中國房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況及新態(tài)勢分析

1、 網(wǎng)址:2016年中國房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況及新態(tài)勢分析房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要構成。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)已逐步轉向規(guī)模化、品牌化和規(guī)范運作，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業(yè)自身調節(jié)的方式轉變。2014年以來，房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢出現(xiàn)了新變化。房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，但不同規(guī)模城市間呈現(xiàn)分化趨勢，其中一線城市房地產(chǎn)市場狀況良好，但二三線城市房地產(chǎn)市場則相對狀況較差。房地產(chǎn)市場的分化影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地行為，一線城市平均成交土地面積保持強勁上升態(tài)勢，二、三線城市恢復較為緩慢，土地溢價率總體快速上漲。同時，去庫存成為房地產(chǎn)行

2、業(yè)的關鍵詞之一，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，房屋新開工面積同比減少，而銷售面積和銷售價格則呈先降后升態(tài)勢，2015年以來回升明顯。目前商品房庫存增速放緩，但庫存總量仍處高位；一線城市商品房存銷情況好于二三線城市。分物業(yè)類型來看，各類型房地產(chǎn)投資增速在整體放緩的趨勢下，均呈下行趨勢。新開工面積同比變動趨勢基本一致，2014年10月累計增速達到峰值，而后增速開始呈下行趨勢?？⒐っ娣e方面，辦公樓竣工情況好于住宅和商業(yè)營業(yè)用房。土地溢價率方面，住宅用地和商業(yè)用地聯(lián)動性強，住宅用地土地溢價率高于商業(yè)用地，工業(yè)用地溢價率最低。商品房銷售面積2015年三季度觸底回升；辦公樓銷售增速趕超住宅和商業(yè)物業(yè)。從房地產(chǎn)上

3、市公司經(jīng)營狀況來看，其盈利能力明顯分化，龍頭企業(yè)盈利能力持續(xù)增強，而中小型企業(yè)盈利能力相對較低，行業(yè)整體利潤空間收窄。房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)平均資產(chǎn)規(guī)模和存貨規(guī)模明顯高于中小型企業(yè)，且龍頭企業(yè)資產(chǎn)和存貨規(guī)模持續(xù)明顯增長。上市房地產(chǎn)企業(yè)整體融資力度加大，債務負擔有所加重，資金來源總額和來源結構保持穩(wěn)定，債券融資規(guī)模急劇擴張，并對房地產(chǎn)信托形成了一定的替代。上市房地產(chǎn)企業(yè)預收賬款規(guī)模有所增長，可以預見未來12個月上市房地產(chǎn)企業(yè)收入實現(xiàn)較有保障。同時，房地產(chǎn)企業(yè)積極探索新的業(yè)務模式，養(yǎng)老+地產(chǎn)、地產(chǎn)+金融、互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)、園區(qū)+地產(chǎn)等新模式紛紛涌現(xiàn)。政策方面，房地產(chǎn)調控思路有所轉變，由直接行政性“限購”轉

4、變?yōu)榫C合使用信貸、稅收及多種市場化方式綜合調控的方式，同時隨著房地產(chǎn)市場進入調整期，調控政策有所放松，以此刺激樓市需求特別是改善型需求。現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過最初的粗放式發(fā)展階段，行業(yè)龍頭逐漸形成，行業(yè)集中度不斷提高。同時，長期來看，人口結構等因素將扮演更重要的角色，去庫存已成為行業(yè)共識，可以預見，房地產(chǎn)行業(yè)實質性調整剛剛開始，而市場的分化將進一步加大。未來幾年，預期龍頭企業(yè)逐漸建立起更大的市場優(yōu)勢，同時具有特色和區(qū)域競爭優(yōu)勢的中型房地產(chǎn)企業(yè)也會獲得一定的生存空間。而隨著融資渠道的進一步拓寬、融資成本進一步下降、行業(yè)集中度提高和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務向一二線城市集中，預計短期內行業(yè)整體信用風險將

5、有所下降。一、行業(yè)整體運行狀況房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑；辦公樓投資增速為各類房產(chǎn)之首；一線城市投資增速保持高位運行，三線城市投資增速跌至低位后下半年有所回穩(wěn)從近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來看，國家對房地產(chǎn)行業(yè)實施了持續(xù)的宏觀調控，導致行業(yè)景氣度出現(xiàn)明顯波動，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在經(jīng)歷了2012年的起底回升之后，2013年以來一直呈下行趨勢。2014年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)調控政策逐步放松，但在前期過快發(fā)展和宏觀經(jīng)濟增速放緩影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍呈下降趨勢；全年房地產(chǎn)開發(fā)投資95,035.61億元，同比增長10.50%，較2013年同期增速下滑9.0個百分點。2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95,978.8

6、5億元，同比增長1.00%，增速較上年下滑9.50個百分點，為近五年來的最低點。作為房地產(chǎn)市場景氣度的前導指標，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下降預示房地產(chǎn)開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場的謹慎態(tài)度和未來可售房源的下降。分類型來看，近年來各類房產(chǎn)投資增速在房地產(chǎn)投資整體放緩的趨勢下，均呈下行趨勢。其中，住宅類投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占比最高，一直維持在67%-68%區(qū)間，其投資增速變動趨勢與房地產(chǎn)開發(fā)投資總體趨勢較為一致，住宅投資增速在2013年2月達到23.40%的峰值，之后一路平穩(wěn)下行，2014年住宅投資64,352.15億元，同比增長10.50%，增速較上年下滑9.3個百分點，2015年住宅投資64,595.

