物業(yè)管理服務(wù)要求

1、 物業(yè)管理服務(wù)要求（一）、綜合管理、公共區(qū)域秩序維護(hù)、公共區(qū)域衛(wèi)生清潔及公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)要求1、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（三級(jí)）序號(hào)內(nèi)容服務(wù)要求一基本規(guī)定 1.物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)佩戴統(tǒng)一標(biāo)識(shí),宜統(tǒng)一著裝,服務(wù)主動(dòng)、熱情，使用文明用語；對(duì)業(yè)主（物業(yè)使用人）保修、求助、咨詢、投訴等應(yīng)及時(shí)處理，并記錄存檔。 2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向所管理服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目委派至少1名物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)取得國家注冊(cè)物業(yè)管理師資格，或取得國家和省認(rèn)可的職業(yè)資質(zhì)。 3.物業(yè)服務(wù)專業(yè)操作人員應(yīng)持證上崗；物業(yè)管理人員應(yīng)取得執(zhí)業(yè)資格證書或?qū)I(yè)技術(shù)職稱。 4.物業(yè)服務(wù)人員配置標(biāo)準(zhǔn) （1）房屋建筑面積10萬 客服人員：1人；

2、保潔人員：1人/1.2萬1.4萬；秩序維護(hù)員：34人/門崗數(shù)，+1人/1.2萬1.5萬；綠化人員：1人；維修人員：1人/3萬3.5萬，至少配置2人。 （2）房屋建筑面積10萬以上 客服人員：1人/600戶700戶；保潔人員：1人/1.2萬1.4萬；秩序維護(hù)員：34人/門崗數(shù)，+1人/1.5萬2萬；綠化人員：1人/2萬2.5萬（綠化面積）；維修人員：1人/3萬3.5萬。 5.有完善的物業(yè)管理方案，建立健全質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理及各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法，崗位職責(zé)、操作流程在服務(wù)場(chǎng)所明示。 6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將合同約定的全部事項(xiàng)委托

3、給他人。 7.對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能發(fā)生的公共突發(fā)性事件（如：火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障、停水、停電、自然災(zāi)害等）制定應(yīng)急預(yù)案，組織相關(guān)人員對(duì)應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行培訓(xùn)，每年組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演練。 8.建立物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運(yùn)行檔案、內(nèi)部管理檔案等），設(shè)立檔案資料室，指定專人定期收集整理、歸檔保管檔案資料，對(duì)業(yè)主資料保密。對(duì)物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維保資料等進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。 9.制定標(biāo)識(shí)管理制度，對(duì)房屋指示標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備（區(qū)域）標(biāo)識(shí)、消防安全標(biāo)識(shí)、道路交通標(biāo)識(shí)、安全警示標(biāo)識(shí)、公益標(biāo)識(shí)等實(shí)行分類管理，建立臺(tái)賬，定期維護(hù)，及時(shí)更新。

4、標(biāo)志、標(biāo)識(shí)、宣傳牌完好率80%以上。二承接查驗(yàn) 1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)按照法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查；對(duì)物業(yè)公共部位及公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查與驗(yàn)收，形成書面檢查記錄，并由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。 2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)交接后30日內(nèi)，將物業(yè)承接查驗(yàn)情況向房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，并將備案情況書面告知業(yè)主。三客戶服務(wù)1.住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置客服接待場(chǎng)所，工作時(shí)間應(yīng)有專人負(fù)責(zé)接待，其他時(shí)間應(yīng)設(shè)值班人員。專人接待時(shí)間工作日不低于8小時(shí)、節(jié)假日應(yīng)有人值班。接待場(chǎng)所應(yīng)公示服務(wù)電話，懸掛或張貼項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)

5、內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。2.在住宅區(qū)顯著位置設(shè)置宣傳欄，做好公益性宣傳。涉及業(yè)主（物業(yè)使用人）正常生活的重要服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口信息欄公告。3.建立報(bào)修管理制度，進(jìn)行維修與回訪服務(wù)應(yīng)符合下列要求：（1）緊急維修：30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，組織或協(xié)助有關(guān)單位進(jìn)行搶修，如不能及時(shí)搶修完成的，應(yīng)采取應(yīng)急措施，并告知業(yè)主（物業(yè)使用人）；（2）一般維修：5日內(nèi)修復(fù)；（3）入戶維修：按約定時(shí)限到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并組織或采取必要的處理措施；（4）業(yè)主報(bào)修的，物業(yè)服務(wù)回訪率達(dá)100%，滿意率達(dá)80%以上。4.每年應(yīng)不少于1次向業(yè)主委員會(huì)通報(bào)工作，聽取意見和建議，可采取走訪、召開懇談會(huì)、開展問卷調(diào)查、信息交流等多種形式與

