上市公司綠城中國(guó)財(cái)務(wù)案例分析(財(cái)物案例分析)

1、.宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析中觀環(huán)境分析中觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析公司戰(zhàn)略分析公司戰(zhàn)略分析投資政策分析投資政策分析融資政策分析融資政策分析行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)特征風(fēng)險(xiǎn)特征案例導(dǎo)入案例導(dǎo)入政治經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境政治經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境金融市場(chǎng)環(huán)境金融市場(chǎng)環(huán)境企業(yè)家精神企業(yè)家精神物質(zhì)基礎(chǔ)物質(zhì)基礎(chǔ)組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)企業(yè)文化企業(yè)文化數(shù)據(jù)整合數(shù)據(jù)整合資料收集資料收集投資戰(zhàn)略模式投資戰(zhàn)略模式投資活動(dòng)評(píng)價(jià)投資活動(dòng)評(píng)價(jià)啟示與總結(jié)啟示與總結(jié)籌資活動(dòng)籌資活動(dòng)籌資方式籌資方式資本結(jié)構(gòu)資本結(jié)構(gòu)TOC分析分析戰(zhàn)略調(diào)整戰(zhàn)略調(diào)整政治環(huán)境政治環(huán)境(K)文化環(huán)境（文化環(huán)境（Y）經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境(K&Y)政治經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境政治經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境

2、金融市場(chǎng)環(huán)境金融市場(chǎng)環(huán)境(K)行業(yè)面臨宏觀環(huán)境分析行業(yè)面臨宏觀環(huán)境分析國(guó)家體制國(guó)家體制政政 府府政政 局局國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境環(huán)境國(guó)際經(jīng)濟(jì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境環(huán)境通貨膨脹通貨膨脹經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)周期就業(yè)狀況就業(yè)狀況GKY租金預(yù)期增長(zhǎng)預(yù)期回報(bào)率當(dāng)前租金房地產(chǎn)價(jià)格-行業(yè)生命周期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征市場(chǎng)環(huán)境嚴(yán)峻從公司發(fā)展的不同階段出發(fā)從公司發(fā)展的不同階段出發(fā)從公司的發(fā)展目標(biāo)出發(fā)從公司的發(fā)展目標(biāo)出發(fā)從投資所需的資金密度出發(fā)從投資所需的資金密度出發(fā)銷售業(yè)績(jī)銷售業(yè)績(jī) 投資規(guī)模投資規(guī)模營(yíng)運(yùn)能力營(yíng)運(yùn)能力 盈利能力盈利能力 成長(zhǎng)性成長(zhǎng)性 可持續(xù)增長(zhǎng)可持續(xù)增長(zhǎng)性性0.840.890.210.661.000.080.210.1600.

3、20.40.60.811.20200000040000006000000800000010000000120000001400000020062007200820092010總資產(chǎn)凈資產(chǎn)總資產(chǎn)增長(zhǎng)率凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率綠城中國(guó)的負(fù)債增長(zhǎng)是它擴(kuò)大規(guī)模的主要推動(dòng)因素0100200300400500600700800200620072008200920102011年半年年半年新購(gòu)入土地儲(chǔ)備（萬(wàn)平方米）新購(gòu)入土地儲(chǔ)備（萬(wàn)平方米）新開(kāi)工總建筑面積（萬(wàn)平方米）新開(kāi)工總建筑面積（萬(wàn)平方米）竣工總建筑面積（萬(wàn)平方米）竣工總建筑面積（萬(wàn)平方米）自2006年上市以來(lái)每年購(gòu)入大量的土地儲(chǔ)備，新開(kāi)工與竣工總建筑面積也在逐年遞

4、增，一直在進(jìn)行擴(kuò)張的投資策略。1.政策變化政策變化 2. 資金不足資金不足52897140010203040506070809010001000200030004000500060002008200920102011年半年年半年樓面地價(jià)平均成本（元樓面地價(jià)平均成本（元/平方米）平方米）銷售去化率（銷售去化率（%）去化率低下，購(gòu)入樓面地價(jià)平均成本高昂。05101520253035404502,000,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,00020062007200820092010銷售收入成本毛利率綠城中國(guó)綠城中國(guó)萬(wàn)科萬(wàn)科龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)

