南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.doc

1、南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、南通市房地產(chǎn)開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)背景1 .城市土地和人口狀況南通市城市土地面積8001平方公里,其中市區(qū)土地面積335平方公里2001年前市區(qū)面積僅為224平方公里,2001年后增加到355平方公里,但仍舊不到全市土地面積的二十分之一2003年末,全市戶籍人口為777.62萬(wàn)人,比2002年減少2.64萬(wàn)人,全市人口密度為971.9人/平方米.其中市區(qū)戶籍人口為83.01萬(wàn)人,比2002年增力口1.78萬(wàn)人,增長(zhǎng)2.2%.市區(qū)戶籍家庭戶28.83萬(wàn)戶,戶均人口2.88人,市區(qū)人口密度為2338.3人/平方米.2004年,全市戶籍人口為775.69萬(wàn)人,比2003年減少1.93

2、萬(wàn)人.2004年為快報(bào)數(shù)據(jù),下同2003年,南通全市地均產(chǎn)值為1258萬(wàn)元/平方公里,比2002年增長(zhǎng)13.45%.根據(jù)初步統(tǒng)計(jì),2004年全市地均產(chǎn)值為1532.38萬(wàn)元/平方公里,比2003年增長(zhǎng)21.79%,當(dāng)年全市地均產(chǎn)值略高于江蘇省的平均水平.2 .宏觀經(jīng)濟(jì)根本開(kāi)展情況一直以來(lái),南通市與外地城市之間交通不便等原因,成為其國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的瓶頸.從1997年到2002年,南通市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度一直沒(méi)有超過(guò)10%.2003年增長(zhǎng)幅度才明顯有所提升,達(dá)13.4%,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值也首次突破1000億大關(guān),達(dá)1006.65億元.2004年,南通市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度再次提速,根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)結(jié)果,

3、當(dāng)年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為1226.06億元,同比增長(zhǎng)21.79%.2004年,南通市人均GDP達(dá)至IJ15806元,同比增加22.09%.雖然2003年及2004年南通市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度明顯加快,尤其是2004年,其國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是近10年來(lái)增長(zhǎng)最快的一年,但就其綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)說(shuō),在同期長(zhǎng)三角地區(qū)城市中仍比擬靠后.2004年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)中,第一產(chǎn)業(yè)的增加值比上年略有增加,為148.89億元,占生產(chǎn)總值比重的12.14%;第二產(chǎn)業(yè)的增加值為664.16億元,同比增長(zhǎng)28.77%;第三產(chǎn)業(yè)增加值為413.01億元,比上年增長(zhǎng)18.04%,是近5年來(lái)增長(zhǎng)最快的一年19992004年的第三產(chǎn)業(yè)增

4、加值平均增長(zhǎng)速度為13.07%,占當(dāng)年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為33.69%.在第三產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展占據(jù)很重要的地位.2002年,房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值為45.84億元,在當(dāng)年第三產(chǎn)業(yè)中排名第二,大大超過(guò)社會(huì)效勞業(yè)和金融保險(xiǎn)業(yè)；2003年,南通市房地產(chǎn)業(yè)增加值更是超過(guò)了50億元,同比增幅9.32%.目前,該產(chǎn)業(yè)已是當(dāng)?shù)氐闹匾еa(chǎn)業(yè)之一.表一19952004年南通市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況單位：億元、%19954466.5319964530.42199/4577.471998牛624.491999牛670.4420004736.4420014809.3020024887.332003年1006.65

5、2004斗1226.06國(guó)內(nèi)生息值13.698.878.147.369.849.899.6413.4521.80LL日力口108.46123.39122.13124.63127.90129.76135.63140.92141.00148.89第立增加值rr>丁砧力門(mén)13.77-1.022.052.621.454.523.900.065.60USL日口23.2523.2621.1519.9619.0817.6216.7615.8814.0112.14234.13245.25269.45291.73313.44354.07392.85438.58515.77664.16第一J皆加值4.759

