淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、摘要1一、緒論2（一）選題背景及寫(xiě)作的意義2（二）文獻(xiàn)綜述2二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概述3（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義3（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類3三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析4（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析41 .籌資數(shù)額估算不合理42 .籌資渠道單一4（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析51 .可行性分析不專業(yè)52 .投資預(yù)算覆蓋面窄5（三）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回收風(fēng)險(xiǎn)成因分析61. 庫(kù)存房數(shù)量大，現(xiàn)金回收風(fēng)險(xiǎn)增大62. 信用期間的確定不合理63. 應(yīng)收賬款管理不夠完善6（四）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)成因分析6（五）房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風(fēng)險(xiǎn)成因分析7四、防房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施7（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)的

2、防措施71 .保持合理的資本結(jié)構(gòu)72 .拓寬籌資渠道8（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的防措施81 .加強(qiáng)投資活動(dòng)的可行性分析82 .科學(xué)合理進(jìn)行組合投資9（三）現(xiàn)金回收風(fēng)險(xiǎn)的防措施91. 合理安排資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力92. 完善客戶信用管理機(jī)制93. 加強(qiáng)管理應(yīng)收賬款管理9（四）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的防措施10（五）收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防措施10五、總結(jié)11參考文獻(xiàn)12財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不健全財(cái)?shù)臈l件下更是不可避免。房地產(chǎn)企業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高收益并存的企業(yè)，而在房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)占據(jù)了尤為重要的一環(huán)，如果不積極的應(yīng)對(duì)，不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展和穩(wěn)

3、定，嚴(yán)重可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)清算的危機(jī)，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與防，有利于幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義與分類,其次對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因進(jìn)行分析，最后提出了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防措施，以盡可能地減少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的消極影響，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；資本結(jié)構(gòu)；籌資風(fēng)險(xiǎn)（一）選題背景及寫(xiě)作的意義選題背景：我國(guó)自二十世紀(jì)80年代啟動(dòng)住房體制改革，房地產(chǎn)已然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近些年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有意進(jìn)行控制，在經(jīng)濟(jì)、民生方面的影響力產(chǎn)生的影響力不可小覷。1997年和2008年爆發(fā)的兩場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，其源

4、頭都是房地產(chǎn)業(yè)，原因是房地產(chǎn)業(yè)具有投資額大、周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力弱的特點(diǎn)，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)所于高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題尤為突出。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)薄弱、相關(guān)制度尚不規(guī)，加上我國(guó)目前的金融體系不夠完善，沒(méi)有辦法為房地產(chǎn)企業(yè)提供多渠道融資，其資金大部分依賴于銀行借貸，甚至超出正常圍。寫(xiě)作的意義：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在籌資、投資、資金回收、營(yíng)運(yùn)、收益分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中普遍存在，對(duì)其達(dá)成財(cái)務(wù)目標(biāo)有著重要意義。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在是不可避免的，如若不及時(shí)進(jìn)行有效的防，當(dāng)其發(fā)展到一定程度，財(cái)務(wù)危機(jī)將顯露無(wú)疑。長(zhǎng)久下來(lái)增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，降低企業(yè)贏利能力，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)直接清算。高

5、投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益是房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，從現(xiàn)實(shí)分析，銀行貸款是眾多房地企業(yè)正常運(yùn)行的首要資金來(lái)源，造成資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上的房地產(chǎn)企業(yè)逐年增多，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高達(dá)85%。負(fù)債比率的過(guò)高降低企業(yè)償債能力。企業(yè)資金鏈一旦斷裂，銀行債務(wù)無(wú)法償還，迫使企業(yè)陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因的分析，提出的防措施，有助于房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根源和特點(diǎn)。利于抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)。（二）文獻(xiàn)綜述圍繞“淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”這一論題，我展開(kāi)了一段時(shí)間的資料查找、收集工作。根據(jù)寫(xiě)論文的基本方法以及“提出問(wèn)題分析問(wèn)題解決問(wèn)題”的簡(jiǎn)單模式，理清了寫(xiě)作思路：首先，由財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類，敘

