廣東中山項目的策劃案君悅豪庭

1、項目的策劃案君悅豪庭一、市場概況 3一 概況 3二 市經(jīng)濟消費狀況 6二、項目優(yōu)劣勢分析 10三、項目定位 13四、營銷策略 14（一）目總體營銷概念設計 14（二）項目賣點挖掘及組合方式 20（三）項目品牌的建立極其過程 22（四）項目入市時機與姿態(tài) 24（ 五 ） 市場信息的收集和分析 , 不斷修正市場目標 24、八前言 承蒙市君悅房地產(chǎn)開發(fā)賞識，本公司有機會參與君悅豪庭商場（以下簡稱本項目）的商 場提供推廣策劃意見。敝司將以素具之專業(yè)精神及經(jīng)驗，為貴司詳細分析現(xiàn)情況；繼而， 針對該項目的特點及優(yōu)勢，提供一系列的銷售及推廣建議，務求協(xié)助貴司憑著周詳而緊 密的推廣計劃，成功策劃君悅豪庭商場項

2、目。市“君悅廣場”初步策劃建議書一、市場概況一概況1 地理位置市位于省中南部，珠江三角洲中部，北接番禺市和市，西鄰江門市、新會市和斗門縣， 東南連接市，東隔珠江口伶仃洋與市和相望。全市行政管轄圍面積1800 平方公里。2 行政區(qū)劃分位于中部的城區(qū)分為東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)、中區(qū)、北區(qū)共 5 個區(qū)、是市的 * 、文化、金融 和商業(yè)中心。北部有小欖、南頭、東鳳、黃圃、東升、阜沙 6 個鎮(zhèn)。小欖是全國百強鎮(zhèn)之一、經(jīng)濟實 力雄厚，擁有十多家年產(chǎn)值超億元的企業(yè)，五金業(yè)為特色工業(yè)；南頭、東鳳、東升等鎮(zhèn) 的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和非公有制經(jīng)濟不斷發(fā)展，小家電行業(yè)的發(fā)展已成規(guī)模。西北部的古鎮(zhèn)是全國著名的燈飾生產(chǎn)基地、古鎮(zhèn)燈飾產(chǎn)品

3、覆蓋全國各地，產(chǎn)量幾占全國 近 50%的市場份額 ，西南部的大涌鎮(zhèn)以紅木家具和牛仔系列服裝等為主要產(chǎn)品 ，紅木家具 發(fā)展迅速，已成為特色工業(yè)。西部的沙溪、橫欄兩鎮(zhèn)，各具自已的發(fā)展特色。沙溪鎮(zhèn)以制衣業(yè)為龍頭行業(yè)，制衣企業(yè) 的總產(chǎn)值占全鎮(zhèn)的一半、國休閑服裝十大品牌有八個為沙溪生產(chǎn)，并形成了為該行業(yè)服 務的大型布匹市場；橫欄鎮(zhèn)大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，“三高”農(nóng)業(yè)的發(fā)展頗具規(guī)模，擁有十 大“三高”農(nóng)業(yè)示基地。東北部的民眾、三角鎮(zhèn)及城區(qū)北部的港口鎮(zhèn)，是市農(nóng)作物的主要產(chǎn)區(qū)，在發(fā)展效益農(nóng)業(yè) 的同時，大力發(fā)展工業(yè)。市政府立項的高平化工區(qū)，位于三角鎮(zhèn)北部，加大了該地區(qū)的 招商引資力度。京珠高速公路貫通東北部各鎮(zhèn)，帶來

4、了更多的便利。東部毗鄰的南朗鎮(zhèn)具有良好的人文資源，偉大的革命先行者的故鄉(xiāng)翠亨村座落于該鎮(zhèn)。 京珠高速貫通全鎮(zhèn) 。南朗致力于發(fā)展外向型經(jīng)濟和自有基礎工業(yè) ，目前有 5 個工業(yè)園區(qū)。 南部有五桂山、坦洲、三鄉(xiāng)、板芙、神灣 5 個鎮(zhèn)。五桂山鎮(zhèn)是市唯一的山區(qū)鎮(zhèn)，也是省 著名的革命老區(qū)，擁有豐富的自然景觀，是省政府規(guī)劃的重點旅游開發(fā)區(qū)；坦洲、三鄉(xiāng)、 板芙、神灣各鎮(zhèn)大力發(fā)展外向型經(jīng)濟，不斷改善投資環(huán)境，致力于招商引資，成效顯著， 近年以港資、臺資、日資等為主的企業(yè)陸續(xù)在南部各鎮(zhèn)落戶。3 人口特征市常住人口共約 130 萬，其中城鎮(zhèn)戶口 30 萬人，農(nóng)業(yè)人口 100 萬，人口增長率為 0.56%， 市外來人

