全市涉房民生問題調(diào)查調(diào)研論文報告匯報匯報

1、全市涉房民生問題調(diào)查調(diào)研論文報告匯報匯報 為促進我市舊城改造工作和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速發(fā)展，維護社會穩(wěn)定，前段時間，市人大常委會組織由人大代表、城區(qū)居委會及社區(qū)負責人和部分小區(qū)居民參加的調(diào)查組，圍繞社會普遍關注的涉房民生問題進行了專題調(diào)查?，F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下： 一、基本情況 近年來，我市堅持以科學發(fā)展觀為指導，以改善民生為目的，通過加快以“兩街三路”為突破口的舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)，住房保障體系逐步完善，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好狀態(tài)，富強、和諧、宜居的現(xiàn)代化中等城市正在形成。 自2008年起，我市通過全面加強建筑業(yè)管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，在省內(nèi)率先建立了建設市場信用評價體系；實行了開發(fā)項目資金、房

2、屋預售形象管理、民工工資保證金制度；實施了開發(fā)資質、招標和預審過程的配套聯(lián)動措施，把裝飾裝修工程和部分專業(yè)分包、小區(qū)配套工程納入招投標范圍；建設并落實了住宅工程分戶驗收制度；制定了涵蓋建筑施工、市政等五個方面的建設領域安全生產(chǎn)評價辦法，試行了安全生產(chǎn)風險抵押金制度和高危行業(yè)安全費用提取制度；制定出臺了住宅小區(qū)物業(yè)收費標準、服務內(nèi)容和服務規(guī)范。三年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)面積270萬平方米，竣工面積238.4萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)完成投資45億元。其中，創(chuàng)市精品工程3個，面積2.6萬平方米；創(chuàng)優(yōu)質結構工程14個，面積5.3萬平方米；創(chuàng)市優(yōu)良工程206個，面積86.9萬平方米，工程優(yōu)良率47%；創(chuàng)省、市優(yōu)秀

3、QC成果5項，省建筑業(yè)新技術示范工程、省建筑業(yè)技術創(chuàng)新獎各一項，市“質量誠信、用戶滿意”工程17項，裝飾工程“泰山杯”、“鳶都杯”各一項。按照“政府主導、依法拆遷、標準統(tǒng)一、尊重意愿、陽光操作、接受監(jiān)督”的舊城改造運行機制，截至目前,“兩街三路”綜合改造工程，已完成拆遷面積180萬平方米，12個回遷片區(qū)的54棟回遷樓已全面開工建設。今年以來，我市房地產(chǎn)已動工開發(fā)面積51.7萬平方米，竣工32萬平方米，房屋銷售2092套，共22.7萬平方米；辦理商品房產(chǎn)權證888件，面積10.15萬平方米；二手交易房741件，面積7.61萬平方米。目前，全市已納入物業(yè)管理的住宅小區(qū)123個，面積380萬平方米；

4、納入物業(yè)管理地理信息平臺的小區(qū)46個，占納入管理小區(qū)的37%。 二、存在的主要問題及成因 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我市房地產(chǎn)開發(fā)、舊城改造過程中出現(xiàn)的涉房民生問題主要有以下幾個方面： （一）建筑質量問題。據(jù)有關部門統(tǒng)計，調(diào)查回訪的119個小區(qū)的972個單體工程中，有22個住宅小區(qū)、314個單體工程發(fā)現(xiàn)墻皮脫落、屋面滲漏、涂料起皮等質量問題，有的建筑物出現(xiàn)嚴重的不均勻沉降，有的住宅小區(qū)甚至出現(xiàn)了樓板、墻體裂縫等嚴重危害到建筑結構和使用安全功能的質量問題。如：天潤寶翠園小區(qū)存在地下室滲水，山水名苑閣樓滲漏、車庫地面塌陷、地暖不通等問題，居民意見很大。導致出現(xiàn)這些問題的原因有以下幾個：一是建筑選材標準低。由于小

