某城南房地產(chǎn)業(yè)解析

1、西安城南房地產(chǎn)業(yè)解析要說西安的房地產(chǎn)業(yè)就不得不說城南， 可以說城南的房地產(chǎn)業(yè)是最具西安這個教育大市特色的， 在這 里房地產(chǎn)和教育的關系緊密。 城南房地產(chǎn)業(yè)能夠迅速發(fā)展， 最關鍵的原因就是因為這里的教育資源豐 富，文化生活氛圍良好，人們爭相在這里安家置業(yè)。城南的環(huán)境現(xiàn)狀首先界定一下城南的大致范圍，城南即北起環(huán)城南路，南至雁塔區(qū)邊界線，東起長鳴公路，西到 太白南路。城南的面積大約 120 平方公里，建成區(qū)約 70 平方公里，人口 140 萬左右，就業(yè)人口 40 萬左右。 2005 年全區(qū)生產(chǎn)總值為 170 億元，較上年增長 15% 。城南在西安市第一次城市規(guī)劃中既被定位為文教區(qū)，是西安科教文匯集地

2、，有陜師大、長安大學、 西北工業(yè)大學、西北大學、建筑科技大學、音樂學院、政法學院等 30 余所高校，有中學近 50 所， 另有數(shù)十家科研院所。由于城南學校云集，文化氛圍濃郁，所以一直以來，城南都是西安人安家置業(yè) 的首選，一是因為有利于子女受教育，二是文教區(qū)也很適合作居住區(qū)。城南的商業(yè)相當繁榮。首先，位于城南中心區(qū)的小寨相當繁華，調(diào)查顯示，小寨十字每日人流量達 30 萬，每隔 30 秒就有一輛公交車通過。有秋林百貨、軍人服務社，有超市家樂福、愛家、好又 多等；有家電商家蘇寧電器、國美電器等；有購物中心民生國貿(mào)、飛炫廣場、百盛、百匯、長安厚街 等。其次，城南還有一個正在形成的商圈 - 電視塔商圈，

3、目前這里已有數(shù)家大型家居建材城及超市。再次，電子城區(qū)的商業(yè)也在較快發(fā)展。此外，盛唐古街、領秀城二期、世家星城人人樂超市、朱雀家樂福購物中心等項目年內(nèi)將建成開業(yè)。城南繁華的商業(yè)，為其提供了便利的購物環(huán)境，也提高了人們 居住的舒適度。城南的交通在西安市各個區(qū)域中是最發(fā)達的。本區(qū)域內(nèi)有長安路、朱雀路、雁塔路、太白路、含 光路、曲江大道、雁翔路等七條縱向重要道路，有環(huán)城南路、友誼路、南二環(huán)、小寨路、丈八東路 - 雁展路、 繞城高速等六條橫向重要道路。 和城內(nèi)有五條道路連接， 與城東、 城西也來往方便。 近兩年， 新修、改造、打通各種市政道路 46 條，全長 84 公里，總投資 22.6 億元，另外，城

4、南部份道路建 設正在緊張地進行，朱雀大街、經(jīng)九路南段、緯零街等道路今年將建成通車。遺憾的是，城南雖然縱 向道路不少，不過真正貫通南北的大動脈僅有長安路，結果導致長安路成為城南最擁堵的道路。城南的公園綠化及醫(yī)療配套非常完善。首先，生態(tài)綠化環(huán)境很好，有大雁塔、小雁塔、大興善寺、 植物園、青龍寺、大唐芙蓉園等公園或公建配套，東南部有杜陵萬畝生態(tài)林，今年又擬建成 8 個小型 綠地廣場，建造烈士陵園綠地廣場。另外，在城南占地面積不少的 30 余所高校內(nèi)，都有較大的綠化 面積。其次， 這里醫(yī)院眾多， 有大小醫(yī)療機構約 700 家，其中二級以上醫(yī)療衛(wèi)生機構就有 50 家左右。再說曲江新區(qū)，曲江新區(qū)位于西安城