5、口 62 萬人，比 1999 年增長 15.58%，占全人口約 46%，市石岐共有人口約 31 萬。 （附表一）表一： 人口統(tǒng)計鎮(zhèn)區(qū) 年份 戶籍人口（人） 外來人口（人）火炬區(qū) 1998 46611 472101999 47305 52630增長 % 1.49 11.48北區(qū) 1998 22800 75981999 25387 6921增長 % 11.5 -8.91西區(qū) 1998 27973 231181999 30096 21000增長 % 7.59 -9.16 中區(qū) 1998 133015 249471999 134000 20000增長 % 0.74 -19.83東區(qū) 1998 5510

6、1 319031999 56562 31800增長 % 0.57 -0.32 南區(qū) 1998 20666 185741999 20933 19000增長 % 1.29 2.294 交通 市有連接澳門、江門、番禺等 7 個城市，而海上交通則有輪船連接等地，而連 接各區(qū)、鎮(zhèn)的交通亦十分方便。二市經(jīng)濟消費狀況1、人均收入水平2000年市居民人均收入 11,183 元比 1999 年增加 814 元，增長率為 7%，城鎮(zhèn)農(nóng)村人均收 入 6,301 元，比 1999 年增加 120 元，增長率為 2%，而省的居民人均收入為 9,000 元，城 鎮(zhèn)農(nóng)村人均收入為 4,500 元，由于得此結論，市人均收入高

7、省人民收入，消費力具大。2、人均消費情況2000 年市居民人均消費支出為 9,140 元，其中食品支出占總額的 50%，衣著支出占 5%， 房地產(chǎn)方面支出 10%，均比 1999 年上升了 8%。2000年市的居民存款余額為 3,445,587 萬元，比 1999年3,220,999 萬元,增長了 7%（附表二）表二： 城鎮(zhèn)居民家庭支出情況 消費性支出（人年均值） 1998 年 1999 年 變化 % 消費性支出 8100.24 9140.14 12.84% 食品 3768.84 4093.81 8.62% 衣著 430.20 477.15 10.91%家庭設備用品及服務 362.24 400

8、.54 10.57% 醫(yī)療保健 463.32 501.11 8.16% 交通通訊 900.12 1314.29 46.01% 文教娛樂服務 636.48 743.10 16.75% 居住 745.56 808.64 8.46% 其他商品和服務 793.08 801.50 1.06% 非消費性支出 598.32 473.41 -20.88%從以上數(shù)據(jù)可得出市居民的主要消費方式是飲食，衣著房地產(chǎn)，交通，電信方面，而存 款方面也有很大的比例的增長，說明市居民的消費意識還不算太強，但從存款額的增加 可看出其消費潛力非常具大，而故君悅豪庭的商場應在飲食方面的比重應適當增加，而 適當?shù)陌丫龕偤劳ド虉鐾瞥鍪?/p>

9、場銷售亦可使發(fā)展商資金回收方面有具大支持。3市零售消費市場 石岐鎮(zhèn)的零售氣氛主要集中在三個地方： a 文西路一帶該處是市的傳統(tǒng)商旺地，以大眾及外來人員消費為主要對象，屬于中、低檔大眾化消費 為主，價錢基本上屬于中、低檔次，但是由于其屬于傳統(tǒng)商業(yè)旺地，故在零售方面還有 一定的消費力。b 富華、國際酒店一帶 該處與文西路僅一河之隔，但由于該地方是來經(jīng)及、等地交通的主要聚集點，則富華國 際是知名的星級酒店，故該處以外來或往來客商為主要消費對象，屬于中、高檔消費為 主，但是由于城市的發(fā)展，該處零售市場亦逐漸走向下坡，而轉(zhuǎn)向不需太大人流支持的 電腦等商業(yè)方向。c 三路一帶 該處由于中區(qū)的入住人口不斷增加

