南通市物業(yè)實施細(xì)則 Microsoft Word 文檔 (2)

1、南通市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則第一條  為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)民法通則、物權(quán)法、物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理方法等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本細(xì)則。第二條  本細(xì)則適用于我市市區(qū)崇川區(qū)、港閘區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，暫不含通州區(qū)范圍內(nèi)符合國家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對各類物業(yè)實施管理提供服務(wù)的收費行為。第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。第四條 政府提倡

2、并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。第五條 市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的管理與監(jiān)督工作，制定本市物業(yè)服務(wù)收費的管理方法及相關(guān)政策規(guī)定;區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。 中國物業(yè)之窗 pmone 第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和合理利潤確定。第七條 根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、特點等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價

3、。業(yè)主大會成立之前的普通住宅除各類別墅、酒店式公寓等高檔住宅以外物業(yè)服務(wù)收費及住宅區(qū)停車服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價。其它普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業(yè)服務(wù)收費和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。拆遷安置房、保障性商品房物業(yè)服務(wù)收費按市政府及市開發(fā)區(qū)管委會的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第八條 實行政府指導(dǎo)價的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的分項目分等級收費基準(zhǔn)價及浮動幅度，向社會公布。第九條 業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，普通

4、住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)約定并報區(qū)價格主管部門備案后執(zhí)行；通過招投標(biāo)競爭方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同前向區(qū)價格主管部門備案。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費未辦理備案手續(xù)的，物業(yè)管理主管部門不予辦理合同備案手續(xù)。 pmone 物業(yè)管理主管部門應(yīng)會同價格主管部門，加強對招投標(biāo)價格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。第十條 已經(jīng)成立業(yè)主委員會的普通住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)業(yè)主大會同意，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定，報區(qū)價格主管部門備案后執(zhí)行。第十一條 已具備成立業(yè)主委員會條件但尚未成立業(yè)主委員會的普通住宅小區(qū)，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企

5、業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開方式征得50%以上業(yè)主同意，報區(qū)價格主管部門備案后執(zhí)行。第十二條 業(yè)主自管物業(yè)的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會討論同意，報區(qū)價格主管部門備案后執(zhí)行。由居委會直接管理物業(yè)的住宅小區(qū)，清潔衛(wèi)生、綠化管理等維護費用按市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十三條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。價格主管部門和物業(yè)管理主管部門應(yīng)加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費行為的標(biāo)準(zhǔn)與引導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會可定期公布實行市場調(diào)節(jié)價的各類物業(yè)服務(wù)費收費水平。 中國物業(yè)之窗，打造中

6、國物業(yè)管理新媒體旗艦品牌第十四條  物業(yè)服務(wù)費用由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和檢驗保養(yǎng)費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用、合理利潤普通住宅不超過8%以及法定稅費組成。第十五條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。專項維修資金的使用按市住房保障與房產(chǎn)管理局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)備運行維護費及公共照明、公共用水等可納入代收代交費用，由物業(yè)服務(wù)企

7、業(yè)單獨列賬，合理分?jǐn)偅唧w分?jǐn)偡椒ㄔ谖飿I(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費已含住宅電梯運行維護費的應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中注明。第十七條  物業(yè)服務(wù)收費按照法定產(chǎn)權(quán)面積房屋所有權(quán)登記的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。除用于經(jīng)營的底層車庫，可按經(jīng)營性用房收取物業(yè)服務(wù)費以外，其余未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)服務(wù)費。 w w w. p m o n e . c o m. c n 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照入住通知書符合竣工驗收條件約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)服務(wù)費的起始時間。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣租賃合同約定分期預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。合同另

8、有約定的，從其約定。第十八條  納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。分期開發(fā)建設(shè)、分批交付使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按物業(yè)服務(wù)合同約定繳納。因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置半年以上的物業(yè)，應(yīng)按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移前及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)出租或以其它方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或使用人繳納，業(yè)主負(fù)最終繳納責(zé)任。第十九條 業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用

9、部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營所得的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營成本后，按30%用于補貼物業(yè)服務(wù)費，70%納入住宅專項維修資金。業(yè)主大會成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營所得的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營成本后的剩余部分應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可按業(yè)主大會決定并合同約定使用。 本文來自中國物業(yè)管理領(lǐng)先媒體第二十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對小區(qū)內(nèi)車輛實施統(tǒng)一管理，明確專人負(fù)責(zé)，并與長期停放車輛的業(yè)主簽訂停車服務(wù)協(xié)議后，方可收取停車服務(wù)費。小區(qū)停車服務(wù)收費相關(guān)規(guī)定另行明確。第二十一條  物業(yè)管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收

10、取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償代理合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)實行“一費清”制度，統(tǒng)一按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或使用人收取裝飾裝修管理服務(wù)費后，不得再以任何名義向業(yè)主或使用人收取其它關(guān)于裝修方面的費用。關(guān)于住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)收費的相關(guān)規(guī)定另行明確。非住宅房屋裝飾裝修管理服務(wù)費用和裝修保證金等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、使用人和裝修單位協(xié)商并合同約定。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分專業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提

11、高收費標(biāo)準(zhǔn)。 內(nèi)容來自 pmone 第二十四條  物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)及收費方法在經(jīng)營場所或服務(wù)地點醒目位置公布，每年向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務(wù)費收支、利用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的監(jiān)督。第二十五條各級價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家和省物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)國家與省的有關(guān)規(guī)定予以處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格行政主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律法規(guī)予以處罰。第二十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物