建筑裝飾行業(yè)營改增實務(wù)操作指南

1、建筑裝飾行業(yè)營改增實務(wù)操作指南第一部分、建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增第一部分、建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增背景、影響、變化與應(yīng)對背景、影響、變化與應(yīng)對一、為什么國家要推進(jìn)建筑與房地產(chǎn)營改增？1 1、實現(xiàn)了增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)了社會分工協(xié)作，有力地支持了服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級2 2、將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實現(xiàn)了規(guī)范的消費型增值稅制度，有利于擴大企業(yè)投資，增強企業(yè)經(jīng)營活力備注：增值稅改革的發(fā)展歷程3 3、進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)，是財稅領(lǐng)域打出“降成本”組合拳的重要一招，用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟(jì)保持中高速增長、邁向中高

2、端水平打下堅實基礎(chǔ)4、創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經(jīng)濟(jì)活動中的作用和活力，在推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、消費升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用5、系統(tǒng)性控制5、很好處理了房地產(chǎn)建筑企業(yè)異地項目納稅地點問題4、建筑房地產(chǎn)金融生活服務(wù)業(yè)稅率及征收率確定3、房地產(chǎn)企業(yè)中的土地成本可以抵減銷售收入2、不動產(chǎn)納入抵扣范圍1、全行業(yè)納入營改增范圍，營業(yè)稅將退出歷史舞臺二、建筑業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)實二、建筑業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)實行營行營改增六大變化改增六大變化6、會計核算及納稅申報將發(fā)生重大變化三、建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增影響發(fā)票管理將成為企業(yè)重點管理問題1涉稅條款將成為合同中必

3、備條款2企業(yè)組織架構(gòu)將發(fā)生重大變化3價內(nèi)稅改為價外稅將對企業(yè)所得稅產(chǎn)生影響4價內(nèi)稅改為價外稅將對土地增值稅產(chǎn)生影響5價內(nèi)稅改為價外稅使得企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果將發(fā)生變化6價內(nèi)稅改為價外稅將對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響7建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計處理更加復(fù)雜8對各月納稅額進(jìn)行動態(tài)控制將成為企業(yè)常態(tài)工作9企業(yè)法定代表人的法律風(fēng)險將增加10單個企業(yè)稅負(fù)增加或降低取決于自身管理水平11對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)提出更高的要求121)與收入相關(guān)增值稅涉稅流程管控2)產(chǎn)品定價和供應(yīng)商管理3)老合同的修訂與完善4)加強增值稅發(fā)票管理，防范發(fā)票納稅風(fēng)險四、營改增后建筑房地產(chǎn)企業(yè)的八大四、營改增后建筑房地產(chǎn)企業(yè)的八大應(yīng)對措施

4、應(yīng)對措施5)系統(tǒng)改造和信息化建設(shè)6)及時了解掌握最新政策動態(tài)，與主管稅務(wù)機關(guān)建立良好的溝通關(guān)系7)加強會計人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)處理能力8)運用正確的會計處理方法，防范會計核算變化帶來的風(fēng)險第二部分：建筑與房地產(chǎn)開發(fā)第二部分：建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人企業(yè)納稅人一、納稅人一般規(guī)定一、納稅人一般規(guī)定（一）納稅人的一般規(guī)定（一）納稅人的一般規(guī)定在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。這里需要關(guān)注的問題是：個人銷售額超過一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)是否可以認(rèn)定一般納稅人？個體工商戶銷售額超過一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)是否一定認(rèn)定為一般納稅人？新成立的

5、公司是否一定等銷售額超過一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)了才能申請一般納稅？第一、掛靠承租方式經(jīng)營的如何判定納稅人第二、為什么要劃分一般納稅人與小規(guī)模納稅人？第三、哪些納稅人可以合并納稅？二、建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)納稅人實操問題1、小型建筑企業(yè)裝飾公司是否可以成立個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)？2、新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)什么時間辦理一般納稅人認(rèn)定好？3、工程掛靠方式未來會發(fā)生什么變化？第三部分：建筑與房地產(chǎn)開發(fā)第三部分：建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)稅范圍與稅率企業(yè)應(yīng)稅范圍與稅率一、建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)稅范圍一、建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)稅范圍（一）提供建筑勞務(wù)（一）提供建筑勞務(wù)工程服務(wù)，是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程