10、，且市發(fā)展方向由中區(qū)往開發(fā)區(qū)方向發(fā)展，該地又處 于二區(qū)主要交通的中點，又有益華百貨，京華酒店的存在，故該地段亦逐漸走向上升階 段，其主要消費對象主要是當?shù)刂?、高收入的人群，從?shù)據(jù)方面來判斷該地段大有成為 文西路及富華酒店一帶的聚精點，取代其傳統(tǒng)商業(yè)旺地的趨勢。從以上城市發(fā)展方向及零售市道分析，君悅豪庭商場的建立，正處于新、舊兩區(qū)之間， 其出現(xiàn)必可成為新、舊區(qū)商業(yè)零售業(yè)轉(zhuǎn)化的樞紐。 （有關市的商鋪租賣市場概況祥見附表 三） 表三 市主要項目及商業(yè)街租售價名稱 地點 租價（元 /m2） 售價（元 /m2）文西路 200-250中墾廣場 南基路 首層： 100-150二層： 60-120 三層： 3

11、0-50 西苑廣場 福華路 首層： 70-120二層： 50-70 三層： 30-40 國際商業(yè)中心 福華路三路交界 首層： 190-250二層： 110-145 三層： 95-125 22,900-28,90013,250-17,50011,400-15,000民生路 50 左右太平路 50二路 30悅來路 40文中路 100怡華廣場 三路 90怡華百貨 三路 分成 25%金都廣場 300西場廣場 富華路 160 左右從上表看出，當?shù)刈饨鹪?30元/m2至250元/m2左右，商場租金60元/m2至300元/m2左右另外亦可看出市商鋪售價在 10,000元/m2至28,900元/m2。故建議君

12、悅豪庭商場租售價如下：租價單位（元 /m2/ 月） 售價 均價單位（元 /m2）首層10015,000二層6010,000三層408,000四層306,000二、項目優(yōu)劣勢分析：項目優(yōu)勢1 項目位于二路及悅來南路的交匯處。這兩條路是市的城市主干道，也是各長途汽車 的途徑之路。因此本項目憑借一定的交通優(yōu)勢?？蓪㈨椖康妮椛鋰榧叭? 項目所在區(qū)域商業(yè)、市政設施配套較齊備，如住宅小區(qū)、銀行、郵政、電信、水電 局等。從而本區(qū)域人口結構上以中上階層為主。有一定的消費及投資潛力。3. 項目計劃興建1500m2的廣場，將會給各種商業(yè)推廣活動，人流匯集提供方便，同 時有助于本項目的興旺及名聲的建立。4. 本

13、項目住宅部份的高品質(zhì)定位有助于商場早期名聲的確立，吸引市民的投資欲望。5. 目前尚未有十分成功的店中店式的綜合購物商場，因此在這方面的竟爭相對較小。項目劣勢1 的零售氣氛與、等城市相比有一定的差距。居民消費集中在交通、房地產(chǎn)、電信等行 業(yè)上。從社會消費品零售總額上看，市的商業(yè)氣氛正在逐步轉(zhuǎn)好（附表四） 。很多商家都 會把放在重點開設支店的地位上。如：麥當勞、肯德基、CY佐丹奴、班尼路等。表四 社會消費品零售總額（按行業(yè)分）單位：萬元年份 1998 1999 1999 比 1998 變化 %社會消費品零售額 855266 951506 11.25 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)餐飲業(yè)零售額制造業(yè)零售額其他行業(yè)零

