項(xiàng)目投資可行性報(bào)告報(bào)告完整版

1、.項(xiàng)目投資可研報(bào)告.報(bào)告框架第一部分：項(xiàng)目概況第一部分：項(xiàng)目概況 . . . .第二部分：項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案第二部分：項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案.第三部分：項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃第三部分：項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃.第四部分：投資收益分析第四部分：投資收益分析.第五部分：融資及還款計(jì)劃第五部分：融資及還款計(jì)劃.第一部分 項(xiàng)目概況.項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)述項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)述區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模區(qū)域定位區(qū)域定位礦產(chǎn)之鄉(xiāng)四驅(qū)之城旅游勝地能源基地陽(yáng)山陽(yáng)山房地產(chǎn)逐漸成熟的價(jià)值洼地房地產(chǎn)逐漸成熟的價(jià)值洼地 陽(yáng)山縣位于廣東省清遠(yuǎn)市中部，南嶺山脈南麓，連江中游，西漢高祖時(shí)置陽(yáng)山縣，迄今已有2200多年的歷史。陽(yáng)山縣山青水秀，資

2、源豐富，自然生態(tài)條件優(yōu)越，森林資源豐富，是“中國(guó)反季節(jié)蔬菜之鄉(xiāng)”，享譽(yù)港澳、東南亞；旅游資源獨(dú)具特色，是廣東省旅游強(qiáng)縣，主要風(fēng)景名勝有廣東第一峰、神筆山、北山古寺、連江風(fēng)景帶和南嶺國(guó)家森林公園等。全縣總面積3418平方公里，截至2012年，全縣轄12個(gè)鎮(zhèn)1個(gè)瑤族鄉(xiāng)，總?cè)丝?4.3萬(wàn)人。.項(xiàng)目總體情況項(xiàng)目總體情況項(xiàng)目所在：項(xiàng)目所在：清遠(yuǎn)市陽(yáng)山縣城東，比鄰碧桂園項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：占地70.7畝，占地面積合共 47168 平方米，總建筑面積97485.5平方米項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：集商業(yè)、酒店、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)：項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期已基本開發(fā)完畢，項(xiàng)目二期在規(guī)劃調(diào)整階段

3、，待資金到位即可進(jìn)行建設(shè)。項(xiàng)目綜合容積率2.25一期容積率為1，已落成臨街商業(yè)、駕校接待酒店、中餐廳、夜總會(huì)合共27041平方米；二期容積率調(diào)整為3.5，規(guī)劃面積70444.5平方米，規(guī)劃為酒店及酒店式公寓。項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃.第二部分第二部分 項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案 .項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位背景背景陽(yáng)山作為駕駛員考試長(zhǎng)途科目最早的指定地點(diǎn)之一，每天接待的考試學(xué)員在陽(yáng)山作為駕駛員考試長(zhǎng)途科目最早的指定地點(diǎn)之一，每天接待的考試學(xué)員在80010008001000人次。人次?，F(xiàn)有駕駛員培訓(xùn)基地因落成時(shí)間長(zhǎng)，現(xiàn)有接待能力完全滿足不了現(xiàn)在的駕駛員現(xiàn)有駕駛員培訓(xùn)基地因落成時(shí)間長(zhǎng)，現(xiàn)有接待能力

4、完全滿足不了現(xiàn)在的駕駛員考試規(guī)模?？荚噷W(xué)員以及教練員只能分流到武裝部招待所、交警招待所等場(chǎng)所，考試規(guī)模?？荚噷W(xué)員以及教練員只能分流到武裝部招待所、交警招待所等場(chǎng)所，這種不得已的安排導(dǎo)致學(xué)員及教練員意見很大。這種不得已的安排導(dǎo)致學(xué)員及教練員意見很大。本項(xiàng)目已經(jīng)于陽(yáng)山縣委縣政府及交委達(dá)成了協(xié)議，本項(xiàng)目一期已經(jīng)落成的酒店本項(xiàng)目已經(jīng)于陽(yáng)山縣委縣政府及交委達(dá)成了協(xié)議，本項(xiàng)目一期已經(jīng)落成的酒店以及中餐館等作為長(zhǎng)途考試學(xué)員及教練員指定接待酒店，按市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算租金。以及中餐館等作為長(zhǎng)途考試學(xué)員及教練員指定接待酒店，按市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算租金。.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位鑒于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶來(lái)源明確鑒于本項(xiàng)目目標(biāo)客