6、作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。工程服務(wù)工程服務(wù)1安裝服務(wù)，是指生產(chǎn)設(shè)備、動力設(shè)備、起重設(shè)備、運輸設(shè)備、傳動設(shè)備、醫(yī)療實驗設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設(shè)備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾冉?jīng)營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。安裝服務(wù)安裝服務(wù)2修繕服務(wù)，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來的使用價值或者延長其使用期限的

7、工程作業(yè)。修繕服務(wù)修繕服務(wù)3裝飾服務(wù)裝飾服務(wù)4裝飾服務(wù)，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。其他建筑服務(wù)其他建筑服務(wù)5（二）銷售不動產(chǎn)（二）銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)

8、行其他活動的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。（三）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（三）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（四）不動產(chǎn)租賃服務(wù)（四）不動產(chǎn)租賃服務(wù)1、土地使用權(quán)出租 屬于不動產(chǎn)租賃 11%2、建筑物廣告位租賃 屬于不動產(chǎn)租賃 11%3、車輛停放服務(wù)、過路費、過橋費 屬于不動產(chǎn)租賃 11%轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)當(dāng)中的土地使用權(quán)按照11%繳納增值稅。 試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不

9、同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：1.兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。2.兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。（五）兼營問題（五）兼營問題二、視同銷售三種情況（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

10、（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。討論：關(guān)聯(lián)方無償借款是否視同銷售？討論：關(guān)聯(lián)方無償借款是否視同銷售？三、建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)稅范圍的實操問題1 .出讓土地使用權(quán)2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否征收增值稅3.免費停車位是否視同銷售4.資產(chǎn)重組涉及土地使用 不動產(chǎn)是否征收增值稅5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“買一贈一”是否繳納增值稅6.不動產(chǎn)出資四、建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅率與征收率（一）稅率問題（一）稅率問題（二）征收率兩種情形（二）征收率兩種情形第一、小規(guī)模納稅人適用簡易征稅辦法，增值稅征收率為3%，但涉及不動產(chǎn)銷售與租賃的征收率為5%1、建筑服務(wù) 11%2、銷售不動產(chǎn) 11%3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 11%4、不動

11、產(chǎn)租賃、土地使用權(quán)租賃 11% 第二、一般納稅人適用簡易計稅方法征收率建筑服務(wù)3% 涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃的征收率都是5%（三）預(yù)征率（三）預(yù)征率原則：第一種情況預(yù)征率通常運用于一般納稅人采用一般計稅方法的且服務(wù)發(fā)生地或者不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不一致的時候采用預(yù)征率。第二種情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)房地產(chǎn)項目的具體規(guī)定：具體規(guī)定：1、一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地

12、預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。2、一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。3、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。4、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納

13、稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。6、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在

14、地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。第四部分：建筑與房地產(chǎn)企業(yè)第四部分：建筑與房地產(chǎn)企業(yè)簡易計稅方法簡易計稅方法一、適用簡易計稅方法一般規(guī)定一、適用簡易計稅方法一般規(guī)定1、小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法 應(yīng)納稅款=銷售額征收率2、一般納稅人發(fā)生特定應(yīng)稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月不得變征。應(yīng)納稅額=銷售額征收率這里需要特別強調(diào)的是：第一：適用簡易計稅方法計稅的納稅人，都不得抵扣進(jìn)項稅額第二：含稅銷售額要換算不含稅銷售額第三：納稅人適用簡易計稅方法計稅的，發(fā)生銷售折讓、中止、或者退回，而退還給購買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷售額中扣減二、有關(guān)銷售額一般規(guī)定二

