工程部運(yùn)行手冊(cè)

1、第一章 崗位職責(zé)及編制說(shuō)明第一節(jié) 編制說(shuō)明及組織架構(gòu)一、 組織架構(gòu)及人員編制說(shuō)明1 建立組織機(jī)構(gòu)的原則建立合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開(kāi)展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是：1.1 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)制原則。1.2 精兵簡(jiǎn)政的原則。能由社會(huì)承擔(dān)的工作，要盡量委托專(zhuān)業(yè)廠家承擔(dān)。部門(mén)管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏，專(zhuān)業(yè)主管必須堅(jiān)持在第一線工作，各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)班協(xié)助主管的日常工作，在主管不在崗時(shí)充當(dāng)好替補(bǔ)角色。1.3 設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則。1.4 職責(zé)、職權(quán)對(duì)應(yīng)分明的原則。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下，職權(quán)分散有利于提高效率，有利于調(diào)動(dòng)下級(jí)積極性

2、和培養(yǎng)下級(jí)的工作能力。1.5 保持最佳管理模式的原則，通常以3-4人為佳。1.6 信息反饋和調(diào)控的原則。1.7 按物業(yè)的特點(diǎn)、專(zhuān)業(yè)人員的技術(shù)水平設(shè)計(jì)組織體制。 2 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)2.1 物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。工程部機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則。2.2 各種不同層次專(zhuān)業(yè)人員的配置、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)。2.3 在人員的配置和機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)上要考慮一專(zhuān)多能的原則。2.4 處理好專(zhuān)業(yè)與專(zhuān)業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。2.5 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級(jí)、各類(lèi)人員的

3、積極性原則。3 人員編制說(shuō)明3.1 辦公室崗位設(shè)置：經(jīng) 理 1人副經(jīng)理 1人秘 書(shū) 1人庫(kù)管及資料員 1人 班次編制：9：00-18：003.2 電氣專(zhuān)業(yè)崗位設(shè)置：電氣工程師 1人強(qiáng)電領(lǐng)班 1人強(qiáng)電技工 21人弱電主管 1人弱電領(lǐng)班 1人弱電技工 5人班次編制：工程師： 9：00-18：00；領(lǐng)班及技工： 四班二運(yùn)轉(zhuǎn)3.3 暖通專(zhuān)業(yè)崗位設(shè)置：暖通工程師 1人 空調(diào)領(lǐng)班 2人給排水工程師 1人給排水領(lǐng)班 1人司爐領(lǐng)班 1人空調(diào)技工 9人司爐技工 8人給排水技工 11人班次編制：工程師及主管： 9：00-18：00；領(lǐng)班及技工： 四班二運(yùn)轉(zhuǎn)3.4 綜合維修專(zhuān)業(yè)崗位設(shè)置：二裝工程師 1人 二裝主管

4、2人 綜合維修主管 1人 綜合維修領(lǐng)班 1人 綜合維修技工 13人班次編制：工程師及主管： 9：00-18：00；領(lǐng)班及技工： 四班二運(yùn)轉(zhuǎn)4 組織架構(gòu)圖(見(jiàn)后頁(yè))二裝專(zhuān)員（配合商管）1人給排水主管（兼二裝專(zhuān)業(yè)審圖）1人1人電氣主管（兼二裝專(zhuān)業(yè)審圖）1人1人暖通主管（兼二裝專(zhuān)業(yè)審圖）1人1人值班經(jīng)理（調(diào)度）2人給排水領(lǐng)班1人給排水技工6人綜合維修領(lǐng)班1人綜合維修技工4人熱力站運(yùn)行（兼制冷站）8人空調(diào)領(lǐng)班1人空調(diào)技工4人弱電領(lǐng)班1人弱電技工2人強(qiáng)電領(lǐng)班1人強(qiáng)電技工7人工程庫(kù)管及資料員3人工程副經(jīng)理 1人工程經(jīng)理 1人恒天國(guó)際城物業(yè)工程部組織架構(gòu)圖 共計(jì)：48人第二節(jié) 崗位職責(zé)1 經(jīng)理崗位職責(zé)報(bào)告上

5、級(jí)：物業(yè)管理處總監(jiān)、工程總監(jiān)督導(dǎo)下級(jí)：工程部副經(jīng)理、工程部各專(zhuān)業(yè)工程師、主管及部門(mén)秘書(shū)1.1 負(fù)責(zé)部門(mén)人員工作安排及人員管理，保證大廈工程設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用功能。1.2 調(diào)配工程部的技術(shù)和設(shè)備，界定各專(zhuān)業(yè)工作范圍及職責(zé)，確保工程部全面工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。1.3 審定、編制本部門(mén)的年度工作計(jì)劃、預(yù)算等文件及月度實(shí)施方案，并報(bào)物業(yè)管理處總監(jiān)批后執(zhí)行。1.4 參加增改項(xiàng)目的談判、評(píng)審，督導(dǎo)檢查執(zhí)行情況。1.5 主持部門(mén)工作例會(huì)，安排督導(dǎo)部門(mén)副經(jīng)理、各專(zhuān)業(yè)主管、秘書(shū)及庫(kù)管員的日常工作，確保大廈設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。1.6 負(fù)責(zé)對(duì)部門(mén)內(nèi)員工進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按物管處規(guī)定實(shí)行獎(jiǎng)懲。1.7 做好同物管處其他部門(mén)的對(duì)

6、內(nèi)聯(lián)系及與各政府行政機(jī)構(gòu)的對(duì)外關(guān)系工作。1.8 遵守政府各職能部門(mén)的相關(guān)規(guī)定，確保物業(yè)所有屋宇、專(zhuān)業(yè)設(shè)備符合規(guī)定和法律要求，定期接受檢查，測(cè)試和保養(yǎng)。1.9 負(fù)責(zé)審定各專(zhuān)業(yè)申購(gòu)的材料、設(shè)備等采購(gòu)用品。1.10 嚴(yán)格執(zhí)行物管處的各種規(guī)章制度和體系文件。1.11 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。1.12 素質(zhì)要求 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門(mén)的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。 自然條件：28歲以上，身體健康。 文化程度：具有工程技術(shù)專(zhuān)業(yè)大本以上或同等學(xué)力，受過(guò)樓宇工程技術(shù)管理的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。具有工程師技術(shù)職稱(chēng)。 外語(yǔ)水平：中級(jí)以上英文水平，能閱讀普通英文工