7、24億元，同比增長0.40%，增速較上年下滑8.80個百分點。辦公樓投資增速波動較大，但一直保持在兩位數(shù)以上，除2014年二、三季度略低于商業(yè)營業(yè)用房之外，其增速水平整體高于其他各類房產(chǎn)增速，2014年辦公樓投資5,641.19億元，同比增長21.30%，增速較上年下滑16.9個百分點；2015年辦公樓投資6,210.00億元，同比增長10.10%，增速較上年下滑11.20個百分點。商業(yè)營業(yè)用房增速波動滯后于住宅和辦公樓，2014年增速變動較為平穩(wěn)，全年同比增長20.10%，增速較上年下滑8.2個百分點；2015年以來商業(yè)營業(yè)用房增速下降較為明顯，全年投資14,607.00億元，同比增長1.8

8、0%，增速較上年同期下滑18.30個百分點。圖表房地產(chǎn)開發(fā)投資分類型同比變化情況單位：億元、%數(shù)據(jù)來源：產(chǎn)研智庫分城市來看，根據(jù)40個大中城市的月度指標顯示，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資2013年以來一直保持兩位數(shù)的增長，且整體波動較為平穩(wěn)，未呈現(xiàn)明顯的下滑趨勢。自2014年三季度開始，一線城市投資增速陸續(xù)超過二三線城市，成為各類城市中最高，2014年一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資9,807.45億元，同比增長12.06%，增速較上年下滑2.47個百分點；2015年一季度一線城市投資增速達到20.17%，為2013年一季度以來的最高點，2015年全年一線城市投資11,114.61億元，同比增長13.33%，

9、增速較上年增加1.27個百分點。二線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比60%以上，其增速變動趨勢與整體投資趨勢較為一致，增速水平基本介于一線和三線城市之間，近年來表現(xiàn)為平穩(wěn)下行趨勢。2014年二線城市投資33,073.72億元，同比增長10.61%，增速較上年下滑5.88個百分點；2015年二線城市投資增速繼續(xù)放緩，二季度以來投資增速降至個位數(shù)，2015年二線城市投資33,393.00億元，同比增長0.97%，增速較上年下滑9.64個百分點。三線城市投資波動較大，2014年之前一直保持兩位數(shù)的增長，2015年出現(xiàn)大幅下滑。2014年三線城市投資7,796.10億元，同比增長12.79%，增速較上年下滑7.

10、51個百分點；2015年一季度同比下滑0.22%，首次出現(xiàn)同比負增長，2015年下半年呈現(xiàn)回穩(wěn)趨勢，全年三線城市投資7,808.12億元，同比增長0.15%，增速較上年下滑12.64個百分點?？傮w來看，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場分化存在共識，投資更傾向于一二線經(jīng)濟發(fā)達城市，特別是一線城市，投資增速仍保持相對較高水平。圖表房地產(chǎn)開發(fā)投資分城市同比變化情況單位：%數(shù)據(jù)來源：產(chǎn)研智庫資金來源總額和來源結構保持穩(wěn)定，債券融資規(guī)模急劇擴張2015年全年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計12.52萬億元，其中自籌資金占比39.17%；國內貸款占比16.15%，主要為銀行貸款；其它資金占比44.45%，主要為定金、預收款及個人

11、按揭貸款；外資占比0.23%。2013年至今，上述占比結構基本穩(wěn)定，預收資金和自籌資金為房地產(chǎn)投資資金主要來源。如下表所示。圖表房地產(chǎn)投資資金來源情況單位：億元數(shù)據(jù)來源：產(chǎn)研智庫從銀行貸款來看，根據(jù)中國人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)，2014年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.63萬億元，同比增長22.60%，增速比上年末高7.90個百分點。2015年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6.56萬億元，同比增長16.52%，增速比上年末低6.08個百分點。盡管房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額持續(xù)增長，但2015年銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目融資增速已經(jīng)開始放緩。值得注意的是，隨著對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的限制逐漸取消和在靈活適度的穩(wěn)健貨幣政策下，2015

12、年已出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債井噴現(xiàn)象，發(fā)行債券已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資手段。以滬深A股133家上市房地產(chǎn)企業(yè)為例，2013、2014年末應付債券余額合計分別為350.28億元、602.60億元，截至2015年9月末，應付債券余額合計已達到2,345.03億元。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的快速增長，其對房地產(chǎn)行業(yè)的高成本融資渠道信托造成了一定影響。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布數(shù)據(jù)，2014年末，資金信托投向房地產(chǎn)領域的規(guī)模為1.31萬億元，同比增長27.18%。截至2015年末，房地產(chǎn)資金信托的規(guī)模為1.29萬億元，較年初減少1.53%。發(fā)行量方面，2014年投向房地產(chǎn)的新增項目金額為5,471.39億元，