6、.878.277.4412.9610.9511.6417.6028.77匕L-日力口50.1946.2446.6646.7146.7548.0848.5449.4351.2454.17aLbM123.94161.78185.89208.12229.09252.61280.82307.83349.88413.01第二產(chǎn)業(yè)增加值30.5314.9011.9610.0810.2711.179.6213.6618.04比上年增加26.5730.5032.1933.3334.1734.3034.7034.6934.7633.69資料來(lái)源：南通統(tǒng)計(jì)年鑒2004年為快報(bào)數(shù)據(jù)18000150001200090

7、0060003000元/人1580619951996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年圖119952004年南通人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值狀況資料來(lái)源：南通統(tǒng)計(jì)年鑒2004年為快報(bào)數(shù)據(jù)雖然,南通市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展相對(duì)其他城市顯得略有些慢,但其近幾年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)卻并不緩.2003年,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額為448.42億元,同比增長(zhǎng)44.7%,增幅是上年的一倍多.根據(jù)快報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2004年南通全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資605.17億元,比上年同期增長(zhǎng)35%.這主要是由于大工程投資的增多,對(duì)全市投資起了明顯的拉動(dòng)作用,使得投資額保持較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì).資料來(lái)源：南

8、通統(tǒng)計(jì)年鑒2004年為快報(bào)數(shù)據(jù)3 .城市建設(shè)開(kāi)展現(xiàn)狀2003年,南通市根本建設(shè)投資額為113.14億元統(tǒng)計(jì)口徑為城鎮(zhèn)集體以上投資額,同比增長(zhǎng)60.01%,19992003年5年的平均年增長(zhǎng)幅度為33.2%.同年南通市地方財(cái)政一般預(yù)算支出中,城市維護(hù)費(fèi)支出為2.44億元,比上年增長(zhǎng)25.6%.從市區(qū)城市道路來(lái)看,2003年,南通市區(qū)人均道路面積為9.04平方米,略低于全國(guó)平均水平；市區(qū)平均路幅為14.66平方米,高于南京、無(wú)錫等城市；路網(wǎng)密度為1.33公里/平方公里,低于上海、無(wú)錫等城市,但高于長(zhǎng)三角地區(qū)的平均水平.從整個(gè)市區(qū)范圍來(lái)看,新城區(qū)的城市道路綜合狀況比擬好,老城區(qū)那么還需改善.從城市公

9、共交通來(lái)看,2003年南通全市平均每萬(wàn)人擁有公交車(chē)4.63輛,市區(qū)每萬(wàn)人擁有公交車(chē)5.36輛,低于同期全國(guó)7.66輛的平均水平.由此可見(jiàn),當(dāng)?shù)鼐用癯鲂械慕煌l件還不是很便利,有待改善.4 .人民生活水平2003年,南通市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為9598元,在江蘇省主要城市中高于揚(yáng)州、鎮(zhèn)江和泰州,當(dāng)年增幅為11.09%,略高于全國(guó)平均增長(zhǎng)幅度.同期城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄人均余額首次超過(guò)萬(wàn)元,達(dá)11344元,同比增長(zhǎng)17.28%.2004年,據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)抽樣調(diào)查,南通市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10937元,同比增長(zhǎng)13.95%,增幅較上年同期上升2.86個(gè)百分點(diǎn).收入提升的主要原因：一是,2004年上半年起南

10、通市出臺(tái)了調(diào)資政策,機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的地方津貼和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)較大幅度提升,工薪收入明顯增加；二是,“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅速開(kāi)展,經(jīng)營(yíng)者的收入大幅增加；三是,離退休和低收入者養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)和低保標(biāo)準(zhǔn)都有新的提升,其中低保戶的低保標(biāo)準(zhǔn)提升了20%02003年,城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出的增長(zhǎng)速度明顯要高于收入的漲幅,當(dāng)年人均消費(fèi)支出的金額為6808元,增幅為16.34%.其中,食品支出2730元,占消費(fèi)支出的40.1%,居住支出578元,占消費(fèi)支出的8.49%.2004年,人均消費(fèi)支出與收入同步增長(zhǎng),增幅達(dá)14.1%,人均消費(fèi)支出金額為7768元.9000600030001500012000T一城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出1一城市