7、程技術(shù)資料。 工作經(jīng)驗(yàn)：在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店中擔(dān)任過(guò)工程部經(jīng)理2年以上或副經(jīng)理4年以上；具有5年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。 特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場(chǎng)、公寓的裝修、機(jī)械、電力、管道和弱電等方面的知識(shí)有較全面的了解。2 副經(jīng)理崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：各專(zhuān)業(yè)工程師及主管2.1 協(xié)助部門(mén)經(jīng)理做好人員日常工作管理及跟進(jìn)，保證大廈工程設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用功能。2.2 調(diào)配工程部的技術(shù)和設(shè)備，確保工程部全面工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2.3 協(xié)助部門(mén)經(jīng)理參與增改項(xiàng)目的談判、評(píng)審，并督導(dǎo)檢查執(zhí)行情況。2.4 主持部門(mén)工作例會(huì)，安排督導(dǎo)部門(mén)各工程師及專(zhuān)業(yè)主管、秘書(shū)及庫(kù)管員的日常工作。2.5 做好同

8、物管處其他部門(mén)的對(duì)內(nèi)聯(lián)系及與各政府行政機(jī)構(gòu)的對(duì)外關(guān)系工作。2.6 遵守政府各職能部門(mén)的相關(guān)規(guī)定，確保物業(yè)所有屋宇、專(zhuān)業(yè)設(shè)備符合規(guī)定和法律要求，定期接受檢查，測(cè)試和保養(yǎng)。2.7 協(xié)助部門(mén)經(jīng)理審定各專(zhuān)業(yè)申購(gòu)的材料、設(shè)備等采購(gòu)用品。2.8 嚴(yán)格執(zhí)行物管處的各種規(guī)章制度和體系文件。2.9 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.10 素質(zhì)要求 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門(mén)的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。 自然條件：28歲以上，身體健康。 文化程度：具有工程技術(shù)專(zhuān)業(yè)大本以上或同等學(xué)力，受過(guò)樓宇工程技術(shù)管理的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，具有工程師技術(shù)職稱(chēng)。 外語(yǔ)水平：初級(jí)以上英文

9、水平，能閱讀普通英文工程技術(shù)資料。 工作經(jīng)驗(yàn)：在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店中擔(dān)任過(guò)工程部副經(jīng)理1年以上或工程師3年以上；具有4年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。 特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場(chǎng)、公寓的裝修、機(jī)械、電力、管道和弱電等方面的知識(shí)有較全面的了解。3 秘書(shū)崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：經(jīng)理、副經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：庫(kù)管資料員3.1 在工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作。包括轉(zhuǎn)接電話、處理信函、接待來(lái)訪客人等。3.2 協(xié)助工程部經(jīng)理起草各類(lèi)報(bào)告、請(qǐng)示等文件。3.3 負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)部及外部相關(guān)單位文件的傳遞。3.4 負(fù)責(zé)協(xié)助工程部經(jīng)理對(duì)工程部各項(xiàng)管理制度的實(shí)施情況進(jìn)行定期檢查，并跟進(jìn)整改結(jié)果。3.5 負(fù)責(zé)協(xié)

10、助工程部經(jīng)理完善部門(mén)管理制度及記錄表格。3.6 負(fù)責(zé)協(xié)助工程部經(jīng)理跟進(jìn)分配任務(wù)的完成情況。3.7 負(fù)責(zé)對(duì)部門(mén)圖紙、文件、資料的管理，督導(dǎo)部門(mén)資料員建立健全、清晰的部門(mén)檔案。3.8 處理工程部日常行政事務(wù)工作。3.9 負(fù)責(zé)部門(mén)工具及辦公用品的管理工作，督導(dǎo)部門(mén)資料員建立健全、清晰的工具用品臺(tái)帳。3.10 負(fù)責(zé)工程部鑰匙的管理工作，保障鑰匙不遺失，管理有序。3.11 負(fù)責(zé)工程維修單的接收、記錄、發(fā)放及返單工作。3.12 做好物業(yè)管理物管處其他部門(mén)工作的協(xié)調(diào)。3.13 負(fù)責(zé)工程款項(xiàng)的申報(bào)，現(xiàn)金和支票的報(bào)領(lǐng)工作。3.14 完成上級(jí)交辦的其他工作。3.15 素質(zhì)要求 基本素質(zhì)：辦事嚴(yán)謹(jǐn)、講究效率、保守秘

11、密。 文化程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷，文秘或工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)。 外語(yǔ)水平：英語(yǔ)水平良好，具備翻譯工程資料及起草簡(jiǎn)單文件的能力。 工作經(jīng)驗(yàn)：在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店中擔(dān)任秘書(shū)職務(wù)2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識(shí)，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備檔案的分類(lèi)和管理。能熟練使用常用辦公軟件、自動(dòng)化軟件及工程制圖軟件。 特殊要求：具備較強(qiáng)的文字處理能力，能編譯起草會(huì)議紀(jì)要、工作報(bào)告等文件。熟悉物業(yè)工程管理運(yùn)作程序，能夠協(xié)助經(jīng)理起草、修訂各項(xiàng)管理制度。具有一定的協(xié)調(diào)管理能力。 4 庫(kù)管及資料員崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：經(jīng)理、副經(jīng)理、秘書(shū)4.1 負(fù)責(zé)對(duì)部門(mén)圖紙、日常文件、資料的存檔

12、及目錄更新工作，保證資料文件完整清晰。4.2 負(fù)責(zé)機(jī)房鑰匙的保管、借用、移交及登記工作。4.3 處理工程部日常行政事務(wù)工作。4.4 負(fù)責(zé)工程維修單的存檔及相應(yīng)工時(shí)、材料消耗及收支的統(tǒng)計(jì)情況。4.5 負(fù)責(zé)部門(mén)工具及辦公用品的保存、發(fā)放、記錄工作，建立健全、清晰的工具用品及材料臺(tái)帳，每月對(duì)工具用品及材料使用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并及時(shí)上報(bào)。4.6 負(fù)責(zé)工程部庫(kù)房的管理工作。4.7 負(fù)責(zé)工程部月排班計(jì)劃及考勤的匯總整理工作，按時(shí)上報(bào)排班及考勤表。4.8 完成上級(jí)交辦的其他工作。4.9 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍，為人正直。 文化程度：中專(zhuān)以上學(xué)歷，文秘或相關(guān)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)。 外語(yǔ)水平：具

