騙案實(shí)例及預(yù)防資料

1、騙案實(shí)例及預(yù)防<案例 > 假造的土地所有權(quán)狀王阿輝是一位在菜市場(chǎng)賣菜的小販，幾年努力之後，小有積蓄，於是想到買一棟房子，他決定購買房子之後，在報(bào)上找到一棟滿意的房子，在賣方極力的說服下，他不假思索地簽約付款，並委託代書迅速辦理完稅手續(xù)後，提向地政事務(wù)所申請(qǐng)登記，然而阿輝發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)所有權(quán)狀是假的，這時(shí)賣方也形蹤不明，經(jīng)按址尋找，終於找到真正的所有權(quán)人，而真正的所有權(quán)人則否認(rèn)有賣屋情事，這時(shí)的王阿輝該怎麼辦？解決之道：1、向警察機(jī)關(guān)報(bào)案?jìng)刹?。此外受審者可調(diào)查該不法之徒，是否尚有財(cái)產(chǎn)，若有財(cái)產(chǎn)，則迅速申請(qǐng)法院假扣押，並訴請(qǐng)退還給付之價(jià)金，若是無法破案，或是該不法之徒無財(cái)產(chǎn)，則受害者將無

2、法追回該筆金錢。2、已繳納的契稅，可向稅捐機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還，而土地增值稅，也可商洽真正的所有權(quán)人，出面申請(qǐng)稅捐機(jī)關(guān)退還，給付受害者。3、代書受理案件時(shí)，應(yīng)核對(duì)賣方的身分，否則因此造成損害，代書應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。本案代書如已盡應(yīng)盡的注意，結(jié)果仍難免發(fā)生欺騙情事時(shí)，代書自不用負(fù)任何責(zé)任。如代書由該不法之徒指定且與不法之徒熟識(shí)，則有串通共同詐欺之嫌，因此該代書除了要負(fù)賠償責(zé)任外，也應(yīng)負(fù)刑責(zé)。預(yù)防之策：1、買方在決定購買前 ，最好委請(qǐng)信用可靠的代書 ，先行申請(qǐng)土地及房屋的登 記簿謄本，再按謄本上所記載的所有權(quán)人地址，實(shí)際查證一下，因?yàn)樵S多的所有權(quán)人，並未居住在買賣的房子裏。2、簽約時(shí)，由買方指定的代書詳細(xì)核對(duì)

3、出賣人的身份證件，並察言觀色，尤其過份便宜的房子或是條件過度優(yōu)厚的買賣案件，更應(yīng)提高注意力。<案例 > 房屋坪數(shù)之不足潘先生向龍龍建設(shè)公司購買一棟房子，潘先生的房屋買賣契約書約定： 買賣面積四八三七坪，包括主建物、陽臺(tái)及公共設(shè)施等面積在，內(nèi)其產(chǎn)權(quán)登記面積以地政機(jī)關(guān)複丈結(jié)果為準(zhǔn)，該房屋興建完成後，地政機(jī)關(guān)測(cè)量登記範(fàn)圍，包括主建物、附屬建物（陽臺(tái)、雨庇）及公共設(shè)施等面積共計(jì)四八三七坪，其中雨庇一三七坪，因?yàn)橘I賣契約書中未明文約定，所以潘先生要求建設(shè)公司從總價(jià)中扣除雨庇價(jià)額，而建設(shè)公司則以契約書約定以地政機(jī)關(guān)複丈結(jié)果為準(zhǔn)予以抗辯，此時(shí)潘先生該怎麼辦？解決之道：1、房屋產(chǎn)權(quán)登記係分成三大部

4、份，即主建物、附屬建物及共同使用部分，而房屋產(chǎn)權(quán)登記中，陽臺(tái)及雨庇係屬建物，但是買賣契約書中，未記明附屬建物，而僅就陽臺(tái)約定，因此潘先生要求建設(shè)公司從總價(jià)中扣除雨庇部分是合理可行的。2、該契約書條文中約定其產(chǎn)權(quán)登記面積以地政機(jī)關(guān)複丈結(jié)果為準(zhǔn) ，並未明文約定，該買賣面積以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，而產(chǎn)權(quán)登記面積以地政機(jī)關(guān)複丈結(jié)果為準(zhǔn) ，所以潘先生之主張為合理，而建設(shè)公司之抗辯似乎無效。預(yù)防之策：1、購屋者，購屋時(shí)，遭遇坪數(shù)不足之案件頗多，而問題之癥結(jié)在於契約書上的約定，因此購屋者在訂立契約書時(shí)應(yīng)注意房屋面積包含之部分，而訂約時(shí)似可約定買賣面積 x x 坪，包括主建物、附屬建物及共同使用部分等面積在內(nèi)，其

