深圳某物業(yè)管理公司機(jī)電設(shè)備管理手冊

1、 機(jī)電設(shè)備管理手冊 JDSB/B-目錄XXXX 1/2 編號 標(biāo) 題 頁碼 JDSB-001 設(shè)備管理部組織機(jī)構(gòu)圖 3 JDSB-002 設(shè)備管理部職責(zé) 4 JDSB-003 設(shè)備管理部經(jīng)理職責(zé) 5 JDSB-004 設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責(zé) 6 JDSB-005 設(shè)備保修期管理辦法 8 JDSB-006 水電過戶審批制度 9 JDSB-007 配電房管理制度 11 JDSB-008 發(fā)電機(jī)房管理制度 12 JDSB-009 水泵房管理制度 13 JDSB-010 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 14 JDSB-011 中控室/消防中心管理制度 15 JDSB-012 材料管理制度 16 JDSB-0

2、13 物品驗(yàn)證制度 17 JDSB-014 計量器具定期檢定制度 18 JDSB-015 計量器具的檢定方法 19 JDSB-016 電氣維修規(guī)定 23 JDSB-017 大廈臨時用電管理規(guī)定 24 JDSB-018 用水、供水管理規(guī)定 25 JDSB-019 供方選擇評定規(guī)定 26 JDSB-020 工程質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)定 28 JDSB-021 設(shè)備管理規(guī)程 29 JDSB-022 公共設(shè)備大的故障維修程序 43 JDSB-023 設(shè)備更新、技術(shù)改造程序 44 JDSB-024 紅旗設(shè)備檢評 45 JDSB-025 公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同 47 JDSB-026 柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 56

3、JDSB-027 干式變壓器保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 58JDSB-028 低壓配電柜保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 60 機(jī)電設(shè)備管理手冊 JDSB/B-目錄XXXX 2/2 編號 標(biāo) 題 頁碼 JDSB-029 水泵保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 61JDSB-030 啟動用鉛酸蓄電池保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 62JDSB-031 風(fēng)機(jī)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 64 JDSB-032 變頻控制柜保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 65 JDSB-033 強(qiáng)電設(shè)備保養(yǎng)范本 66 JDSB-034 電梯定期保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 67 JDSB-035 自動扶梯保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 95 JDSB-036 空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 100 JDSB-001B 配電房、電表房電能表抄表記錄 111 JDSB-002B 水表抄表記錄 112 JD

4、SB-003B 設(shè)備完好率統(tǒng)計表 113 JDSB-004B 設(shè)備完好率統(tǒng)計匯總表 114 JDSB-005B 紅旗設(shè)備統(tǒng)計表 115 JDSB-006B 紅旗設(shè)備率統(tǒng)計表 116 JDSB-007B 強(qiáng)電設(shè)備日常保養(yǎng)記錄 117 JDSB-008B 啟動用鉛酸蓄電池充、放電記錄 118JDSB-009B 強(qiáng)電設(shè)備一級保養(yǎng)記錄 119 JDSB-010B 強(qiáng)電設(shè)備二級保養(yǎng)記錄 124 JDSB-011B 空調(diào)設(shè)備日常保養(yǎng)記錄 130 JDSB-012B 空調(diào)設(shè)備一級保養(yǎng)記錄 131 JDSB-013B 空調(diào)設(shè)備二級保養(yǎng)記錄 136 設(shè)備管理部組織機(jī)構(gòu)圖 JDSB-001XXXX 1/1設(shè)備管理

5、部經(jīng)理機(jī)電工程師檔案室資料員 給排水空調(diào)工程師電梯工程師 供方公司 各管理處維修班 設(shè)備管理部職責(zé) JDSB-002XXXX 1/110設(shè)備管理部接受主管副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，按時完成交辦的各項工作。20負(fù)責(zé)在合約管理部組織下對物業(yè)項目進(jìn)行考察，擬制機(jī)電設(shè)備方面的合理化建議。30負(fù)責(zé)代表公司組織機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收組，對新樓宇機(jī)電設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收接管，負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料的收集、整理、編目、存檔。并處理遺留問題。40負(fù)責(zé)按照國家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，制定本公司機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收、維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并及時更新。監(jiān)督管理處、供方執(zhí)行，對偏差進(jìn)行糾正。50負(fù)責(zé)審批機(jī)電設(shè)備年度保養(yǎng)計劃；制定