13、備初級(jí)英語(yǔ)水平，了解簡(jiǎn)單的專(zhuān)業(yè)名詞。 工作經(jīng)驗(yàn)：在物業(yè)或酒店中擔(dān)任文員或庫(kù)管職務(wù)1年以上，工程技術(shù)有一般的了解，能夠獨(dú)立對(duì)文件及設(shè)備檔案進(jìn)行簡(jiǎn)單的分類(lèi)和保存，能夠獨(dú)立管理工程工具及辦公用品。熟練使用常用辦公軟件。5 電氣工程師崗位指責(zé)報(bào)告上級(jí)：經(jīng)理、副經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：電氣專(zhuān)業(yè)人員5.1 保證電氣系統(tǒng)及設(shè)備之安全正常運(yùn)行，對(duì)電氣系統(tǒng)及設(shè)備負(fù)有全面管理責(zé)任，并對(duì)電氣主管、領(lǐng)班、技工工作時(shí)間內(nèi)的一切行為，負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)、指揮調(diào)度之責(zé)任，必須以身作則，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處及部門(mén)所制訂之各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)規(guī)程，并領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督屬下之工作人員上崗工作。5.2 負(fù)責(zé)制訂及組織實(shí)施本系統(tǒng)所屬各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃

14、及月度工作計(jì)劃（月度工作計(jì)劃須每月25日前將下月計(jì)劃提交工程部經(jīng)理審閱），并負(fù)責(zé)制訂本系統(tǒng)所屬各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施之運(yùn)行、操作及維修保養(yǎng)規(guī)程，負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)的技術(shù)把關(guān)工作。5.3 負(fù)責(zé)制訂及修改電氣系統(tǒng)所需之各類(lèi)運(yùn)行記錄表、巡檢記錄表、維修保養(yǎng)記錄表等各類(lèi)表格。5.4 負(fù)責(zé)建立電氣系統(tǒng)設(shè)備臺(tái)帳，填制設(shè)備卡，并負(fù)責(zé)做好設(shè)備大修記錄及更換零部件記錄。5.5 按要求每天對(duì)所屬系統(tǒng)主要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即組織處理。5.6 按要求每天審閱運(yùn)行、巡檢報(bào)表，及時(shí)解決問(wèn)題，杜絕各類(lèi)設(shè)備不正常運(yùn)行等隱患。5.7 發(fā)生故障時(shí)應(yīng)及時(shí)組織檢修，保證所屬系統(tǒng)設(shè)備處于良好技術(shù)狀態(tài)。5.8 負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)運(yùn)

15、行方案及設(shè)備開(kāi)停時(shí)間表，并須不斷與運(yùn)行人員研究改進(jìn)措施，減低機(jī)械損耗，節(jié)省能源。5.9 認(rèn)真督導(dǎo)屬下員工工作，使所屬系統(tǒng)及設(shè)備做到： 三干凈：即設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈。 四不漏：即不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣。 五良好：即使用性能良好、密封良好、緊固良好、潤(rùn)滑良好、調(diào)整良好。5.10 對(duì)屬下員工之技術(shù)狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，并安排執(zhí)行，同時(shí)定期進(jìn)行考核，將考核成績(jī)與員工雙薪結(jié)合。5.11 負(fù)責(zé)員工綜合考評(píng)工作，編制綜合考評(píng)表，每月一次，于每月25日前提交工程部經(jīng)理審批。5.12 負(fù)責(zé)處理下屬工程人員之行政事務(wù)，包括推薦招聘、訓(xùn)練屬下，編制輪班時(shí)間表，審核員工考勤、病假、事假等，處理工傷

16、申報(bào)。5.13 監(jiān)管承包商在本物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的所有施工工程，以確保其施工水平符合工程標(biāo)準(zhǔn)。5.14 負(fù)責(zé)編寫(xiě)停電等特別事件報(bào)告。5.15 監(jiān)管備品、備件的數(shù)量，并制訂月度采購(gòu)計(jì)劃，以確保庫(kù)存量在相應(yīng)指標(biāo)之內(nèi)。5.16 負(fù)責(zé)分析各類(lèi)記錄報(bào)表，為重大工程提供技術(shù)依據(jù)，搞好系統(tǒng)節(jié)能、降噪、減少污染等工作。5.17 對(duì)設(shè)備事故進(jìn)行技術(shù)鑒定，作出分析報(bào)告，制定杜絕事故發(fā)生的綜合管理及技術(shù)措施。5.18 負(fù)責(zé)協(xié)助工程經(jīng)理及副經(jīng)理進(jìn)行安全作業(yè)的檢查及員工安全意識(shí)的教育。5.19 素質(zhì)要求 基本素質(zhì)：工作踏實(shí)、細(xì)致、情緒穩(wěn)定、有進(jìn)取心。 自然條件：身體健康、30歲以上。 文化程度：強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上或同等學(xué)歷，接受

17、過(guò)酒店工程技術(shù)管理的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，具有工程師資格。 工作經(jīng)驗(yàn)：3年以上酒店或物業(yè)設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔(dān)任值班工程師或?qū)I(yè)工程師2年以上，有較強(qiáng)的動(dòng)手能力。6 綜合維修主管崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：經(jīng)理、副經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：綜合維修人員6.1 確保綜合維修工作的及時(shí)有效開(kāi)展，能夠滿足客戶的使用要求是綜合維修主管的首要職責(zé)。6.2 及時(shí)安排處理本專(zhuān)業(yè)的維修任務(wù)，保證維修質(zhì)量和按時(shí)完成。6.3 檢查大廈內(nèi)土建裝修設(shè)施的使用情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，無(wú)法解決的及時(shí)上報(bào)。6.4 按照綜合維修管理制度的規(guī)定，對(duì)維修人員進(jìn)行管理。6.5 熟悉掌握土建維修的相關(guān)知識(shí)，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠及時(shí)解決，以最短的時(shí)

18、間恢復(fù)其正常狀態(tài)。6.6 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證辦公地點(diǎn)的干凈整潔。6.7 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。6.8 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。 6.9 做好維修及其他相關(guān)記錄，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。6.10 做好與客戶及其他相關(guān)部門(mén)聯(lián)系協(xié)調(diào)工作，保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。6.11 按要求提交每周/每月工作報(bào)告至部門(mén)秘書(shū)處，由秘書(shū)匯總整理后上報(bào)經(jīng)理審核。6.12 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。6.13 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。 自然

19、條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有相關(guān)專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上或同等學(xué)歷。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有4年以上物業(yè)綜合維修或土建專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。7 空調(diào)主管崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：經(jīng)理、副經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：空調(diào)司爐及給排水人員7.1 確保供冷（暖）設(shè)備系統(tǒng)在供冷（暖）期的24小時(shí)正常運(yùn)行，是空調(diào)主管的首要職責(zé)。7.2 檢查空調(diào)及鍋爐設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，每天檢查運(yùn)行記錄是否清晰詳盡，對(duì)記錄的數(shù)據(jù)進(jìn)行初步判斷，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報(bào)。7.3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)冷凍機(jī)房、鍋爐房及送排風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。7.4 依據(jù)實(shí)際使用情況每月初上報(bào)本專(zhuān)業(yè)工具材料采購(gòu)計(jì)劃。7.