5、行業(yè)百行業(yè)百?gòu)?qiáng)均值強(qiáng)均值毛利率（毛利率（%）30.4740.7033.77無(wú)無(wú)0.570.250.210.190.140.140.380.190.170.120.0960.0980.1750.1550.1160.0890.089200620072008200920102011半年存貨周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率綠城中國(guó)綠城中國(guó)萬(wàn)科萬(wàn)科龍湖龍湖行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均值行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均值存貨周轉(zhuǎn)率（次）存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.140.270.430.62總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.0890.290.210.42綠城中國(guó)綠城中國(guó)萬(wàn)科萬(wàn)科龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均值行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均值銷售凈利率銷售凈利率

6、（%）17.1617.4333.2416.22凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率 （%）13.2516.4728.8919.8總資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)收益率 （%）1.533.387.005.5公司的規(guī)模擴(kuò)張較快，而利潤(rùn)卻沒(méi)有達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平其中：T總資產(chǎn)與銷售額的比率；p銷售凈利率（稅后凈利/銷售額）；D股利支付額；L產(chǎn)權(quán)比率；E新增權(quán)益籌資額E0 股東權(quán)益S0 本期銷售額1L)p(1-TS)1)(D-E(00LEg2010年可持續(xù)增長(zhǎng)率11%，實(shí)際增長(zhǎng)率27%。增長(zhǎng)能力已經(jīng)超過(guò)了自身所能承受的能力，宜采取以下策略：提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有益的剝離籌資活動(dòng)總體態(tài)勢(shì)主要構(gòu)成結(jié)構(gòu)分析2006 股權(quán)融資股權(quán)融資 01.1

7、8 境外合作資金，可轉(zhuǎn)換債券境外合作資金，可轉(zhuǎn)換債券 07.13 公開(kāi)上市公開(kāi)上市 11月月 發(fā)行高息債券發(fā)行高息債券2007 負(fù)債資本籌集負(fù)債資本籌集 05.07 配股配股 05.15 發(fā)行可轉(zhuǎn)債發(fā)行可轉(zhuǎn)債 10.24 銀團(tuán)貸款銀團(tuán)貸款2008 至今信托融資至今信托融資 09.04.16 與工商銀行達(dá)成信托融資計(jì)劃與工商銀行達(dá)成信托融資計(jì)劃 09.06.23 認(rèn)購(gòu)股權(quán)認(rèn)購(gòu)股權(quán) 09.12.31 與平安銀行訂立信托協(xié)議與平安銀行訂立信托協(xié)議 10.01.27 與中泰信托簽訂協(xié)議與中泰信托簽訂協(xié)議164.75%-97.44%157.54%32.07%-1.5-1-0.500.511.5202,0

8、00,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,00014,000,00020062007200820092010融資活動(dòng)現(xiàn)金流入融資活動(dòng)現(xiàn)金流入融資活動(dòng)現(xiàn)金流入增長(zhǎng)率融資活動(dòng)現(xiàn)金流入增長(zhǎng)率總體內(nèi)部籌資外部籌資其他 信托貸款銀行貸款預(yù)售訂金盈利1.1440.7132.7971.0410.2910.540.7032.0880500000010000000150000002000000025000000300000003500000040000000450000005000000000.511.522.5320062007200820092010

9、預(yù)收款項(xiàng)預(yù)收款項(xiàng)預(yù)收款項(xiàng)增長(zhǎng)率預(yù)收款項(xiàng)增長(zhǎng)率上年預(yù)收賬款上年預(yù)收賬款/營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)收入持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)收賬款，對(duì)于融資渠道緊縮的情況下意義尤其重大，為企業(yè)的項(xiàng)目擴(kuò)張?zhí)峁┝俗顝?qiáng)的資金保障。綠城2010年高達(dá)475億元的預(yù)收賬款，對(duì)企業(yè)的拿地支撐作用不言而喻05,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,00030,000,00035,000,00040,000,0000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%20072008200920102011半年半年融資活動(dòng)現(xiàn)

10、金總流入融資活動(dòng)現(xiàn)金總流入銀行及其他借款所占比重銀行及其他借款所占比重來(lái)自關(guān)聯(lián)人士借款籌資所占比重來(lái)自關(guān)聯(lián)人士借款籌資所占比重信托貸款籌資所占比重信托貸款籌資所占比重綠城2010年信托貸款僅為8.98%，而2011年上半年就上升為25.63%，一躍成為主要融資方式02,000,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,00014,000,0001年以內(nèi)年以內(nèi)122334455年以上年以上綠城銀行借款還款時(shí)間結(jié)構(gòu)綠城銀行借款還款時(shí)間結(jié)構(gòu)龍湖銀行借款還款時(shí)間結(jié)構(gòu)龍湖銀行借款還款時(shí)間結(jié)構(gòu)與龍湖相比，綠城銀行貸款的還款時(shí)間大多集中在未來(lái)的三年內(nèi)要償還

