沈陽市滑翔公園公寓項目可研報告

1、精品資料網(wǎng)（25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（二零零六年十二月十六日滑翔公園公寓項目可研報告項目周邊資源分析1、交通資源分析本項目所在地區(qū)位于鐵西區(qū)的最東面，毗鄰和平區(qū)，。南面為沈遼路、一環(huán)，北面為二環(huán)繞城公路，東鄰凌空街直通興工街；向西直接興華大街等主干道！公交路線也比較多，交通發(fā)達，出行便捷!公交資源情況調(diào)查表線路始發(fā)站-終點站（途徑主要地區(qū)）班車時間203粉粉一太原街一市府1場一北站05:0021:00231金山小區(qū)一北陵公園一皇寺廣場一中華路一渾河小區(qū)05:0021:50117騰飛二街一醫(yī)大三院一陸軍總院一五愛街一小北關(guān)街05:0020:40257家樂福一北滑翔路一

2、太原南街一方形廣場一五愛街一中街05:0021:00266人大附小沈陽分校一鐵西百貨一家樂福騰中山公園一 五愛一煤炭設(shè)計院06:0018:30268路蘭村一昆山路一鐵西廣場騰興工街一沈遼路一滑翔路一沙山貨運站05:3019:20269滑翔家電市場 一醫(yī)大二院分院 一生日城一方形廣場一市政府一北站06:0019:30296滑翔小區(qū)一新華廣場一馬路灣一五愛市場一中街06:0021:00252滑翔五金城一興工街一西塔一北行騰遼寧大廈一沙河子小區(qū)05:3021:002、公建設(shè)施情況調(diào)查醫(yī) 院：醫(yī)大二院三部、遼寧婦嬰醫(yī)院、沈陽第五、第八人民醫(yī)院等購 物：愛客家、家樂福、樂購、鐵西百貨、家具城等餐飲娛樂：

3、生日城、阿美麗、城建游泳館等公 園：滑翔公園（神羊游樂園）學 校：小哈津幼兒園、城建幼兒園、滑翔小學、凌空一校、二校、十五中學、四中、培英中學、沈陽外語學校等3、周邊項目調(diào)查項目名稱順億園城建夢翔之 家城建花園云華園青春公寓紫郡城三期宏發(fā)國際名 城總建面（萬平）15811020占地面積（萬平）100容積率物業(yè)類型普通住 宅，獨棟 高層普通住宅， 多層、小高 層、高層普通住宅， 多層、小高 層、高層普通住宅， 高層，小高層， 多層普通住 宅，多 層、小高 層普通住宅， 多層普通住宅？酉 店式公寓， 多層、小高 層、高層主要戶型面積74、92、12446134149以上40 、53 、(70、78

4、、89) 、 110、 1232080 ,主力40603090主力507045180工程進度主體完成現(xiàn)房尾房2期主體及配 套基本完 工，差供暖一層1、2期現(xiàn) 房，3期封 頂1期現(xiàn)房，2 期高層主體 完成交房日期041期現(xiàn)房2期07年8月06.底，二期平均售價355032804700 起35003250(1, 2)期3300, 3 期 3550, 4 期42004200最高售價3650378049004000345036004950銷售率40%左右95%95%1 期 90%、2期70%60%1、2期基本售完，3期70%70%物業(yè)費31產(chǎn)品特色地熱地熱項目定位1、沈陽市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析2006年

5、前三季度，我市房地產(chǎn)市場積極貫徹國家宏觀調(diào)控政策，開發(fā)投資增勢平穩(wěn)，施工規(guī)模進一步擴大，商品房市場銷售活躍，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)良好穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。一）、我市房地產(chǎn)開發(fā)市場的總體情況1）、投資增勢平穩(wěn)，增幅趨緩年初以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資以30%以上的速度快速增長。一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增幅最高，為 ;二季度增幅有所回落，為 ;進入三季度，增幅繼續(xù)回落。 1 9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 。其中，商品住宅投資億元，同比增長 ;商業(yè)營業(yè)用房投資億元，同比增長 。2）、 施工規(guī)模擴大，新開工面積增多前三季度，商品房屋施工面積3099.1 萬平方米，同比增長% 。其中，商品住宅施工面積2