6、述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，然后分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，最后，在以此分析的基礎(chǔ)上給出了相應(yīng)的防措施。通過(guò)對(duì)各圖書(shū)室及提供的資料信息的學(xué)習(xí)與收集，我下載了數(shù)篇關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)文獻(xiàn)的參考，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的研讀，對(duì)所收集的資料總結(jié)如下：宿振（2015）認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種能夠全面綜合反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的信號(hào)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目前已經(jīng)成為了企業(yè)管理的重中之重，在分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該從外部和部?jī)煞矫婢唧w分析，找出其成因并加強(qiáng)管理。易靜（2014）認(rèn)為隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)的融資也不應(yīng)該僅僅局限于傳統(tǒng)的渠道，而應(yīng)該向著多元化方向發(fā)展，多元化融資的同時(shí)也要避免過(guò)渡融資。袁媛（2014）是從房

7、地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)的角度，將房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)劃分為籌資、投資、營(yíng)運(yùn)、資金回收、利益分配五個(gè)過(guò)程，針對(duì)A房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)分別就這五個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并給出應(yīng)對(duì)措施?？傮w看來(lái)，國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究已經(jīng)取得了一些有價(jià)值的成果，由考慮單項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)展到全面管理，形成由識(shí)別、成因分析、評(píng)價(jià)到防的完整財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，為進(jìn)一步研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供借鑒。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義：是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)而言，具體來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于市場(chǎng)的不確定性或者公司經(jīng)營(yíng)中多種難以預(yù)料、控制的因素影響，所導(dǎo)致的企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)計(jì)

8、目標(biāo)與實(shí)際的收益或者之間的偏離，這種偏離通俗一點(diǎn)的表現(xiàn)為不確定性的收益和不確定性的損失，通常更多提指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中所帶來(lái)的不確定性的損失。（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類以下將從五個(gè)分類對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)無(wú)法籌集足夠的資金以保證項(xiàng)目順利推進(jìn)或無(wú)法償還到期債務(wù)本息，造成財(cái)務(wù)狀況惡化，致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著預(yù)期投資回報(bào)下降的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，供、產(chǎn)、銷各個(gè)環(huán)節(jié)不確定性因素的影響所導(dǎo)致企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的遲滯，產(chǎn)生

9、企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)產(chǎn)品出售后，就從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再?gòu)慕Y(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金，這兩個(gè)轉(zhuǎn)化過(guò)程在時(shí)間上和金額上的不確定性，就是資金回收風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于企業(yè)利潤(rùn)分配可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的不利影響。三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)導(dǎo)致其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，因而，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資、投資、現(xiàn)金回收、營(yíng)運(yùn)和收益分配等活動(dòng)中不可避免的存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析由于籌資活動(dòng)的不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增大了償還債務(wù)的壓力?；I資成本的增加，資金沒(méi)有充分得到利用，增加了企業(yè)陷入破產(chǎn)或虧損的可能性。房

10、地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)主要受到籌資數(shù)額和籌資渠道的影響。1 .籌資數(shù)額估算不合理多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特性，這些項(xiàng)目的同時(shí)推進(jìn)需要投入大量資金，由于不同項(xiàng)目進(jìn)展程度大不相同，所需要的流轉(zhuǎn)資金也不同。房地產(chǎn)企業(yè)常常忽視不同項(xiàng)目的階段性進(jìn)展，缺乏對(duì)各項(xiàng)目資金的綜合管理，為了防止資金短缺導(dǎo)致項(xiàng)目不能正常運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)量籌集資金。導(dǎo)致的后果：其一由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期性長(zhǎng)，極易造成巨額資金被閑置，增加資金的使用成本；其二因大量的負(fù)債籌資增加了資產(chǎn)負(fù)債率，不僅增加資金成本，且增大籌資風(fēng)險(xiǎn)。2 .籌資渠道單一目前我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)方面的金融業(yè)發(fā)展水平比較低，房地產(chǎn)企業(yè)主要是從商業(yè)銀行獲得貸款來(lái)