5、戶來(lái)源明確, , 因此產(chǎn)品線應(yīng)較豐富因此產(chǎn)品線應(yīng)較豐富.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃接待酒店面積15000平方米；接待酒店按4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修；接待酒店首層為接待大廳及公共就餐區(qū)；配套大型中餐廳、ktv、沐足等餐飲休閑功能全方位為入住客戶服務(wù)；按平均35平米/間的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置房250間標(biāo)準(zhǔn)客房。按照50平方米/間的的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置50間高標(biāo)客房；酒店式公寓滿足投資、旅游度假需求。.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位接待酒店首層接待酒店首層 作為定點(diǎn)接待酒店，每天接待超過(guò)500人次住宿及就餐 首層接待大廳作為學(xué)員及教練員每天簽到功能 公共就餐區(qū)每天提供自助餐 以優(yōu)良的環(huán)境，良好的服務(wù)，完善的配套，逐步取代原有的考試接待中心

6、。.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位餐飲娛樂配套餐飲娛樂配套.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客房裝修標(biāo)準(zhǔn)客房裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)客房標(biāo)準(zhǔn)客房高標(biāo)客房高標(biāo)客房.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓為本項(xiàng)目二期主打產(chǎn)品；鑒于本項(xiàng)目地處陽(yáng)山這個(gè)旅游資源豐富的大氧吧，是旅游、度假、休閑的理想所在，我們以拎包入住的概念打造4560平米的一房?jī)蓮d及兩房?jī)蓮d小戶型公寓，聘請(qǐng)知名酒店管理公司共同打造總價(jià)在20萬(wàn)左右的酒店式公寓。.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位酒店式公寓裝修酒店式公寓裝修n拎包入住，精裝交房n與知名酒店管理公司合作n6種裝修風(fēng)格工客戶菜單式選擇n部分帶租約發(fā)售，投資信心保證n配套商業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)招商公司，保證項(xiàng)目生命力。.第三部分第三部分

7、 市場(chǎng)概況及銷售計(jì)劃市場(chǎng)概況及銷售計(jì)劃 .陽(yáng)山房地產(chǎn)概況.接上表.陽(yáng)山房地產(chǎn)市場(chǎng)陽(yáng)山房地產(chǎn)市場(chǎng)- -結(jié)論結(jié)論陽(yáng)山在碧桂園沒有進(jìn)入前，因土地原因?qū)е率袌?chǎng)有效供應(yīng)量較少，陽(yáng)山在碧桂園沒有進(jìn)入前，因土地原因?qū)е率袌?chǎng)有效供應(yīng)量較少，項(xiàng)目的品質(zhì)項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格區(qū)間差別不大。和價(jià)格區(qū)間差別不大。陽(yáng)山以普通住宅集群為主，以改善型客戶為主力客群；區(qū)域平均價(jià)格集中在陽(yáng)山以普通住宅集群為主，以改善型客戶為主力客群；區(qū)域平均價(jià)格集中在3200350032003500元元/ /平米，隨著房地產(chǎn)上漲的大環(huán)境，價(jià)格還有一定上漲空間。平米，隨著房地產(chǎn)上漲的大環(huán)境，價(jià)格還有一定上漲空間。陽(yáng)山購(gòu)房多為地緣性升級(jí)客戶和剛性需求陽(yáng)

8、山購(gòu)房多為地緣性升級(jí)客戶和剛性需求( (如婚房如婚房) ) 客群，主力戶型以舒適型兩客群，主力戶型以舒適型兩居為主。居為主。碧桂園為陽(yáng)山房地產(chǎn)龍頭，以其成熟的開發(fā)模式引領(lǐng)市場(chǎng)，其精裝修洋房均價(jià)碧桂園為陽(yáng)山房地產(chǎn)龍頭，以其成熟的開發(fā)模式引領(lǐng)市場(chǎng)，其精裝修洋房均價(jià)46004600元元/ /平方是本項(xiàng)目的風(fēng)向標(biāo)。平方是本項(xiàng)目的風(fēng)向標(biāo)。.銷售策略及計(jì)劃銷售策略：銷售策略：本項(xiàng)目比鄰碧桂園，在銷售策略上本項(xiàng)目將采取錯(cuò)位營(yíng)銷的方式推進(jìn)。本項(xiàng)目比鄰碧桂園，在銷售策略上本項(xiàng)目將采取錯(cuò)位營(yíng)銷的方式推進(jìn)。本項(xiàng)目是商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂及酒店式公寓的綜合項(xiàng)目。戶型以本項(xiàng)目是商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂及酒店式公寓的綜合項(xiàng)

