開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期投資分析

1、投投 資資 分分 析析項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目可行性研究目目 錄錄本次演示以廣州的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為例，若是外地項(xiàng)目，須根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓こ淘靸r(jià)、稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)及征收辦法計(jì)算。開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 投投 資資 的的 構(gòu)構(gòu) 成成開(kāi)發(fā)投資額開(kāi)發(fā)投資額=開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用一一開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本1+2+3+4+5+6+71+2+3+4+5+6+71 1土地成本土地成本2 2前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)3 3建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)4 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5 5公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)6 6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7 7開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)二二開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用1+2+31+2+31 1管理費(fèi)用管理費(fèi)用2 2銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用3 3

2、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用三三開(kāi)發(fā)投資額開(kāi)發(fā)投資額一二開(kāi)發(fā)投資額開(kāi)發(fā)投資額開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本一一開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本1+2+3+4+5+6+71+2+3+4+5+6+71 1土地成本土地成本1.1+1.21.1+1.21.1土地使用權(quán)出讓金1.2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2 2前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)2.1+2.2+2.3+2.42.1+2.2+2.3+2.42.1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2.2可行性研究費(fèi)2.3地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)2.4三通一平費(fèi)3 3建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)3.1+3.2+3.33.1+3.2+3.33.1土建工程費(fèi)3.2設(shè)備及安裝工程費(fèi)3.3室內(nèi)裝修工程費(fèi)4 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5 5公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)6

3、 6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7 7開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用二二開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用1+2+31+2+31 1管理費(fèi)用管理費(fèi)用2 2銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用3 3財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 投投 資資 的的 估估 算算土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金：國(guó)家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。由發(fā)展商提供實(shí)際發(fā)生額，或按土地市場(chǎng)價(jià)格估算（一般可參考當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u(mài)信息）。建議平時(shí)留意并收集土地拍賣(mài)資訊。土地成本土地成本土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：土地征用費(fèi)：一般在征用農(nóng)村土地時(shí)發(fā)生。按征用的土地面積計(jì)算，

4、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定；拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)兩部分 ，指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人、所有權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置、補(bǔ)償所需的費(fèi)用。一般按拆除的建筑面積計(jì)算安置補(bǔ)償額，計(jì)算時(shí)取實(shí)際賠償額計(jì)算。土地成本土地成本規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi)3%左右估算；可行性研究費(fèi)：可行性研究費(fèi)：一般可按與本司簽定的合同金額計(jì)算或按建安工程費(fèi)1%3%估算；地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)：地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi)0.30.5%估算；三通一平費(fèi)：三通一平費(fèi)：主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除的費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。一般可按用地面積4060元/估算（需要核對(duì)項(xiàng)目地塊

5、是否已經(jīng)三通一平，并包含在土地成本中，避免重復(fù)計(jì)算） ；前期費(fèi)用前期費(fèi)用8-108-108-10煤氣煤氣80-9080-90玻璃幕墻玻璃幕墻50-8030-5020-30消防消防5-105-105-10通訊通訊300-450300-400地下室費(fèi)用地下室費(fèi)用450-480空調(diào)空調(diào)150-180100-150電梯電梯220-250120-200100-120一般水電安裝一般水電安裝1200-2000800-1200650-800土建工程土建工程90-12070-9050-70樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)高層（高層（1818）小高層（小高層（8-178-17）多層（多層（77）元元/ /建筑面積建筑面積建建安安工

6、工程程費(fèi)費(fèi)直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。以下是部分土建、設(shè)備及安裝、裝修工程費(fèi)的近似經(jīng)驗(yàn)估算值,僅供參考。實(shí)際操作時(shí)需根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格作相應(yīng)調(diào)整。實(shí)際操作時(shí)需根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格作相應(yīng)調(diào)整。1500以上1000-1500500-1000商場(chǎng)商場(chǎng)/ /寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓800-1000或以上600-800400-600住宅住宅高檔高檔中檔中檔低檔低檔室內(nèi)裝修室內(nèi)裝修在項(xiàng)目以帶精裝修的產(chǎn)品出售時(shí)估算又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)。包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊等工程費(fèi)用。按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)算或可建筑平方米或用地平方米造價(jià)估算。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目項(xiàng)目元元/ /占地面積占地面積供電外線鋪設(shè)工程費(fèi)260-