13、較2013年大幅下滑20.11%，2015年1-9月，投向房地產(chǎn)的新增項目金額為3,790.80億元，同比下降5.96%，新增規(guī)模進一步收縮。房屋新開工面積同比減少；商業(yè)營業(yè)用房降幅小于住宅和辦公樓；一線城市略有下降，三線城市降幅向二線城市收窄靠攏2014年以來國內房屋新開工面積一直呈現(xiàn)同比下滑趨勢，2014年房屋新開工面積179,592.49萬平方米，同比下滑10.70%。進入2015年，房屋新開工面積降幅表現(xiàn)相對平穩(wěn)，2015年全年房屋新開工面積154,453.68萬平方米，同比下滑14.00%，降幅較上年增加3.30個百分點。分類型來看，各類型房屋新開工面積同比變動趨勢基本一致，2014

14、年10月累計增速達到峰值，而后增速開始呈下行趨勢。其中住宅新開工面積增速略高于房屋新開工面積總體增速，2014年，住宅新開工面積124,877.00萬平方米，同比下滑14.40%；2015年住宅新開工面積106,651.30萬平方米，同比下滑14.60%，降幅較上年增加0.20個百分點。2014年辦公樓新開工面積情況整體好于住宅和商業(yè)營業(yè)用房，下半年均為同比正增長，2014年辦公樓新開工面積7,349.10萬平方米，同比增長6.70%；進入2015年，辦公樓新開工面積增速呈負增長態(tài)勢，自二季度降幅開始超過商業(yè)營業(yè)用房；2015年辦公樓新開工面積6,569.12萬平方米，同比下滑10.60%，增

15、速較上年下滑17.30個百分點。商業(yè)營業(yè)用房新開工面積變動情況介于住宅和辦公樓之間，2014年商業(yè)營業(yè)用房新開工面積25,047.73萬平方米，同比下滑3.30%；2015年以來商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比降幅一直在10%上下波動，整體下滑幅度小于住宅和辦公樓，全年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)面積為22,530.29萬平方米，同比下滑10.10%，降幅較上年同期增加6.80個百分點。圖表房屋新開工面積分類型同比變化情況單位：%數(shù)據(jù)來源：產(chǎn)研智庫分城市來看，根據(jù)40個大中城市的月度指標顯示，2014年以來一二三線城市房屋新開工面積同比呈下滑趨勢，各城市新開工面積變動趨勢基本一致，其中二線城市同比變動趨勢與總體

16、走勢最為接近。2014年一線城市新開工面積8,571.75萬平方米，同比下滑12.49%；二線城市新開工面積48,661.21萬平方米，同比下滑8.26%；三線城市新開工面積11,490.29萬平方米，同比下滑16.88%，二線城市房屋新開工面積同比下滑幅度小于一三線城市。進入2015年，一線城市房屋新開工面積變動情況好于二三線城市，其同比降幅從4月份開始大幅收窄而后保持平穩(wěn)波動；二線城市新開工面積一直保持兩位數(shù)的同比負增長，降幅維持在15%左右；三線城市房屋新開工面積同比大幅下滑，3月份達到降幅最高點為42.02%，隨后降幅開始表現(xiàn)出明顯收窄趨勢。2015年一線城市新開工面積8,261.54

17、萬平方米，同比下滑3.62%；二線城市新開工面積42,420.72萬平方米，同比下滑12.82%；三線城市新開工面積9.637.40萬平方米，同比下滑16.13%。圖表房屋新開工面積分城市同比變化情況單位：%數(shù)據(jù)來源：產(chǎn)研智庫房屋竣工面積四季度有所提高；辦公樓竣工面積持續(xù)增長；一線城市增速表現(xiàn)突出2014年房屋竣工面積107,459.05萬平方米，同比增長5.90%；2015年以來房屋竣工面積一直保持負增長態(tài)勢，但同比降幅呈收窄趨勢，2015年房屋竣工面積100,039.10萬平方米，同比下滑6.90%，較上年增速下滑12.80個百分點。分類型來看，近年來住宅竣工同比變動情況較差，2014年住

18、宅竣工面積為80,868.26萬平方米，同比小幅增長2.70%；進入2015年，住宅竣工面積下滑幅度較大，全年住宅竣工面積73,777.36萬平方米，同比下滑8.80%，較上年下滑11.50個百分點。辦公樓竣工情況好于住宅和商業(yè)營業(yè)用房，自2013年以來辦公樓房竣工面積同比增速一直保持兩位數(shù)的平穩(wěn)波動，2014年辦公樓竣工面積3,144.18萬平方米，同比增長12.70%，增速較上年下滑7.8個百分點；2015年辦公樓竣工面積3,419.49萬平方米，同比增長8.80%，增速較上年下滑3.90個百分點。商業(yè)營業(yè)用房竣工面積變動情況介于住宅和辦公樓之間，2014年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積12,084.08萬平方米，同比增長11.30%，增速較上年同期增加5.2個百分點；2015年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為同比負增長，四季度增速由