11、維系公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)借貸的條件相對(duì)苛苛，很多房地產(chǎn)企業(yè)更愿意選擇短期借款的方式，短借長(zhǎng)投的現(xiàn)象變得普遍。和長(zhǎng)期借款相比，短期借款利率較高，一方面加大房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本，增加籌資風(fēng)險(xiǎn)；另一方面因?yàn)槎唐诮杩钇谙薅?，致使房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力大，同時(shí)導(dǎo)致償債能力降低?；I資除了從銀行貸款，依目前的市場(chǎng)來(lái)看，還有以下渠道：信托籌資、發(fā)行債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、基金等。事實(shí)是，我國(guó)在這方面的法律法規(guī)還并不健全，還沒(méi)有發(fā)展成為一整套完善、高效的法律系統(tǒng)，在協(xié)作性及統(tǒng)一性方面比較欠缺，實(shí)際應(yīng)用中難度較大，也因此妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)籌資通往順暢的道路。綜上所述，除了向銀行借貸之外的籌資方

12、法遭到了非常大的限制，導(dǎo)致發(fā)展速度程緩慢?；I資渠道的單一已經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)的籌資瓶頸。（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于：項(xiàng)目投資過(guò)程中或竣工后，由于不能及時(shí)收回投資、不能帶來(lái)預(yù)期收益，更有可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，主要是因?yàn)闆](méi)有在投資之前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及投資預(yù)算覆蓋面窄。1 .可行性分析不專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的影響因素?zé)o法具體估量，極少采用定量的投資可行性分析，可能為開(kāi)源節(jié)流，可行性分析操作只是走形式化，在需要投資決策的過(guò)程當(dāng)中，不能有效進(jìn)行可行性分析，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所收集的信息不真實(shí)、不完整，得出的結(jié)論也不科學(xué)。一般處于這樣情境下，只能依靠決策者的主觀判斷，由于決策者

13、相關(guān)知識(shí)水平的限制，增加了投資決策的失誤率，最終增加投資風(fēng)險(xiǎn)。2 .投資預(yù)算覆蓋面窄房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本包括土地投票至項(xiàng)目工程完工結(jié)算一系列流程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用，具體細(xì)分如：土地成本及相關(guān)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、前期工程預(yù)算費(fèi)等等，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本復(fù)雜性直接影響成本預(yù)算的復(fù)雜性。另外房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回流周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)本身對(duì)項(xiàng)目預(yù)算估計(jì)不充裕，忽略通貨膨脹、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、利率變化等諸多因素的影響，投資成本預(yù)算偏低，導(dǎo)致預(yù)算的投資收益率偏高，對(duì)投資盲目樂(lè)觀，增加了投資的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果就是房地產(chǎn)企業(yè)投資收益受到影響。（三）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回收風(fēng)險(xiǎn)成因分析房地產(chǎn)企業(yè)的

14、現(xiàn)金回收風(fēng)險(xiǎn)主要有：庫(kù)存房數(shù)量大，資金回收不確定，信用期間的確定不合理造成的。往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。1. 庫(kù)存房數(shù)量大，現(xiàn)金回收風(fēng)險(xiǎn)增大房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，充足的資金能為各項(xiàng)成本費(fèi)用提供可靠的保證，還能及時(shí)償還短期外債，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行的基石。眾所周知房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)緩慢，項(xiàng)目因此中途中斷時(shí)有發(fā)生，項(xiàng)目本身占用的大量資金又無(wú)法及時(shí)收回；以及市場(chǎng)供給不對(duì)稱，大量庫(kù)存積累是房地產(chǎn)企業(yè)的通病，銷售量下降，庫(kù)存無(wú)法及時(shí)清理，資金的回流緩慢或根本無(wú)法收回致使資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)，最終增加了現(xiàn)金回收的風(fēng)險(xiǎn)。2. 信用期間的確定不合理信用期間的時(shí)間長(zhǎng)短影響整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，信