14、售額 因此, 如能適當?shù)匾龑忻竦南M及投資 , 應成為本項目營銷策略的重點2 項目所在位置有人行立交橋，阻擋項目的可視面，亦減低消費人群的購買欲望。因 此，在消售或租賃上有技巧地向買家或租戶解釋。3 目前停車位置數(shù)量 500 個左右（包含住宅部分），對于一個二萬平方米的商場是遠遠 不夠的。應盡量加大車位數(shù)量，確保商場有 300 個車位可供商家及客戶使用。4 項目地塊空置多年，使市民對本項目的信心不足，因此項目應該盡快將前期工作作 好，如拆遷及周邊環(huán)境的整治，售樓部的興建等。三、項目定位本項目既要為人們?nèi)粘Ｉ钤鎏矸奖悖忠懈鞯孛七B鎖店、中高檔男女士服裝、精 品供人們隨意購買，成為市人民“

15、購物、飲食、娛樂、悠閑”首選的去處。以這樣的形 象定位才能吸引大量消費人士。從而體現(xiàn)商場商鋪有升值的潛力。項目功能分區(qū) 建議項目首、二期分作兩個部分考慮，在外觀上要統(tǒng)一形象。A、 項目首期主要是作為本項目住宅的配套首期功能分區(qū)首層 大型超市、西式快餐、銀行、通信二層 中式酒樓、西餐三層 發(fā)展商預留四層 證券、美容、健身B、 項目二期是綜合購物中心 二期功能分區(qū)首層 化妝品、首飾、鐘表、眼鏡、中高檔服飾、皮具及精品二層 中高檔服飾、皮具休閑服飾三層 兒童服飾、玩具、男女衣、家居飾品四層 娛樂天地、美食廣場、卡拉 OK四、營銷策略（一） 項目總體營銷概念設計1 營銷概念實施的原則一個商場推廣的成功

16、是一個集合發(fā)展商、代理商、業(yè)主、大小租戶、公關廣告公司和傳 媒所組合的一個群體行動計劃方案的結果，而其中是需各方面的全力合作和支持訂立這 一個方案，并不代表由發(fā)展商策劃或參與人生議定，就是完美無暇，無需修改，而是需 要按市場情況竟爭不斷作出修正和補充 ，再配合各商戶的積極參與 ，始能發(fā)揮最大效用。2 本項目營銷的總體概念商場從前期推廣到開業(yè)，以及開業(yè)后的運作，管理，需要多方面的參與，需要不同的力 量在該過程中扮演不同的角色。而該過程，基本可視為該物業(yè)的所有權與使用權在不同 階段的操作和轉(zhuǎn)移過程。物業(yè)的開發(fā) ，初始的所有權和經(jīng)營權是統(tǒng)一控制于發(fā)展商手上的 ，而隨著該物業(yè)的出租， 物業(yè)的使用權便轉(zhuǎn)

17、移到租戶手中。同樣，隨著物業(yè)的出售，物業(yè)的所有權亦同樣會發(fā)生 相應的轉(zhuǎn)移，發(fā)展商的利益，就是在所有權和經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移中產(chǎn)生。返觀市場，商鋪的所有權和使用權會有不同的受眾，亦即在營銷推廣時應針對不同的目 標客戶。商鋪的租戶，關心的是商鋪的使用權，亦即經(jīng)營權，商鋪的買家，亦即投資者， 關心的是商鋪的所有權。租戶擅長的是經(jīng)營，他們熟悉零售業(yè)的運作，了解市場的需求，清晰商品的流通途徑和 過程。因此他們會將有限的流動資金投入到經(jīng)營中，拓寬市場，開設分店，因此他們更 為習慣于租用商鋪，而不會將流動資金用作購買商鋪。投資者所關注的卻是商鋪本身的升值潛力，投資后的租金回報，以及投資該商鋪所承擔 的風險。他們不擅

18、長經(jīng)營，沒有開店的經(jīng)驗，所以在投資時會比較關注商鋪比租的可能 性和難易情度。在解決出租商鋪的疑慮后，他們才會有投資的信心。所以，商場營銷策略的重點，應該是針對經(jīng)營者與投資者的不相同的心理特質(zhì)，分別采 取不同的策略和手法。亦即租售分離，以租帶售。3 營銷策略的實施步驟（ 1） 商場的招商出租 商場的商家組成，應由品牌店鋪，特色店鋪，本地品牌及個體經(jīng)營者組成，以品牌店鋪 及特色店鋪架構出商場的架，以本地品牌及個體經(jīng)營者作為有力的補充，有機地營造出 商場的整體形象和商業(yè)氛圍。a. 引入品牌店鋪以確立商場的風格和檔次 商品在市場中要占領市場份額，就必須具有其獨特的銷售主和準確的市場定位，以及鮮 明的風