20、5 熟悉掌握所屬專(zhuān)業(yè)設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。7.6 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員有發(fā)生安全事故，保證設(shè)備機(jī)房及值班室的干凈整潔。7.7 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。7.8 督導(dǎo)檢查下屬工作。7.9 做好設(shè)備檔案的建立、設(shè)備標(biāo)識(shí)、管理和維修、檢查、保養(yǎng)的記錄工作，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。7.10 做好與客戶及其他相關(guān)部門(mén)聯(lián)系協(xié)調(diào)工作，保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。7.11 制定系統(tǒng)運(yùn)行方案，保證系統(tǒng)所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。7.12 按要求

21、提交每周/每月工作報(bào)告至部門(mén)秘書(shū)處，由秘書(shū)匯總整理后上報(bào)經(jīng)理審核。7.13 協(xié)助工程部經(jīng)理進(jìn)行工作： 計(jì)算年度開(kāi)支預(yù)算的制定 本專(zhuān)業(yè)年度工作目標(biāo)的制定 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外包的標(biāo)書(shū)制定及報(bào)價(jià)單的審核 監(jiān)管承辦商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，確保安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn) 工程前期接管驗(yàn)收7.14 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。7.15 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。 自然條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有本專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上或同等學(xué)歷。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有4年以上物業(yè)供冷供暖設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，2年以上物業(yè)供冷供暖設(shè)備系統(tǒng)管理經(jīng)

22、驗(yàn)。8 給排水主管崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：經(jīng)理、副經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：給排水人員8.1 確保給排水及中水系統(tǒng)的24小時(shí)正常運(yùn)行，確保項(xiàng)目消防水系統(tǒng)時(shí)刻處于良好狀態(tài)，是給排水專(zhuān)業(yè)主管的首要職責(zé)。8.2 檢查給排水及中水系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，每天檢查運(yùn)行記錄是否清晰詳盡，對(duì)記錄的數(shù)據(jù)進(jìn)行初步判斷，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報(bào)。8.3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)給排水及中水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。8.4 熟悉掌握所屬專(zhuān)業(yè)設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。8.5 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保

23、設(shè)備及人員有發(fā)生安全事故，保證設(shè)備機(jī)房及值班室的干凈整潔。8.6 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。8.7 依據(jù)實(shí)際使用情況每月初上報(bào)工具材料采購(gòu)計(jì)劃。8.8 做好設(shè)備檔案的建立、設(shè)備管線標(biāo)識(shí)、管理和維修、檢查、保養(yǎng)的記錄工作，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。8.9 做好與客戶及其他相關(guān)部門(mén)聯(lián)系協(xié)調(diào)工作，保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。8.10 制定系統(tǒng)運(yùn)行方案，保證系統(tǒng)所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。8.11 按要求提交每周/每月給排水工作報(bào)告至至部門(mén)秘書(shū)處，由秘書(shū)匯總整理后上報(bào)經(jīng)理審核。8.12 協(xié)助工程部經(jīng)理進(jìn)行工作： 計(jì)算年度開(kāi)支預(yù)算的制定 本專(zhuān)業(yè)年度工作目標(biāo)的制定

24、 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外包的標(biāo)書(shū)制定及報(bào)價(jià)單的審核 監(jiān)管承辦商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，確保安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn) 工程前期接管驗(yàn)收8.13 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。8.14 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。 自然條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有本專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上或同等學(xué)歷。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有4年以上物業(yè)給排水系統(tǒng)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，2年以上物業(yè)給排水系統(tǒng)管理經(jīng)驗(yàn)。9 強(qiáng)電主管崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：電氣工程師督導(dǎo)下級(jí)：強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)人員9.1 確保變配電設(shè)備系統(tǒng)、電梯的正常運(yùn)行， 為物業(yè)經(jīng)營(yíng)提供動(dòng)力和照明，確保電力系統(tǒng)的24小時(shí)正

25、常運(yùn)行，是強(qiáng)電主管的首要職責(zé)。9.2 檢查供電、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并上報(bào)。9.3 每天檢查運(yùn)行記錄是否清晰詳盡，對(duì)記錄的數(shù)據(jù)進(jìn)行初步判斷，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報(bào)。9.4 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)變配電室及電梯系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。9.5 依據(jù)實(shí)際使用情況每月初上報(bào)本專(zhuān)業(yè)工具材料采購(gòu)計(jì)劃。9.6 熟悉掌握所屬專(zhuān)業(yè)設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。9.7 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員有發(fā)生安全事故，保證配電室的干凈整潔。9.8 做好

26、下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。9.9 督導(dǎo)檢查下屬工作。9.10 做好設(shè)備檔案的建立、設(shè)備線路的標(biāo)識(shí)、管理和維修、檢查、保養(yǎng)的工作，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。9.11 做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。9.12 制定系統(tǒng)運(yùn)行方案，保證變壓器及所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。9.13 組織電梯設(shè)備的年檢及外包維修保養(yǎng)工作。9.14 按要求提交每周/每月給排水工作報(bào)告至部門(mén)秘書(shū)處，由秘書(shū)匯總整理后上報(bào)經(jīng)理審核。9.15 編制停電通知并提前一天上報(bào)經(jīng)理審批。9.16 協(xié)助工程部經(jīng)理進(jìn)行工作： 計(jì)算年度開(kāi)支預(yù)算的制定 本專(zhuān)業(yè)年度工作目標(biāo)的制定 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外包的標(biāo)

27、書(shū)制定及報(bào)價(jià)單的審核 監(jiān)管承辦商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，確保安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn) 工程前期接管驗(yàn)收9.17 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。9.18 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。 自然條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有本專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上或同等學(xué)歷。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有4年以上物業(yè)給強(qiáng)電系統(tǒng)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，2年以上物業(yè)強(qiáng)電系統(tǒng)管理經(jīng)驗(yàn)。10 弱電主管崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：電氣工程師督導(dǎo)下級(jí)：弱電專(zhuān)業(yè)人員10.1 確保樓宇自控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、通訊的正常運(yùn)行， 為物業(yè)經(jīng)營(yíng)提供電梯通訊，確保自控系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行，是弱電主

28、管的首要職責(zé)。10.2 檢查消防報(bào)警、樓宇自控系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，對(duì)記錄的數(shù)據(jù)進(jìn)行初步判斷，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報(bào)。10.3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)變消防及樓宇自控設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。10.4 依據(jù)實(shí)際使用情況每月初上報(bào)本專(zhuān)業(yè)工具材料采購(gòu)計(jì)劃。10.5 熟悉掌握所屬專(zhuān)業(yè)設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。10.6 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員有發(fā)生安全事故，保證辦公地點(diǎn)的干凈整潔。10.7 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。10.8 督導(dǎo)檢查下