6、業(yè)主（物業(yè)使用人）進(jìn)行溝通。對(duì)業(yè)主（物業(yè)使用人）的建議、意見和投訴，應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行答復(fù)。5.每年至少向業(yè)主（物業(yè)使用人）進(jìn)行1次對(duì)物業(yè)服務(wù)意見征詢，統(tǒng)計(jì)滿意率，匯總分析意見和建議。滿意率達(dá)到70%以上。6.宜根據(jù)業(yè)主需求提供便民服務(wù)。四房屋共用部位管理 1.制定房屋共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理制度，建立臺(tái)賬，保持檢查和維修養(yǎng)護(hù)記錄完整。 2.根據(jù)房屋實(shí)際使用年限、使用現(xiàn)狀，定期組織開展房屋共用部位的使用狀況檢查，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄：（1）對(duì)外墻面、屋檐等，每半年檢查不低于1次；（2）對(duì)房屋共用部位的門、窗、玻璃構(gòu)件等，每半月巡查不低于1次；（3）對(duì)房屋共用部門的室內(nèi)地面、墻面、天

7、棚。樓外屋面、散水等，每季度檢查不低于1次。 3.根據(jù)檢查情況，制定房屋大、中修和更新改造計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)（或業(yè)主委員會(huì)）進(jìn)行書面報(bào)告。應(yīng)于年末制定下年度房屋共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和方案。 4.巡查空置房每月不低于1次，并記錄。 5.發(fā)現(xiàn)屋檐管理區(qū)域內(nèi)私搭亂建和擅自改變房屋用途以及其它違反規(guī)劃或管理規(guī)約的，及時(shí)進(jìn)行勸阻，并報(bào)告相關(guān)主管部門。 6.與業(yè)主（物業(yè)使用人）及裝飾裝修企業(yè)共同簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和消防安全責(zé)任書，告知業(yè)主（物業(yè)使用人）及裝修人員有關(guān)裝飾裝修的禁止行為、注意事項(xiàng)及垃圾堆放和清運(yùn)要求。巡查裝修現(xiàn)場(chǎng)頻次不低于每2日巡查1次（裝修現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)用明火的每2小時(shí)巡查1次），

8、發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為，進(jìn)行制止，并及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門。 7.發(fā)生電梯、消防、供電、供水、供氣、給排水、房屋嚴(yán)重滲漏等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定，立即采取措施，并制定維修方案，同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)主管部門報(bào)告。 8.臺(tái)風(fēng)、暴雨等預(yù)警信號(hào)發(fā)布后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行巡查。五共用設(shè)施設(shè)備管理1.制定共用設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)和巡查規(guī)程。2.妥善保管共用設(shè)施設(shè)備圖紙檔案資料并建立臺(tái)賬，按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)有關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡查，并保存記錄，按時(shí)歸檔。3.根據(jù)共用設(shè)施設(shè)備實(shí)際使用年限、使用現(xiàn)狀，開展設(shè)施設(shè)備日常檢查。根據(jù)檢查情況制定大、中修及更新改造計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）進(jìn)行書面報(bào)告。根據(jù)

9、年度綜合檢查結(jié)果，編制下年度日常維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃和方案。4.按規(guī)定對(duì)動(dòng)力設(shè)備、電氣設(shè)備、壓力容器、消防設(shè)施、高低壓勞動(dòng)保護(hù)用品及專用工具進(jìn)行定期檢測(cè)，取得合格證，并做好記錄。5.設(shè)備機(jī)房管理應(yīng)符合下列要求：（1）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度和從業(yè)人員資格證書；（2）設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌齊全；（3）機(jī)房須常閉落鎖。非工作人員未經(jīng)允許不得進(jìn)入，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員須登記；（4）機(jī)房溫度、濕度符合相關(guān)規(guī)定，配置應(yīng)急照明設(shè)施；（5）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；（6）機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)堆積雜物，保持清潔；（7）在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)等惡劣天氣前后，組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。6.加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)

