電梯招標關鍵點

1、電梯招標的關鍵點電梯成本總結電梯工程，是建筑物的垂直運輸工具，是建安工程中比較特殊的一個專業(yè)工程，既具有專業(yè)性強、安全要求高的特點，又是我們進行全壽命周期成本管理的一個典型案例。我近期剛經歷了一次住宅電梯工程的招標工作，并且在領導的悉心指導下進行了學習和總結，而有所收獲和成長。下面，我從項目管理的視角，按時間管理、技術管理、成本管理這三大模塊對電梯招標進行總結和分享。1時間管理有效的時間管理，可使設計與生產、采購、安裝相互銜接、彼此協(xié)同。做好電梯招標的時間管理就需要注意這三項：招標時間、供貨時間、安裝時間。1.1 招標時間關于電梯招標時間的確定，到底是工程開工前，還是結構封頂后？由于電梯設備是

2、整機定制、排產周期長的特點，確定電梯招標時間的基本原則是宜早不宜晚，盡量前置，一般建議在方案、擴初報批完成后，進行施工圖設計前完成招標。因為電梯品牌、類型不同，電梯井道尺寸大小也不盡相同，假設在封頂后進行，主體結構部分已施工完畢，電梯基坑、井道、機房已經成型，此時才確定電梯供應商則容易出現(xiàn)以下情況：a、井道尺寸 井道偏大，造成建筑面積浪費，增加成本； 井道偏小，可能需要非標生產，從而增加電梯成本； 井道尺寸正好，滿足要求且無偏差。b、有無機房采用傳統(tǒng)的有機房電梯還是采用小機房、無機房電梯，需要在方案設計中確定。相對有機房電梯，無機房電梯對外觀要求較高的建筑物具有優(yōu)勢，不會因

3、為頂層有機房而破壞預期的外立面效果，如商場、標志性建筑，大多會采用不影響外觀的無機房電梯。所以，為了控制已知風險基坑、井道、機房與電梯規(guī)格的不相匹配，需要提前確定電梯方案及廠家，設計部門根據(jù)選定廠家提供的電梯圖紙、產品技術規(guī)格表進行設計，既可以減少使用空間的浪費，又避免了日后工程返工。1.2 供貨時間一般電梯交貨以到庫為止，剩下的就是安裝方面的事了。在招標文件中約定電梯產品的交貨時間，一般要考慮三個因素：電梯生產周期、免費保管期、土建進度。電梯設備的生產周期一般為34個月；根據(jù)與工程部溝通的時間來看，電梯設備的到貨時間以樓棟已經封頂、塔吊還沒有拆除為宜。如果在封頂前，就要考慮倉儲保管問題，通常

4、電梯廠家會有一定時間的免費保管期，超過這個時間不發(fā)貨，廠家會收一定費用；而在塔吊拆除后，會產生二次吊運的問題，且不便于電梯安裝。1.3 安裝時間電梯工程的安裝工期一般與安裝工作量有關，電梯臺數(shù)、層站數(shù)、樓層高低等因素。在土建條件、電源條件等正常情況下安裝一臺1000kg、1030層站的客梯一般需要2040天左右。2技術管理電梯是特種設備，具有專業(yè)性強、安全性要求高等特點，電梯工程的設備配置和現(xiàn)場安裝直接影響電梯的外觀裝飾、使用性能，又間接影響用戶的觀感和乘坐的舒適性。在電梯工程的技術管理上，要特別注意考察電梯制造廠家的技術實力和水平，注重整體技術性能的最優(yōu)而不是強調個別部件是否進口。2.1類型