29、屬工作。10.9 做好設(shè)備檔案的建立、管理和標(biāo)識(shí)工作。做好設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。10.10 做好與客戶及外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。10.11 按要求提交每周/每月給排水工作報(bào)告至部門(mén)秘書(shū)處，由秘書(shū)匯總整理后上報(bào)經(jīng)理審核。10.12 協(xié)助工程部經(jīng)理進(jìn)行工作： 計(jì)算年度開(kāi)支預(yù)算的制定 本專(zhuān)業(yè)年度工作目標(biāo)的制定 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外包的標(biāo)書(shū)制定及報(bào)價(jià)單的審核 監(jiān)管承辦商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，確保安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn) 工程前期接管驗(yàn)收10.13 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。10.14 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)

30、，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。 自然條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有本專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上或同等學(xué)歷。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有4年以上物業(yè)給弱電系統(tǒng)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，2年以上物業(yè)弱電系統(tǒng)管理經(jīng)驗(yàn)。11 調(diào)度主管崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：經(jīng)理、副經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：夜間及假期值班人員11.1 確保項(xiàng)目各系統(tǒng)設(shè)備在夜間及假期的正常運(yùn)行，是調(diào)度主管的首要職責(zé)。11.2 檢查各系統(tǒng)設(shè)備在夜間及假期的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報(bào)。11.3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，監(jiān)督其在夜間及假期的實(shí)施狀況，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。11.4 熟悉掌握所有專(zhuān)業(yè)設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。11

31、.5 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員有發(fā)生安全事故，保證辦公地點(diǎn)的干凈整潔。11.6 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。11.7 做好設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄。11.8 善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。11.9 做好與客戶及外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。11.10 按要求提交每月調(diào)度工作報(bào)告至至部門(mén)秘書(shū)處，由秘書(shū)匯總整理后上報(bào)經(jīng)理審核。11.11 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。 自然條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有工程專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上或同等學(xué)歷。 工作經(jīng)驗(yàn)

32、：具有4年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。12 工程部各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)班崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：各專(zhuān)業(yè)工程師及主管督導(dǎo)下級(jí)：夜間及假期值班人員12.1 協(xié)助主管做好本專(zhuān)業(yè)的管理及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)工作，同時(shí)在主管不在崗時(shí)很好的充當(dāng)代主管的角色是專(zhuān)業(yè)領(lǐng)班的首要任務(wù)。12.2 檢查各系統(tǒng)設(shè)備在的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報(bào)。12.3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助主管監(jiān)督專(zhuān)業(yè)員工的實(shí)施狀況。12.4 熟悉掌握所有專(zhuān)業(yè)設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。12.5 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員有發(fā)生安全事故，保證辦公地點(diǎn)的

33、干凈整潔。12.6 做好設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄。12.7 善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。12.8 協(xié)助主管做好與客戶及外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。12.9 協(xié)助主管做好本專(zhuān)業(yè)的其他工作。12.10 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。 自然條件：身體健康，年齡24歲以上。 文化程度：具有工程專(zhuān)業(yè)中專(zhuān)以上或同等學(xué)歷。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。第二章 公用管理制度及工作流程第一節(jié) 公用管理制度一、 安全管理制度1 日常安全工作1.1 工程部全體員工必須把安全防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，各班組均應(yīng)

34、有專(zhuān)人任安全員（由專(zhuān)業(yè)主管擔(dān)任），負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。1.2 各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗所轄范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)及時(shí)消除不安全因素，并應(yīng)立即上報(bào)專(zhuān)業(yè)主管。1.3 應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)局有關(guān)規(guī)定，組織對(duì)電工、電梯工、司爐工、電(氣)焊工等特殊工種工作進(jìn)行培訓(xùn)，須持證上崗，并建立本部門(mén)人員持證上崗登記表。1.4 根據(jù)安全生產(chǎn)法，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。1.5 加強(qiáng)生產(chǎn)安全教育，新員工上崗前必須進(jìn)行安全教育，工程部每年進(jìn)行一次安全教育培訓(xùn)，班組每月進(jìn)行一次安全教育培訓(xùn)，并做好相關(guān)記錄。在進(jìn)行高危險(xiǎn)性的設(shè)備搶修、工作時(shí)，專(zhuān)業(yè)主管、工程部經(jīng)理應(yīng)親自到場(chǎng)

35、指揮。1.6 在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修操作時(shí)應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無(wú)關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。如電梯檢修時(shí)應(yīng)在所有電梯出入口放置“請(qǐng)勿使用”標(biāo)志等。1.7 對(duì)變配電安全用具、鍋爐、電梯及壓力容器，必須進(jìn)行年度檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果存檔。1.8 對(duì)中央空調(diào)、壓力容器的壓力表、保險(xiǎn)閥等，必須定期送有關(guān)單位進(jìn)行校驗(yàn)，校驗(yàn)結(jié)果存檔。1.9 易燃、易爆物品必須存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，并應(yīng)控制最大存放量。1.10 維修工作中需要使用易燃材料時(shí)應(yīng)特別小心，各班組不得存放易燃油料1公斤以上。1.11 水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層、配電房等均應(yīng)上鎖，在無(wú)人時(shí)必須將門(mén)窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。

36、鑰匙應(yīng)由專(zhuān)人保管，無(wú)關(guān)人員不得借用。1.12 各機(jī)房門(mén)、設(shè)備門(mén)（蓋）、倉(cāng)庫(kù)門(mén)之鑰匙的配制，須向工程部經(jīng)理提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)保安部批準(zhǔn)后方可配制。1.13 重要機(jī)房如變配電房、鍋爐房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)，因工作需要進(jìn)入機(jī)房應(yīng)執(zhí)行機(jī)房管理制度。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，必要時(shí)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。1.14 物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊工作，必須到保安部辦理動(dòng)火證，持動(dòng)火證操作。2 高空工作2.1 從事高空作業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守部門(mén)的相關(guān)制度。2.2 從事高空作業(yè)的人，必須進(jìn)行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。2.3 遇

37、有5級(jí)以上大風(fēng)或打雷、下雨等可能發(fā)生危險(xiǎn)的情況，應(yīng)停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。2.4 對(duì)高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設(shè)施的安全性能。2.5 高空作業(yè)前，必須認(rèn)真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使用。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施。2.6 作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，設(shè)置明顯標(biāo)志劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，以防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。2.7 作業(yè)人員應(yīng)正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。2.8 盡量避免高空與地