10、行管理，按照規(guī)定進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)施設(shè)備完好和正常運(yùn)行。7.定期將物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。8.電梯系統(tǒng)管理（1）配備電梯安全管理員，持證上崗。按規(guī)定對(duì)電梯設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)通知電梯維保單位，建立電梯安全技術(shù)檔案并記錄詳實(shí)規(guī)范。（2）委托有資格的專業(yè)電梯維保單位按規(guī)定對(duì)電梯進(jìn)行維保，保存維保工作相關(guān)記錄。每年委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯進(jìn)行安全檢測(cè)并取得電梯使用標(biāo)志。（3）積極宣傳電梯安全使用知識(shí)，在電梯轎廂內(nèi)張貼電梯使用標(biāo)志和電梯乘梯須知，公布應(yīng)急服務(wù)電話。保持轎廂內(nèi)外按鈕、照明燈具等完好、轎廂內(nèi)整潔、三方對(duì)講暢通。（4）電梯機(jī)房設(shè)有明

11、顯警示標(biāo)志，規(guī)范擺放應(yīng)急工具，機(jī)房門常閉落鎖。機(jī)房?jī)?nèi)配備消防器材和溫度儀，采取降溫通風(fēng)設(shè)施。（5）電梯發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)通知電梯維保單位積極排除故障；發(fā)生電梯困人時(shí)，積極組織救助，立即通知電梯維保單位排險(xiǎn)救援；發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)及時(shí)停止電梯運(yùn)行。（6）接到市政停電通知，應(yīng)提前在相關(guān)樓宇張貼停電通知，停電前停止電梯運(yùn)行。9.消防系統(tǒng)管理（1）配置專業(yè)人員對(duì)相仿安全進(jìn)行24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息；在顯著位置張貼管理制度、應(yīng)急預(yù)案，備好應(yīng)急消防物資。（2）保持消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)名稱和編號(hào)完備、滅火器、消防水帶等消防專用設(shè)備工具、物資配備齊全、擺放規(guī)范；防火門常閉，閉門器能自動(dòng)靈活關(guān)閉；疏散通道嚴(yán)禁堆放雜物。

12、（3）保持火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和聯(lián)動(dòng)裝置完好并處于自動(dòng)控制狀態(tài)，定期進(jìn)行測(cè)試，確保聯(lián)動(dòng)正常；利用末端試水裝置，每月不少于1次對(duì)水流指示器進(jìn)行試驗(yàn)，確保水壓正常。（4）按消防管理有關(guān)規(guī)定，對(duì)消防泵、消防栓、水槍、水帶、滅火器、消防安全標(biāo)志、安全出口指示燈、應(yīng)急照明、疏散導(dǎo)向燈、消防風(fēng)機(jī)、風(fēng)口等消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，確保設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用。（5）需要暫時(shí)停用消防設(shè)施時(shí)，采取有效措施確保消防安全。停用消防設(shè)施超過24小時(shí)時(shí)，應(yīng)向轄區(qū)公安機(jī)構(gòu)消防部門報(bào)告。10.給排水系統(tǒng)管理（1）保持生活水箱、水池檢查孔蓋板完好并落鎖，安裝溢流管口防護(hù)網(wǎng)，定期檢查保養(yǎng)附屬配件。（2）對(duì)二次

13、供水的水箱、水池每季度清洗1次，并對(duì)水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)，水質(zhì)應(yīng)符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（3）對(duì)污水提升泵定期檢查保養(yǎng)，雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理；對(duì)鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，對(duì)損壞井蓋及時(shí)更換；檢查并及時(shí)清理共用污水管道、化糞池等部位，保持排水暢通。（4）檢查雨水管道、窨井等部位，視情況進(jìn)行清通，保持排水暢通。檢查清理頻次不低于下列要求：每半年檢查1次，窨井每年清理1次，排水溝每季度清理1次。 11.供電系統(tǒng)管理 （1）保持自管高壓配電房絕緣工具配置齊全，定期送檢，檢驗(yàn)報(bào)告存檔備查。配電房有明顯警示標(biāo)志，懸掛操作規(guī)程，配備消防器材和防小動(dòng)物設(shè)施設(shè)備，無有毒有害危險(xiǎn)品