5、電梯按使用類型分有：客梯、貨梯、客貨兩用電梯、雜物電梯、觀光電梯等。本篇以住宅電梯為主，住宅電梯在采購成本高低上又分為：傳統(tǒng)有機房電梯、小機房電梯、無機房電梯。特別注意將“消防電梯”、“無障礙電梯”等特殊情況在“梯種”欄中作出注明。2.2載重量關于載重量選擇，有630kg、800kg、1050kg、1200kg、1350kg、1600kg等，根據(jù)國家標準是75kg/人，目前常用住宅電梯為1050kg，載13人，不同建筑可根據(jù)其性質及人流量，選定載重量。需要注意轎廂地板裝飾采用石材地面時的超重影響。根據(jù)某品牌電梯的報價分析，載重在高中低檔次上，價格變化的趨勢較為一致。以某品牌中檔，載重1050k

6、g為例： 2.3梯速電梯額定速度的選擇是在滿足規(guī)范最低梯速的條件下，結合電梯的經濟性特點盡量提高電梯的運行效率和舒適感。梯速選擇直接影響電梯設備成本、使用成本、運行效率。梯速的選擇和電梯的用途、樓層高度、電梯數(shù)量、人流量等因素有關。規(guī)范要求是指高層民用建筑設計防火規(guī)范消防電梯的行駛速度應按從首層到頂層的運行時間不超過60秒計算確定。且規(guī)范說明：消防電梯可與客梯或工作電梯兼用，但應符合消防電梯的要求。比如30層住宅的電梯，就必須在60秒內從1層運行到30層。電梯是特種設備，實行強制許可證制度，實行分級管理，級別越高、可選擇范圍相對越小、競爭性越低。如客梯是以電梯的額定速度分級，A級：參

7、數(shù)不限B級：速度2.5m/SC級：速度1.75m/S電梯額定速度有：梯速越高，制造工藝越復雜，電梯越貴。根據(jù)某品牌中檔電梯報價分析，速度在1.75m/s，載重1050kg時，經濟效益最優(yōu)。而2.0m/s會牽涉到更高資質要求，可選投標單位相對變少。同時需要避免一個誤區(qū)，同樣高度的建筑并不是梯速越高越好，這里還涉及到影響乘客舒適感的另一因素加速度。由于人和電梯一起運動，和電梯有相同的加速度，提速越高，對應人體承受能力需越強。相比電梯以額定速度勻速升降時，電梯在啟動和制動時，短時間內的速度變化對人體的反應更大。當電梯上升啟動加速過程中，人體處于超重狀態(tài)，在減速制動過程中，處于失重狀態(tài)；下降時則相反。

8、所以在選定速度的時候還要考慮到普通人對加速度的承受能力，避免出現(xiàn)速度過快對人造成不適影響，降低乘坐舒適感。   2.4驅動方式 電梯的驅動方式有：交流電梯（交流雙速、交流調速、變頻調速）、直流電梯、液壓電梯、齒輪齒條電梯、螺桿式電梯、直線電機驅動電梯。住宅電梯中使用較多的永磁同步無齒輪的曳引機，就屬于交流電梯。2.5控制方式目前，電梯控制方式按技術水平高低分為微機控制、PLC可編程控制器等，主要用微機控制，如果樓宇中布有數(shù)臺電梯，建議采用微機群控或并聯(lián)方式以提高使用效率，此時群控或并聯(lián)電梯的額定速度和停層站應當一致。2.6安裝調試電梯使用效果由設備配置、

9、安裝情況決定。電梯作為一種機電產品不是整機出廠，而是在使用現(xiàn)場組裝、調試、運行。技術先進的電梯制造公司對電梯產品各個主要部件之間進行技術配合，安裝效果比較好。而有時候即使主要部件為高配產品，但沒有進行較好的安裝，也很難保證達到預期效果。一般電梯安裝由供應商自有安裝隊，或者有長期合作的電梯安裝公司進行，在招標文件中要明確安裝隊伍要求、定標前要考察確認，預防掛靠轉包行為。2.7安全由于電梯屬于特種設備，國家實行強制許可證制度，供應及安裝必須具備特種設備制造許可證、安裝維修改造許可證。主要安全部件有：限速器、安全鉗、緩沖器、門鎖等，這些部件可以是供應商自己生產，也可以是外購配套。例如：杭州滬寧生產的