15、、有關(guān)銷售額一般規(guī)定銷售額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費。第一：價外費用例外的兩種情形（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。第二：外幣結(jié)算銷售額折算第三：兼營不同稅率征收率的銷售額的確認(rèn)第四：混合銷售銷售額確認(rèn)第五：兼營免稅、減稅項目銷售額的確認(rèn)第六：折扣折讓銷售額確認(rèn)實操問題：1、關(guān)于建筑施工企業(yè)的銷售額的特殊規(guī)定？ 可以減掉付給分包款后的余額為銷售額2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售額的特殊規(guī)定？ 房地產(chǎn)一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以全部價款和價外費用扣除受讓

16、全部土地價款后的余額為銷售額值得探討的是，土地的價款都包括什么？如何扣除？在什么時點扣除？3、在實務(wù)中如何理解混合銷售？實操問題：例如：電梯廠家在銷售電梯的同時提供了安裝勞務(wù)三、建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法情形（一）建筑業(yè)適用簡易計稅方法的情形（一）建筑業(yè)適用簡易計稅方法的情形1、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。2、一般納稅人為甲供工程提供建筑服務(wù)一般納稅人為

17、甲供工程提供建筑服務(wù)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。3、一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用擇適用一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計建筑工程老項目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。4、一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅

18、方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。5、試點納稅人中的小規(guī)模納稅人（以下稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。實操問題：實操問題：1、如何看待建筑施工企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新老項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)？2、建筑企業(yè)老項目的三種情形及其計稅方法的選擇？ 第一種情形：是營改

19、增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，且已與業(yè)主進(jìn)行了工程結(jié)算，但業(yè)主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業(yè)工程款的老項目；第二種情形：是營改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，但沒有進(jìn)行工程決算，營改增以后才進(jìn)行工程結(jié)算的老項目；第三種情形：是營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續(xù)施工的老項目。以上三類老項目增值稅計稅方法的選擇如下。以上三類老項目增值稅計稅方法的選擇如下：營改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，且已與業(yè)主進(jìn)行了工程結(jié)算，但業(yè)主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業(yè)工程款的老項目，分以下兩種情況來處理：一是如果工程結(jié)算報告書

20、中未注明業(yè)主未來支付拖欠工程款的時間，則營業(yè)稅納稅義務(wù)時間為工程決算書上簽訂的時間。因此，在2016年4月30日之前，按照3%稅率在工程勞務(wù)所在地繳納營業(yè)稅，向業(yè)主開具建筑業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票。二是如果工程結(jié)算書注明了業(yè)主未來支付拖欠工程款的時間，則營業(yè)稅納稅義務(wù)時間為工程結(jié)算書中注明的時間。因此，在2016年5月1日后，建筑企業(yè)一定選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）3%”計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。由于“收到業(yè)主支付的工程款/（1+3%）3%收到業(yè)主支付的工程款3%”，因此，從節(jié)省稅收的角度

21、考慮，建議營改增前已經(jīng)完工且進(jìn)行工程決算，但業(yè)主拖欠工程款的老項目在2016年5月1日后進(jìn)行開票。1、第一種情形老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理2、第二種情形老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理 營改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，但沒有進(jìn)行工程決算，營改增以后才進(jìn)行工程結(jié)算的老項目，一定選擇適用簡易計稅方法，根據(jù)財稅201636號）附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定第一條第（二）項第9款的規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）3%”計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。3、第三種

22、情形老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續(xù)施工的老項目增值稅計稅方法的選擇應(yīng)分兩重情況：一是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較大，有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法，按照11%的稅率計算增值稅；二是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較小，已經(jīng)發(fā)生大量的成本發(fā)票是增值稅普通發(fā)票，沒有多少增值稅進(jìn)項稅可以抵扣，則選擇增值稅簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）3%”計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用簡易計（二）房地產(chǎn)開發(fā)