5、精確面積以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，若有誤差多退少補(bǔ)。2、買賣雙方在合約訂立時(shí)，買方可要求於契約書上，附上標(biāo)有尺寸的平面圖為依據(jù)，再註明建造執(zhí)照號(hào)碼以及工程藍(lán)圖，以避免有虛坪事件發(fā)生。<案例 > 冒充地主押地借錢臺(tái)北市民侯先生在臺(tái)北市松山區(qū)信義段三小段擁有近五百坪的住宅區(qū)土地，在 75 年底開始 , 有一名施姓土地代書連續(xù)在報(bào)紙上刊登廣告，宣稱他擁有大筆土地，欲尋金主抵押借款，或與他人合建房屋出售廣告刊登後，有不少人出面與施姓土地代書接洽，施姓土地代書都帶著一名冒充是地主侯生生的男子出面，並提出地主侯先生的土地登記簿影本供洽詢者查詢，如果有人願(yuàn)意親自堪查土地，冒充侯先生的男子與施姓代書，還

6、會(huì)帶著他到侯先生的土地查看，而於 76 年 1 月間臺(tái)北市民陳先生閱報(bào)得知施姓代書要提供土地借錢後，就與施姓代書聯(lián)絡(luò)，並要地主侯先生出面處理，方在接洽時(shí)為防對(duì)方冒充，還要侯先生提出身份證明 ，並影印一張留存 ，陳姓市民又向侯索閱地籍資料，親自查看土地，並要求辦妥設(shè)定抵押登記後才付款，自稱侯先生者即提出土地登記簿本給陳姓市民鑑定，陳姓市民見他項(xiàng)權(quán)利書上已經(jīng)登記三百二十萬元抵押權(quán)設(shè)定給他，乃不疑有詐而將二百五十萬元給侯先生 ，一月後陳姓市民見盜領(lǐng)案件，擔(dān)心自己是否也遭詐騙，就向臺(tái)北市松山地政事務(wù)所查詢，發(fā)現(xiàn)侯先生的土地根本沒有設(shè)定抵押權(quán)登記，於是陳親自向侯地主詢問，結(jié)果發(fā)現(xiàn)真正的地主侯先生並不是帶

7、他去看土地的侯先生。預(yù)防之策：1、類似此類案件，在房地產(chǎn)界頗多，要防止此類騙案，金主（投資者）應(yīng)根據(jù)地主所提供的地號(hào)資料，直接向地政事務(wù)所申請(qǐng)土地登記謄本了解實(shí)況，如果只看對(duì)方的影本極易受騙2、抵押權(quán)之辦理應(yīng)雙方會(huì)同申請(qǐng)，如果金主無法親自辦理也應(yīng)委託信用可靠、自己找的代書代為辦理，而代書在辦理過程也應(yīng)對(duì)對(duì)方的身份證件辨認(rèn)其真?zhèn)巍?lt;案例 >一魚三吃的詐術(shù)范先生出賣一棟房屋與張先生，買賣價(jià)金為新臺(tái)幣一百五十萬元，約定貸款新臺(tái)幣一百萬元俟產(chǎn)權(quán)登記與張先生，由張先生向銀行辦妥抵押時(shí)再給付給范先生，因此在產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過程中，買方依約定分次給付賣方范先生新臺(tái)幣五十萬元整。由於買方張先生偽稱原租住的