5、南區(qū)東部，是 1993 年 9 月經(jīng)省政府批準設立的西安曲江旅 游度假區(qū)。 2003 年 7 月，因經(jīng)營城市的需要更名為曲江新區(qū)。曲江新區(qū)以聞名中外的大雁塔和曲江 皇家園林遺址為中心， 近期規(guī)劃面積 15.88 平方公里， 遠期規(guī)劃面積 47 平方公里， 是西安市城市中 心區(qū)的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設的重點區(qū)域。區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾 多，是自然風光、人文景觀、民俗風情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。其中大雁塔 風景區(qū)已成為中外游客來西安的必游之地， 年接待游客 200 多萬人次， 境外游客達 40 多萬人次。 曲 江新區(qū)自 1996 年啟動建設以來， 先后

6、投入資金 30 億元用于基礎設施建設 , 基本完成了 10 平方公里 區(qū)域的市政配套 , 具備開工建設的條件。修建開通了雁塔南路、雁南一到五路、芙蓉路、春臨路、曲 江路、環(huán)湖路等城市道路，其中，雁塔南路是貫穿度假區(qū)南北的景觀大道，其北端連接聞名中外的大 雁塔風景區(qū)，南端至長安區(qū)杜陵東路，道路兩側(cè)規(guī)劃高尚住宅區(qū)和旅游商貿(mào)設施。隨著曲江新區(qū)的開發(fā)建設，這里將成為西安的一個經(jīng)濟增長極，并且會明顯改善城南以至整個西 安的生態(tài)環(huán)境。此外。城南的金融服務、娛樂餐飲、休閑運動等生活配套也非常的完善，加上其定位和西安人的 生活習慣，都讓城南有著較大的發(fā)展?jié)摿?。城南與其他區(qū)域的比較按照過去的西安市區(qū)域布局，東郊

7、是紡織城，西郊是電子城，南郊是文教區(qū)，北郊是農(nóng)業(yè)區(qū)。在這樣的布局下，城南的教育事業(yè)和科研院所發(fā)展的很好，居住氛圍也很好。在六個城區(qū)中，城 南是西安市民最理想的置業(yè)區(qū)域。相對于城南的置業(yè)氛圍，其他區(qū)域皆有所不及，不過差距最明顯的是城北。城北以前治安不好， 外來人口多，由于農(nóng)業(yè)區(qū)的定位，經(jīng)濟也落后，公建配套缺乏，人居條件差。只是近來隨著城北的經(jīng) 濟發(fā)展和重新定位， 這些不足正在逐漸消除。 城北有城南不具備的優(yōu)勢， 那就是城北的交通樞紐地位、 經(jīng)開區(qū)的經(jīng)濟實力和大量的儲備土地。相對城北，城南可供開發(fā)的土地較少，但是城南也有其沒有的 優(yōu)勢，這就是教育，城北雖然有占地 6000 畝的未央大學城，但是和城

8、南比不過是小巫見大巫。由于 城南和城北的功能定位不一樣，未來的發(fā)展各有所長。城東城西也有部分高校，但是不如城南那么密集，再加上是工業(yè)區(qū)，所以和城南相比，它們的房 地產(chǎn)發(fā)展遜色不少。不過城東有浐灞河，在缺水的西北，這是其房地產(chǎn)業(yè)的一大優(yōu)勢，再加上城東的 商貿(mào)業(yè)和教育，此區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)也算是發(fā)展的有聲有色。而城西是“西咸一體化”的結合帶，并且 北鄰即將建設的占地 36 平方公里的漢長安城遺址森林公園，區(qū)域內(nèi)又有阿房宮遺址公園，經(jīng)濟發(fā)展 也較好，還有比較繁華的土門商圈，無疑也是人們置業(yè)的一個比較好的區(qū)域。并且城西南面緊接高新 區(qū)，卻比高新區(qū)的房價低很多，所以對高新區(qū)工薪階層很有吸引力。綜合來說，城東