11、，其中要在1年內(nèi)償還的就占了35.29%，短期還款壓力巨大00.511.522.50%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200620072008200920102011負(fù)債負(fù)債所有者權(quán)所有者權(quán)益益流動(dòng)比率流動(dòng)比率 （倍）（倍）速動(dòng)比率速動(dòng)比率 （倍）（倍）負(fù)債比例不斷攀升，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率也在不斷下滑負(fù)債比例不斷攀升，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率也在不斷下滑綠城中國(guó)綠城中國(guó)萬(wàn)科萬(wàn)科A龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)銀行貸款平均利率銀行貸款平均利率7.34%6.81%5.45%信托貸款平均利率信托貸款平均利率14%6.04%無(wú)無(wú)1 因?yàn)榫G城中國(guó)絕大多數(shù)銀行貸款為抵押貸款，因此萬(wàn)科和綠城都選擇

12、了有抵押的貸款利率綠城中國(guó)綠城中國(guó)萬(wàn)科萬(wàn)科龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)均值行業(yè)百?gòu)?qiáng)均值流動(dòng)比率流動(dòng)比率 （倍）（倍）1.331.591.261.94速動(dòng)比率速動(dòng)比率 （倍）（倍）0.430.560.35無(wú)無(wú)現(xiàn)金比率現(xiàn)金比率 （%）14.192925.76無(wú)無(wú)現(xiàn)金流量比率現(xiàn)金流量比率 （%）-7.751.7322.14無(wú)無(wú)現(xiàn)金流量債務(wù)比（倍）現(xiàn)金流量債務(wù)比（倍）-0.0611.3915.60無(wú)無(wú)資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率 （%）88.477575.7870.4長(zhǎng)期債務(wù)比權(quán)益長(zhǎng)期債務(wù)比權(quán)益 （%）162.3657.5292.47無(wú)無(wú)龍湖的現(xiàn)金比率以及現(xiàn)金流量比率都是很高的，說(shuō)明龍湖有很強(qiáng)大的現(xiàn)金支撐，而綠城

13、在現(xiàn)金方面就捉襟見(jiàn)肘了。TOC五大核心步驟五大核心步驟找出約束找出約束條件條件挖盡約束挖盡約束條件的潛條件的潛能能I2使非約束使非約束條件服從條件服從于約束條于約束條件件提高約束提高約束條件的能條件的能力力34重回步驟一：重回步驟一：尋找新的約尋找新的約束條件束條件5當(dāng)今健在的、最偉大的艾利當(dāng)今健在的、最偉大的艾利高德拉特提出的約束理論高德拉特提出的約束理論（Theory of Constraints，TOC）融資困難銷售回籠難實(shí)現(xiàn)資金綠城現(xiàn)在銷售的項(xiàng)目中，拿地時(shí)間基本為2009年下半年，根據(jù)2009年報(bào)顯示2009年拿地的平均樓板價(jià)是5716元/平方米，華東土地市場(chǎng)2009年年報(bào)披露，綠城在華東購(gòu)入的20余幅地塊平均樓板價(jià)達(dá)到8453元/平方米，有7幅住宅 地 塊 樓 板 價(jià) 超 過(guò)15000元/平方米，而今年上半年，綠城的物 業(yè) 平 均 售 價(jià) 只 有21149元/平方米 在之前幾年的擴(kuò)張政策下，公司積累了不少土地，能夠滿足公司短時(shí)在之前幾年的擴(kuò)張政策下，公司積累了不少土地，能夠滿足公司短時(shí)內(nèi)的開(kāi)發(fā)需求。若將資金集中在高盈利、高周轉(zhuǎn)內(nèi)的開(kāi)發(fā)需求。若將資金集中在高盈利、高周轉(zhuǎn) 、低投入的項(xiàng)目上，、低投入的項(xiàng)目上，反而更能提升企業(yè)整體價(jià)值，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。反而更能提升企業(yè)整體價(jià)值，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。最大限度的發(fā)揮最大限度的發(fā)揮有限資金的潛力有限資金的潛力高盈