8、房屋租期已屆，即然買賣且已付款新臺(tái)幣五十萬元，希望賣方范先生能提早交屋，范先生認(rèn)為言之有理，但為擔(dān)保尾款新臺(tái)幣一百萬元整能順利取得，乃要求張先生於交屋之同時(shí)，給付同額之期票，未料該支票到期經(jīng)提示竟未獲兌現(xiàn)，而買方張先生亦行蹤不明，范先生乃清查該房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)已過戶登記與張先生，而且張先生已向銀行抵押設(shè)定登記貸款並取得新臺(tái)幣一百萬元，非但如此，張先生更向某私人抵押第二順位借款新臺(tái)幣三十萬元，並且又將房屋出租他人，租期十年，免租金只收取押金新臺(tái)幣八十萬元，租約並經(jīng)過公證，似此，買方張先生共取得新臺(tái)幣一百六十萬元，此時(shí)的范先生該如何是好？（本案為74 年 4 月時(shí)刊載於報(bào)紙，惟案中人的名字純屬虛構(gòu)

9、）。解決之道：1、本案房地產(chǎn)之產(chǎn)權(quán)名義為張先生所有，因此張先生所辦理之第一第二順位抵押貸款及出租他人，只要是真實(shí)而非串通詐騙者均屬有效。因此李先生可採取下列途徑：（1）范先生得請(qǐng)求張先生給付票款或尾款，但因張先生已逃匿，因此范先生得於取得執(zhí)行名義後申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，若以拍賣為執(zhí)行方式，范先生需俟第一第二順位抵押權(quán)人受償後，若有餘額，始與承租人分配該餘額，但是獲償機(jī)會(huì)很小。（2）范先生得主張張先生違約，經(jīng)催告履約，逾期仍不履約時(shí)，得依法解約，經(jīng)解約後得請(qǐng)求返還所有權(quán)，但已設(shè)定之抵押權(quán)及承租人，仍然繼續(xù)有效。預(yù)防之策：類似此類騙案在房地產(chǎn)界層出不窮，而受害者往往也只有自認(rèn)倒楣，因?yàn)楂@得賠償機(jī)會(huì)渺茫，因

10、此出賣者不可不小心謹(jǐn)慎。1、買賣契約係雙務(wù)契約，買方的義務(wù)在給付買賣價(jià)款，而交屋為賣方的義務(wù)之一，雙方應(yīng)把握同時(shí)履行抗辯原則 ，然而范先生交屋與張先生，雖然要求張先生給付同額的支票，但支票給付，僅係擔(dān)保付款，並非實(shí)際付款，是以與交屋相提並論，顯然有失同時(shí)履行抗辯原則。2、買賣間的付款方式有很多種，不過成屋買賣宜以產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的進(jìn)度為之，如買方欲一次付清時(shí)，賣方如收受現(xiàn)金當(dāng)然最好，不過，如收受支票時(shí)，除非買方的信用良好且為熟識(shí)之人，否則一般一熟識(shí)之人，貿(mào)然地接受一百萬支票，實(shí)非良策。<案例 > 購屋後對(duì)起造人缺乏信心一、案例概述：王女士於八十四年三月十八日向芋建設(shè)公司購位於嘉義縣民雄鄉(xiāng)之

11、翰林苑套房，因申訴人發(fā)現(xiàn)該公司與其委 任之廣告公司及合約見証律師間有金錢糾紛，且該公司未依合約期間規(guī)定，一直催綟款項(xiàng)，以及其所登之廣告與實(shí)際 情形亦有不符等原因，懷疑該公司之誠信，且擔(dān)心受騙，乃向本府申訴，盼該公司能退款。二、處理方法與經(jīng)過：本府消費(fèi)者服務(wù)中心接獲消費(fèi)者之申訴後，即數(shù)度去電該建設(shè)詣公司查詢相關(guān)事宜，並於八十四年十月六日函邀兩造在本府消費(fèi)者服務(wù)中心召開協(xié)調(diào)會(huì)。三、處理結(jié)果：雙方當(dāng)八事人於八十五年七月十二日達(dá)成和解，該公司退還簽約金二萬九千五佰元給消費(fèi)者。四、建議：（一）消費(fèi)者遇到消費(fèi)爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)保存有利於自己之事證，先行向業(yè)主據(jù)理力爭(zhēng)。（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)者在面對(duì)消費(fèi)爭(zhēng)議時(shí)，亦應(yīng)本著永續(xù)