5、區(qū)住宅建設對使用什么材料沒有具體的標準，個別建筑商（開發(fā)商）為追求利潤最大化，選擇使用了價格較便宜的建筑材料，從而導致維修期內(nèi)就出現(xiàn)了質量問題。二是監(jiān)理工作不到位。由于我市監(jiān)理企業(yè)成立時間短，從業(yè)人員技術素質偏低，缺乏成熟的監(jiān)理經(jīng)驗，加之當前我市監(jiān)理市場秩序不規(guī)范，惡意競爭激烈，致使不少監(jiān)理企業(yè)只好靠低收費承攬工程。目前，我市建筑工程監(jiān)理費每平方米只有5-6元，遠低于國家規(guī)定標準。由于收費偏低，不少監(jiān)理企業(yè)人員配備不足，不少地方出現(xiàn)一人同時監(jiān)理2-3個工地的現(xiàn)象，這就很難保證對工程質量的有效監(jiān)理。三是對監(jiān)理公司的工作缺乏有效的監(jiān)管。由于質量監(jiān)督站亦存在人員少而項目多的矛盾，很難實現(xiàn)對全部工程項

6、目的全程監(jiān)管，這樣，對監(jiān)理公司的監(jiān)管就容易出現(xiàn)缺位，他們的工作質量就大打折扣。四是違規(guī)分包。開發(fā)企業(yè)為了賺取最大利潤，往往在主體結構完成后，將裝飾階段一些利潤較高的項目違規(guī)分包。分包方因與開發(fā)企業(yè)直接簽訂合同，所以不接受總包單位的管理，施工缺乏統(tǒng)一調(diào)度，各分包單位的工序安排及進度缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)，分包方各自為戰(zhàn)，甚至后道工序破壞前道工序，留下質量隱患。出現(xiàn)問題需要整改時，就相互推諉，推脫責任?？偝邪髽I(yè)因為開發(fā)商違規(guī)分包，從而使總包負責制成了一句空話。五是違規(guī)掛靠資質。近年來，由于新開工項目較多，許多不具備施工能力的單位或個人也紛紛承攬建筑工程。這些所謂的施工企業(yè)有的不但實力差、技術力量薄弱，而且

7、從業(yè)素質低、自律意識差，他們承接的工程很難保證質量。 （二）拆遷及回遷安置問題。這方面主要存在三個問題： 一是拆遷難度大。市政府于2007年制定并出臺的市城市房屋及附屬設施拆遷補償安置辦法，統(tǒng)一規(guī)定了城區(qū)拆遷補償標準，這些規(guī)定和標準也得到了絕大多數(shù)城區(qū)居民的認同。但在具體實施過程中，往往由于個別居民片面強調(diào)個人利益，漫天要價，拒不拆遷，影響了整個片區(qū)的拆遷進度。如2004年，在膠濟鐵路改造拆遷過程中，醴泉街道一王姓居民，有證房屋面積56.8平方米，根據(jù)當時中介機構的評估價格和有關補償規(guī)定，應予補償3.53萬元，但該居民除要求補償一套80-90平方米的樓房外，還要30多萬元的補償費，要求得不到滿

8、足就越級上訪。二實小片區(qū)一趙姓居民，兄弟四人，在拆遷過程中，經(jīng)多方協(xié)商，已同意補償標準，但在簽字同意并于今年6月份領取了補償費后又反悔，要求額外補償，導致整個片區(qū)不能按時施工。 二是回遷交房不及時。從調(diào)查的情況看，目前僅在“兩街三路”綜合改造工程的80個片區(qū)中，2009年有回遷任務的就有12個片區(qū)，共54棟樓，安置回遷面積13.1萬平方米?，F(xiàn)在，雖已全部開工建設，但除了城西花園這個片區(qū)能按合同約定時間回遷外，其他的11個片區(qū)均存在不能按時回遷交房的問題。造成這個問題的原因，其一，由于個別戶不能按時拆遷，導致不能按時開工而延誤工期，從而造成整個片區(qū)不能及時回遷和及時交房。其二，開發(fā)商實力欠缺，投

9、入資金不足而延誤工期，導致不能按時交房和回遷。如天和兄弟集團于2006年開發(fā)的天和家和小區(qū)，開工不久，開發(fā)商在本來資金就不足的情況下，又抽出資金投資開發(fā)天和思瑞酒店，終因資金鏈斷裂而影響工期，導致不能按時回遷。其三，受突發(fā)事件的影響，導致不能正常施工而延誤交房回遷。如福城置業(yè)公司投資開發(fā)的貴賓首府項目，因在施工過程中與周邊居民發(fā)生矛盾，部分群眾圍堵施工現(xiàn)場，造成停工影響工期不能按時交房回遷。 三是遺留問題多。由于不能按時交房回遷，長期在外租房居住，給居民生活造成諸多不便，部分租房居住的居民很有意見。據(jù)信訪部門反映，近幾年因不能按時交房及時回遷而造成的上訪或越級上訪案件，一直居高不下。同時，由于

