控制性規(guī)劃說明書

1、目 錄一、區(qū)位及背景概況1二、現(xiàn)狀情況及存在問題1三、規(guī)劃依據(jù)1四、長(zhǎng)樂市解放路和平街改造控制性詳細(xì)規(guī)劃簡(jiǎn)介以及評(píng)價(jià)2五、規(guī)劃思路3六、定位3七、規(guī)劃布局方案比選3八、綜合交通規(guī)劃6九、道路豎向規(guī)劃7十、分期時(shí)序規(guī)劃7十一、啟動(dòng)區(qū)詳細(xì)地塊指標(biāo)7圖 集01 區(qū)位分析圖 02 用地現(xiàn)狀圖 03 高程分析圖 04 建筑質(zhì)量分析圖05 建筑層數(shù)分析圖 06 土地利用規(guī)劃圖（方案一）07 總平面圖（方案一） 08 剖面示意圖（方案一）09 鳥瞰圖（方案一） 10 地塊指引圖（方案一）11 開發(fā)時(shí)序分析圖（方案一） 12 土地利用規(guī)劃圖（方案二）13 總平面圖（方案二） 14 剖面示意圖（方案二）15 鳥

2、瞰圖（方案二） 16 地塊指引圖（方案二）17 開發(fā)時(shí)序分析圖（方案二） 18 土地利用規(guī)劃圖（方案三）19 總平面圖（方案三） 20 剖面示意圖（方案三）21 鳥瞰圖（方案三） 22 地塊指引圖（方案三）23 開發(fā)時(shí)序分析圖（方案三）一、區(qū)位及背景概況（一）區(qū)位長(zhǎng)樂市下櫓橋區(qū)域規(guī)劃用地位于長(zhǎng)樂市區(qū)東北部,其所處地帶是長(zhǎng)樂市最古老的市區(qū),歷來是長(zhǎng)樂市政治、文化中心和傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)中心。本次規(guī)劃范圍北至機(jī)場(chǎng)高速公路，南至解放路及和平街一中邊界，東以六平山現(xiàn)有山邊為界，西至上北門公園的步行道為界,總規(guī)劃面積46.21公頃。（二）背景概況1、隨著長(zhǎng)樂經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的提高催生了對(duì)于生活質(zhì)量、

3、生態(tài)環(huán)境品質(zhì)等的追求。當(dāng)前下櫓橋片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、人居環(huán)境狀況都已不能滿足日常居民的基本生活要求，而且片區(qū)的整體面貌也不符合作為長(zhǎng)樂市首腦機(jī)關(guān)辦公用地長(zhǎng)樂市政府的形象，進(jìn)行改造勢(shì)在必行。2、本次規(guī)劃主要是基于長(zhǎng)樂市解放路和平街改造控制性詳細(xì)規(guī)劃研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合目前解放路和平街的改造情況，進(jìn)一步分析此前一路一街改造的經(jīng)驗(yàn)和得失，對(duì)本次規(guī)劃范圍進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)劃設(shè)計(jì)。二、現(xiàn)狀情況及存在問題（一）現(xiàn)狀情況1、本片區(qū)及其周邊歷來是長(zhǎng)樂市政治、文化及傳統(tǒng)商貿(mào)中心,市政府所在地,現(xiàn)狀各類文化設(shè)施及其它各類配套設(shè)施齊全、對(duì)長(zhǎng)樂市民來說具有較強(qiáng)的內(nèi)聚力，仍然是長(zhǎng)樂的活力之區(qū)。2、周邊生態(tài)及自然環(huán)境的本地仍保留較好,

4、北有北門公園、東有六平山,中部有城隍溪，有條件恢復(fù)原有的生態(tài)環(huán)境，為居民提供良好的休閑空間。3、片區(qū)有一定的文化積淀,除了有觀察第、下櫓橋等古建筑,還有城隍廟、福壽寺、三清白鶴堂等有一定風(fēng)貌的寺廟，在冊(cè)的古樹名木株若干,加上周邊的宋代古塔、鄭和博物館、教堂等,形成長(zhǎng)樂市寶貴的歷史長(zhǎng)廊,這對(duì)于城市再開發(fā)既是挑戰(zhàn),也是創(chuàng)造城市特色或社區(qū)特色的機(jī)遇。4、用地情況包括長(zhǎng)樂市政府，長(zhǎng)樂師范附屬小學(xué)，教師進(jìn)修學(xué)校、市委黨校、福利院等教育、行政辦公用地，其他用地以住宅為主。5、地形較復(fù)雜,地形南高北低，并且高差較大，高速路南側(cè)最大高差達(dá)50多米。（二）存在問題1、區(qū)內(nèi)建筑臟、亂、差，政府大院較為破舊，只有一