10、安全鉗和緩沖器；廣州賽維拉生產的導軌等。特種設備安全監(jiān)察條例中規(guī)定：“電梯的安裝維修改造，必須由電梯制造單位或通過合同委托、同意的依照本條例取得許可的單位進行。電梯制造單位對電梯質量及安全性能涉及的質量問題負責?！?.8售后電梯售后主要體現(xiàn)在服務上，在招標階段控制的關鍵環(huán)節(jié)是維保隊伍的選擇、維保時間和響應及時率的確定等。一般供應商會提供2年維保，再細化一些的話，可在招標的時候要求供應商注明保修期內接到故障通知后的到場時長、完成應急處理時長、保修期內現(xiàn)場維保跟蹤次數(shù)等，招標時可用于各方比較，定標后在合同中注明。關于售后，曾有某住宅項目因采購數(shù)量較大，與電梯供應商協(xié)議在小區(qū)內設有維保點以及時響應售

11、后的例子。2.9界面電梯工程的界面劃分不管對于電梯工程自身，還是土建工程、其他專業(yè)工程，都是必須關注的一項工作。電梯安裝與土建總包、各強弱電專業(yè)分包都有著密切的關系，其相互間的界面需要約定清晰，施工過程中做好交接，具體可形成界面表，避免日后扯皮推諉，或者結算時發(fā)生爭議。在招標文件中需要注意與總包合同有關的以下4點內容：（1）總包配合費用的計取方式。（2）電梯井道腳手架的架設界面。（3）施工電梯拆除后，正式電梯做臨時電梯的相關要求、責任、費用。（4）電梯井道牛角梁架設，需要電梯廠家深化，此部分價格一般不在總包范圍，招標時可要求廠家報價，以做今后價格對比。例如：電梯工程與機電、弱電工程的界面表在技

12、術管理上，除了上述常規(guī)9項外，還要注意一些特殊的技術要求，比如相關政策文件增加的物聯(lián)網、斷電平層等要求，消防電梯選擇單側開門等這些內容在甲方制定技術規(guī)格書時要注意考慮。3成本管理電梯工程的成本管理可以算是建筑工程中全壽命周期成本管理的一個典范。電梯的工程成本僅占全壽命期成本的1/3，使用成本遠超工程成本。因而在招標中需要同時考慮設備成本、安裝成本、使用維護成本。3.1 產品定位3.1.1品牌檔次市場上電梯品牌主要集中在三大系列，歐美電梯強調安全、舒適、高效率、故障率低、使用壽命長，而日系電梯則更多考慮的是舒適度。 國產品牌：永大、康力等 日系：三菱電機、日立、富士達、東芝&

13、#160;歐美系：美國奧的斯、德國蒂森、瑞士迅達、芬蘭通力價格高低在電梯檔次選擇中的作用視其對每個項目建安成本的敏感度而定。有些項目，可能電梯的價格并非敏感因素， 而需更注重安全性，如高速梯。在價格方面既要關注進口、合資、國產之分，也要注意一線、二線品牌的差異。以三菱為例，就有三菱電機、上海三菱之分； 同一線品牌相比，二線品牌在價格上具有絕對優(yōu)勢。在選擇進口品牌的電梯時，也無須追求全部的部件都進口，主要關注點在于國內外品牌尚有技術差異的部件，比如曳引機、電刷等傳動部件，需要原廠進口，其他可選用國內生產，可降低整體造價。但也不能迷信于洋品牌、進口，“報關證明”也不一定能證明電梯就是在國

14、外生產的，作為專業(yè)人士應遵循最基本的專業(yè)原則，結合電梯行業(yè)特征和技術特點來追求“集成最優(yōu)”性價比最高。  在電梯的招標文件中，應明確要求供應商提供主要部件清單，以便了解產品配件的廠家信息，判斷設備性能。有些品牌擁有自主核心技術，產品配件均為原廠出產，性能優(yōu)，使用感舒適，價格也高；有些品牌缺乏自主核心技術，整部電梯的絕大部分部件需向國內各個電梯配套廠家采購，進行整體組裝，相比之下有價格優(yōu)勢；也有品牌隨著對生產技術的精進，選擇高標準的電梯部件進行配套，開發(fā)整機，強化產品質量，在安全、質量、性能上也能滿足客戶要求，不斷被用戶肯定。3.1.2功能每個品牌的電梯都分標準功能、選配功能