6、設(shè)備中修、大修計劃，審批中修、大修方案、更新改造方案；初審設(shè)備配件購置申請、維修設(shè)備、電動工具購置申請（2000元以上）報主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。60負(fù)責(zé)設(shè)備維修保養(yǎng)供方及中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改供方的選擇、定期評審。負(fù)責(zé)中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收。負(fù)責(zé)合同管理（招標(biāo)、訂立-辦理合同會簽手續(xù)、履行監(jiān)督、變更、索賠、工程結(jié)算等）。辦理水、電過戶會簽手續(xù)。70負(fù)責(zé)定期對公司所屬物業(yè)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、診斷。負(fù)責(zé)組織解決技術(shù)難題（設(shè)備方面）。80負(fù)責(zé)公司安委會的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。負(fù)責(zé)調(diào)查安全事故，做出初步處理意見報主管副總經(jīng)理。90負(fù)責(zé)對機(jī)電設(shè)備

7、管理績效每年進(jìn)行一次評審，統(tǒng)計出設(shè)備完好率、紅旗設(shè)備率，設(shè)備重大事故率。100負(fù)責(zé)本部門IBO9002和IBO14001文件的修訂工作。負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電、電梯、空調(diào)、管道工、鉗工的考核及題庫的收集工作。110負(fù)責(zé)電梯、計量工具的檢定工作。120負(fù)責(zé)代表公司就設(shè)備管理方面事宜對外聯(lián)絡(luò)。130負(fù)責(zé)策劃、指導(dǎo)、參與高新技術(shù)的引入、開發(fā)、應(yīng)用，發(fā)明創(chuàng)造的開發(fā)、應(yīng)用。140負(fù)責(zé)推進(jìn)全公司的節(jié)能、降耗工作。 設(shè)備管理部經(jīng)理職責(zé) JDSB-003XXXX 1/110領(lǐng)導(dǎo)、安排、檢查設(shè)備管理部員工全面履行各自職責(zé)及完成公司下達(dá)的各項任務(wù)。20檢查總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月工作計劃，并組織安排實(shí)施。30掌握設(shè)備管理情況，

8、指導(dǎo)各管理處作好機(jī)電設(shè)備的使用、維修保養(yǎng)、節(jié)能降耗工作。初審價值超過壹仟元以上的設(shè)備設(shè)施的購置、大修、外委維修方案，并報主管副總經(jīng)理審批。40組織各專業(yè)人員參加新入伙樓宇機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收。50組織紅旗設(shè)備檢查評比。定期組織設(shè)備管理績效評審。60組織安全檢查。70了解公司內(nèi)工程技術(shù)人員及本部門員工思想工作動態(tài)，幫助解決工作難點(diǎn)，提高管理及業(yè)務(wù)水平。負(fù)責(zé)解決投訴。80掌握國內(nèi)外行業(yè)管理動態(tài)，負(fù)責(zé)引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備管理模式、經(jīng)驗(yàn)。90遵守公司各項規(guī)章制度，勤奮工作，潔身自律。 設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責(zé) JDSB-004XXXX 1/210機(jī)電工程師職責(zé)11接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，主管強(qiáng)弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備

9、。12作好本專業(yè)的工作計劃，初審保養(yǎng)計劃、維修方案、改造方案；編制外委維修招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。13編制、修訂本專業(yè)IBO9002及IBO14001文件，制定公司的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)供方評審、合同會簽。14參加樓宇接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備及資料檢驗(yàn)。15辦理用電過戶會簽手續(xù)，用電分?jǐn)?。?fù)責(zé)落實(shí)抄表到戶、供電設(shè)備向供電局移交工作，用電設(shè)備節(jié)能及成本費(fèi)用測算。16負(fù)責(zé)編制本專業(yè)技工考試題庫。17遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。20電梯工程師職責(zé)21接受部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，主管電梯設(shè)備。22負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的