23、企業(yè)適用簡易計稅方法的情形稅方法的情形房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老項目是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期，在2016年4月30日之前的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。第一種情形：第一種情形：第二種情形：第二種情形：特別強調(diào)：如何判定老項目？老項目按簡易計稅方法一定合適嗎？特別強調(diào)：如何判定老項目？老項目按簡易計稅方法一定合適嗎？（三）銷售不動產(chǎn)適用簡易計稅方法的情形（三）銷售不動產(chǎn)適用簡易計稅方法的情形1、一般納稅人銷售其2016年4月30

24、日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。第一種情形：第一種情形：需要明確的是：這次調(diào)整僅是把營業(yè)稅的政策搬到了增值稅上面來，只是換了征收率；原來的文件是財稅2003年16號文件 一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)

25、所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。第二種情形：第二種情形：第三種情形：第三種情形： 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。 個體工商戶銷售購買的住

26、房，應(yīng)按照附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。第四種情形：第四種情形：第五種情形：第五種情形： 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2

27、年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（國辦發(fā)200526號）、國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知（國稅發(fā)200589號）和國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知（國稅發(fā)2005172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，

28、按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。第六種情形：第六種情形：（四）不動產(chǎn)租賃服務(wù)適用簡易計稅方法情形（四）不動產(chǎn)租賃服務(wù)適用簡易計稅方法情形第一種情形：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。第二種情形：小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后

29、，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。第三種情形：其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。第四種情形：個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。第五部分：建筑與房地產(chǎn)開發(fā)第五部分：建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法企業(yè)一般計稅方法3、進(jìn)項稅額2、銷售額1、銷項稅額（二）一般計稅方法應(yīng)納稅額計算公式（二）一般計稅方法應(yīng)納稅額計算公式（一）一般計稅方法適用對象（一）一般計稅方法適用對象一、一般計稅方法一般規(guī)定一、一般計稅方法一般規(guī)定1、從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。（三）準(zhǔn)予抵扣增值稅進(jìn)項稅額（三）準(zhǔn)

30、予抵扣增值稅進(jìn)項稅額2、從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。3、購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。計算公式為：進(jìn)項稅額=買價扣除率買價，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點實施辦法抵扣進(jìn)項稅額的除外。4、從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。用表單反映更直觀一些涉及業(yè)務(wù)增值稅扣稅憑證抵扣額備注境內(nèi)購

31、買貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)增值稅專用發(fā)票增值稅額進(jìn)口業(yè)務(wù)海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書增值稅額購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票進(jìn)項稅額=買價扣除率（13%）接受境外單位或者個人提供的應(yīng)稅服務(wù)稅收繳款憑證增值稅額應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票，資料不全不得抵扣。增值稅發(fā)票類型稅率具體業(yè)務(wù)描述購進(jìn)貨物不動產(chǎn)17%11%甲供材及軟裝修、辦公用品、設(shè)備，車輛等、辦公樓，包括應(yīng)征消費稅的汽車。研發(fā)與技術(shù)服務(wù)6%項目可行性研究水文地質(zhì)勘查等文化創(chuàng)意服務(wù)6%建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)外裝飾設(shè)計、網(wǎng)站設(shè)計、廣告設(shè)計、文印曬圖 樓市專業(yè)刊物軟文廣告、路牌燈箱廣告、公交櫥窗展示宣傳、網(wǎng)絡(luò)推介、電視傳媒

32、廣告等 會展服務(wù)物流輔助服務(wù)稅率快遞服務(wù)有形動產(chǎn)租賃17%花卉、植物租賃 ；車輛租賃 ；設(shè)備租賃 鑒證咨詢服務(wù) 6%空氣質(zhì)量檢測年報審計、年度所得稅匯算鑒證、法律鑒證、工程造價鑒證、資產(chǎn)評估、環(huán)境評估、圖審等 財務(wù)顧問、稅務(wù)顧問、法律顧問等 建筑安裝業(yè)11%建筑安裝、精裝修交通運輸11%材料運輸簡易計稅3% 5%建筑房地產(chǎn)企業(yè)到底都有哪些進(jìn)項稅額可以抵扣？（1）取得不動產(chǎn)的納稅處理問題）取得不動產(chǎn)的納稅處理問題 適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，