12、經(jīng)營(yíng)及以客為尊的理念，儘量以雙方均能接受之方式妥適解決，以免涉訟。< 案例 > 預(yù)購房屋後要求退訂一、案例概述：周先生於八十五年二月對(duì)某建設(shè)公司興建的健康城至為中意，在售屋小組的推薦下，便於二月十三日先付給建設(shè)公司十三萬元訂金。但訂約後，周先生期於下列三點(diǎn)理由，要求建設(shè)公司退訂：列出十九項(xiàng)建設(shè)公司無法在簽約前改善之房屋缺失。建物面對(duì)污水處理廠，將來支付購屋款項(xiàng)有調(diào)度困難。唯建設(shè)公司以 房屋訂金收據(jù) 上已寫明應(yīng)於二月十五日下午五時(shí)前辦理簽約手續(xù)，逾期即以自動(dòng)放棄論，所繳訂金全數(shù)沒收，所訂房屋即由賣方處理紀(jì)無異議。為由，回覆周先生需等該公司另外找到買主，才可退回訂金。周先生認(rèn)為收據(jù)所訂

13、條文有失公平交易原則，於三月九日向本府消費(fèi)者服務(wù)中心申訴，要求扣除二萬元做建設(shè)公司廣告及人事費(fèi)，其餘十一萬元應(yīng)退還。二、處理方法與經(jīng)過：( 一) 本府消費(fèi)者服務(wù)中心接獲本案後，即於三月十一日發(fā)函企業(yè)經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)達(dá)周先生欲退款一事，並以電話與該公司張課長(zhǎng)聯(lián)繫，告知周先生所面臨之困難，及願(yuàn)配合 方式，張課長(zhǎng)則很願(yuàn)意直接與周先生解決。( 二) 經(jīng)服務(wù)中心於四月一日與周先生聯(lián)繫，周先生告如服務(wù)中心並感謝本中心之熱誠與居間協(xié)助，使得業(yè)者願(yuàn)意退予十萬元訂金，僅扣除三萬元。三、處理結(jié)果經(jīng)本府消費(fèi)者服務(wù)忠不斷居間協(xié)調(diào)，當(dāng)事人雙方各自退讓一步 ，本案至此圓滿解決 。四、建議：由於本府消費(fèi)爭(zhēng)議調(diào)解委員會(huì)者及消費(fèi)者保護(hù)

14、官未能即時(shí)設(shè)立，而消費(fèi)者服中心並非仲裁機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)亦不具強(qiáng)制性，故在處理消費(fèi)申訴時(shí)，只能根據(jù)實(shí)際情況，居間協(xié)調(diào)、充當(dāng)和事佬，使?fàn)幾h減至最低。<案例 > 預(yù)購房屋遭拍賣一、案例概述：楊先生向臺(tái)中某建設(shè)公司訂購房屋一棟及地下室停車位一格 ，於繳交自備款一百五十六萬元後，因停車位、房屋契稅等問題，遲未辦理交屋。但該屋之銀行貨款一百九十五萬元道在楊先生未被告知的狀況下，即撥交建設(shè)公司。楊先生認(rèn)為既未交屋進(jìn)住，即無須負(fù)擔(dān)貨款利息，不料卻收到臺(tái)中地方法院民事裁定拍賣該房屋之通知，楊先生認(rèn)為其權(quán)益受損， 乃向本府消費(fèi)者服務(wù)中心提出申訴。二、處理方法與經(jīng)過：( 一) 本案雖消費(fèi)行為發(fā)生地、買賣標(biāo)的物

15、均在臺(tái)中（縣）政府，惟為顧及楊先生之權(quán)益，除建議楊先生先至銀行繳清貨款及滯納金等費(fèi)用，於取得清償證明後，再向臺(tái)中地院塗銷拍賣之裁定外，並由本府建設(shè)局函請(qǐng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者就該房屋之停車位產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議及契稅差額部份提出說明，同時(shí)副知臺(tái)中市 ( 縣) 政府消費(fèi)者服務(wù)中心。( 二) 依據(jù)業(yè)者函復(fù)所檢附楊先生購買之停車位之所有權(quán)狀及契約收據(jù)影本，楊先生購買之停車位，業(yè)者確實(shí)已辦妥產(chǎn)權(quán)登記，且停車位契稅係依坪數(shù)平均分推，應(yīng)該非常合理。經(jīng)再與建設(shè)公司電話連繫，據(jù)表示：該標(biāo)的物所有住戶除楊先生外，己全部交屋，該公司亦曾當(dāng)面向楊先生數(shù)次解釋，但楊先生置之不理，又拒絕辦理交屋手續(xù)，且該髣屋目前仍是空 屋狀況，楊先生隨時(shí)都可