7、280臨時(shí)施工用地55-75小區(qū)內(nèi)道路設(shè)施及標(biāo)牌工程100-120供水外線鋪設(shè)工程費(fèi)108-128臨時(shí)施工用水20-40環(huán)境美化及園林綠化30-200其他零星工程40-60例如：例如：包括小區(qū)內(nèi)教育、衛(wèi)生、文娛、商業(yè)服務(wù)業(yè)、行政以及其他公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。具體估算可參考“建安工程費(fèi)”的估算方法。公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目項(xiàng)目單價(jià)（元單價(jià)（元/ /）計(jì)算單位計(jì)算單位幼兒園850建筑面積中小學(xué)900建筑面積衛(wèi)生站600建筑面積肉菜市場(chǎng)600建筑面積停車(chē)場(chǎng)1200建筑面積文化活動(dòng)中心1000建筑面積變電站500建筑面積垃圾集散點(diǎn)300建筑面積例如：例如：包括備用金、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其他附加

8、工程的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述土地成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%5%估算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：用地面積2萬(wàn)的商品房項(xiàng)目按建安工程費(fèi)5.5%計(jì)征；用地面積2萬(wàn)的商品房零星開(kāi)發(fā)按建安工程費(fèi)11%計(jì)征；也可按照“配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)”的計(jì)算基數(shù)計(jì)算；建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)：建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)：按建安工程費(fèi)0.4%計(jì)征；供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)：供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)：住宅：0.3噸/人，

9、600元/噸；商業(yè)：0.1噸/，600元/噸；供電用電負(fù)荷費(fèi)：供電用電負(fù)荷費(fèi)：住宅：4千瓦時(shí)/戶，480元/千瓦時(shí)；商業(yè)：8千瓦時(shí)/100，1000元/千瓦時(shí)；其他稅費(fèi)：其他稅費(fèi)：包括項(xiàng)目需在開(kāi)發(fā)期間繳納的排水設(shè)施有償使用費(fèi)、城市占道費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費(fèi)等，可根據(jù)當(dāng)時(shí)政府的征收標(biāo)準(zhǔn)，按建安工程費(fèi)的0.51%估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合保證金3050萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)完成通過(guò)驗(yàn)收后返還。繳納配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)計(jì)算基數(shù)一覽表（元繳納配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)計(jì)算基數(shù)一覽表（元/ / 建筑面積建筑面積 ）建筑物工程層數(shù)建筑物工程層數(shù) 計(jì)交基數(shù)計(jì)交基數(shù) 建筑物工程層數(shù)建筑物工程層數(shù)計(jì)交基數(shù)計(jì)交基數(shù)9層以下108023層247010

10、層120024層253011層132025層259012層144026層298013層156027層305014層166028層312015層172029層319016層178030層326017層183031層333018層215032層340019層215033層347020層228034層34層或以上：70層數(shù)+120021層2340單層廠房84522層2400多層廠房1030企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。一般按開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中的土地成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)之和為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算，如3%。管理費(fèi)用管理費(fèi)用廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)：廣告

11、宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)：一般約為銷(xiāo)售收入的2%5%；銷(xiāo)售代理費(fèi)：銷(xiāo)售代理費(fèi)：一般約為銷(xiāo)售收入的1.5%2% ；其他銷(xiāo)售費(fèi)用：其他銷(xiāo)售費(fèi)用：一般約為銷(xiāo)售收入的0.5%1% ；銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占到銷(xiāo)售收入的以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占到銷(xiāo)售收入的4%8%開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品的過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（匯兌損失等）。長(zhǎng)期借款利息：長(zhǎng)期借款利息：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額 50%）年利率流動(dòng)資金借款利息：流動(dòng)資金借款利息：按全年計(jì)息。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用中國(guó)人民銀行人民幣貸款利