5、處出入口，且還位于道路紅線內(nèi)，片區(qū)形象與當(dāng)前長(zhǎng)樂市快速發(fā)展的城市形象相差甚遠(yuǎn)，與長(zhǎng)樂市政府首腦機(jī)關(guān)的面貌不相符。2、區(qū)內(nèi)密度很高，且大部分建筑質(zhì)量較差，多為磚混及土木結(jié)構(gòu)，層數(shù)以1-3層為主，部分4-6層。環(huán)境生活品質(zhì)較差，缺乏開放空間及完整的休閑綠地。3、區(qū)內(nèi)路網(wǎng)不成系統(tǒng),社區(qū)腹地居民基本靠非機(jī)動(dòng)交通工具出行，舊區(qū)內(nèi)道路基本在1-3米，路幅狹小，交通可達(dá)性差，且存在嚴(yán)重的消防、抗震等防災(zāi)隱患。4、本區(qū)市政設(shè)施不完善，生活污水等相當(dāng)部分未納入城市污水系統(tǒng)。5、城隍溪淤積嚴(yán)重，雜草叢生，濱水資源未良好利用，急需進(jìn)行整治。三、規(guī)劃依據(jù)本次控制性詳細(xì)規(guī)劃主要依據(jù)：1、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法2、長(zhǎng)樂

6、市城市總體規(guī)劃(2000年編制)3、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GBJ13790)4、福建省城市居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及條文說明5、長(zhǎng)樂市城市規(guī)劃管理暫行辦法參考：1、長(zhǎng)樂市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃2010-2030綱要2、長(zhǎng)樂市解放路和平街改造控制性詳細(xì)規(guī)劃3、 長(zhǎng)樂市各有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門對(duì)本規(guī)劃的設(shè)想和建議四、長(zhǎng)樂市解放路和平街改造控制性詳細(xì)規(guī)劃簡(jiǎn)介以及評(píng)價(jià)本區(qū)用地相當(dāng)部分原已納入長(zhǎng)樂市解放路和平街改造控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱原規(guī)劃）范圍，只有政府以北至機(jī)場(chǎng)高速部分未納入，雖現(xiàn)有情況有所變化，但原規(guī)劃對(duì)本次規(guī)劃仍有一定的指導(dǎo)意義。（一）規(guī)劃簡(jiǎn)介1、規(guī)劃目標(biāo)（1）職能目標(biāo)：解放路以購物為主，以突出繁華氛圍的

7、商貿(mào)商住綜合街區(qū)；和平街以教育和傳統(tǒng)民居為主調(diào)，突出優(yōu)雅氛圍的文教、居住綜合區(qū)。（2）環(huán)境目標(biāo)：極大地改善居住環(huán)境，建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、舒適的、公共設(shè)施配套完整的，山、水、城交融一體的現(xiàn)代化的新社區(qū)。（3）景觀目標(biāo)：繼承和強(qiáng)化傳統(tǒng)形式的舊城文脈；充分發(fā)揮歷史遺留的豐厚的文化積注，使社區(qū)形成獨(dú)特的城市風(fēng)貌區(qū)。2、規(guī)劃規(guī)模（1）規(guī)劃總用地57.40公頃。（2）總?cè)丝诩s1.7萬人。（3）總?cè)莘e率：1.68。3、規(guī)劃結(jié)構(gòu)：兩線、兩片、三軸。（1）兩線：即解放路與和平街。（2）兩片：以現(xiàn)有市政府和勝利路為界，形成兩個(gè)配套完整的綜合居住片區(qū)（每片區(qū)人口規(guī)模為1.0萬人左右）。（3）三軸：以勝利路為南北軸，遠(yuǎn)