15、用期間的確定不合理現(xiàn)象在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在。一方面信用期間太短，無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間吸引客戶，在行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中銷售額的下降，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)資金回流，同時(shí)增加了現(xiàn)金回收風(fēng)險(xiǎn)；另一方面信用期間過(guò)長(zhǎng)，在某種程度上能夠增加銷售收入，利用放寬的信用期間追求銷售收入的增漲，反而導(dǎo)致利潤(rùn)減少相關(guān)費(fèi)用增加，臨近信用期滿，款項(xiàng)是否能及時(shí)收回依舊存在不確定性，導(dǎo)致現(xiàn)金回收風(fēng)險(xiǎn)有增無(wú)減。3. 應(yīng)收賬款管理不夠完善對(duì)客戶的信用和支付等情況在銷售過(guò)程中了解不全面，或迫于銷售壓力沒(méi)有按規(guī)章制度對(duì)客戶的信貸條件進(jìn)行有效審核等，造成部分分期還款客戶出現(xiàn)信用問(wèn)題，影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的及時(shí)入賬，還有可能成為壞賬。除此之外，負(fù)責(zé)應(yīng)

16、收賬款的管理責(zé)任不明確，沒(méi)有將款項(xiàng)回收情況納入相關(guān)人員的績(jī)效考核，導(dǎo)致相關(guān)人員追求銷售額的增長(zhǎng)和個(gè)人利益的最大化，而濫用相關(guān)信用授權(quán)，降低了應(yīng)收賬款的質(zhì)量，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)增大。（四）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)成因分析房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售過(guò)程而產(chǎn)生，主要表現(xiàn)為去庫(kù)存壓力大、資金預(yù)算管理意識(shí)差強(qiáng)人意造成的。營(yíng)銷策略不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，加快庫(kù)存清理速度在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在，通常是以加大營(yíng)銷成本投入、以價(jià)換量等銷售手段，但是土地費(fèi)用和資金成本的居高不下，一定程度上影響著凈利潤(rùn)的相關(guān)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)技術(shù)穩(wěn)健，如采取降低開(kāi)發(fā)成本中相應(yīng)的工程費(fèi)用等措施，以此獲取房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，

17、質(zhì)量很難得到保障，反而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成更大的損失，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。（五）房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風(fēng)險(xiǎn)成因分析房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的收益分配風(fēng)險(xiǎn)包括：一過(guò)度分配收益風(fēng)險(xiǎn)，二過(guò)度留存盈余風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)回款周期長(zhǎng)，無(wú)法做到短期支付股利，這種行為削弱了股東投資的積極性，于此同時(shí)對(duì)整個(gè)行業(yè)的信譽(yù)和形象都會(huì)造成較大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出時(shí)，普遍實(shí)行較高的現(xiàn)金股利分配政策，讓股東分享由此帶來(lái)的紅利，反之，在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的情況下，股利分配政策沒(méi)能做出相應(yīng)的調(diào)整，繼續(xù)采用較高的現(xiàn)金股利分配方式反饋給股東，忽視部籌資的優(yōu)勢(shì)，增加外部籌資的相應(yīng)成本，由此產(chǎn)生的收益分配風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的影響房

18、地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)收益分配的時(shí)間及不合理的分配方式都將增加該行業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。四、防房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)的防措施1 .保持合理的資本結(jié)構(gòu)良好的資本結(jié)構(gòu)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)最大限度地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低籌資成本，達(dá)到行業(yè)價(jià)值最大化，保持合理的資本結(jié)構(gòu)可從：保持負(fù)債比例的合理性、確定科學(xué)合理的籌資規(guī)模、采取多元化籌資方式三個(gè)方面著手。保持負(fù)債比例的合理性，國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響不容忽視，當(dāng)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)的蕭條時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可采取降低資金成本和減少負(fù)債，避免不必要的損失；反之在經(jīng)濟(jì)繁榮期，市場(chǎng)需求變大，房地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)增加負(fù)債籌資，在保證資金充足的前提下，尋找市場(chǎng)投資