6、375.9 萬平方米，同比增長%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積497.7 萬平方米，同比增長%。 1 9 月，商品房新開工面積為 1241.2 萬平方米，同比增長%。其中，住宅萬平方米，同比增長%；商業(yè)營業(yè)用房148.3 萬平方米，同比增長 % 。3）、資金到位情況良好，自籌資金比重增大1 9 月，我市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金億元，同比增長%，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供了強有力的資金保障。其中 ,自籌資金到位億元，同比增長 %, 占全部到位資金的比重由上年同期的 %提高到 % ，提高個百分點；國內(nèi)貸款億元，同比下降% ，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行依賴程度降低。4）、 增量房與存量房市場良性互動，市場交易活躍今年以來，我市增

7、量房市場一直保持活躍的態(tài)勢。 1 9 月，全市共銷售各類商品房712.5 萬平方米，同比增長% ；實現(xiàn)銷售額億元，同比增長 %。其中，商品住宅銷售面積萬平方米，同比增長 % ；實現(xiàn)銷售額億元，同比增長%。增量房市場銷售的活躍進一步帶動了存量房市場的發(fā)展。 1-9 月，全市存量房成交 464.1 萬平方米，同比增長%。其中，住宅成交375.4 萬平方米，同比增長 % 。二）、我市房地產(chǎn)市場的運行情況1）、 土地開發(fā)增速迅猛1 9 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地萬平方米，同比增長%。隨著土地購置量的增加，土地開發(fā)投資保持較快增長，全市完成土地開發(fā)投資億元，比上年增加億元，同比增長67% ，比房地

8、產(chǎn)開發(fā)投資的增幅高出個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的%提高到% 。2）、 房屋竣工面積大幅增長年初以來，我市開發(fā)商投資繼續(xù)保持強勁發(fā)展勢頭，施工進度明顯加快，竣工面積不斷增加。截止9 月末，商品房屋竣工面積275.4 萬平方米，同比增長 % 。其中商品住宅竣工面積235.9 萬平方米，同比增長 % ；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積36.5 萬平方米，同比增長%。3）、規(guī)?；_發(fā)成為沈陽地產(chǎn)主導目前，我市的房地產(chǎn)開發(fā)由粗放單一模式逐步轉(zhuǎn)入集約規(guī)模開發(fā)；由居住小區(qū)開發(fā)演變成社區(qū)綜合開發(fā)；由核心城區(qū)改造轉(zhuǎn)到城郊大盤開發(fā)；由單純追求數(shù)量向重視居住質(zhì)量和文化景觀轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)項目由中小開發(fā)商逐步向?qū)?/p>

9、力較強的開發(fā)商轉(zhuǎn)移，大項目所占比重進一步增大。 1 9 月，我市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積超10 萬平方米的在建項目 104 個，施工面積為 1973.5 萬平方米，同比增長 % ，占全市施工面積% ，比去年同期提高了個百分點。計劃總投資超十億元的項目42 個，完成投資億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的 % 。4）、中小戶型住宅銷售獨占半壁江山在全市商品住宅銷售面積中，小戶型商品住宅銷售占據(jù)首位，比重在五成以上。1-9月，單套面積100平方米以下的商品住宅，銷售352.5萬平方米，占商品住宅的，其后依次為100 120平方米和120150平方米，比重分別為 和,而150平方米以上的僅 。三）、當前存在的