38、面互相拋擲物品或上下層同時(shí)工作，如無(wú)法避免則必須做好防護(hù)工作。2.9 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。2.10 高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應(yīng)設(shè)置護(hù)欄和標(biāo)志，防止失足踏空。2.11 嚴(yán)禁在高空作業(yè)時(shí)嬉戲打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺(jué)。3 有毒物品的處理3.1 對(duì)懷疑有毒、有害的物品應(yīng)注意保管，與其他物品分開(kāi)單獨(dú)放置，并設(shè)置明顯的危險(xiǎn)品標(biāo)志，并嚴(yán)防泄漏。3.2 要積極聯(lián)系有關(guān)部門(mén)確認(rèn)該物品性質(zhì)，掌握其特點(diǎn)及應(yīng)急處理方法，以便于日后正確的保存及使用該種物品。3.3 建立完善的保管領(lǐng)用制度，隨時(shí)掌握庫(kù)存量，防止有毒物品的散失。3.4 使用剩余的危險(xiǎn)品必須及時(shí)

39、退回庫(kù)房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴(yán)禁隨意拋棄，須收集包裝好交回庫(kù)房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。4 密閉地方的工作4.1 當(dāng)欲進(jìn)入密閉的場(chǎng)所進(jìn)行工作時(shí)，嚴(yán)禁未經(jīng)安全測(cè)試而直接進(jìn)入該地方。4.2 可采用火焰試驗(yàn)、活性生物試驗(yàn)或使用氣體分析儀來(lái)檢測(cè)該密閉場(chǎng)所是否含有有害氣體。但水井、污水井等可能含有可燃?xì)怏w（如沼氣）、可燃物（如煤礦礦井）的地方嚴(yán)禁采用火焰試驗(yàn)。4.3 若檢測(cè)發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進(jìn)入。應(yīng)利用適當(dāng)設(shè)備進(jìn)行處理直至安全檢測(cè)合格，如采用風(fēng)機(jī)通風(fēng)為熱力管溝降溫、清除有害氣體。4.4 工作過(guò)程中應(yīng)隨時(shí)注意環(huán)境的監(jiān)測(cè)，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即撤離，確保人員安全。4.5 工作照

40、明應(yīng)選用36V安全電壓，工作進(jìn)行中要注意用電安全，防止觸電。5 發(fā)生意外時(shí)的處理5.1 應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行急救及消防知識(shí)的教育和考核。5.2 對(duì)外單位施工人員，必須進(jìn)行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書(shū)。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。5.3 當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護(hù)人員立即關(guān)閉相關(guān)機(jī)具停止工作。應(yīng)盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶，采取適當(dāng)?shù)募本却胧?，同時(shí)請(qǐng)求其他員工的幫助。撤離過(guò)程中應(yīng)注意搬運(yùn)傷員的方法，防止不正確的搬運(yùn)造成傷害的進(jìn)一步擴(kuò)大。5.4 搶救人員應(yīng)注意自身的安全，不要盲目冒進(jìn)。5.5 根據(jù)傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時(shí)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)以利于保險(xiǎn)索賠5.6 出具事故報(bào)告，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

41、，處理事故有關(guān)責(zé)任人員，避免類(lèi)似事故的再次發(fā)生。6 相關(guān)記錄無(wú)二、 檔案管理制度1 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核部門(mén)相關(guān)的檔案制度，檢查各類(lèi)檔案的歸整情況。2 工程部秘書(shū)負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)的檔案管理，組織檔案的分類(lèi)、編號(hào)、審核、處理、存放，以及對(duì)其他部門(mén)及對(duì)外文件的上送下達(dá)。3 工程部庫(kù)管資料員負(fù)責(zé)日常檔案保存、整理工作，妥善保管檔案，杜絕移失。4 各專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)建立相關(guān)專(zhuān)業(yè)檔案管理體系，并對(duì)運(yùn)行情況進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督。對(duì)本專(zhuān)業(yè)檔案委派專(zhuān)門(mén)接口人進(jìn)行管理，確保檔案的完整性。5 文檔分類(lèi)5.1 工程圖紙類(lèi)：大廈相關(guān)的圖紙資料，主要信息源自發(fā)展商及其他相關(guān)單位及部門(mén)。5.2 設(shè)備資料類(lèi)：大廈內(nèi)各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施的統(tǒng)計(jì)及參數(shù)

42、資料。5.3 客戶二裝類(lèi)：大廈入駐客戶的二裝圖紙、資料等。5.4 日常文檔類(lèi)：部門(mén)內(nèi)部或部門(mén)對(duì)外收、發(fā)的各類(lèi)文件、資料及日常所處理的文件、資料（有保存價(jià)值的各種文字、圖表、憑證、報(bào)表等不同形式的歷史記錄）。5.5 工程合同類(lèi)：與外部單位簽訂的合同，主要針對(duì)大廈內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維保、維修等工程改造。6 管理要求6.1 本制度應(yīng)遵照物業(yè)管理處的相關(guān)規(guī)定。6.2 工程部辦公室檔案管理人員、專(zhuān)業(yè)接口人嚴(yán)守檔案管理制度和保密守則。6.3 各專(zhuān)業(yè)建立檔案管理體系需交工程部存檔，包括所有的工程設(shè)備檔案資料、維修維保記錄等專(zhuān)業(yè)涉及的內(nèi)容。對(duì)于檔案中的問(wèn)題，工程部與各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人、檔案接口人進(jìn)行修改、完善。6.4 各

43、專(zhuān)業(yè)檔案統(tǒng)一存放檔案盒或檔案夾并貼上標(biāo)簽。6.5 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，需妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交工程部經(jīng)理審閱確定用途。需銷(xiāo)毀的資料應(yīng)由工程部經(jīng)理及專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)決定。6.6 主管借閱檔案時(shí)須經(jīng)相應(yīng)專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人以上人員批準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人借閱檔案須經(jīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，辦公室進(jìn)行登記文件資料借閱登記表，按期歸還，如需續(xù)借的要重新登記。6.7 工程圖紙資料類(lèi)：借閱時(shí)間最長(zhǎng)為1周。6.8 設(shè)備資料檔案類(lèi)：借閱時(shí)間最長(zhǎng)為1周。7 工程圖紙資料類(lèi)7.1 此類(lèi)檔案屬公司重要性檔案，需永久保存。在日常工作中由工程部辦公室統(tǒng)一管理，工程部圖紙目錄（見(jiàn)下）上報(bào)物業(yè)管理處留存。7.2 分類(lèi)方法：