19、機(jī)會(huì)。確定科學(xué)合理的籌資規(guī)模，遵循成本收益原則是房地產(chǎn)企業(yè)籌資規(guī)模的首要準(zhǔn)則，充分考量現(xiàn)金流及預(yù)算期間資金的需求，與長(zhǎng)期和短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃來(lái)核算資金需求，以此確定科學(xué)合理的籌資規(guī)模。采取多元化籌資方式，通過(guò)改變籌資方式來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。如選擇股權(quán)籌資時(shí)，優(yōu)點(diǎn)資金成本相對(duì)較高時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，缺點(diǎn)股權(quán)容易被分散；如選擇債券型投資時(shí)，優(yōu)點(diǎn)資金成本低，能夠通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)提高企業(yè)資本收益率，缺點(diǎn)債券到期時(shí)需要還本付息，此時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。固，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用兩種或兩種以上籌資方式相組合的策略。如利用比較資本成本法、比較公司價(jià)值法和每股利潤(rùn)分析法尋求一個(gè)平衡點(diǎn)

20、來(lái)實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的合理化。2 .拓寬籌資渠道籌資風(fēng)險(xiǎn)的防主要通過(guò)籌資形式的多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)，通過(guò)上市、信托、私募、合作開(kāi)發(fā)等多種金融籌資渠道，是打破渠道單一化的有效措施。企業(yè)在籌資的過(guò)程中，可以就不同的資金籌資方式組合進(jìn)行考慮，比較各銀行的借貸政策，避免因銀行利率的調(diào)升影響籌資能力，消除房地產(chǎn)企業(yè)在借貸資金的不可控性，實(shí)現(xiàn)低成本籌資，拓寬籌資渠道，通過(guò)自辦商場(chǎng)酒店或者持有商業(yè)房產(chǎn)等形式，拓寬資金流入方式，避免資金鏈斷裂。（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的防措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估指標(biāo)產(chǎn)生主要影響力的有銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益及凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，這三個(gè)指標(biāo)同時(shí)反映行業(yè)的盈利能力和發(fā)展能力，為了防和有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)，必須

21、提高投資收益。1 .加強(qiáng)投資活動(dòng)的可行性分析房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)決定房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用及回收，對(duì)其可行性分析的科學(xué)性和準(zhǔn)確性要求較高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的投資管理小組，聘用投資經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，對(duì)小組成員的要求有（需熟知城市規(guī)劃條件、政府相關(guān)政策法規(guī)等），根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及供求關(guān)系，合理確定投資項(xiàng)目的用途及規(guī)模，科學(xué)的對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金、需求量或售價(jià)等做出預(yù)測(cè)。另房地產(chǎn)企業(yè)還需加強(qiáng)可行性分析容的可量化，對(duì)缺乏可量化性及針對(duì)性的容加以改善，降低相關(guān)容的量化難度。如，可以針對(duì)具體目標(biāo)客戶群體的信息分類：年薪、喜好、學(xué)歷、年齡段、購(gòu)房目的等詳細(xì)信息進(jìn)行分析與描述。如此可量化分析更有利于項(xiàng)

22、目的整體規(guī)劃。2 .科學(xué)合理進(jìn)行組合投資為了適應(yīng)市場(chǎng)的需要房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開(kāi)發(fā)多元化的地產(chǎn)項(xiàng)目，逐漸提高總體獲利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如房地產(chǎn)企業(yè)可擴(kuò)大現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，選擇與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行多方面經(jīng)營(yíng)，以此避開(kāi)當(dāng)前宏觀調(diào)控政策的限制等。此外，房地產(chǎn)企業(yè)有必要采取投資組合的方式來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，可采取合作經(jīng)營(yíng)、多項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及對(duì)外投資等等多元化組合的策略，來(lái)分散企業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采取多方共同進(jìn)行投資的方式，避免引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，為避免對(duì)市場(chǎng)需求不確定性的定位，因?yàn)閱我换鴾N，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合寫(xiě)字樓、辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)、綜合住房等兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上進(jìn)行開(kāi)