14、及雜物存放，環(huán)境整潔。 （2）每日專人巡查配電房，對(duì)設(shè)備主要運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行查抄。定期對(duì)公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具等進(jìn)行綜合檢修。 （3）限電、停電時(shí)，應(yīng)提前通知業(yè)主（物業(yè)使用人）。 （4）對(duì)路燈、樓梯燈、草坪（庭院）燈等公共照明維護(hù)保養(yǎng)，應(yīng)不低于下列要求：每半月檢查1次。發(fā)現(xiàn)損壞，2個(gè)工作日修復(fù)。12.安全技術(shù)防范系統(tǒng) （1）保持安防設(shè)施設(shè)備24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，畫面完整、清晰，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控。圖像保存時(shí)間應(yīng)不少于30天。 （2）定期對(duì)安防各分系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并不低于下列要求：各分系統(tǒng)功能性檢查：每周1次；各分項(xiàng)系統(tǒng)電源與接線清潔檢查：每月1次；電腦主機(jī)清潔、磁盤碎片整理、時(shí)鐘調(diào)整，

15、攝像云臺(tái)潤(rùn)滑，解碼器防雨罩除塵、接線檢查：每季度1次；電源線絕緣、接地檢查：每年1次。 （3）保持視頻監(jiān)控系統(tǒng)中的攝像機(jī)、畫面分割器、錄入設(shè)備、監(jiān)視器、矩陣工作正常；保持巡更器具工作正常；保持紅外探頭安裝牢固，線路無損，周界報(bào)警系統(tǒng)工作正常；保持對(duì)講系統(tǒng)基站線路無損，天線安裝牢固，工作正常。13.防雷設(shè)施管理每半年檢查1次防雷設(shè)施的完好狀況；在雨季或?yàn)?zāi)害性天氣臨前對(duì)防雷設(shè)施進(jìn)行專項(xiàng)檢查維護(hù)；按規(guī)定對(duì)防雷設(shè)施出現(xiàn)的銹蝕、變形、斷裂等情況進(jìn)行處理。 14.道路設(shè)施管理設(shè)置道路交通標(biāo)志，保持標(biāo)識(shí)規(guī)范、明顯、清晰；定期維護(hù)保養(yǎng)道路交通標(biāo)志、路牙、路面、窨井蓋、排水篦子，保持其完好。 15.其他設(shè)施管理

16、 設(shè)置使用須知、勸諭告示、警示牌；對(duì)雕塑、室外健身器材、休閑椅等每周檢查1次；定期對(duì)圍墻、涼亭、景觀小品、兒童樂園、地下車庫（人防工程）、非機(jī)動(dòng)車車棚等設(shè)施進(jìn)行檢查，每季度不低于2次。六公共秩序管理 1.制定公共秩序維護(hù)制度，各項(xiàng)記錄完整，按規(guī)定留存監(jiān)控錄入資料備查。 2.根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域特點(diǎn)，設(shè)定合理巡邏路線，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處置并做好記錄。秩序維護(hù)人員按規(guī)定的時(shí)間和路線進(jìn)行巡邏，每天巡邏不低于6次。 3.在出入口配有專職秩序維護(hù)人員值守。出入口有專人24小時(shí)值守。 4.建立消防組織，制定消防管理、防火檢查、隱患整改制度，落實(shí)消防安全責(zé)任制，指定消防安全責(zé)任人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。 5

17、.保持消防通道暢通，禁止在消防通道上堆放雜物、設(shè)置路障和停放車輛。 6.每月組織1次消防安全檢查，做好記錄。組織成立志愿消防隊(duì)，每年組織開展不少于1次消防演練，定期開展消防安全宣傳教育。 7.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車位，應(yīng)保證本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主（物業(yè)使用人）正常使用，停放車輛不得影響其他車輛和行人的正常通行，對(duì)外來和臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記管理。 8.按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識(shí)牌和標(biāo)線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，規(guī)范車位標(biāo)識(shí)。不得私自改建、分隔、拆除車場(chǎng)（車庫）。 9.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機(jī)動(dòng)車定點(diǎn)停放。七環(huán)境衛(wèi)生管理 1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，實(shí)行公共區(qū)域衛(wèi)生清潔責(zé)任制。設(shè)置專人對(duì)環(huán)