10、接管驗(yàn)收并收集整理電梯接管驗(yàn)收資料。23負(fù)責(zé)電梯設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃的審批，制定電梯年審計劃并實(shí)施。負(fù)責(zé)電梯檢定及節(jié)能工作。24負(fù)責(zé)編制本專業(yè)IBO9002 IBO14001文件，電梯維修、養(yǎng)護(hù)供方評審，合同會簽。25定期對各管理處電梯進(jìn)行檢查，指導(dǎo)。 26編制本專業(yè)技工考試題庫。27遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。30給排水空調(diào)工程師職責(zé)31接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排。主管給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備。32作好本專業(yè)的工作計劃，初審保養(yǎng)計劃、維修方案、改造方案；編制外委招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。 設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責(zé) JDSB-

11、004XXXX 2/233編制、修訂本專業(yè)IBO9002及IBO14001文件，制定規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)本專業(yè)分包商評審。34參加樓宇接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)及資料檢驗(yàn)。35辦理水過戶會簽手續(xù)，用水分?jǐn)偂Ｘ?fù)責(zé)組織水量平衡測試，中央空調(diào)節(jié)能及成本費(fèi)用測算。36遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。40設(shè)備管理部資料員職責(zé)41接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，努力完成任務(wù)。42參加樓宇交接驗(yàn)收，負(fù)責(zé)辦理資料交接手續(xù)。收集、分類、整理各管理處的竣工資料，并歸檔妥善保存。43負(fù)責(zé)工程資料、書籍的借閱，質(zhì)量記錄表格的發(fā)放。44負(fù)責(zé)日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理

12、、歸檔保存。負(fù)責(zé)IBO9001 IBO14001文件復(fù)印、發(fā)放、保管。 45負(fù)責(zé)搜集報紙、雜志上有關(guān)物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，并剪貼、整理。46遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。 設(shè)備保修期管理辦法 JDSB-005XXXX 1/110國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項目的保修期限自竣工驗(yàn)收合之日起計算。保修期的計算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時保修期已滿者，應(yīng)建

13、議發(fā)展商適當(dāng)延長保修期。20物業(yè)設(shè)備接管時，管理處、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，管理處維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形成書面協(xié)議。 保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到中海標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需管理處自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。30設(shè)備保修期時間內(nèi)，管理處宜委托專業(yè)公司對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日常維護(hù)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，管理處應(yīng)督促保修單位解決。40保

14、修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，管理處須在結(jié)算申請書上如實(shí)填寫使用方意見，并報公司設(shè)備管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，管理處有權(quán)拒絕簽字。 水電過戶審批制度 JDSB-006XXXX 1/2 用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運(yùn)營成本，各單位須嚴(yán)格遵守審批制度。10用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件：11各項政府驗(yàn)收通過，物業(yè)接管驗(yàn)收房屋設(shè)備驗(yàn)收合格、計量裝置符合要求。12工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨時用電、用水發(fā)生。13不支付空置房管理費(fèi)的發(fā)展商，須根據(jù)空置比率，就公共水電費(fèi)對管理處進(jìn)行補(bǔ)貼。14水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理值者

15、，就發(fā)展商對多支出的水電費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼事宜已達(dá)成協(xié)議。15以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請辦理抄表到戶。16原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費(fèi)。20水電過戶由公司設(shè)備管理部負(fù)責(zé)審核并辦理合同會簽手續(xù)。管理處須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司設(shè)備管理部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)設(shè)備部審核管理處不得自行辦理。相關(guān)文件：水電過戶、抄表到戶辦理流程 水電過戶審批制度 JDSB-006XXXX 2/2附件：水電過戶、抄表到戶辦理流程開始是否滿足過戶條件1、政府部門已驗(yàn)收2、已接通正式水電，供電、供水部門已封表3、我司已接管要求發(fā)展商辦理