9、和城西發(fā)展的是 不錯，但是不會趕上城南。城南的小寨商圈目前是不及鐘樓商圈繁華，不過城內(nèi)交通擁擠，限制了其發(fā)展。而小寨卻可以有 更大的發(fā)展空間，加上高新區(qū)的發(fā)展和曲江新區(qū)的建設，未來三個區(qū)域可能連成一片，到時候，小寨 就是這三個區(qū)域的核心，所以可以說，小寨商圈有超越鐘樓商圈的潛力。此外，城南還有正在崛起的 電視塔商圈，其發(fā)展前景也非?？捎^。最后，城南有西安市重點開發(fā)的曲江新區(qū)，這也是目前其他區(qū)域不具備的優(yōu)勢，隨著曲江新區(qū)迅 速的建設，未來城南除了是文教區(qū)外，還將是西安的重要旅游生態(tài)區(qū)。城南的房地產(chǎn)現(xiàn)狀由于功能定位的原因，城南向來是西安市民最屬意的居住區(qū)域，所以城南的房地產(chǎn)開發(fā)起步早， 進步快，空

10、置率不高，一直走在西安的前沿。城南的房地產(chǎn)開發(fā)量很大，目前預售商品房面積在2000300 萬平米以上，存量商品房則已達到 萬平米。城南商品房的銷售量占西安總銷量的三分之一，在各個區(qū)域中比重最大，但是大部分都是小 盤，鮮有經(jīng)典之作。區(qū)內(nèi)相對較好的住宅樓盤有豪盛時代華城、金橋四季花園、豐景佳園、曲江春曉 苑、紫薇城市花園、世家星城、城南錦繡、曲江6號等，還有別墅項目曲江皇家花園、御花園、鉆石王朝、湖濱花園等也不錯。20 世紀 80 年代以前，城南的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在南二環(huán)以北，其后發(fā)展的熱點轉(zhuǎn)移到了南二 環(huán)以南。自“房改”以來，由于南二環(huán)以北基本開發(fā)完畢，所以在這里開發(fā)的全是小盤。除了南二環(huán) 以

11、北這個區(qū)域外，城南還有五個區(qū)域，即小寨區(qū)、明德門區(qū)、電視塔區(qū)、電子城區(qū)、曲江新區(qū)。小寨 區(qū)商貿(mào)繁榮，商業(yè)地產(chǎn)大有可為；明德門區(qū)是小盤集中開發(fā)區(qū)；電視塔區(qū)交通便利，住宅及商業(yè)皆有 潛力；電子城區(qū)緊鄰西高新，是西高新的“臥城”；曲江新區(qū)是旅游區(qū)及高檔住宅區(qū)。城南小盤眾多，最具代表性的就是明德門地區(qū)，這里是西安最早開發(fā)的大型集中居住區(qū)。1995年以前，這里還是一片荒野，但政府安居工程的啟動徹底改變了明德門的面貌。在蓋第一座教師樓的時候，這里無論是交通還是生活配套都極不完善，但短短幾年之內(nèi)，這里就高樓林立，成為城南的一片新城區(qū)。鑫泰園、明德廣廈、明德花園、長江豐澤園、明德新天地、明德千禧閣、天倫明珠、

12、凱旋廣場等一大批項目的開發(fā)建設，迅速帶動了區(qū)域的人氣，居住生活條件也發(fā)生了顯著的變化。后來有了大盤世家星城的加入，促使此區(qū)域人氣再度上升。電視塔區(qū)北接小寨，南連長安，東臨曲江新區(qū)，西鄰高新區(qū)，交通便利，又有不少的土地儲備，商業(yè)及商務地產(chǎn)都有較大的發(fā)展?jié)摿?。目前，由于有小寨商圈旺盛的人氣和輻射帶動作用；另外，隨著大學城的南移，長安大學城的興起，電視塔承擔著溝通小寨和長安的橋梁作用；最后還有一種力量 也不容忽視，那就是高新區(qū)和曲江新區(qū)的飛速發(fā)展，電視塔又是高新區(qū)和曲江新區(qū)的聯(lián)系紐帶，在這 些因素的推動下，電視塔商圈正在形成，大型商場三森國際家居建材城、麥德龍超市早已開業(yè)，大型 商業(yè)項目“西安國際商