10、主要問題在我市住宅市場快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題，應引起有關(guān)部門及房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的高度重視。1）、經(jīng)濟適用房投入不足。近年來，全市經(jīng)濟適用房的投入力度雖有加大，但所占比重小，力度明顯不足，并且大多數(shù)用于拆遷安置，對社會公開銷售的比例仍然偏低。1-9月份，全市經(jīng)濟適用房完成投資億元，比上年增長倍，僅占住宅投資的 。2）、商業(yè)地產(chǎn)空置較大。1-9月份，全市商業(yè)營業(yè)用房空置一年以上的面積達萬平方米，同比增長。商業(yè)地產(chǎn)在給投資者帶來可觀收益的同時，也存在高風險。四）、總結(jié)依據(jù)上述情況及數(shù)據(jù)分析，各項指標說明當前我市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展形勢是規(guī)范的、健康的，處于可持續(xù)的發(fā)展狀態(tài)。住宅產(chǎn)品

11、的購買力較高，其中 40100平的中小戶型尤其受歡迎！2、區(qū)域房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析本項目位于鐵西新區(qū)滑翔生活區(qū)，該地區(qū)是鐵西新區(qū)目前非常成熟最具生活氛圍，配套設(shè)施最為完善的地區(qū)。極聚人氣。該地區(qū)新開發(fā)項目較少，較近有云華園、城建夢翔之家，稍遠一些有青春公寓、紫郡城等，其余多為 3年以上的老項 目，多數(shù)已經(jīng)售罄。區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地資 源較為稀缺！本項目東側(cè)緊鄰國內(nèi)最大的 穹頂式主題公園一一沈陽神羊游樂園，該 游樂園的建成開放將為本區(qū)域極大地聚集 人氣。3、結(jié)論建議和SWOT分析市場分析：區(qū)域內(nèi)新建項目很少，多數(shù)已至尾盤，構(gòu)成威脅的項目基本沒有?？梢苑Q得上競品項目的，近的有順億園、云華園，遠一些的有青

12、春公寓、紫郡城。順億園距離本案較近，一街之隔，但僅為一棟獨樓，無園區(qū)，開發(fā)企業(yè)實力較差，項目形象較差，包裝推廣也較差，交屋標準及配套不是很好，而且戶型及配比不太合理，總體偏大！銷售一般，與本案相比，唯一優(yōu)勢是價格。紫郡城項目較大，知名度高，以中小戶型為主，客戶以青年白領(lǐng)為主，銷售率比較高！與本案相比，優(yōu)勢在于規(guī)模比較大，戶型設(shè)計及配比較好；市場品牌較好，推廣力度大，一期二期以較低總價聚集較高人氣；劣勢在于位置較偏，地處于洪，二環(huán)之外，配套、交通相對較差。4期預定價為4200元/平，接近本案預期定價。青春公寓規(guī)模小，接近本案，但現(xiàn)較本案地形方正，地貌開闊，比較便于規(guī)劃；戶型配比與本案接近，但設(shè)計

13、一般；地理位置稍好于紫郡城，處于二環(huán)內(nèi)側(cè)，但周圍環(huán)境一般，開發(fā)商口碑較弱。價格相對較低。其余項目所剩房源不多，多為較大戶型，稍有競爭力的項目為云華園，其地理位置較好，規(guī)模適中，戶型設(shè)計及配比比較好，但銷售已近尾聲，難以對本案形成較大威脅！本案分析優(yōu)勢：位置優(yōu)越，公建配套齊全，商業(yè)氛圍濃郁，人氣旺，交通便利。產(chǎn)品差異化設(shè)計，合理的中小戶型及總價會對購房者產(chǎn)生良好的購買欲。劣勢：地形較差，規(guī)劃難度大，東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)皆有高層建筑，距離比較近，采光受較大影響！威脅點：如果本案開發(fā)速度較慢，會被以上競品項目分流較多客戶。機會點：區(qū)域成熟的居住氛圍，將吸引更多的別的城區(qū)的人前來置業(yè)；城建花園等項目的長期