16、，調(diào)整比例。管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費(fèi)用是否有問題。 有問題發(fā)展商、管理處向供電供水部門寫抄表到戶申請，請他們現(xiàn)場檢查是否滿足抄表到戶的條件。 符合抄表到戶發(fā)展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費(fèi)用，并確定金額。我司整改。管理處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費(fèi)合同書，填寫發(fā)展商寫過戶申請（蓋章），管理處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結(jié)清以往水電費(fèi)。管理處執(zhí)申請、原供電供水合同、水電費(fèi)單及空白供電供水合同、銀行代收水電費(fèi)合同書，到公司設(shè)備管理部辦理合同會簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過戶。公共部分代收水電費(fèi)合同書在公司設(shè)備部辦理會簽手續(xù)

17、蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報供電供水所。設(shè)備部與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^戶期間水電費(fèi)。管理處提供此期間的水電抄表記錄。 JDSB-007XXXX 配電房管理制度 1/1 為貫徹安全第一的方針，確保大廈供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電房管理制度。10負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。20、配送電建立小時運(yùn)行值班制度，對變配電裝置及高壓室每4小時巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報管理處、并通知分包方。30配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工

18、禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。40配電房、電表房計量電能表須每月定時抄表。 50變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運(yùn)行，應(yīng)有計劃的向供電局報?；騿⒂?。冬季可報停部分變壓器，夏季供電高峰時，按負(fù)荷的需求，恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓器空載運(yùn)行。60須有專人對巡查記錄、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計、制圖、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。70停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。

19、80配電房內(nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)公司設(shè)備管理部同意；重大變更，要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。90配電房室溫不可超過攝氏40度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進(jìn)入；無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。100加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。 發(fā)電機(jī)房管理制度 JDSB-008XXXX 1/110非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修班人員須經(jīng)管理處辦公室同意后，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時機(jī)房門應(yīng)加鎖。20機(jī)房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。30發(fā)電機(jī)平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放電

20、。40配電房值班員必須熟悉機(jī)組開停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時，應(yīng)派專人值班。50每月起動機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時，確保機(jī)組正常自動投入。60發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲備小時滿負(fù)荷用油量。70發(fā)電機(jī)實(shí)行定人定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月周期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不得操作。80機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。90機(jī)房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。100發(fā)電機(jī)檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。 水泵房管理制度 JDSB-009XXXX 1/1 水泵房是提供住戶生活、大廈消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住

21、戶提供合格生活用水和大廈消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：10水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由維修班負(fù)責(zé)使用管理，并指定專人負(fù)責(zé)（以下稱“水管員”）。作好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。20水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由維修班值班人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。30消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標(biāo)志簡單明確。40生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。50消防泵每月進(jìn)行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進(jìn)行盤車，每季度對電動機(jī)進(jìn)行

22、一次絕緣搖測。60泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤滑、緊固、調(diào)整。70水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。80水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交辦公室存檔。90各級水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備部作好水量平衡測試。100嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 JDSB-010XXXX 1/1空調(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作如下規(guī)定：10空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè)備

23、，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。20無關(guān)人員必須經(jīng)管理處辦公室書面許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。 30室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火。40做好設(shè)備運(yùn)行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計、流量計的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時處理并上報。 50須每三天對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。60定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。70定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行清理、水處理。80空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月掃除一次，制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。

24、中控室/消防中心管理制度 JDSB-011 XXXX 1/1 中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運(yùn)行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到大廈/小區(qū)的各項安全。為保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，特制定本制度。1.0中控室/消防中心實(shí)行24小時值班制度，值班人員須持證上崗。2.0各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。3.0值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認(rèn)真作好記錄，交班時雙方須對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。4.0火災(zāi)報警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等）須將主令開關(guān)置于自動檔，中控室/消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報警信號后，須立刻核