11、人均可支配收入T一城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額5531591579118485741679116506689982976373694143193142131461134y10937959848484909570158355898595958527768680886401995年1996年1997年199科199W200W2001年2002年2003年2004年圖319952004年南通城市居民人均收支及儲(chǔ)蓄狀況資料來(lái)源：南通統(tǒng)計(jì)年鑒2004年為快報(bào)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)調(diào)查統(tǒng)計(jì),2003年南通市城市居民住房條件比上年有所提升,人均住房建筑面積為25.25平方米,比2002年增長(zhǎng)0.55平方米.二、南通市房

12、地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r1 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況南通市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在經(jīng)歷了自1996年至1999年的3年低潮后,于2000年開(kāi)始逐漸復(fù)蘇.到2003年,南通全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為48.32億元城鎮(zhèn)集體以上投資額,在長(zhǎng)三角地區(qū)8個(gè)江蘇城市中超過(guò)鎮(zhèn)江、揚(yáng)州和泰州,較上年同比增長(zhǎng)34.37%,是近10年來(lái)投資增長(zhǎng)速度最快的一年.其中,住宅投資額為31.82億元,同比增長(zhǎng)30.6%,占開(kāi)發(fā)投資額的65%.2003年,南通市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為26.41億元,同比增長(zhǎng)19.94%,其中商品住宅14.99億元,同比微漲5%;市區(qū)住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為56.8%.可見(jiàn),已有許多開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房開(kāi)發(fā)

13、投資尤其是住宅開(kāi)發(fā)投資的目光轉(zhuǎn)向了市區(qū)外圍,在那里開(kāi)辟新的開(kāi)展空間.2003年,房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)較明顯,全市投資額為3.28億元,比上年增長(zhǎng)134.3%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重由2002年的3.89%上升到6.79%.其中,市區(qū)土地投資額為0.66億元,較上年增長(zhǎng)29.4%,只占全市土地開(kāi)發(fā)投資額的20.12%.商業(yè)用其他用2003年辦公用房投資占6.55%商品住宅投資占56.76%其他用房投資占31.43%商業(yè)用房投資占5.26%圖42000年及2003年南通市區(qū)房地產(chǎn)投資狀況比擬資料來(lái)源：南通統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)快報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2004年,南通全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為59.39億元,同比增長(zhǎng)

14、22.91%,增幅比去年同期有所趨緩.但住宅投資額依然保持較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),當(dāng)年增幅為32.72%,投資額到達(dá)42.23億元70億元資料來(lái)源：南通統(tǒng)計(jì)年鑒2004年數(shù)據(jù)為快報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑為城鎮(zhèn)集體以上投資注：2001年以前市區(qū)范圍不同,不具可比性,所以2001年前市區(qū)數(shù)據(jù)不在圖中列由2 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供給情況2003年,南通市全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積為289.01萬(wàn)平方米,比上年增加103.99%,其中市區(qū)135.51萬(wàn)平方米.2004年的土地供給量根本與上年持平,全市土地購(gòu)置面積為292.54萬(wàn)平方米.20012003年,南通全市房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)比擬平穩(wěn).其中,2003年施工面積為453.5

15、2萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)8.6%,住宅施工為366.88萬(wàn)平方米,同比增加5.55%.而市區(qū)施工面積那么出現(xiàn)了連續(xù)兩年的下降,2003年市區(qū)施工面積為190.15萬(wàn)平方米,比上年減少18.46%,其中住宅施工面積為148.86萬(wàn)平方米,同比減少21.8%.從新開(kāi)工面積來(lái)看,2003年全市商品房施工面積中新開(kāi)工的成分很高,而且增長(zhǎng)很快.新開(kāi)工面積為278.07萬(wàn)平方米,占當(dāng)年施工面積的61%,比上年增長(zhǎng)37.98%.其中住宅新開(kāi)工面積為230.55萬(wàn)平方米,同比增加37.7%,占住宅施工面積的62.8%.2004年,南通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加大了力度,全年商品住宅施工面積及新開(kāi)工面積為506.47萬(wàn)平方米

