物業(yè)設備設施工程管理課件

1、二、物業(yè)設備設施概述 7、設備維修管理 8、更新改造管理四、工程維修計劃的制定五、工程部在物業(yè)管理中的作用 負責本組安全生產、員工人身安全和設備安全的管理工作。做好本組維修工具的管理工作，登記造冊。做好本組員工的專業(yè)培訓和技能訓練。協(xié)助安管組做好相關工作。協(xié)助管理處主任修改作業(yè)指導書。完成領導交給的其他任務。使用人字梯時，應放置平穩(wěn)，扣好保險，人不能站在梯子的最上面。工作時，穿戴好勞防用品，必要時應戴安全帽。在無照明的室內作業(yè)時，應使用安全電壓行燈或手提電筒。使用電動工具應先檢查，確認安全可靠后方可使用。特殊工作除遵守以上規(guī)定外，還須遵守行業(yè)規(guī)定。工程維修工應每天對大樓的設備設施進行巡檢并做好

2、記錄。設備在運行過程中出現故障，應及時修理并做好質量記錄，填寫設備修理記錄及設備故障處理匯總表，對于不能解決需外部維修時，工程維修工應先填寫設備（設施）外委維修申請表，管理處領導批準后落實維修單位。維修后，由工程維修工對設備功能進行鑒定，填寫工程（服務）完成驗收表。需外購的設備或器具，由工程維修工填寫設備（設施）購置申請表送管理處審核，必要時送公司審核。經批準后，工程維修工落實采購。新增的設備或器具應在設備臺帳中登記。工程維修工每月初收集上一月的質量記錄，整理歸類編目后，交管理處匯總歸檔。外來人員進入設備機房，應填寫外來人員出入登記表。做好供方服務質量評審工作。每月20日前，做好大樓物品采購計

3、劃并做好采購物品的驗收工作。如遇水侵、火災、觸電等突發(fā)事件，必須以最快的速度趕到現場，采取各種相應的應急、急救措施，并負有處理事故的責任。協(xié)助、監(jiān)督供方做好設備設施的維修、養(yǎng)護工作。事假、公休應提前通知管理處主任，按規(guī)定辦理手續(xù)。否；確定是否空調管路漏水是，如冷凝水集水管堵塞，應進行疏通做好相關記錄。否；確定是否生活用水設施漏水是，檢查用水設施的漏水情況，確認后先關閉該樓層內生活用水總閥查明原因，進行維修?；謴驼：?，打開所關閉的閥門。做好相關記錄。否；盡快查明原因和影響范圍檢查水箱水位情況和水泵開停狀態(tài)檢查市政供水是否正常通知管理處領導。保養(yǎng)時，應對水泵電器控制箱進行檢查、測量、清潔；水泵馬

4、達檢查、清潔；水泵盤更檢查，必要時更換；水泵金口濾器清洗。工作完畢后，應對設備進行運行試驗，確認其正常后方可投入工作并清理工作場地。做好設備維修保養(yǎng)的記錄工作。接觸器、繼電器檢查：接觸器主觸頭要平整無嚴重燒蝕現象，并接觸良好。接觸器輔助觸頭、繼電器觸頭接觸完好，無接觸不良、打火現象。電容器檢查：（檢查前應用10mm電線短路電容器樁頭，以免電容器向人體放電，發(fā)生電擊事故。）檢查殼體是否良好，觀察電容器應無明顯鼓脹、破裂，樁頭表面應無銹蝕，污跡。如有鼓殼、滲油的電容器，要及時更換。電容器充放電測試完好。顯示儀表、各接線端樁頭緊固檢查：顯示儀表應處于指示值，準確、有效且靈敏。各接線端樁頭要處于緊固良

5、好，無松動狀態(tài)。 注意事項： 現場相關工作部位，應有醒目警示標識，防止發(fā)生人身、設備事故。各接線端檢查：檢查箱內各接線端緊固狀態(tài)，不能有松動、接觸不良樁頭存在。線路絕緣測量：其線路對地絕緣測量電阻要大于0.5M以上。上述工作完成后，取下標識牌，將其控制箱送電投入正常工作。若有無法解決的問題及時上報有關領導。維修工每天檢查大樓的公共廣播設備并做記錄。每半年對功率放大器、錄放機、VCD機、區(qū)域選擇器進行保養(yǎng)一次并做記錄。系統(tǒng)出現故障應在15分鐘內到達現場，迅速查明原因，一般故障30分鐘內排除；疑難故障當天解決；積極聯(lián)系供應商，爭取2天內解決。（特殊原因除外）。每年對大樓巡更系統(tǒng)、紅外線防盜報警系統(tǒng)

6、、門禁系統(tǒng)做一次保養(yǎng)并做記錄。系統(tǒng)出現故障應在15分鐘內到達現場，迅速查明原因，一般故障30分鐘內排除；疑難故障當天解決；積極聯(lián)系供應商，爭取2天內解決。（特殊原因除外）主體工程：屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在維修保養(yǎng)時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結構、節(jié)點若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼盤混凝土構件，如 “鐵漲”的應及時修補；混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應采取加固或替代措施。裝修工程：門窗維修保養(yǎng)后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不松動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理或更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配

7、齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應使更換的門窗與原門窗一致。踢腳板局部損壞、殘缺脫落的，應修復或更換。樓地面工程：普通水泥地面起沙、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做。地面面磚損壞、破碎、高低不平的，應拆除重鋪。屋面工程：屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。鋼筋混凝土屋面漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固重做。飾面工程：外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應原樣修復；損壞面積過大的，

8、可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的條件下進行。外墻勒腳損壞的，應修復。內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻群損壞的情況應根據墻身的需要予以修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。油漆粉飾工程：木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性的進行保養(yǎng)，上述木構件整件或零件拆換應油漆。上水管、雨水管、污水管或其他各類管道件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再涂防銹漆，最后面漆；各種類形鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。室內墻面等維修保養(yǎng)時可刷新，其用料應采取新型涂料。建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。空調設備保養(yǎng)記錄(2-2)(年保養(yǎng))設備名稱：電加熱器工作內容：1.過濾器清洗。 2.檢查壓力表。 3.手動閥檢查加牛油。 4.管路，箱體，清潔。 5.箱內清潔 6.加熱器除垢設備編號、更換元件、工作結論、保養(yǎng)人、日期、驗證人、日期空調設備保養(yǎng)記錄