19、格。品牌店鋪的引入，就正是將其品牌所蘊含的形象和風格延伸，由多個品牌的 形象共同描述出商場的風格。b. 引入特色店鋪以確立商場的個性 特色店鋪所面對的消費層面并不寬廣 , 但其商品的特色卻非常鮮明 , 通過特色店鋪的引入 可以將商場的個性更充分地展示 , 而在消費者心目中樹立起鮮明而特別的形象。c. 引入本地品牌以加強消費者的吸引力 本地品牌法指一些僅在當?shù)鼐哂幸欢ㄖ燃皳碛泄潭ǖ念櫩腿旱钠放?。本地品牌的?入，會加深商場對當?shù)叵M者的影響，同時利用此類店鋪的客源，占領更大的市場份額。d. 招引本地個體經(jīng)營者對商場作有效補充 個體經(jīng)營者是最為接近平民大眾的群體，具有極大的積極性和靈活性，同時

20、，此群體并 無固定鮮明的經(jīng)營方向，易于跟風，因此應通過加強對商場的整體風格把握以帶領個體 經(jīng)營者沿商場的發(fā)展方向發(fā)展。（ 2） 商場的出售 商場的出售，客戶基本可分為兩類，即純投資和購鋪經(jīng)營。A 純投資 此類投資者最為關注投資的回報和風險。因此要令其作出投資行為，必須針對回服和風 險做文章。投資者一般為手頭上有閑置資金，有投資增值意識。故此，在吸引此類投資 者時，應注意比較各類投資方式的回報比例及風險高低，只要讓其明白在本項目中的投 資回報高，收益清晰直接，并較為穩(wěn)健，則此部分資金便極有可能吸引到本項目中。B 購鋪經(jīng)營 此類客戶身份較為特殊，既為投資者，亦為經(jīng)營者。因此關注點不僅會在回報上，更

21、會 看重商場本身的前景。（ 3） 租售的結合及具體操作 租售之間的關系，在前部份已清晰地闡明，而地實際操作中，應注意兩點。A 高回報吸引投資者B 商場總體控制，確保商場風格的定位 因此，發(fā)展商應在操作中出售商鋪的所有權，而控制商鋪的使用權。 在以往的商場操作中，返租是一種較為成熟的方式，即由發(fā)展商在出售該商鋪時，即時 向投資者租下該商鋪以作統(tǒng)一的招商。但自今年 6月 1日起，返租將被明令禁止。在建 設部新出臺的商品房銷售管理辦法中，有如下規(guī)定：第十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未峻工商品房。由此可

22、見，返本銷售和售后包租的方法不可行。因此，要在銷售上仍然取得高回報的優(yōu) 勢，而又需回避返本銷售及售后包租，必需另辟蹊徑。途徑有二：1送首期銷售返本銷售之所以，是因為發(fā)展商承諾每年返還 10-12%，但在實際操作中往往由于商場的 運作未如理想，因而承諾無法兌現(xiàn)，因此有蒙騙消費者之嫌；而折扣銷售，延遲交付， 投資者只會感到發(fā)展商將售價提高后再行打折 ，折扣不能算為回報，所以吸引力不足夠。 送首期銷售，即在投資者產(chǎn)生購買意欲后，由發(fā)展商為其繳付首期款項中的一部分，作 為其回報的提前兌現(xiàn)，而其代價則為首三年的使用權仍然保留發(fā)展商手中，亦即延遲交 付。此種做法與折扣銷售，延遲交付的做法相比，投資者能夠更