18、境衛(wèi)生質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，每日抽查不少于1次，一個(gè)月內(nèi)檢查到所有單元樓層，并完整記錄檢查情況。 2.配置可密閉式垃圾收集容器，設(shè)置分類標(biāo)識(shí)，按單元設(shè)置垃圾桶，合理設(shè)置果皮箱。環(huán)境衛(wèi)生容器損壞時(shí)，及時(shí)保修。3.保潔人員開展清洗保養(yǎng)地磚、墻面等作業(yè)時(shí)，設(shè)置“正在保潔”、“小心地滑”等警示標(biāo)識(shí)。雨雪后及時(shí)排除積水、清掃積雪、鏟除積冰。4.對(duì)住宅樓門廳進(jìn)行保潔，不低于下列要求：每日清掃、每周清拖1次地面；每周擦拭1次信報(bào)箱；每月擦拭1次門廳玻璃、墻面。 5.對(duì)樓道、樓梯進(jìn)行保潔，不低于下列要求：每2日清掃、每月清拖1次樓道、樓梯；每半月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消防栓（箱）、指示牌等共用設(shè)施

19、；每半年除塵、擦拭1次門窗玻璃和燈具。 6.對(duì)電梯進(jìn)行保潔，不低于下列要求： 每2日擦拭1次電梯轎廂、面板，清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次；每季度養(yǎng)護(hù)1次石材裝飾的電梯轎廂。7.對(duì)樓外道路進(jìn)行保潔，不低于下列要求：每日進(jìn)行清掃1次，目視基本干凈、整潔，無衛(wèi)生死角。 8.對(duì)休閑健身器材、兒童游樂設(shè)施、標(biāo)識(shí)牌等公共設(shè)施進(jìn)行保潔，不低于下列要求：每周清潔1次；設(shè)施保持基本干凈。 9.對(duì)天臺(tái)屋面進(jìn)行保潔，不低于下列要求：每年春、秋季各清理1次。 10.對(duì)車庫進(jìn)行保潔，不低于下列要求：每日巡視保潔1次，每月全面清掃1次地面。每月清潔1次車庫內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，每季度清理1次排

20、水溝。 11.對(duì)綠地進(jìn)行保潔，不低于下列要求：每2日巡視保潔1次，目視無垃圾雜物。 12.對(duì)水景進(jìn)行保潔，不低于下列要求：噴水池每周打撈1次雜物；人工湖每半月打撈1次雜物。 13.對(duì)垃圾進(jìn)行收集、清運(yùn)，符合下列要求：（1）生活垃圾宜分類收集；（2）垃圾收集容器及時(shí)清倒，垃圾不外露；（3）每日至少清運(yùn)1次生活垃圾，不亂堆亂倒；（4）配備專用垃圾清運(yùn)車清運(yùn)，封閉運(yùn)輸，垃圾不外露、不遺灑；（5）指定位置堆放裝飾裝修建筑垃圾，定時(shí)清運(yùn)。14.對(duì)垃圾收集容器進(jìn)行保潔，不低于下列要求：垃圾收集容器夏季每周清洗1次；其它季節(jié)每月清洗1次、每周清潔外表面1次。 15對(duì)有害生物進(jìn)行預(yù)防和控制，符合下列要求：（1

21、）制定蟑螂、蚊、蠅、鼠消殺計(jì)劃。實(shí)施消殺計(jì)劃前，事先進(jìn)行公告，采取預(yù)防措施。（2）做好白蟻防治知識(shí)宣傳，發(fā)動(dòng)業(yè)主（物業(yè)使用人）共同參與防治，發(fā)現(xiàn)蟻害及時(shí)報(bào)告白蟻防治單位進(jìn)行防治處理。八綠化與園林小品 1.制定綠化管理制度，建立園林設(shè)施管理檔案，進(jìn)行定期檢查養(yǎng)護(hù)工作；設(shè)置愛護(hù)花草的勸諭告示、水景安全警示標(biāo)志；對(duì)主要花木進(jìn)行掛牌宣傳，建立專項(xiàng)養(yǎng)護(hù)措施；對(duì)易受凍害的樹木采取防寒措施、對(duì)有倒伏危險(xiǎn)的樹木采取支撐保護(hù)措施。 2.對(duì)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，不低于下列要求：各類花草樹木生長(zhǎng)旺盛，葉色正常；喬、灌木保存率85%以上，栽（補(bǔ)）植成活率85%以上；木本花卉無殘缺；草坪覆蓋率85%以上，生長(zhǎng)季節(jié)無成片枯黃，無