23、發(fā)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（三）現(xiàn)金回收風(fēng)險(xiǎn)的防措施1. 合理安排資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力實(shí)行多元與單一化兩種典型的商業(yè)模式，選擇如：住宅小區(qū)銷售、寫(xiě)字樓出租、商業(yè)街引入、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等幾項(xiàng)業(yè)態(tài)模式的組合，將資產(chǎn)合理安排，風(fēng)險(xiǎn)給予分散，確保項(xiàng)目資金鏈的安全。2. 完善客戶信用管理機(jī)制完善客戶信用管理機(jī)制分為：事前、事中、事后的控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以銷售部門為主，財(cái)務(wù)部門為輔全方位管理客戶信用。事前控制：銷售人員對(duì)客戶的基本信息、付款信息、合同編號(hào)、定房號(hào)、簽署日期、還款期限、業(yè)務(wù)員等進(jìn)行詳細(xì)記錄，并錄入企業(yè)銷售管理和合同管理系統(tǒng)模塊；事中控制：主要是對(duì)客戶回款的跟蹤管理，根據(jù)客戶有同的信用等級(jí)對(duì)客戶制

24、定不同的控制策略，實(shí)時(shí)對(duì)客戶的信息變化進(jìn)行跟蹤及時(shí)更新客戶信用評(píng)估情況；事后控制：主要是多渠道加強(qiáng)應(yīng)收賬款的催收。3. 加強(qiáng)管理應(yīng)收賬款管理資金回收是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，而應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，可從以下方面強(qiáng)化對(duì)應(yīng)收賬款的管理：一確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估企業(yè)的償債能力；立穩(wěn)定的信用體系；三合理確定應(yīng)收賬款比例；立銷售回款責(zé)任制度。要合理確定回款方式及期限，制定相應(yīng)的措施，平衡與統(tǒng)籌現(xiàn)金的流入量,增大現(xiàn)金流動(dòng)比率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金。（四）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的防措施制定有效的銷售策略房地行業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的大小很大程度取決于其銷售策略和服務(wù)體系，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)銷售方式組合的多樣

25、化，采取合理的租售方案；適度的優(yōu)惠政策，擴(kuò)大對(duì)庫(kù)存房地產(chǎn)的宣傳和推銷。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量差異不一，好壞直接影響市場(chǎng)占有率，建立健全的售后服務(wù)體系，有助于塑造良好的企業(yè)形象。房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)編制經(jīng)營(yíng)預(yù)算需要各部門的積極參與并配合，以合理配置資源為目的需要做到：其一預(yù)算指標(biāo)的設(shè)定符合企業(yè)戰(zhàn)略要求；其二銷售活動(dòng)符合經(jīng)營(yíng)管理要求；其三經(jīng)營(yíng)合理預(yù)測(cè)房地產(chǎn)銷售定價(jià)、銷售進(jìn)度、費(fèi)用等；其四經(jīng)營(yíng)成果符合指標(biāo)預(yù)算要求。在此基礎(chǔ)上建立相應(yīng)的月度及季度預(yù)算回顧分析機(jī)制，對(duì)預(yù)算執(zhí)行差異進(jìn)行有效分析，保證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)?；谀壳胺康禺a(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存壓力大，為避免因單純追求房地產(chǎn)銷售的增量，從而投入大量不合理的銷售

26、費(fèi)用，可以將預(yù)算分層下達(dá)，控制每個(gè)銷售人員在預(yù)算圍的合理支出。（五）收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防措施影響房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要指標(biāo)包括：資本凈利率、再投資率和股權(quán)支付率，這三個(gè)指標(biāo)反映企業(yè)的營(yíng)運(yùn)及發(fā)展能力，因此要控制和防收益分配風(fēng)險(xiǎn)。獲取回報(bào)是投資者投資的目的，如果企業(yè)收益分配政策不規(guī)，造成投資者不穩(wěn)定分紅，首先降低的是投資者的投資熱情，然后引起股份的波動(dòng)。當(dāng)企業(yè)業(yè)績(jī)處理低迷期，可選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵(lì)機(jī)制帶給投資者企業(yè)運(yùn)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的信息；其次，更多的資金留存可以緩解行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的壓力，使投資者信息倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來(lái)收益，最后也有利于提升行業(yè)股票的在價(jià)值。企業(yè)業(yè)績(jī)狀況良好時(shí)，可