23、加感受到發(fā)展商的實力 與信心,并且由于發(fā)展商真正地拿出錢為其支付一部分首期款 , 回報的感覺亦會較強烈 . 但是, 此種做法需發(fā)展商調(diào)用一部分的流動資金積壓預付款專戶 . 但亦可比折扣銷售獲得 更加多的銀行貸款 . 可說有利有弊 .2 售前包租或帶租約出售售后包租,即在商鋪銷售后 ,再由發(fā)展商統(tǒng)一招商，由于商鋪出售后 ,業(yè)權發(fā)生轉(zhuǎn)移 ,法律 上發(fā)展商無權支配該商鋪的使用權 , 但發(fā)展商卻將無權操作的售后包租行為作為銷售的 承諾, 因此是違規(guī)行為。但假如將該商鋪的租賃操作提前于在出售前完成 ,則是可推敲 的，因此連租約出售 , 則為合理合法的操作 .但鑒于商鋪的出租速度未必與銷售速度同步 , 因

24、此建議發(fā)展商可以找尋第三方對商場進 行包租, 然后連租約進行出售 ,則可確保銷售順暢 . 同樣, 當商鋪有使用者進行租賃時 ,可 由此第三方進行轉(zhuǎn)租 .這樣的操作 , 可最大限度的降低投資者憂慮 ,同時并不影響商場的招商招租進度 .(4) 租售沖突與總體控制在操作過程中 , 租與售經(jīng)常發(fā)生沖突 ,業(yè)權的出售會導致業(yè)權的分散 , 難以對商場的招商 進行整體規(guī)劃 。因此在營銷過程中 ,應對商場的首層及商場形象較有影響的位置進行業(yè)權 的控制, 以確保商場的整體風格和定位 。對一些品牌商家可以采取讓利的優(yōu)惠吸引進其進 場經(jīng)營.( 二 ) 項目賣點挖掘及組合方式1 經(jīng)營理念 縱觀石歧的零售業(yè) ,仍停留于

25、傳統(tǒng)旺街與大型百貨的模式 . 主要集中于文西路步行街 ,百 貨及益華百貨。傳統(tǒng)旺街有其濃厚的商業(yè)傳統(tǒng)和消費習慣 , 但由于其形成的歷史原因 , 對 整體的規(guī)劃和商家的組合均難以達到理想效果 。同時, 露天的購物環(huán)境亦受到天氣的制約 百貨則能做到對商品進行功能的分區(qū) , 有機組合 , 同時提供較好的消費環(huán)境。但百貨業(yè)本 身的操作 ,對商家自身的形象風格宣傳 , 產(chǎn)品展示均未能提供足夠的空間。 綜合購物中心的出現(xiàn) , 正是彌補了傳統(tǒng)旺街與百貨經(jīng)營中的不足 , 不僅能對商品進行功能 分區(qū) 組合 統(tǒng)一規(guī)劃 , 同時亦為各品牌商家提供了足夠的個性空間 。在這種全新的經(jīng)營理 念的指導下 , 商場必定能創(chuàng)造

26、更大的商機2 地理優(yōu)勢與商圈潛力 項目處于石歧鎮(zhèn)的主干道上 ,交通方便,所以區(qū)域為的商務區(qū) 。市場的潛在消費力巨大 ,通 過廣告的推廣 , 應該能引起市場對該區(qū)域的重新認識與重視。3 高尚住宅作為形象支撐 人的消費支出中 ,購房消費所占比重非常巨大 , 高尚住宅的銷售在非常成功。雍景園的銷 售,備受人的追棒。而在雍景園邊緣上在清水河邊的商鋪 , 首層已經(jīng)售罄。由此可見 , 住宅 的銷售理想 , 定位準確 ,能為市場所接受 ,則其形象同樣可延伸至其他商鋪 ,并為商鋪形象 作有力支撐。4 連租約出售 , 收益穩(wěn)健且回報高 如對商鋪的銷售采取上述兩種方法之一 ,則可確保商鋪投資回報 , 對投資者有極

27、大的吸引 力.（ 三 ） 項目品牌的建立極其過程1 品牌的重要性美國廣告研究專家萊利 . 萊特有一句名言 , 擁有市場將會比擁有工廠更重要 , 擁有市場的 唯一辦法是擁有占市場主導地位的品牌 .誠然, 在市場高度成熟的情況 ,市場份額早已被 占領和細分 , 如何去占領已經(jīng)屬于別人的市場份額 ,唯一的途徑就是在競爭中樹立自己的 品牌. 君悅豪庭的商場要成為零售業(yè)界的翹楚 , 就必然樹立自己的品牌 .2 品牌建立的思路 消費者接受一個商品或品牌的過程大致分為三個階段 : 認知階段 情感階段 行為階段 . 品 牌建立. 就應該針對消費者三個階段的心理特質(zhì)進行推廣 .3 品牌建立的實施步驟A 認知階段