10、不能按時交房回遷而增加的租房補助費用，也進一步加重了街辦等開發(fā)主體的經(jīng)濟負擔。 （三）房權證辦理問題。據(jù)調(diào)查了解，目前在市區(qū)內(nèi)已建成的住宅小區(qū)中，因各種原因導致不能及時辦理房權證的問題比較突出，已成為廣大居民關注的的熱點之一。在我市有開發(fā)工程的41家開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的115個項目中，就有17家企業(yè)的25個住宅開發(fā)項目因種種原因不能及時為購得住宅的居民辦理房權證，共涉及居民6886戶。分析不能及時辦理房權證的原因，主要有四個：一是因規(guī)劃審批原因不能及時辦理房權證的共涉及6個項目1179戶，主要是由兩方面的原因所致。一方面是開發(fā)商為追求自身的更大利益，擅自更改建設規(guī)劃，違規(guī)增加建筑面積，造成規(guī)劃建設

11、面積與實際建成面積不符；另一方面是建設標準變更而導致實際建成面積與規(guī)劃面積不符。如翠竹園小區(qū)，在開工建設后，國家增加了外墻保溫的強制性標準，住宅建成后，由于增加了外墻保溫層，其面積大于原規(guī)劃建筑面積，按有關規(guī)定要求也不能進行驗收。二是因用地手續(xù)不全而導致不能及時辦理房權證的共涉及5個項目，1968戶。如城建開發(fā)公司于2006年開發(fā)的湖濱花園項目，因開發(fā)商未交齊土地出讓金導致工程不能及時驗收。三是缺乏基礎性批復手續(xù)，不具備發(fā)放房權證條件。近幾年來，我市有不少住宅開發(fā)項目采取了開發(fā)商提前介入的辦法，在項目開工建設后，有關部門未及時跟進補辦有關手續(xù)，導致有的項目雖已建成，但由于沒有前期批復手續(xù)，后續(xù)

12、驗收辦證等工作無法進行。如華夏房地產(chǎn)公司于2005年投資開發(fā)的農(nóng)豐步行街項目，建成的住宅于2007年12月開始出售，有的購房戶已入住近2年，但由于該項目沒有立項、質檢等前期審批手續(xù)，從而導致驗收、發(fā)證等后續(xù)工作不能如期開展。四是開發(fā)商與施工企業(yè)之間相互扯皮，導致不能對已建成工程及時進行驗收而貽誤發(fā)證。如康成花園工程由于工程合同簽訂后，施工期內(nèi)材料價格上漲幅度較大，建設單位（市公路局）仍然堅持按原合同付款，承建方（市海建、星合建業(yè)、開發(fā)區(qū)建筑公司）有異議，不提供相關施工資料，導致無法進行工程竣工驗收備案，從而無法及時辦理房權證。 （四）物業(yè)管理問題。物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，其服務水平和質量的高

13、低，對一個地方的民生問題影響很大。在我市這項工作雖起步較晚，但發(fā)展較快。目前，全市已有27家物業(yè)管理企業(yè)，其中本地的就有17家。從我們調(diào)查的情況看，目前我市的物業(yè)管理工作，尚處發(fā)展的初級階段，除面上存在的服務項目少、管理水平低、經(jīng)驗相對不足等問題之外，小區(qū)居民反映比較集中的有四個方面的問題。一是服務不到位，業(yè)主利益得不到應有的保障。在有的小區(qū)，業(yè)主購得的房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商與物業(yè)公司相互推諉，致使問題不能及時解決，業(yè)主意見很大，有的因此而導致群體上訪，造成不良社會影響。二是收費標準低。我市物業(yè)管理收費仍沿用2003年市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法的標準，即規(guī)定一級小區(qū)每平方米

14、收費0.45-0.50元，二級小區(qū)每平方米收費0.35-0.40元，三級小區(qū)每平方米收費0.25-0.30元，四級小區(qū)每平方米收費0.15-0.20元。由于物價的上漲，特別是新勞動合同法實施后，物業(yè)企業(yè)都必須為企業(yè)的從業(yè)人員交納“五金”，加大了物業(yè)企業(yè)的支出。因此，目前我市有不少從事物業(yè)管理的企業(yè)處在入不敷出、勉強生存的狀態(tài)，不僅沒有財力為業(yè)主提供優(yōu)良的服務，而且由于財力不濟而嚴重制約了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。三是收費標準亂。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全市納入物業(yè)管理的123個住宅小區(qū)，只有30多個小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定到物價局進行了收費標準申請并得到物價局的正式批復，多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理收費不僅沒執(zhí)行我市規(guī)定的標準，