25、實(shí)信號的真?zhèn)?，信號為真時，將其置于自動，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作，信號為誤報時，及時將設(shè)備復(fù)位。5.0防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄象帶，火災(zāi)報警控制器中的報警記錄、打印記錄，BA系統(tǒng)的信息記錄，門禁、紅外防盜系統(tǒng)報警記錄等按下列時間進(jìn)行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄象帶信息保存一周，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)人員檢查后，無用者刪除。6.0中控室/消防中心設(shè)備應(yīng)由有資質(zhì)的人員進(jìn)行維修保養(yǎng)、對計算機(jī)軟件進(jìn)行備份，定期清理垃圾文件、修復(fù)軟件。設(shè)備密碼須報設(shè)備部備案。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級時必須

26、征得管理處同意、登記，且管理處技術(shù)人員在場情況下，方可進(jìn)行，無關(guān)人員不得操作中控室/消防中心設(shè)備。7.0辦理業(yè)主裝修申請時，管理處須對擬裝修部分的火災(zāi)報警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費(fèi)用。 材 材 料 管 理 制 度 JDSB-012XXXX 1/110維修班下個月的材料計劃，應(yīng)在本月25日前報管理處采購主管，由采購主管送交管理處主任審批，確定下月需購買材料。20一般材料由采購主管與所需物資部門協(xié)同購買；采購時要兩人同行采購，報銷時附采購計劃或報告書。30采購材料要貨比三家，認(rèn)準(zhǔn)質(zhì)量，相同質(zhì)量下應(yīng)取最底價進(jìn)行

27、采購，供貨方應(yīng)為合格供應(yīng)商。40材料購回后應(yīng)由維修班長進(jìn)行驗(yàn)證。發(fā)票數(shù)量應(yīng)與貨相同，物品及數(shù)量應(yīng)與采購記錄表上所述相同。50材料入庫應(yīng)由庫管員驗(yàn)收，庫管員開入庫單，并在發(fā)票反面簽上名；采購主管也應(yīng)在發(fā)票反面簽上名，并在入庫單上簽名，并把入庫單其中的一聯(lián)附在發(fā)票后作為報銷憑據(jù)。60應(yīng)急材料可以先口頭報告同意購買，再補(bǔ)填采購計劃審批表或補(bǔ)寫正式報告。70材料出庫時需注明此材料用于什么地方、什么用途，領(lǐng)料人需在出庫單上簽名。80維修人員可以根據(jù)日常實(shí)際情況一次性領(lǐng)用若干材料，領(lǐng)料人需在出庫單上注明所領(lǐng)用材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、用途，并在出庫單上簽名；維修人員在領(lǐng)用專用配件時，需拿廢舊零部件換取。90

28、維修人員在完成維修任務(wù)后，所節(jié)余的材料應(yīng)如數(shù)退庫并辦理退料手續(xù)。100禁止維修人員利用工作之便，多領(lǐng)冒領(lǐng)材料搞關(guān)系，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴(yán)處理。110庫房保管員應(yīng)按材料的品種、質(zhì)量、性能不同采取不同的保管措施，否則造成損失追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。120發(fā)放材料要堅持憑派工單發(fā)料。130材料出庫須遵循先進(jìn)先出的原則，對入庫的材料要作好日期標(biāo)識，以便于發(fā)放管理。140材料庫房每月要進(jìn)行一次庫房盤存，每季度要對維修人員領(lǐng)用的材料公布一次。做到降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費(fèi)，造福業(yè)主。 物 品 驗(yàn) 證 制 度 JDSB-013XXXX 1/110為了確保向服務(wù)對象提供合格的物品，所有用于大廈內(nèi)影響服務(wù)質(zhì)量的進(jìn)貨物品（含