28、,運用多種媒體對君悅豪庭作立體式的宣傳 .報紙.電視,車身廣告 ,戶外廣告 牌,促銷活動等對本品牌進行整合包裝 , 爭取更多途徑與方式接觸消費者 .B 情感階段 , 在認知階段結束 , 消費者已基本接受本品牌的存在后 , 便應對本品牌的形象 進行定位 ,深化. 憑籍獨特的銷售主及形象 , 強化消費者的認知。C 行為階段 , 在消費者完成品牌的認知 , 進入到實質(zhì)的接觸階段時 , 應更為注意品牌的實 質(zhì)化. 如售樓部的包裝 ,樓書的設計與印刷 , 銷售人員的培訓 ,商場經(jīng)營理念的現(xiàn)場分析介 紹,商場的招商情況等等 , 均應將品牌的形象貫徹始終 . 對售后服務務求完備 ,以加強客戶 對品牌的忠誠度

29、。（ 四 ） 項目入市時機與姿態(tài)通過對石歧的相關調(diào)查 , 并未發(fā)現(xiàn)短期與本項目定位相似 , 規(guī)模相當?shù)臐撛诟偁帉κ?,這 對于商場入市提供了極為有利的時機 . 隨著房地產(chǎn)市場的進一步升溫 , 社會上一部分資金 將會流向房地產(chǎn)市場 .可見,把握有利時機 ,先發(fā)制人,現(xiàn)時是十分有利的。 商場品牌的確立 ,亦應于入市前完備 , 以便日后對品牌進行繼續(xù)的推廣和深化 , 務求不鳴 則已, 一鳴驚人。（ 五 ） 市場信息的收集和分析 , 不斷修正市場目標 市場是時刻變化的 ,現(xiàn)時所收集到的數(shù)據(jù) , 僅能反映房地產(chǎn)市場的以往態(tài)勢 , 以及為現(xiàn)時 的判斷作參考 . 但是, 仍應繼續(xù)地對市場的信息進行收集和分析

30、 ,從而能夠不斷修正發(fā)展 的方向和營銷策略 ,并能定時地開展專題的研討會議 ,以確保營銷的方向更加準確 , 效果 更為明顯。附件一： 本公司憑籍多年的業(yè)務經(jīng)驗，可為本項目提供充足的客戶資源，建議項目的部分目標客 戶品牌如下：例外、歐時力、雅圖、堅迪斯、金利來、迪索奈爾、艾格、曼哈頓、The ne、紳瑪、自由鳥、邁迪迅、曼奴、莎蓮奴、Colour18、S&k阿桑娜、G2OO0 U2伊可愛、利萊、莊 姿妮、真維斯、佑威、 Reno&Donna 小豬班納、佐丹奴、蜜雪兒、經(jīng)典故事、優(yōu)美世界、 淑女屋、天蘭時裝、心吻、紳士狗、蘋果、猛龍、第五街、馬天奴、 棉、 Feel1OO%、 卡佛蓮、都、鱷魚恤、卡路約翰、適馬、堡獅龍、歌莉婭、菲妮迪、頂好、 Swatch、 HelloKitty 、 卡西歐、Ju no、道蒙、威莎、班尼路、巧帛、多利安奴、紅番茄、科春得、永駿、明治 行、高美高、芭迪、萊爾斯丹、皮匠世家、Jacky 、百麗、美麗寶、特樂路、 百事流行鞋、露仕提亞、美的、信步、康威、匡威、Puma沿岸體育、億安體育、麥當勞、肯德基、必勝客、多美麗、德克士、添美食、大禾回轉(zhuǎn)、友和回轉(zhuǎn)、仙蹤林、仙跡巖、優(yōu)之 良品、嘉麟閣、綠茵閣西餐、綠島西餐、怡景西餐、不見不散、等。附件二：招租方式一般情況下，大致