探析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

1、探析房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制當(dāng)前，無論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場，消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應(yīng)鏈管理理論，運(yùn)用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最正確的產(chǎn)品那么成了廣闊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀開展的主要法寶。一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈本錢(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶效勞程度的條件下，為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)本錢最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)展的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及效勞的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對本錢的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和本質(zhì)。(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈本錢。廣闊房地

2、產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢工程主要包括工程開發(fā)本錢和期間費(fèi)用兩大類。工程開發(fā)本錢包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有本錢費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中那么以供應(yīng)鏈本錢的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是互相聯(lián)絡(luò)、互相影響的，供應(yīng)鏈本錢的構(gòu)成和形態(tài)取決于詳細(xì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的詳細(xì)構(gòu)造。二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司本錢控制存在的問題(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時，

3、僅僅從靜態(tài)上基于對各項(xiàng)本錢及預(yù)計商品房售價來測算整個工程的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對工程后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比方該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致工程方案嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該工程的整體本錢。(二)設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)本錢控制中存在的主要問題有：1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。2、設(shè)計手段較落后，工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價控制不力。(三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)本錢控制存在的

4、主要問題是：各項(xiàng)政府報建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致工程預(yù)售時間推延，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的時機(jī)本錢。(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)1、在進(jìn)展設(shè)計招標(biāo)時過分依賴絕對低價選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強(qiáng)。3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比方變更程序及決策機(jī)制不完善。(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊(duì)來進(jìn)展，該環(huán)節(jié)本錢控制中存在的問題有：1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨

5、過大，造成大量資金占用本錢。2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)本錢的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈本錢控制體系構(gòu)建(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈構(gòu)造。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈本錢劃分為上游本錢、房地產(chǎn)公司內(nèi)部本錢和下游本錢。詳細(xì)構(gòu)造見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈構(gòu)造模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程組織構(gòu)造，其供應(yīng)鏈中的上游本錢包括土地征用費(fèi)

6、和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部本錢包括根底設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游本錢包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈本錢控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在本錢控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地獲得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈本錢體系，從而到達(dá)在時間、本錢、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最正確的產(chǎn)品與效勞。1、土地征用環(huán)節(jié)本錢控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地本錢占工程開發(fā)本錢比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的本錢控制非常重要。但由于土地通常走的是招拍掛

7、形式，地價的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用本錢上面，詳細(xì)要考慮：(1)在做土地征用可行性方案論證時，系統(tǒng)論證從土地獲得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間，減少土地款占用的資金利息本錢。(2)運(yùn)用價值工程等技術(shù)手段，進(jìn)步土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋乇惧X。(3)躲避土地閑置費(fèi)的繳納。2、設(shè)計環(huán)節(jié)本錢控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的程度為25%35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%12%，這說明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計階本錢控制要做到如下幾點(diǎn)：(1)進(jìn)步設(shè)計人

8、員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)意識。(2)引入競爭機(jī)制，實(shí)行設(shè)計方案招標(biāo)、方案競賽，可以對同一個工程進(jìn)展多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。(3)引入目的本錢理論，推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目的本錢嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更，保證工程本錢及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被打破。(4)運(yùn)用價值工程的原理，進(jìn)展多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)，在保證工程市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。(5)進(jìn)步設(shè)計質(zhì)量，減少或防止施工時的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防

9、范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量本錢的發(fā)生。(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入本錢。3、政府報建環(huán)節(jié)本錢控制。該環(huán)節(jié)的本錢控制要點(diǎn)是加緊辦理工程五證，及早進(jìn)入工程預(yù)售回籠資金，降低資金使用本錢。4、融資活動本錢控制。不同的融資渠道，其利率程度差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率程度由低到高分別是銀行工程開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優(yōu)先考慮利率程度較低的融資形式。另外，在此根底上，還要權(quán)衡不同融資形式的風(fēng)險程度上下，對本錢和風(fēng)險加以平衡，設(shè)計公司最正確融資構(gòu)造。5、施工、材料設(shè)

10、備采購環(huán)節(jié)本錢控制(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持合理低價原那么。推行工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此根底上采取合理低價中標(biāo)，以防止投標(biāo)方以低于本錢價進(jìn)展惡意競爭。同設(shè)計階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量本錢的發(fā)生。(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時，嚴(yán)格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。(3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工

11、過程中一項(xiàng)不可防止的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程開工決算的重要根據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。(4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料本錢的節(jié)約是降低工程本錢的關(guān)鍵。對施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的方法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。(5)組織材料合理進(jìn)出場。一個工程往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場的時間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料方案，并確定好材料的進(jìn)出場時間;其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降

12、低材料損耗率。6、銷售環(huán)節(jié)本錢控制(1)引入資金本錢概念，合理設(shè)計各項(xiàng)銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合本錢最低方案。(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，進(jìn)步廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)本錢控制(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與工程設(shè)計方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反響的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計缺陷、絕對低價招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量本錢的發(fā)生。(2)做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理，進(jìn)步實(shí)物使用率，減少物料浪費(fèi)。(3)進(jìn)步物業(yè)效勞程度，增加業(yè)主滿意度，從而進(jìn)步收費(fèi)