29、維修材料、清潔用品、保安用品等物品）都必須經(jīng)過驗(yàn)證。20所需物品部門必須對影響服務(wù)的進(jìn)貨物品進(jìn)行驗(yàn)證，并認(rèn)真填寫物品驗(yàn)證單，以確認(rèn)物品之質(zhì)量狀態(tài)，采購主管還應(yīng)在物品驗(yàn)證單上簽名。30所需物品部門在驗(yàn)證時依據(jù)驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)不合格品時，應(yīng)即時通知采購主管，并會同管理處主管主任對不合格品進(jìn)行確認(rèn)。40對不合格品應(yīng)及時處理，所需物品部門主管、采購主管、管理處主管主任，三方應(yīng)共同商討對不合格品的處理方法（返修、降級使用、退貨或報廢）。不合格品處理單由所需物品部門主管負(fù)責(zé)填寫，由主管主任確認(rèn)。50所需物品部門主管應(yīng)對所有物品之質(zhì)量狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識。60物品的數(shù)量及規(guī)格應(yīng)和采購計劃審批表所提供的相符。 計量器具定

30、期檢定制度 JDSB-014XXXX 1/110凡有關(guān)維修、保養(yǎng)、檢測的計量器具，按市計量局規(guī)定一年檢定一次。20各管理處維修班按檢定計劃表所規(guī)定時間提前一周將計量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)備部專人根據(jù)基準(zhǔn)計量器具進(jìn)行自檢并作記錄，建立計量器具檢定臺帳，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理處?；鶞?zhǔn)器具按檢定計劃表時間提前一個月送計量站檢定。30凡經(jīng)檢驗(yàn)不合格的計量器具，經(jīng)校正后仍不合格者，則應(yīng)報廢后重新購買。40管理處新購買的計量器具，須上報公司設(shè)備部建帳，并納入檢定計劃。50凡計量器具有水浸等損壞或參數(shù)有變動時，應(yīng)送設(shè)備部重新進(jìn)行檢定。60計量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。70凡基準(zhǔn)器具，使用者不得

31、隨意自行亂調(diào)動，不得亂放，應(yīng)合理使用，妥善存放。 計量器具的檢定方法 JDSB-015XXXX 1/410目的：對計量器具進(jìn)行定期檢定，確保計量器具測量的有效性。20范圍：公司所有測量器具。30職責(zé)：各管理處維修班按檢定計劃表時間提前一周將計量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)備部專人根據(jù)基準(zhǔn)計量器具進(jìn)行自檢并作記錄，建立計量器具檢定臺帳，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理處?；鶞?zhǔn)器具按檢定計劃表時間提前一個月送計量站檢定。40內(nèi)容：41計量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20±5；濕度：小于75。42萬用表的檢定（每年檢定一次）。 檢視外表是否完好，附件是否齊全。 DCV 檔，用DF130直流穩(wěn)壓電源作為電壓源，

32、用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法對3.000V、24.00V、36.00V檢定誤差，并作記錄。4.2.3 ACV值，交流可調(diào)調(diào)壓器作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法對110.0V、220.0V、380.0V各點(diǎn)電壓檢定誤差，并作記錄。 DCA值，用DF130直流電源發(fā)生器帶不同的電阻負(fù)載作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法分別對3.000MA、100.0MA、300.0MA、3.000A進(jìn)行檢定，并作記錄。4.2.5 ACA值， 用交流調(diào)壓器帶不同的電阻調(diào)壓作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法分別對30.

33、00MA、100.0MA、300.0MA、3.000A進(jìn)行檢定，并作記錄。 值：用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表分別對200.0、2.000K、20.00K 進(jìn)行測定后與被測驗(yàn)的萬用表測定值對比確定誤差，并作記錄。（本法只適用于電阻值以上的檢定。）43鉗形電流表的檢定（每年檢定一次）。 交流電流值，用自耦調(diào)壓器、小型交流電焊機(jī)作為交流大電流發(fā)生器，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法分別對10.0A、50.0A、100A、200A進(jìn)行檢定誤差，并作記錄。44 轉(zhuǎn)速表、數(shù)字歐姆表公司數(shù)量少且自檢條件不具備，每年送市計量所直接檢定一次。 計量器具的檢定方法 JDSB-015XXX