44、根據(jù)不同專(zhuān)業(yè)劃分圖紙，按要求統(tǒng)一編號(hào)、存檔。各專(zhuān)業(yè)均按照以下格式要求整理圖紙如下，圖紙編號(hào)的原則：按照每份圖紙上所給定的編號(hào)，工程部不再另行編號(hào)。目錄格式如下：工程部圖紙目錄存檔處：（柜號(hào)）-（圖紙盒號(hào)）序號(hào)專(zhuān)業(yè)圖紙名稱(chēng)出圖日期頁(yè)數(shù)編號(hào)備注7.3 所有圖紙按專(zhuān)業(yè)進(jìn)行匯總分類(lèi)，形成總目錄報(bào)工程部辦公室。7.4 如在實(shí)際工作中對(duì)圖紙進(jìn)行更改，需由各專(zhuān)業(yè)主管在圖紙上進(jìn)行備注說(shuō)明。8 設(shè)備資料檔案類(lèi)8.1 此類(lèi)檔案屬物業(yè)管理處重要性檔案，需永久保存。工程部辦公室、各專(zhuān)業(yè)主管共同進(jìn)行管理，目錄（見(jiàn)下）上報(bào)物業(yè)管理處留存。8.2 分類(lèi)方法：根據(jù)專(zhuān)業(yè)劃分設(shè)備資料，同時(shí)工程部辦公室建立統(tǒng)一的表格，主8.3 要

45、用于記錄各個(gè)設(shè)備設(shè)施的基本參數(shù)、廠家、相關(guān)說(shuō)明等，以便對(duì)系統(tǒng)的全面了解和控制。資料編號(hào)原則：各專(zhuān)業(yè)根據(jù)設(shè)備檔案卡所述要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行記錄和保管，按時(shí)、準(zhǔn)確地填寫(xiě)其中的內(nèi)容。設(shè)備檔案格式如下：（專(zhuān)業(yè)）設(shè)備資料匯總表存檔處：（柜號(hào)）-（檔案盒號(hào)）序號(hào)資料名稱(chēng)數(shù)量資料編號(hào)涉及設(shè)備備注8.4 工程部秘書(shū)或庫(kù)管及資料員完善相關(guān)設(shè)備檔案時(shí)，在此工程部設(shè)備資料匯總表上進(jìn)行記錄和匯總。分別形成目錄由工程部辦公室備案。8.5 各專(zhuān)業(yè)對(duì)相關(guān)設(shè)備發(fā)生的變化應(yīng)及時(shí)在專(zhuān)業(yè)、辦公室相關(guān)表格中進(jìn)行修改，確保其時(shí)效性。9 客戶二裝類(lèi)9.1 該類(lèi)檔案根據(jù)工作要求進(jìn)行存檔，由工程部辦公室統(tǒng)一管理，目錄上報(bào)物業(yè)管理處。9.2 分類(lèi)方

46、法：文件按照機(jī)電改造、二裝文件、竣工圖紙等方面進(jìn)行分類(lèi)。格式見(jiàn)文件明細(xì)目錄表及圖紙明細(xì)目錄表。10 日常文檔類(lèi)10.1 該類(lèi)檔案根據(jù)工作要求進(jìn)行存檔，由工程部辦公室統(tǒng)一管理，目錄上報(bào)物業(yè)管理處。10.2 分類(lèi)方法：文件按照收文、發(fā)文、會(huì)議紀(jì)要、工作報(bào)告、內(nèi)部工作聯(lián)系單、事件報(bào)告、移交檔案、運(yùn)行方案計(jì)劃、設(shè)備運(yùn)行記錄、預(yù)算、培訓(xùn)、考勤等方面進(jìn)行分類(lèi)。格式見(jiàn)文件明細(xì)目錄表。11 合同類(lèi)11.1 此類(lèi)檔案屬重要性檔案，需長(zhǎng)期保存。工程部辦公室進(jìn)行管理，目錄（見(jiàn)下）上報(bào)物業(yè)管理處留存。11.2 分類(lèi)方法：根據(jù)簽約時(shí)間順序保存資料，同時(shí)工程部辦公室建立統(tǒng)一的表格，用于記錄各合同涉及工作項(xiàng)目、廠家、期限等

47、相關(guān)說(shuō)明等，以便對(duì)合同的全面系統(tǒng)管理。資料編號(hào)原則：根據(jù)合同涉及專(zhuān)業(yè)及內(nèi)容進(jìn)行編號(hào)。辦公室設(shè)備檔案格式如下：（專(zhuān)業(yè)）合同目錄 存檔處：（柜號(hào)）-（檔案盒號(hào)）序號(hào)存檔日期合同名稱(chēng)合同編號(hào)頁(yè)數(shù)涉及廠商備注三、 公用設(shè)備設(shè)施管理制度1 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)購(gòu)置、報(bào)損工程設(shè)備設(shè)施、工具等資產(chǎn)的審批。2 各專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)相關(guān)工程資產(chǎn)的檢查、管理、完善。3 各專(zhuān)業(yè)員工負(fù)責(zé)工程資產(chǎn)的保管、維護(hù)、保養(yǎng)等工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。4 設(shè)備設(shè)施分類(lèi)4.1 公共服務(wù)系統(tǒng)：客/貨梯、車(chē)庫(kù)收費(fèi)系統(tǒng)等大廈公共設(shè)備設(shè)施。4.2 強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)設(shè)備：高、低壓配電柜、變壓器、直流屏、中央信號(hào)屏等相關(guān)設(shè)備。4.3 弱電專(zhuān)業(yè)設(shè)備：安防系統(tǒng)、消防監(jiān)

48、控系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)等相關(guān)設(shè)備。4.4 暖通專(zhuān)業(yè)設(shè)備：分為空調(diào)系統(tǒng)和水系統(tǒng)。設(shè)備包括冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)組、生活水/消防水/中水泵及輔助設(shè)備設(shè)施。5 管理要求5.1 各專(zhuān)業(yè)需按要求對(duì)所負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施建立檔案，具體內(nèi)容分別在各專(zhuān)業(yè)設(shè)備檔案卡。并且在進(jìn)行維修、維保工作時(shí)需將按要求做好詳細(xì)記錄，各專(zhuān)業(yè)登記在相關(guān)設(shè)備維保維修記錄表上。并將設(shè)備設(shè)施進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)報(bào)工程部，格式見(jiàn)工程部設(shè)備清單。5.2 各專(zhuān)業(yè)員工按照相關(guān)維修、保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維保工作，做到按期維保、定期檢查。5.3 巡視要求：各專(zhuān)業(yè)人員在巡視時(shí)，需按照工作要求認(rèn)真巡視并做好記錄。發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在問(wèn)題需及時(shí)上報(bào)相關(guān)專(zhuān)業(yè)主管，