22、明顯雜草。 3.對(duì)灌木、喬木進(jìn)行修剪，不低于下列要求：適時(shí)修剪，草坪、綠籬、造型植物每年普修2遍以上；草坪常年保持平整、邊緣清晰，叢、草高度適度。 4.對(duì)綠化進(jìn)行灌溉、施肥，不低于下列要求：按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件，適時(shí)、適量施肥；年普施基肥1遍，花灌木追肥1遍；保持有效供水，草坪正常生長(zhǎng)，排水通暢。 5.對(duì)綠化進(jìn)行補(bǔ)植補(bǔ)種，符合下列要求：樹木缺株、草地空禿地段補(bǔ)植補(bǔ)種。 6.對(duì)樹干涂白，符合下列要求：每年秋末冬初的雨季后對(duì)喬木樹干涂白1次，涂白高度應(yīng)符合規(guī)定。 7.進(jìn)行病蟲害防治，符合下列要求： 無較大病蟲害；平均病蟲害株數(shù)不超過20%；禁用高毒或強(qiáng)刺激性的農(nóng)藥；噴灑藥物前應(yīng)有告示。九

23、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2.提供有償服務(wù)的，應(yīng)在客戶服務(wù)場(chǎng)所公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.按物業(yè)服務(wù)合同的約定，提前告知業(yè)主（物業(yè)使用人）及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。不得使用非法方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。十文化建設(shè)組織開展形式多樣、內(nèi)容豐富的社區(qū)文化活動(dòng)，并做好秩序維護(hù)和應(yīng)急處置工作。說明：1、急修是指對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備臨時(shí)發(fā)生的嚴(yán)重影響業(yè)主生活的項(xiàng)目的維修，如自來水設(shè)施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設(shè)備漏水、電源線路和照明設(shè)備故障等。 2、小修是指可以及時(shí)修復(fù)的小損小壞，以保持房屋及設(shè)施設(shè)備正常使用功能為目的的日常養(yǎng)護(hù)工作。3、標(biāo)準(zhǔn)所涉及的維

24、修均指針對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修。4、車輛管理人員和各類收費(fèi)停車（場(chǎng)）庫（包括機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車）所發(fā)生的各類費(fèi)用不包含在物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)中，應(yīng)在物業(yè)公司收取的停車管理服務(wù)費(fèi)中開支。5、保存率現(xiàn)植物存活率÷物業(yè)企業(yè)接管該項(xiàng)目時(shí)的植物存活率。6、綠地面積的計(jì)算以建設(shè)單位提供的綠化竣工圖為主，以實(shí)地丈量為輔。7、因修剪等產(chǎn)生的廢棄物，整理集中堆放，清運(yùn)及時(shí)；樹上懸掛物及時(shí)清除；發(fā)現(xiàn)死樹及時(shí)清除、適時(shí)補(bǔ)種，保持綠地內(nèi)清潔整齊。8、使用化學(xué)藥劑，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，并在噴藥前提前兩天發(fā)安民告示。（二）、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)級(jí)別服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)

25、標(biāo)準(zhǔn)三類公共部位1房屋結(jié)構(gòu)每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修。2門窗每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。 3屋頂每年檢查二次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損和屋面瓦破碎應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修（臺(tái)風(fēng)、暴雨到來前增加檢查1次）。4道路、路面、側(cè)石、窨井蓋每周一次對(duì)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修，井蓋不缺損，能正常使用。5屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保

26、證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。預(yù)計(jì)臺(tái)風(fēng)到來前，應(yīng)及時(shí)檢查。6地面排水溝與圍墻每月一次巡查、清理地面排水溝的泥砂與雜物，每月二次巡查圍墻。7樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損。8涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對(duì)涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。9休閑椅、室外健身設(shè)施每周巡查一次休閑椅、室外健身設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修理，并保證設(shè)施安全使用。10安全標(biāo)志對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查二次，缺損及時(shí)補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整。服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)

27、準(zhǔn)電梯（1）遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場(chǎng)應(yīng)急處理，專業(yè)人員45分鐘之內(nèi)到場(chǎng)進(jìn)行救助。（2）每天應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查記錄存檔。（3）保證電梯24小時(shí)完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。（4） 設(shè)置緊急呼救裝置的，應(yīng)保證24小時(shí)完好，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)確保三方通話。（5）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并張貼安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志，物業(yè)公司應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理并對(duì)情況進(jìn)行記錄。（6）確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。（7）定期對(duì)機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好記錄。（8）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對(duì)業(yè)主或使用人正常生活的影響。（9）建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。說明：電