34、X 2/445 兆歐表的檢定(每年一次)：用不同的高阻值電阻作被測體及經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表和被檢定兆歐表對0.10M、0.5M、5.0M、50M、100M、500M讀數(shù)值采用對比法檢定誤差，并作記錄。46 尺類及彈簧秤的檢定、報廢。 鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標(biāo)卡尺、千分尺、塞尺等使用時發(fā)現(xiàn)外觀損傷嚴(yán)重而影響精度時可報廢處理，填寫不合格品處理單，由主管主任審批。 彈簧秤類的計量器具使用滿三年報廢。 公司內(nèi)使用儀表測量均為維修中一般性測量，精度要求不高，所以對檢定的計量器具，電壓電流測量值的誤差在2.5以內(nèi)、電阻測量值的誤差在5以內(nèi)為合格。47 檢定電路原理圖 直流電壓檢定原

35、理圖 直流電流檢定原理圖.1 小電流檢定 計量器具的檢定方法 JDSB-015XXXX 3/4.2 大電流檢定 交流電壓檢定原理圖 鉗形表檢定原理圖 計量器具的檢定方法 JDSB-015XXXX 4/4 兆歐表檢定原理圖 歐姆值檢定原理圖4.8 相關(guān)文件及記錄_ 萬用表檢定記錄_ 鉗形表檢定記錄_ 兆歐表檢定記錄 電氣維修規(guī)定 JDSB-016XXXX 1/1 為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：10必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬無一失。20供方（或維修班

36、）對于大廈內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修計劃，要由設(shè)備部把關(guān)審查并派專人參加。30維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，機(jī)電公司（或管理處）對作業(yè)人員必須進(jìn)行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。40在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時，必須有專人監(jiān)護(hù)，至少由兩人互相配合進(jìn)行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險后驗(yàn)電，并懸掛標(biāo)識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。50對于高壓設(shè)備的檢修和維修，經(jīng)停電、驗(yàn)電后，必須裝設(shè)接地線，在醒目處懸掛標(biāo)志牌，必要時加裝遮欄。60維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除

37、所有的安全措施后，方可投入運(yùn)行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。70本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。 大廈臨時用電管理規(guī)定 WI/G-017XXXX 1/1 為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保大廈電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)大廈住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。10管理處對樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量，必須限度在不影響大廈正常運(yùn)作和在大廈供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修班在報修繕計劃時，必須同時上報用電設(shè)備，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。20臨時用電必須符合消防和安全用電要求。30用戶在進(jìn)行房屋裝

38、修時使用電動工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在裝修登記表中寫明，同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進(jìn)行檢查核實(shí)。40凡進(jìn)入大廈內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個人使用電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。50進(jìn)入大廈的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。60管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止違章電動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻

39、者，應(yīng)立即報告管理處，停止施工。70本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。 用水、供水管理規(guī)定 JDSB-018XXXX 1/1 為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：10由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。20在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確實(shí)需要臨時停水時，應(yīng)先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。30地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品（或由水

40、務(wù)局取樣）到市政府有關(guān)部門檢驗(yàn)，水質(zhì)必須合格。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。40水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向管理處報告，由管理處組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費(fèi)。50抄表員每月要對每戶用水量進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進(jìn)戶查詢，幫助解決用水浪費(fèi)現(xiàn)象。60隨時向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。70執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理，加強(qiáng)節(jié)約用水。80本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。 供方選擇評定規(guī)定 JDSB-019XXXX 1/210供方分類A類 提供成套設(shè)備及設(shè)備配件的廠商、銷售商B類 提供設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)的承包商C類 提供設(shè)備大中修、更新改造工程承包商20新供方評價 當(dāng)發(fā)生設(shè)備維修保養(yǎng)、設(shè)備中修大修、設(shè)備更新改造、設(shè)備缺陷整改、貴重設(shè)備及配件采購等項目或維修保養(yǎng)合同到期，應(yīng)由設(shè)備管理部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。除邀請合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請新供方參加。設(shè)備部組織有關(guān)專家組成評標(biāo)小組，負(fù)責(zé)開標(biāo)、評標(biāo)。凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由主管副總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。評標(biāo)小組打分確定一、二名預(yù)中標(biāo)單位報主管領(lǐng)導(dǎo)做最后確定。