49、緊急情況時(shí)直接報(bào)工程部經(jīng)理。5.4 運(yùn)行要求：各專(zhuān)業(yè)人員按照相關(guān)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行計(jì)劃做好運(yùn)行工作，并根據(jù)實(shí)際情況完善運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。需專(zhuān)業(yè)主管提前與工程部經(jīng)理/進(jìn)行研究，協(xié)商。同時(shí)上報(bào)至物管處總監(jiān)及相關(guān)部門(mén)。5.5 工程改良：對(duì)于大廈內(nèi)使用的設(shè)備設(shè)施存在的故障問(wèn)題，各專(zhuān)業(yè)需及時(shí)上報(bào)專(zhuān)業(yè)主管，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察及研究后，向工程部經(jīng)理匯報(bào)，根據(jù)實(shí)際情況可進(jìn)一步提出相應(yīng)的改良、改造措施。5.6 各專(zhuān)業(yè)主管結(jié)合設(shè)備設(shè)施的使用要求組織員工對(duì)相應(yīng)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作，屬于大廈重要的設(shè)備設(shè)施可提出對(duì)外承包的要求報(bào)至工程部經(jīng)理。經(jīng)工程部相關(guān)人員對(duì)分包方進(jìn)行能力及及時(shí)實(shí)力的考察、研究，上報(bào)至物管處總監(jiān)及相關(guān)部門(mén)。5.7 對(duì)于確

50、認(rèn)的外包設(shè)備維修保養(yǎng)項(xiàng)目，工程部將按物管處要求辦理外包維保手續(xù)。5.8 相關(guān)專(zhuān)業(yè)主管需參與外包項(xiàng)目的制定，工程部經(jīng)理對(duì)其進(jìn)行審核。6 質(zhì)量要求6.1 各專(zhuān)業(yè)員工需按要求做好詳細(xì)記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。6.2 各專(zhuān)業(yè)主管對(duì)各項(xiàng)維保工作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查或抽查，及時(shí)處理存在的問(wèn)題。6.3 工程部經(jīng)理對(duì)大廈內(nèi)重要設(shè)備設(shè)施的維保工作可進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查或抽查。7 格式說(shuō)明7.1 各專(zhuān)業(yè)建立相關(guān)設(shè)備檔案后，上報(bào)工程部辦公室，辦公室根據(jù)設(shè)備檔案進(jìn)行進(jìn)行匯總，形成工程部設(shè)備清單。序號(hào)設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱(chēng)安裝位置安裝日期服務(wù)區(qū)域備注7.2 編號(hào)說(shuō)明本大廈設(shè)備編號(hào)采用4段編號(hào)：XZG234 XZG表示代表：新中關(guān)大廈2為專(zhuān)業(yè)代

51、碼，包括QD-強(qiáng)電，RD-弱電，NT-暖通，ZH-綜合；3為系統(tǒng)/用途代碼，包括：強(qiáng)電弱電空調(diào)給排水AC-支路動(dòng)力 AP-總動(dòng)力APE-事故動(dòng)力 AL-照明ALE-事故照明DT-電梯、P-排風(fēng)機(jī)XJ-消防卷簾門(mén)Y-消防風(fēng)機(jī)K-空調(diào)機(jī)、X-新風(fēng)機(jī)J-補(bǔ)風(fēng)機(jī)、WS-污水泵GS-供水泵 XH-循環(huán)水泵BA-自控DS-電視MS-門(mén)禁XF-消防KT-空調(diào)TF-通風(fēng)FT-分體SH-生活ZS-中水PL-噴淋XHS-消火栓PS-排水RQ-燃?xì)馄渲信ㄏ到y(tǒng)較為復(fù)雜，需在第三段斜杠后加入設(shè)備用途（其他專(zhuān)業(yè)如有需區(qū)分的項(xiàng)目亦在此段內(nèi)做出）?？照{(diào)給排水K-空調(diào)機(jī) X-新風(fēng)機(jī) J-補(bǔ)風(fēng)機(jī) P-排風(fēng)機(jī)PY-排煙風(fēng)機(jī) JY

52、-加壓風(fēng)機(jī)XH-循環(huán)水泵 SCL-水處理WS-污水泵 XS-消火栓泵 PL-噴淋泵SS-生活水泵 ZS-中水泵 BS-補(bǔ)水泵WYG-穩(wěn)壓罐 WYP-穩(wěn)壓泵 DR-電開(kāi)水器4為位置：包括樓層及區(qū)域編號(hào)，如有必要?jiǎng)t標(biāo)明單元號(hào)或房間用途。樓層區(qū)域編號(hào)單元號(hào)或房間用途（可選）B/F8 相關(guān)文件工程部設(shè)備清單（暫無(wú)）四、 機(jī)房管理制度1 大廈內(nèi)的冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、變配電所、水泵房、鍋爐房等，是工程部重要設(shè)備場(chǎng)所，值班員對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)記錄和執(zhí)行嚴(yán)格的交接班制度，以確保設(shè)備的安全和正常運(yùn)行。2 各設(shè)備機(jī)房、中控室值班室必須注重內(nèi)部的清潔工作，保持室內(nèi)整潔，所有規(guī)章制度、值班表、檢修計(jì)劃均應(yīng)打印成

53、表格，張貼于室內(nèi)明顯位置。3 運(yùn)行人員要按時(shí)巡視所管理機(jī)房，檢查設(shè)備運(yùn)行情況并記錄相關(guān)數(shù)據(jù)。4 機(jī)房屬于重要部位之一，本專(zhuān)業(yè)人員不得私自允許他人入內(nèi)，對(duì)強(qiáng)行入內(nèi)者有權(quán)制止。因工作需要進(jìn)入機(jī)房的其他人員必須經(jīng)本專(zhuān)業(yè)主管或工程部經(jīng)理的同意，同時(shí)在重點(diǎn)部位出入登記書(shū)上做好記錄。5 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場(chǎng)所時(shí)，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件，到專(zhuān)業(yè)主管處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)的設(shè)備、設(shè)施。工作結(jié)束后，及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。6 本專(zhuān)業(yè)任何人員不得在值班機(jī)房會(huì)客。7 所有人員均不得將任何無(wú)關(guān)雜物帶入或貯放于機(jī)房?jī)?nèi)。8 遇有不能解決之事，或發(fā)現(xiàn)故障隱患，立即報(bào)專(zhuān)業(yè)主管和工程部經(jīng)理。9 相關(guān)記錄重點(diǎn)部位出入登記書(shū)五、 交接班管理制度1 接班人員1.1 接班人員提前10分鐘做好班前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并保證著裝整齊到崗進(jìn)行交接工作。1.2 嚴(yán)禁接班前飲酒，如交班人發(fā)現(xiàn)接班人喝酒或神志不清，有權(quán)拒絕其交接工作，物業(yè)工程部將對(duì)其嚴(yán)厲懲處。1.3 接班人員應(yīng)及時(shí)檢查主要設(shè)備運(yùn)行情況。1.4 檢查各種工具是否齊全，應(yīng)完好無(wú)損，檢查室內(nèi)外衛(wèi)