16、以進(jìn)住，根本無須再辦理交屋手續(xù)。三、本案企業(yè)經(jīng)營(yíng)者似無不履約之情事，經(jīng)告知申訴人後結(jié)案。四、建議：( 一) 消費(fèi)者應(yīng)依消費(fèi)者保護(hù)法施行細(xì)則第十一條規(guī)定，主動(dòng)要求業(yè)者使用內(nèi)攻部預(yù)屋買賣定型化契約書範(fàn)本之條款 ，並在合約中載明應(yīng)遵守之事項(xiàng) ，以杜絕不必要之糾紛 。 ( 二) 依據(jù)內(nèi)政部之範(fàn)本，委刻印章同意事之規(guī)定，如經(jīng)消費(fèi)者對(duì)保、房地產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記後，核貸之銀行即可將房屋貸款直接轉(zhuǎn)入業(yè)者之帳戶，故遇有交屋爭(zhēng)議時(shí)，消費(fèi)者千萬不可置之不理，並參考該範(fàn)本第十四條規(guī)定，爭(zhēng)取業(yè)者同意一定之交屋保留款後，即辦理點(diǎn)交事宜。<案例 > 建物未依廣告內(nèi)容興建一、案列概述：張先生等數(shù)人於三年前向某建設(shè)公司訂

17、購店一戶，準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)餐飲生意，但交屋時(shí)發(fā)現(xiàn)所訂購之店面寬度較原先廣告減少五、六公尺。此外，建商為節(jié)省成本，大樓外角柱裝飾，且在頂樓陽臺(tái)加蓋大型違建。經(jīng)多次協(xié)調(diào)未果，建商均敷推諉，遂向本府消費(fèi)者服務(wù)中心提出申訴。二、處理方法與經(jīng)過：本府消費(fèi)者服務(wù)中心深入瞭解後，認(rèn)為建商有違反消費(fèi)者保護(hù)法第廿二條企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真實(shí)，其對(duì)消費(fèi)者所負(fù)之義務(wù)不得低於廣告之內(nèi)容規(guī)定之嫌，惟因該公司財(cái)務(wù)困難、負(fù)責(zé)人不易聯(lián)絡(luò)，本案雖應(yīng)申訴人要求移送南區(qū)區(qū)公所調(diào)解委員會(huì)作消費(fèi)調(diào)解，但亦無法達(dá)成調(diào)解。三、處理結(jié)果 ：讓消費(fèi)者逕向司法機(jī)關(guān)提起消費(fèi)訴訟。<案例 > 施工瑕疵康君購買某建設(shè)公司所建集合式大樓公寓一戶，遷入後發(fā)現(xiàn)漏水嚴(yán)重，經(jīng)三次修繕，造成康君諸多不便，要求賠償金額新臺(tái)幣二萬三千九百元。 案經(jīng)函請(qǐng)雙方協(xié)調(diào)於九十年八月二十二日達(dá)成協(xié)議如下： （本協(xié)議內(nèi)容效力僅及於本案契約漏水瑕疵部分）一、建設(shè)公司同意儘速就本案?jìng)S爭(zhēng)房屋漏水部分進(jìn)行修繕。二、從修繕完成日起，就本案?jìng)S爭(zhēng)房屋漏水瑕疵再延長(zhǎng)保固一年。三、經(jīng)建設(shè)公司修繕完成後如再發(fā)生漏水問題，建設(shè)公司同意委任臺(tái)南土木技師公會(huì)鑑定，提供修繕方法，並進(jìn)行改繕，鑑定及改繕費(fèi)用由建設(shè)公司負(fù)擔(dān)。工程結(jié)構(gòu)及公共工程安全問題 消費(fèi)者買受之房