15、。以某品牌為例：根據(jù)項目定位，選用適應的功能，若暫時不確定選配功能，可在招標時要求電梯廠家對各種選配功能進行報價，供最后定標選型時參考。例如：群控電梯可以集中管理叫梯，節(jié)約用電，前期投入時也可以減少廳外召喚面板。3.1.3整體性能選擇電梯時需對電梯產品的整體性能進行技術評價，根據(jù)預算選擇適宜的電梯品牌及型號。在進行技術評價時要考核電梯制造商的工業(yè)實力、技術水平、資金情況。不但要對電梯幾大部件的質量提出要求，而且要重點考察其在電梯制造上的整體技術性能。3.1.4裝飾要求電梯裝飾檔次、價格由目標成本決定，影響電梯裝飾的材質、形式、外觀要求。裝修標準的選擇，一般項目可考慮廠家自帶裝修，高檔住宅和寫字

16、樓等高端項目一般由精裝單位負責，在計算荷載時需要預留裝修重量。特別要注意招標文件要注意電梯轎廂地板材料的選擇，避免超重和影響轎廂凈空。電梯裝飾一般以不銹鋼、噴漆鋼板分別作為客梯、貨梯的標準配置，電梯廠家也都有專門的電梯裝飾方案供選擇，需要在招標文件中明確。3.2 成本分析電梯工程的全壽命期成本主要可分為三部分：供應成本、安裝成本、使用成本，使用成本不計入建安成本范圍。以一臺中檔小機房電梯，27層/27站，速度1.75m/s，荷載1050kg，井道尺寸2.1*2.6，上海江蘇為例進行成本分析示例：我們發(fā)現(xiàn)，本案例中在電梯在使用壽命期20年時的使用成本占比高達66%，使用成本是工程成本的2倍。以下

17、是明細分析：  工程成本工程成本即供應成本、安裝成本，包括與電梯相關的設備基價、選配價格、裝修價格、運輸費用、關稅(若進口)、保險費、土建費用、安裝費、調試費、初檢費及承諾的質保期等（總包配合費一般由甲方直接在總包合同中計列）。在招標文件中需要明細報價包括的范圍，比如電梯第三年維保期滿前的技術檢測合格證要包含在內。  使用成本電梯的使用成本一直伴隨其壽命期，包括：在使用期間的年檢費、質保期后維保費、維修材料費、電費等。因電梯屬于特種設備，一般由電梯廠家的指定單位維護，容易產生價格壟斷，所以建議在招標文件及合同中鎖定交付后510年的維護費用（包括易損件價格、質保期后維保費），

18、這樣提前報價可避免售后階段的坐地起價，以控制電梯的使用成本。3.3付款方式電梯合同一般有預付款。電梯屬于以銷定產的特殊商品，是電梯廠家按合同要求的定制產品，而電梯設備成本中原材料費用占比大，所以一般有預付款或定金。不同的電梯廠家有不同的付款要求，一般可以選擇其中幾個節(jié)點進行支付：合同簽訂后、排產前、提貨前、到貨后、安裝隊進場前、安裝驗收后、質保期到期后等。對于電梯這種特殊標段，建議付款條件盡可能寬松?？偨Y   這是我從施工單位轉崗地產成本后第一次接觸電梯工程招標。開始招標時也做了相關準備，如查資料、找同事請教，但是當收到回標文件后發(fā)現(xiàn)，問題總是“突如其來”。我后來在對這次電梯招標復盤時發(fā)現(xiàn)，主要是缺少系統(tǒng)性認知，理解也是碎片化。電梯招標標底小、看似簡單，實則更復雜電梯是