13、務港”建筑面積 12 萬平米，百安居、易初蓮花已經(jīng)入駐。在一定程度可以說， 電視塔商圈已經(jīng)初具雛形。電子城開發(fā)的樓盤也比較多，主要是服務西高新，但是發(fā)展時間比明德門還要晚，是隨著西高新 的崛起而發(fā)展的。所以以前這里的公建配套不完善，尤其是商業(yè)配套發(fā)展較晚，降低了人們在此置業(yè) 的熱情。目前這種情況已大為改觀，電子城有了商業(yè)步行街、人人樂大型超市和賽格電子市場。隨著 西高新和電子城的發(fā)展，這里的住宅和商業(yè)還有較大的發(fā)展空間。在電子城已開發(fā)的樓盤中，金橋四 季花園、紫薇城市花園、雙維花溪灣、萬國花園、我愛我家等項目都不錯。對于西安來說，曲江作為一個省級旅游度假區(qū)，既是西安城的大型生態(tài)區(qū)，也是西安集人

14、文歷史、 生態(tài)環(huán)境、完善配套等于一身的一個絕佳人居地帶。因此，曲江新區(qū)在開發(fā)之初，就以高起點、高品 質(zhì)亮相在西安市民面前，也使得這里成為西安市區(qū)難得的高檔住宅開發(fā)區(qū)。如開發(fā)的項目皇家花園、 鉆石王朝、御花園、湖濱花園等是別墅，住宅項目曲江假日新嘉園、曲江春曉苑、曲江6號等都是高檔，充分說明了曲江在人們心中的優(yōu)越地位，這里已隱然形成西安市的“富人區(qū)”。此外，在47平方公里的曲江新區(qū)內(nèi)，還將建設大量旅游、度假、休閑、娛樂、商貿(mào)、會展等項目，未來不久，這 里就會成為商業(yè)地產(chǎn)的聚集地。城南交通便利，商務配套齊全，辦公環(huán)境良好，因此有不少寫字樓項目。沿著長安路這條“龍脈” 是比較集中的辦公區(qū)， 有泛渼大

15、廈、 臺胞聯(lián)誼大廈、 長安國際中心、 長鑫大廈、 鼎盛時代、 富城大廈、 嘉匯大廈、高速大廈、中信大廈、西安國際貿(mào)易中心、西北文化藝術大廈等，“金腰帶”南二環(huán)也是 寫字樓的聚集地，有怡和國際、廣豐國際大廈、老三屆世紀星大廈、華融國際商務大廈、西安旅游大 廈、煜源大廈、西北新聞大廈、紫竹金岸、邁科星苑等。城南已經(jīng)基本形成了以長安路和南二環(huán)為主 干的“十字架”形的商務區(qū)。另外，城南還有不少的商業(yè)項目，如小寨就有開米廣場（潮流街區(qū)）、小寨領秀城、東方龍安南 城、雁塔文化新天地、百隆廣場、世紀百盛等，曲江新區(qū)也有一部分商業(yè)項目，如大雁塔北廣場及其 周邊地區(qū)。由于城南近十年來商品房開發(fā)火熱，而市政基礎配

16、套卻沒有相應的拓展新區(qū)域，所以目前可供開 發(fā)的”熟地“相對少了。因此 2005 年城南商品房的銷售量較 2004 年略有下降，大約降了 10% 。 但是銷售價格一路上漲， 2001 年城南住宅價格不足 3000 元/平米， 2002 年上升到 3096 元/ 平米， 2003 年是 3207 元/ 平米，一直升到 2005 年的 3414 元/ 平米。價格基本上是每年上升 100 元/平 米。根據(jù)西安市 2004-2020 年總體規(guī)劃，城南還有約 2000 萬平米的商品房儲備用地，其中一半以 上在曲江新區(qū)。總體來說，城南的交通、教育、醫(yī)療保健、商業(yè)服務、娛樂餐飲、休閑運動等生活配 套是西安最齊