14、運作，令本地區(qū)形成了很好口碑，這些項目本身的業(yè)主就能夠?qū)Ρ卷椖慨a(chǎn)生良好的銷售率及宣傳；神羊游樂園的興建會給本案帶來良好的宣傳效果及升值預期。綜合所有調(diào)查數(shù)據(jù)情況分析，得出結(jié)論，本項目適合開發(fā)建設(shè)以中小戶型為主的公寓型住宅項目。三、項目賣點建議（略）1、新技術(shù)新材料1）分質(zhì)供水系統(tǒng)2）智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)2、住宅環(huán)境園林化3、住宅空間高效化4、住宅管理專業(yè)化四、項目規(guī)劃建議（略）1、景觀規(guī)劃2、戶型規(guī)劃3、住宅內(nèi)部裝修規(guī)劃4、其他建議五、項目經(jīng)濟效益分析1、主要經(jīng)濟指標方案一方案二方案三總占地面積力平力平力平建筑密度70%70%70%容積率總建筑面積力平3力平力平其中住宅21600 平27300 平33

15、300 平具中商建10%2400 平2700 平2700 平其中車庫（770平）35個35個35個其中網(wǎng)點1700 平22002200總戶數(shù)（戶均65平）332420512*建議提供有效車位不少于80個* 2、各項開發(fā)成本土地成本建安成本3、戶型產(chǎn)品及面積配比建議根據(jù)地塊規(guī)劃特點，建議規(guī)劃建設(shè) 4棟小高層建筑，2棟15層，2棟18層，主力戶型4080平, 最大不超過100平的中小戶型產(chǎn)品。網(wǎng)點建議 2層，最大不超過250平，最好150平以內(nèi)，便于分割 組合。戶型面積數(shù)量比例solo3050 平19030%一室一廳607013030%兩室兩廳809012540%4、計算依據(jù)建筑工程費：本項目 4

16、棟小高層，建安成本造價平均每平米1400元。開發(fā)進度：預計本項目開發(fā)進度為1年，其中建設(shè)期為。根據(jù)現(xiàn)實區(qū)域市場來計算（下面的表一、表二、表三所預計的成本支出和銷售收入為參考），本項 目居住部分的銷售平均價格應該為38004000元每平米，車庫售價為4500元/平，網(wǎng)點售價均價為60006500 元/平。項目開發(fā)進度表（表一）工作階段第一年1234567891011121勘測設(shè)計拆遷建安工程基礎(chǔ)配套設(shè)施1道路綠化銷售投資進度表（表二）第一年1234567891011121勘測設(shè)計50%50%拆遷建安工程20%基礎(chǔ)配套設(shè)施不可預見費每月按比例投入營銷銷售每月按比例投入土地轉(zhuǎn)讓費100%市政配套費1

17、00%各專業(yè)稅費100%銷售進度及收入計劃表（表三）以容積率進行模擬住宅總面積27300平，總合同額10920萬元網(wǎng)點總面積2200平，總合同額1430萬元車庫770平，總合同額萬元合計12350萬元5、計算 結(jié) 果從上述表中計算出來的項目總開發(fā)成本為10055萬元，工作階段第一年4567891011121預售期（定金3萬）正式銷售期住宅銷售面積2730410027302730546054602730820546銷售套數(shù)456545458590451510住宅銷售合同金額（萬元）1092164010921092218421841092328218住宅銷售回款1351951351351113+2

18、5061113+2416+1071556+1071167+535111 +161107網(wǎng)點銷售面積網(wǎng)點銷售收入車庫銷售里車庫銷售收入平均分攤到總建筑面積上為3351元/平米，如果按可售住宅面積部分來計算，則為3683元/平米，其中序號內(nèi)容單價金額（力兀）每平米單價住宅每平單價前期工程費100300100拆遷100建安工程1200360012001318工程成本計算表（30000平）市政配套費230690230不可預見費2%92管理費3%13846土地補償費（三通一3300+7001333各專業(yè)稅費利息工程總成本892029733267銷售成本計算表內(nèi)容費率金額每平米單價住宅每平單價營業(yè)稅%753力兀2