8、期從北至南由市政府、政府廣場(chǎng)、勝利路商貿(mào)街，南山公園（正對(duì)南山書院）等要素形成。以培青路為東西軸，遠(yuǎn)期從東至西由長(zhǎng)樂一中、培青路商貿(mào)街、教堂、鄭和博物館、古塔等要素形成。以北門公園至塔山公園的步行街為傳統(tǒng)商貿(mào)軸。4、公共設(shè)施配套（1）中小學(xué)、幼托布局吳航中心小學(xué)保持原規(guī)模,遠(yuǎn)期搬遷。師范附小向東擴(kuò)大至和平街,主入口朝和平街,總用地1.65公頃,用地內(nèi)包括兩處文物用地0.18公頃。安排兩所幼托,用地面積分別為0.35公頃和0.25公頃。長(zhǎng)樂一中規(guī)劃擴(kuò)大校門口,校園向西南方向擴(kuò)展,最終用地規(guī)模為5.19公頃。（2）文化娛樂設(shè)施布局建議在解放路與和平街兩片區(qū)各設(shè)一處小型影院和若干個(gè)放影廳,具體可結(jié)合

9、商住建筑一起建設(shè)。建議培青路建設(shè)成為以圖書、音像、文化用品為主的文化一條街。（3）陳修園醫(yī)院原址調(diào)整為商住用地,總用地0.67公頃。城關(guān)保健院結(jié)合商住樓安排。但總建筑面積不小于1200。（4）在勝利路東側(cè),師范附小南面已建設(shè)3000新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一處,在和平街片區(qū)再建設(shè)一處2500農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),作為汾陽溪市場(chǎng)未來的搬遷新址。（5）在和平街片區(qū)東側(cè)山腳安排一處垃圾中轉(zhuǎn)站,占地面積約600。本區(qū)內(nèi)公廁共設(shè)9處,建議與商住樓結(jié)合設(shè)計(jì),不作獨(dú)立式分布。（二）對(duì)上輪規(guī)劃評(píng)價(jià)長(zhǎng)樂市解放路和平街改造控制性詳細(xì)規(guī)劃有效的指導(dǎo)了片區(qū)的發(fā)展，特別是市政府南側(cè)地段的開發(fā)以及對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的開發(fā)進(jìn)行了有效的引導(dǎo)和控制，為老城

10、區(qū)的改造注入了活力。這些都是值得本次規(guī)劃借鑒的生動(dòng)經(jīng)驗(yàn)。但原規(guī)劃總體開發(fā)強(qiáng)度偏高，同時(shí)作為舊城區(qū)的核心地帶，商業(yè)及主要公共設(shè)施的布局過分集中，致使總體交通壓力大，并對(duì)傳統(tǒng)風(fēng)貌保護(hù)與傳承帶來很大的挑戰(zhàn)。如何更合理的配套各類公共設(shè)施、疏解舊區(qū)交通、提升宜居環(huán)境和傳統(tǒng)風(fēng)貌，將是本次規(guī)劃應(yīng)重視的問題。五、規(guī)劃思路從長(zhǎng)樂傳統(tǒng)山水格局以及城市設(shè)計(jì)角度入手，對(duì)市政府的布局以及軸線進(jìn)行分析，科學(xué)規(guī)劃下櫓橋區(qū)域的土地利用和土地開發(fā)容量,通過對(duì)拆遷改造的可行性進(jìn)行進(jìn)一步的分析，主要達(dá)到以下六個(gè)方面的目的：1、從傳統(tǒng)山水格局角度考慮，對(duì)市政府的軸線選擇、建筑朝向、建筑布局進(jìn)行分析，使改造后的市政府在具備足夠的辦公空

11、間以及良好的辦公環(huán)境的同時(shí)，并體現(xiàn)其傳統(tǒng)的歷史格局。2、提高本區(qū)內(nèi)外交通能力,加強(qiáng)交通可達(dá)性,為強(qiáng)化其行政功能和宜居環(huán)境的打造創(chuàng)造條件。3、合理配套公共服務(wù)設(shè)施，完善片區(qū)功能。4、通過社區(qū)綠地系統(tǒng)的規(guī)劃和慢行系統(tǒng)的打造，改善居住環(huán)境。5、繼承和強(qiáng)化傳統(tǒng)形成的舊城文脈；打造富有歷史積淀的城市新社區(qū)。6、通過改造，提升并強(qiáng)化傳統(tǒng)區(qū)位吸引力和內(nèi)聚力。六、定位長(zhǎng)樂市政府行政中心，具有傳統(tǒng)風(fēng)貌特色的宜居社區(qū)。七、規(guī)劃布局方案比選為了更好的打造好長(zhǎng)樂市行政中心，打造富有傳統(tǒng)風(fēng)貌特色的宜居社區(qū)，針對(duì)本區(qū)的特點(diǎn)，本次規(guī)劃從三個(gè)不同的角度提出以下三個(gè)規(guī)劃方案：（一）方案一1、總體用地布局結(jié)構(gòu)形成“一心兩片”，即