17、全的， 作為西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟的區(qū)域， 城南有理由繼續(xù)成為西安市民置業(yè)立家的 第一選擇。城南房地產(chǎn)的未來根據(jù)西安市 2004-2020 年總體規(guī)劃，城南是文教科研區(qū)、商貿(mào)旅游服務區(qū)，曲江新區(qū)是旅游生 態(tài)度假區(qū)。城南將繼續(xù)保持文教區(qū)的優(yōu)勢，人們?yōu)榱俗优艿搅己玫慕逃?，也將繼續(xù)選擇在此居住。本區(qū)域 的高校眾多，并定位為科研區(qū)，隨著科研創(chuàng)新力量增強，這里或可成為西安的“硅谷”。地鐵二號線（鐵路北客站 - 韋曲）的規(guī)劃，正好緩解長安路的交通，據(jù)悉，很有可能明年動工。地 鐵二號線是南北向主客流走廊，線路北起規(guī)劃鄭州至西安高速鐵路西安北客站，南至長安韋曲站。線 路全長 26.4 千米，設車站 20 座

18、。一旦地鐵開通，促進南北交通，將西安更緊密的聯(lián)系到一起，將 使城南的發(fā)展錦上添花， 會有更多的人來城南購物， 有力地促進小寨商圈的繁榮、 電視塔商圈的成長。 此外，地鐵的開通將會促進地鐵沿線附近的商品房整體品質(zhì)的提升。從香港的發(fā)展情況來看，地鐵線 附近的商品房價格明顯高于其他商品房， 并且這個趨勢越來越明顯， 地鐵運行后普遍使周邊地價升值 20 -30 。隨著西安地鐵的建設和運營， 城南的交通將更加的便利， 會促使小寨商圈進一步的繁華、 電視塔商圈更快地成長。所以小寨區(qū)域規(guī)劃為商貿(mào)旅游服務區(qū)，而電視塔區(qū)域也規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，再加 上高新區(qū)和曲江新區(qū)的發(fā)展， 小寨和電視塔成為連接這兩個板塊的紐帶，

19、電視塔商圈又是溝通小寨和 長安的紐帶，必將抬升這兩個商圈在西安的商業(yè)地位，未來這兩個商圈極有可能合二為一。這里的商 業(yè)地產(chǎn)還有較大的發(fā)展?jié)摿?。另外，隨著“唐皇城復興計劃”的實施，陜西省政府有可能外遷至電視 塔區(qū)域，這對城南基礎設施的建設會有很大地促進作用，那時電視塔商圈將更具魅力。當前，明德門區(qū)的開發(fā)已經(jīng)比較充分，可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多了，所以這里將來的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā) 展空間已很有限。而電子城區(qū)還有較大的土地儲備，又緊鄰高新區(qū)這個就業(yè)集中區(qū)，再加上城南的教 育優(yōu)勢，這里開發(fā)住宅是很有銷路的。目前這里的市政基礎設施已經(jīng)比較完善，具備開發(fā)的條件，隨 著高新區(qū)的迅速發(fā)展，電子城的居住人氣將繼續(xù)上升，而這又會推動商業(yè)的繁榮，未來這里將演繹住 宅和商業(yè)地產(chǎn)的新成就。曲江新區(qū)管委會提出了依托陜西大旅游、大文物、大文化的優(yōu)勢，以歷史文化為紐帶，以資源整 合為手段，以 30 個項目為載體，籌資 200 億元，將曲江打造為“中國西部第一文化品牌”的戰(zhàn)略構 想！此戰(zhàn)略構想，是基于曲江得天獨厚的資源和文化基礎；基