9、目。戶型以45604560平方為主打，錯(cuò)開平方為主打，錯(cuò)開了與碧桂園的直接競(jìng)爭(zhēng)，且小戶型填補(bǔ)了碧桂園的空白，因此碧桂園每一次促銷都將是本項(xiàng)目爆了與碧桂園的直接競(jìng)爭(zhēng)，且小戶型填補(bǔ)了碧桂園的空白，因此碧桂園每一次促銷都將是本項(xiàng)目爆發(fā)式銷售的高峰。發(fā)式銷售的高峰。銷售計(jì)劃：銷售計(jì)劃：20142014年上半年，推出臨街商鋪；年上半年，推出臨街商鋪；20142014年九月，利用金九銀十的銷售旺季清除臨街商鋪尾貨及推出產(chǎn)權(quán)式酒店（駕校接待年九月，利用金九銀十的銷售旺季清除臨街商鋪尾貨及推出產(chǎn)權(quán)式酒店（駕校接待 酒店酒店300300間酒店客房都面向市場(chǎng)推出）；間酒店客房都面向市場(chǎng)推出）；20152015年年

10、1 1月，推出月，推出4 4棟酒店式公寓進(jìn)行銷售；棟酒店式公寓進(jìn)行銷售；20152015年上半年，加推剩余公寓；年上半年，加推剩余公寓；20162016年前，完成全部公寓及商業(yè)銷售；年前，完成全部公寓及商業(yè)銷售；.第四部分第四部分 投資收益分析投資收益分析 .四、投資分析表.接上表.接上表.接上表.接上表.第五部分第五部分 項(xiàng)目融資及還款計(jì)劃項(xiàng)目融資及還款計(jì)劃 .五、融資計(jì)劃（暫定名）項(xiàng)目，占地總面積約47168平方米，總建筑面積97485.5平方米，分兩期開發(fā)，其中一期已基本建設(shè)完畢，目前已經(jīng)取得房地產(chǎn)證的有商鋪4092M2；正在辦理房地產(chǎn)證的有中餐廳、夜總會(huì)合共7949M2，產(chǎn)權(quán)證可在3月

11、底取得；15000M2的駕校接待酒店已經(jīng)封頂；項(xiàng)目的市政管道、市政道路已經(jīng)建好。二期酒店式公寓在規(guī)劃調(diào)整階段，資金到位即可動(dòng)工。項(xiàng)目計(jì)劃總投資23000萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源于新世紀(jì)公司自籌和部分銀行貸款。公司由2009年9月前期準(zhǔn)備工作開始，已籌得資金11000萬(wàn)元，其中已投入資金10250萬(wàn)元，包括購(gòu)買地塊5000萬(wàn)元及支付工程款項(xiàng)5250萬(wàn)元。要項(xiàng)目整體開發(fā)完畢，項(xiàng)目資金缺口約為12000萬(wàn)元。該缺口主要是支付一期部分工程款及將要建設(shè)二期所需的建安成本。由于項(xiàng)目一期基本建設(shè)完畢，且臨街商業(yè)部分已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)。因此臨街商業(yè)在2014年上半年開始回收資金。臨街商業(yè)銷售均價(jià)15000元/平方，全部售罄將回款6138萬(wàn)元。駕校接待酒店已經(jīng)封頂，達(dá)到取得預(yù)售證條件，在9月份以產(chǎn)權(quán)式酒店的形式推向市場(chǎng)，體量300套，均價(jià)20萬(wàn)元/套，預(yù)計(jì)回款6000萬(wàn)元。因此本次項(xiàng)目融資金額在800012000萬(wàn)元即可滾動(dòng)開發(fā)完畢整個(gè)項(xiàng)目。.五、還款計(jì)劃本項(xiàng)目融資800012000萬(wàn)元，用款周期為兩年；采取第一年付息，第二年還本付息的方式；項(xiàng)目在取得貸款后，其中的800萬(wàn)用以支付一期工程所剩余的工程款，700萬(wàn)用于支付一期物業(yè)取得產(chǎn)權(quán)證余款，其余款項(xiàng)用于支付二期工程前期規(guī)劃費(fèi)用及項(xiàng)目啟動(dòng)資金；（備注）：1、工程建設(shè)已與施工單位達(dá)成全帶資協(xié)議，二期的公寓項(xiàng)目封頂才需要支付工程費(fèi)； 2、本項(xiàng)目一期