12、以市政府及其配套用地作為片區(qū)中心，兩片分別為居住用地西片和居住用地東片。2、注重對(duì)傳統(tǒng)行政中心文脈的傳承和延續(xù)。（1）設(shè)計(jì)上引入傳統(tǒng)營(yíng)造城池的手法，利用城隍溪之水修建一條護(hù)城河，作為區(qū)分政府用地與周邊社區(qū)用地的分界，并豐富了政府用地整體的景觀及環(huán)境效果。（2）強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)軸線的保留與延續(xù)，行政主樓仍以傳統(tǒng)軸線為中軸進(jìn)行布局。形成市民廣場(chǎng)文化廣場(chǎng)小禮堂府前廣場(chǎng)政府辦公主樓濱水廣場(chǎng)小玄武山的軸線。通過軸線將休閑、文化、辦公等各種功能有序聯(lián)系起來，空間上虛實(shí)交錯(cuò)，交相呼應(yīng)，增加了景觀以及視線的豐富性。（相關(guān)鏈接：吳航古城傳統(tǒng)山水格局簡(jiǎn)介吳航古城擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，三面傍山，一面鄰港。北靠首石山，南對(duì)

13、三臺(tái)案山，東鄰六平山，西為太平港、尖峰山，城中穿著三條玉帶（分別為東側(cè)的觀音溪、中間的資圣溪和文洽浦以及西側(cè)的九德溪），與南側(cè)的大玉帶匯流入西側(cè)太平港。城內(nèi)縣衙枕山面水座于山下，東有四明山、芝山，西為葫蘆山、龍臺(tái)山，形成左青龍，右白虎的風(fēng)水風(fēng)格。城在山中，城外有池，城中有水，形成吳航古城傳統(tǒng)山水格局。）（3）建筑天際線方面，以政府主樓（15層）為片區(qū)內(nèi)部最高點(diǎn)，政府兩側(cè)200米內(nèi)住宅以不高于11層控制，形成類似官帽帽檐的中間高兩邊低的空間形象，與傳統(tǒng)文化中行政內(nèi)涵相呼應(yīng)。3、用地布局（1）政府用地布局：在用地功能上通過護(hù)城河將小禮堂區(qū)域與新建政府主樓區(qū)域區(qū)分成兩個(gè)區(qū)，小禮堂周邊的建筑以傳統(tǒng)建筑

14、風(fēng)格修建，與小禮堂的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，增加區(qū)域的整體性。建筑功能以活動(dòng)中心、展覽室、信訪室及保安室為主。新建政府主樓建議以現(xiàn)代風(fēng)格為主，可適當(dāng)加入些傳統(tǒng)建筑元素。（2）本區(qū)周邊的小學(xué)布局情況如右圖所示，根據(jù)學(xué)校布局的等級(jí)規(guī)模以及服務(wù)半徑，我們認(rèn)為本區(qū)的小學(xué)教育資源處于一個(gè)過剩的狀態(tài)，建議減少一所小學(xué)。長(zhǎng)樂市師范附屬小學(xué)現(xiàn)有地塊已無拓展空間，且周邊區(qū)域小學(xué)較為密集，學(xué)生上、下學(xué)對(duì)交通造成較大的壓力，本方案建議搬遷長(zhǎng)樂市師范附屬小學(xué)，將其改造為公園，同時(shí)結(jié)合下櫓橋、奎光閣、觀察第等建筑以及構(gòu)筑物形成文化公園，打造市中心難得的一片綠茵之地。（相關(guān)鏈接：根據(jù)片區(qū)教育設(shè)施布局情況，附小拆遷對(duì)本區(qū)學(xué)生就學(xué)影

15、響不大，但大大改善了舊區(qū)中的交通壓力和人居環(huán)境）。（3）居住用地布局：本規(guī)劃居住用地分成東西兩個(gè)片區(qū)。經(jīng)過對(duì)政府周邊景觀控制的要求以及對(duì)于本案土地開發(fā)的資金平衡性的綜合分析，適當(dāng)制定本區(qū)的居住用地容積率，規(guī)劃建筑靠近政府部分以11層為主，超過政府主樓200米的住宅層數(shù)可以超過政府主樓，以18-22層為主，在滿足政府視線通廊控制及景觀風(fēng)貌控制要求的同時(shí)，盡最大努力做到本區(qū)的拆遷安置于資金的就地平衡。4、交通組織（1）注重政府辦公區(qū)形成完整的內(nèi)部交通系統(tǒng)，各社區(qū)組團(tuán)形成有利于內(nèi)部物業(yè)管理的交通組織。（2）政府用地直接靠山，不受社區(qū)道路分隔。（3）在觀察第南側(cè)和一中入口北門側(cè)設(shè)社會(huì)停車場(chǎng)，在城隍廟南