12、率表中國(guó)人民銀行人民幣貸款利率表項(xiàng)目項(xiàng)目年利率（年利率（%）1短期借款短期借款6個(gè)月以下5.046個(gè)月1年（含1年）5.312中長(zhǎng)期借款中長(zhǎng)期借款13年（含3年）5.4935年（含5年）5.585年以上5.76序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目計(jì)算依據(jù)計(jì)算依據(jù)單價(jià)單價(jià)合計(jì)合計(jì)一一開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本以下以下1 18 8項(xiàng)之和項(xiàng)之和1土地使用權(quán)出讓金占地面積2土地征用與拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 占地面積或者戶數(shù)3前期工程費(fèi)4建安工程費(fèi)建筑面積5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占地面積6公共配套設(shè)施費(fèi)占地面積7開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)按政府規(guī)定8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)16項(xiàng)之和的3%5%二二開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用以下以下1 13 3項(xiàng)之和項(xiàng)之和1管理費(fèi)16項(xiàng)之和的3%5%2銷(xiāo)售

13、費(fèi)約為銷(xiāo)售收入的4%6%3財(cái)務(wù)費(fèi)用三三合計(jì)合計(jì)一一+ +二二開(kāi)發(fā)投資額匯總開(kāi)發(fā)投資額匯總序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目投資大概比重投資大概比重1建安約40%50%2地價(jià)約20%25%3銀行利息、推廣費(fèi)約20%25%4各種稅費(fèi)約15%20%房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)包含兩大部分：1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)2、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間稅費(fèi)其中，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是開(kāi)發(fā)階段發(fā)生的，在開(kāi)發(fā)投資部分計(jì)算。具體內(nèi)容前面已敘述，在此不再重復(fù)。經(jīng)營(yíng)期間稅費(fèi)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，主要是指其在銷(xiāo)售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)。它們不參與開(kāi)發(fā)投資額的構(gòu)成，只作為銷(xiāo)售收入的扣減。經(jīng)營(yíng)期間稅費(fèi)包括兩部分：（1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)（

14、2）土地增值稅（3）企業(yè)所得稅與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅：對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位或個(gè)人所獲得營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額指房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入。城市維護(hù)建設(shè)稅：城市維護(hù)建設(shè)稅：對(duì)在我國(guó)境內(nèi)既享用城鎮(zhèn)公用設(shè)施，又有經(jīng)營(yíng)收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。外資企業(yè)免征。教育費(fèi)附加：教育費(fèi)附加：為加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)營(yíng)資金來(lái)源而征收的一種稅。外資企業(yè)免征。防洪工程維護(hù)費(fèi)：防洪工程維護(hù)費(fèi)：為加強(qiáng)北江大堤及廣州市防洪工程的加固、維修和管理，保障國(guó)家和人民生命財(cái)產(chǎn)安全而征收的一種稅。外資企業(yè)減半計(jì)征。交易印花稅：交易印花稅：對(duì)

15、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書(shū)立領(lǐng)受各種憑證而征收的稅種。交易管理費(fèi)：交易管理費(fèi)：包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價(jià)及表格、資料等費(fèi)用。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)一覽表與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)一覽表序號(hào)序號(hào)類(lèi)別類(lèi)別計(jì)算依據(jù)計(jì)算依據(jù)1營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%4防洪工程維護(hù)費(fèi)銷(xiāo)售收入0.18%5印花稅銷(xiāo)售收入0.05%6交易管理費(fèi)銷(xiāo)售收入0.5%合計(jì)合計(jì)銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入6.23%6.23%與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)匯總?cè)缦拢和恋卦鲋刀愅恋卦鲋刀愐赞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（高級(jí)別墅、公寓、