33、第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。(2)土地成本可以抵扣進(jìn)項稅額嗎？土地成本可以抵扣進(jìn)項稅額嗎？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老 項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。（附件二） 向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法

34、有效扣除憑證。 討論：大配套費、拆遷補償費、契稅可否抵減收入？ (3)公司老板購買的小轎車可否抵扣進(jìn)項？公司老板購買的小轎車可否抵扣進(jìn)項？營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定中的相關(guān)規(guī)定營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定中的相關(guān)規(guī)定根據(jù)規(guī)定（十六）其他規(guī)定：根據(jù)規(guī)定（十六）其他規(guī)定：原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。(4)施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物如何抵扣？如何抵扣？融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。筆者認(rèn)為，本條規(guī)定的含義時只要取得符合規(guī)定的進(jìn)項稅

35、額可以一次性抵扣，而無需分兩年扣除。(5)認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項稅額抵扣問題認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項稅額抵扣問題? 國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項稅額抵扣問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2015年第59號） 納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未取得生產(chǎn)經(jīng)營收入，未按照銷售額和征收率簡易計算應(yīng)納稅額申報繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項稅額。(6)砂土石料采購如何抵扣進(jìn)項稅額？砂土石料采購如何抵扣進(jìn)項稅額？ 國稅函【2009】第090號規(guī)定，一般納稅人銷售貨物適用財稅20099號文件第二條第（三）項、第（

36、四）項和第三條規(guī)定的，可自行開具增值稅專用發(fā)票。財稅20099號文件第二條第（三）項、第（四）項和第三條具體如下：（三）一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%（2014年7月1日改為3%）征收率計算繳納增值稅：1.縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類投資主體建設(shè)的裝機容量為5萬千瓦以下（含5萬千瓦）的小型水力發(fā)電單位。2.建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。3.以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。 (7)按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的相關(guān)資產(chǎn)改變用按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的相關(guān)資產(chǎn)改變

37、用途的處理途的處理 按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額的應(yīng)稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式，計算可以抵扣的進(jìn)項稅額：可以抵扣的進(jìn)項稅額可以抵扣的進(jìn)項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）適用稅率）X 適用稅率適用稅率 需要提醒納稅人，這樣處理的前提是要有合法有效的增值稅扣稅憑證。 （8）買房送家電的情況，房地產(chǎn)企業(yè)可否抵扣購買家電買房送家電的情況，房地產(chǎn)企業(yè)可否抵扣購買家電進(jìn)項？進(jìn)項？買房送家電情況，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋過程中的支出，作為消費費用，因此，進(jìn)項稅額可抵扣。（9

38、）以不動產(chǎn)、機器設(shè)備作價出資的情況，是否可以抵以不動產(chǎn)、機器設(shè)備作價出資的情況，是否可以抵扣進(jìn)項稅額？扣進(jìn)項稅額？可抵扣。適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。抵扣相關(guān)具體操作：A、自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，是否是連續(xù)24個月按照規(guī)定的比例平均計算抵扣？B、自取得之日

39、起分2年從銷項稅額中抵扣，按照自然年度計算，不管從幾月份采購都算是第一年，如2016年7月采購不動產(chǎn)，截止到采購第一年末有6個月，按照60%比例按6個月平均計算抵扣，第二年按照40%比例按12個月平均計算抵扣？C、自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，從取得之日起一次性按照60%計算金額直接抵扣，第12個月后一次性按照40%計算金額直接抵扣？建議納稅人進(jìn)一步關(guān)注后續(xù)出臺的文件或及時與稅務(wù)機關(guān)溝通確認(rèn)處理辦法。 融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。即符合規(guī)定的進(jìn)項稅額可以一次性抵扣。 這里的“自建”也有幾種情況：第一種情況，外購的自建不動產(chǎn)，其