16、和297.06萬(wàn)平方米,分別較上年增長(zhǎng)38.05%和28.85%.市區(qū)商品住宅施工面積為239.28萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)60.74%,其中新開(kāi)工面積占69%,達(dá)164.23萬(wàn)平方米,比2003年大幅增加112.51%.圖619952004年南通市商品住宅施工及新開(kāi)工狀況資料來(lái)源：南通統(tǒng)計(jì)年鑒2004年數(shù)據(jù)為快報(bào)數(shù)據(jù)注：2000年以前全市商品住宅新開(kāi)工面積的數(shù)據(jù)暫缺2001年以前市區(qū)范圍不同,不具可比性,所以2001年前市區(qū)數(shù)據(jù)不在圖中列由2004年,南通市商品房竣工上市量有不小的增長(zhǎng).全市商品房竣工面積253.22萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)39.35%,其中商品住宅增長(zhǎng)44.79%,竣工量為209.18萬(wàn)平方米

17、.當(dāng)年市區(qū)商品房竣工面積為96.68萬(wàn)平方米,其中商品住宅77.75萬(wàn)平方米,分別同比上升13.14%和6.91%.資料來(lái)源：南通統(tǒng)計(jì)年鑒2004年為快報(bào)數(shù)據(jù)注：2001年以前市區(qū)范圍不同,不具可比性,所以2001年前市區(qū)數(shù)據(jù)不在圖中列由3.商品房需求及價(jià)格情況由于2003年的市場(chǎng)供給缺乏,南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積略有下滑,全年全市商品房銷(xiāo)售面積為200.37萬(wàn)平方米,比上年小幅下跌1.62%;商品住宅銷(xiāo)售面積為172.97萬(wàn)平方米,同比減少6.5%.當(dāng)年全市商品房及商品住宅的竣工銷(xiāo)售比為1:1.1和1:1.2.2003年,市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積為93.94萬(wàn)平方米,同比下降14.53%,住宅銷(xiāo)售

18、面積為84.21萬(wàn)平方米,同比下降16%.市區(qū)商品房及商品住宅的竣工銷(xiāo)售比為1:1.1和1:1.16.由于供給缺乏,因此2003年房地產(chǎn)平均價(jià)格上升幅度也遠(yuǎn)大于往年.2003年,全市商品房平均價(jià)格為1829元/平方米,商品住宅為1765元/平方米,同比增長(zhǎng)12.1%和12.8%,增幅較2002年增力口5.7和8.9個(gè)百分點(diǎn).市區(qū)商品房和商品住宅的平均價(jià)格為2346元/平方米和2269元/平方米,分別同比上漲16.21%和15.65%.根據(jù)快報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2004年隨市場(chǎng)供給量的上升,需求量也有所增長(zhǎng).全市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為228.26萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)13.92%;商品住宅銷(xiāo)售面積為196.89萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)13.83%.全年商品房銷(xiāo)售價(jià)格為2119元/平方米,商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格為1899元/平方米,分別增長(zhǎng)15.86%和7.53%.雖然,2003年和2004年南通市的房?jī)r(jià)漲幅要明顯快于往年,但就整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)而言,南通市房地產(chǎn)平均價(jià)格還處于相對(duì)較低位置,2004年全市商品房和商品住宅的平均房?jī)r(jià)在同期長(zhǎng)三角地區(qū)8個(gè)江蘇城市中列第6位,僅高于鎮(zhèn)江和泰州.同期南通全市的房?jī)r(jià)收