15、而且隨意性很大。目前，我市物業(yè)服務收費低的如東鳳城小區(qū)回遷安置的居民每月每平方只收0.07元，其它業(yè)主每月每平方收0.10元；高的如公園世家每月每平方米收0.68元。還有的小區(qū)收費標準與小區(qū)級別和服務質量不符，業(yè)主意見較大。四是有的住宅小區(qū)根本無人管理。如原機械局宿舍由于沒人管理物業(yè)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境臟亂差，嚴重影響了居民的生活質量。還有的住宅小區(qū)，因建成的年份較長，區(qū)內(nèi)原有的配套設施、設備大多已老化破舊，亟需整修。也有的住宅小區(qū)因建設單位破產(chǎn)或倒閉，而斷失物業(yè)管理的資金來源，無人接管物業(yè)。 三、今后工作的建議 針對調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出以下建議。 （一）完善制度措施，加強質量監(jiān)管。一是公開質量維修

16、程序和監(jiān)督電話，采取有力措施，責令開發(fā)商和施工企業(yè)針對工程質量存在的問題，明確責任，及時整改。對不按要求進行整改的，要按市建設市場信用管理暫行辦法予以處罰。二是督促建設單位及時將工程質量控制資料整理齊全并按程序組織工程竣工驗收和備案，對逾期不辦理工程竣工驗收備案的，按照有關規(guī)定予以處罰。三是全面實施質量保修金監(jiān)管制度，建設單位必須按工程總造價的3%-5%繳納工程質量保修金；同時主管部門要加強對監(jiān)理企業(yè)的監(jiān)管，實行建設工程監(jiān)理費專戶管理制度，工程開工前建設單位應將一定比例的監(jiān)理費存入銀行專戶，出現(xiàn)質量問題的由監(jiān)理企業(yè)承擔相應的經(jīng)濟責任。四是嚴把市場準入關。加大對房地產(chǎn)開發(fā)商主體資格的審查與監(jiān)督，

17、加強對建筑施工企業(yè)的監(jiān)管力度，提高開發(fā)商和施工企業(yè)的準入門檻，重點解決開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)違規(guī)掛靠問題。同時，要加強對項目開發(fā)全過程的監(jiān)督管理，及時糾正開發(fā)商違反規(guī)劃、擅自改變設計、變更建設標準、違規(guī)預售等問題。 （二）嚴格落實拆遷辦法，妥善解決城區(qū)拆遷及回遷安置問題。嚴格執(zhí)行市城市房屋及附屬設施拆遷補償安置辦法，統(tǒng)一補償標準，盡快解決拆遷遺留問題，特別是影響及時回遷的問題。對于不能按合同規(guī)定時間按時回遷的，要認真做好回遷戶的工作，提前備足租賃房屋補償費，并提前發(fā)放給回遷居民。同時，對延期交房的要按合同約定向購房者支付違約金。 （三）抓緊補辦建設項目手續(xù)，盡快解決延期交房和房權證辦理問題。建議市

18、政府責成建設主管部門牽頭，有關部門參與，組成專門工作組，對因手續(xù)不全而不能辦理房權證的項目，逐個列出單子，逐個分析原因，找出影響辦證的癥結所在，本著解決問題、化解矛盾、為群眾利益著想和缺什么補什么的原則，明確辦理單位，落實辦理要求，盡快補齊所缺手續(xù)，及時把房權證發(fā)放給購房者，以解除購房者的后顧之憂。同時要結合查補，認真總結工作中的經(jīng)驗教訓，努力建立規(guī)范有效的房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序，從源頭上杜絕隱患的產(chǎn)生。 （四）落實物業(yè)管理條例，提高物業(yè)管理水平。一是要全面落實省物業(yè)管理條例，并盡快出臺配套實施細則，進一步規(guī)范建設單位、施工單位、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主四方主體行為，明確物業(yè)各方主體的責任和義務。二是對無人管理的住宅小區(qū)進行改造整治，對小區(qū)內(nèi)配套建筑及設施設備改造建設所需資金由政府承擔，水、電、暖、通信等專業(yè)設備的改造由專業(yè)