40、進(jìn)項稅額按規(guī)定抵扣，第二種情況，非房地產(chǎn)企業(yè)自建不動產(chǎn)，自己購買的相關(guān)成本支出，按規(guī)定認(rèn)證時間先認(rèn)證并歸集進(jìn)項稅額，待轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后按規(guī)定抵扣，由于文件沒有明確相關(guān)細(xì)節(jié)，建議納稅人進(jìn)一步關(guān)注后續(xù)出臺的文件或及時與稅務(wù)機關(guān)溝通確認(rèn)處理辦法。并注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用。（10）土地出讓金、政府性規(guī)費是否可以抵扣？土地出讓金、政府性規(guī)費是否可以抵扣？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2

41、016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。土地價款中是否包含其他政府性規(guī)費，如大市政配套費等，看國土部門相關(guān)規(guī)定。其土地價款由于文件中并沒有明確規(guī)定具體包括哪些范圍，是否包括大市政配套費、拆遷補償費、契稅等，還有扣除的具體規(guī)定，如是一次性將其扣除還是按照一定標(biāo)準(zhǔn)的比例扣除，這些未明確的問題建議納稅人關(guān)注稅務(wù)的后續(xù)文件。（11）境外設(shè)計費、策劃費的如何抵扣？境外設(shè)計費、策劃費的如何抵扣？從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項稅

42、額不得從銷項稅額中抵扣。（四）不得抵扣進(jìn)項稅額（四）不得抵扣進(jìn)項稅額1、用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。2、非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。4、非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。5、非正常損失的不動產(chǎn)在

43、建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。6、購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。7、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。對增值稅不可抵扣進(jìn)項稅的規(guī)則的理解可以從以下幾個方面入手：一是購進(jìn)貨物、勞務(wù)服務(wù)

44、之后，增值稅鏈條中斷的，不得抵扣進(jìn)項稅。二是采用簡易征稅方法計算增值稅，不能再抵扣進(jìn)項稅額。三是增值稅扣稅憑證不符合規(guī)定的，不能抵扣進(jìn)項稅。建筑房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項稅額不得抵扣的實操問題：（1）建筑、房地產(chǎn)企業(yè)取得的貸款服務(wù)的進(jìn)項稅額是不能抵扣的，如貸款利息，并且規(guī)定了納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。（2）通知中購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣，與納稅人直接相關(guān)的業(yè)務(wù)有餐飲服務(wù)、住宿服務(wù)、旅游服務(wù)、娛樂服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、攝影擴印服務(wù)等。（3）涉及的固定資

45、產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。（4）非正常損失的不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。（5）專用增值稅發(fā)票逾期未認(rèn)證、未申報抵扣的，不能抵扣進(jìn)項稅。（五）無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的計算公式（五）無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的計算公式不得抵扣的進(jìn)項稅額當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項

46、目銷售額+免征增值稅項目銷售額）當(dāng)期全部銷售額（六）進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出（六）進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出1、已抵扣進(jìn)項稅額的購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)發(fā)生非正常損失的，應(yīng)當(dāng)從進(jìn)項稅額中從當(dāng)期進(jìn)項稅額中扣減。2、已抵扣的進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，發(fā)生非常損失，按照下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項稅額。不得抵扣的進(jìn)項稅額=固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值使用稅率3、銷售折讓、中止、或者退回情形納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進(jìn)項稅額中扣減。（七）按照一般計稅方法計算稅額但不得抵扣進(jìn)項稅（七）

47、按照一般計稅方法計算稅額但不得抵扣進(jìn)項稅額情形額情形1、一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。2、應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。二、建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法的特別規(guī)定二、建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法的特別規(guī)定 一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。（一）建筑服務(wù)適用一般計稅方法情形規(guī)定一）建筑服務(wù)適用一般計稅方法情形規(guī)定1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅

48、人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用一般計稅方法情形規(guī)定（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用一般計稅方法情形規(guī)定2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。第一種情形：一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算

49、應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。（三）銷售不動產(chǎn)適用一般計稅方法情形（三）銷售不動產(chǎn)適用一般計稅方法情形第二種情形：一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。第三種情形：一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。第四種情形：一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計