16、小洋樓、度假村等以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修的住宅均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的項(xiàng)目，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，免稅。因城市市政規(guī)劃、國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的需要而被政府征用的房地產(chǎn)免稅。房地產(chǎn)增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中指銷(xiāo)售收入?？鄢?xiàng)目金額包括開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（可按開(kāi)發(fā)成本10%計(jì)算）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)（銷(xiāo)售收入6.23%），財(cái)政部門(mén)規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)成本20%）。土地增值稅土地增值稅其計(jì)算實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。計(jì)算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

17、總收入扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率若土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%以上的，即同時(shí)適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計(jì)算。土地增值稅適用稅率和速算扣除率土地增值稅適用稅率和速算扣除率級(jí)距級(jí)距增值率增值率稅稅率率速算扣除率速算扣除率1增值率50%以下部分30%02超過(guò)50%至100%部分40%5%3超過(guò)100%至200%部分50%15%4超過(guò)200%部分60%35%備注增值率=房地產(chǎn)增值額/扣除項(xiàng)目金額企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅對(duì)在我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或組織的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按企業(yè)應(yīng)納稅所得額的33%計(jì)征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，企業(yè)應(yīng)納

18、稅所得額=銷(xiāo)售收入總成本費(fèi)用銷(xiāo)售稅金及附加土地增值稅經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 效效 益益 評(píng)評(píng) 價(jià)價(jià)投資經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)指標(biāo)投資經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)指標(biāo)按是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益與動(dòng)態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益兩類(lèi)。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：在進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，只計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值，如常用的投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資回收期等；動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：在進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，即不僅計(jì)算現(xiàn)金流量的絕對(duì)值，還計(jì)算因現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時(shí)間價(jià)值，如常用的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等靜態(tài)盈利性評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)盈利性評(píng)價(jià)指標(biāo)總投資利潤(rùn)率總投資利潤(rùn)率一般是指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)

19、營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。計(jì)算公式為：利潤(rùn)總額/總投資100%投資利稅率投資利稅率指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利稅總額與總投資的比率。計(jì)算公式為：利稅總額/總投資100%資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率（自有資金利潤(rùn)率）指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總額與資本金的比率，反映投資項(xiàng)目的資本金的盈利能力。計(jì)算公式為：利潤(rùn)總額/資本金總額100%投資回收期投資回收期由于該指標(biāo)需要通過(guò)現(xiàn)金流量表算出，故在后面在敘述。動(dòng)態(tài)盈利性評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)盈利性評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPVFNPV）指項(xiàng)目按部門(mén)或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率ic，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和，反映項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期內(nèi)總的獲利能力的動(dòng)態(tài)

20、評(píng)價(jià)指標(biāo)，F(xiàn)NPV0時(shí)，項(xiàng)目的收益水平達(dá)到或超過(guò)了該行業(yè)應(yīng)達(dá)到的最低經(jīng)濟(jì)效益水平，項(xiàng)目可行； FNPV0時(shí)，可以認(rèn)為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較低，不可行。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）指項(xiàng)目整個(gè)壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率，反映項(xiàng)目的投資收益水平。 FIRRi（貸款利率），同時(shí)FIRR ic（基準(zhǔn)收益率），財(cái)務(wù)上可行。幾個(gè)概念：幾個(gè)概念：現(xiàn)金流量：是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出基準(zhǔn)收益率ic（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率）：最低期望收益率或目標(biāo)收益率一般來(lái)說(shuō)，用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)收益率是由各行業(yè)測(cè)定，經(jīng)有關(guān)部門(mén)綜合協(xié)調(diào)后發(fā)布應(yīng)用，在沒(méi)有正式公布的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，往往采用稍高于銀行同期中長(zhǎng)期貸款利率的指標(biāo)作基準(zhǔn)收益率，如取10%。EXCELEXCEL函數(shù)的引用函數(shù)的引用投資回收期投資回收期投資回收期：投資回收期：項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間，分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期，一般根據(jù)現(xiàn)金流量表求得。靜態(tài)投資回收期：靜態(tài)投資回收期：在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的時(shí)間數(shù)1）（上一時(shí)間段累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）動(dòng)態(tài)投資回收