16、側(cè)修建一處社會(huì)停車，政府和居住用地內(nèi)部的停車結(jié)合具體的修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)定，建議多設(shè)置地下停車場(chǎng)，提高土地利用效率，并且滿足日益增多的社會(huì)停車要求。5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)劃總用地面積：225868總建筑面積：390351其中 住宅建筑面積：346797 其中 新建住宅建筑面積：307325 保留住宅建筑面積：39472 商業(yè)建筑面積：14446 市政府辦公建筑面積：25900 福壽寺建筑面積：443（保留） 城隍廟建筑面積：1816（保留） 觀察第建筑面積：949（保留）容積率：1.71總綠地率：35%需拆建建筑面積：199799其中 住宅建筑面積：159085 師范附小建筑面積：8903 進(jìn)

17、修學(xué)校建筑面積：5186 黨校建筑面積：2064 市政府建筑面積：20435 殘聯(lián)建筑面積：4126住宅拆建比：1:1.936、主要特點(diǎn)（1）行政辦公用地完整，較為開闊，為獨(dú)棟建筑（15層）背連山體，軸線與傳統(tǒng)軸線吻合。（2）小禮堂與廣場(chǎng)結(jié)合，府前廣場(chǎng)開闊，占地大（約4公頃），行政中心氣勢(shì)較好。廣場(chǎng)的進(jìn)深與辦公樓的高度比為5:1。（3）取消附小，改建為下櫓橋公園。（4）住宅改造拆遷比為1:1.96，基本滿足安置與資金平衡要求。（二）方案二（主要特點(diǎn)）總體布局與方案一差別不大，主要差別體現(xiàn)在：1、本方案保留附小，附小用地就地?cái)U(kuò)大，遠(yuǎn)期達(dá)到一所標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)要求。2、護(hù)城河沿著政府用地邊界圍繞一圈，使政

18、府用地更為的完整，也更能體現(xiàn)傳統(tǒng)筑城營(yíng)造法式和古城格局。政府中部用8米道路打通，聯(lián)系東西兩側(cè)，既作為南側(cè)小禮堂功能區(qū)與北側(cè)新建政府辦公區(qū)的分隔，也作為市政府內(nèi)部?jī)蓚€(gè)不同建筑風(fēng)格功能區(qū)的良好過渡。3、從政府本身要求出發(fā)，對(duì)其周邊的景觀以及環(huán)境控制要求更加嚴(yán)格，規(guī)劃在政府主樓周邊200范圍內(nèi)的建筑按6層及以下控制，強(qiáng)化政府周邊是視線通廊，從尺度上更能體現(xiàn)政府本身的威嚴(yán)性。4、總拆建比為1：1.47，政府需要一定的資金投入。5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積：225868總建筑面積：327743其中 住宅建筑面積：275466 其中 新建住宅建筑面積：238853 保留住宅建筑面積：36613 商業(yè)

19、建筑面積：14446 市政府辦公建筑面積：25900 福壽寺建筑面積：443（保留） 城隍廟建筑面積：1816（保留） 觀察第建筑面積：949（保留）容積率：1.45總綠地率：35%需拆建建筑面積：202658其中 住宅建筑面積：161944 師范附小建筑面積：8903 進(jìn)修學(xué)校建筑面積：5186 黨校建筑面積：2064 市政府建筑面積：20435 殘聯(lián)建筑面積：4126住宅拆建比：1:1.47（三）方案三（主要特點(diǎn)）1、用地布局緊湊，府前廣場(chǎng)較小，但也達(dá)到1.2公頃，廣場(chǎng)進(jìn)深與辦公主樓（9層）的高度比較為親切，為2:1。2、政府用地被社區(qū)道路分隔為兩部分，但采用二層連廊相通，南部為辦公區(qū)，北

20、部為會(huì)議區(qū)。3、小禮堂與辦公區(qū)內(nèi)院相結(jié)合，作為未來政府接待貴賓的場(chǎng)所。在視線景觀處理上，本案通過政府大樓門廳的巧妙處理，使小禮堂作為政府門廳主要借景景觀。4、本案政府主體建筑與用地建筑高度基本一致。突出政府建筑主體的手法，主要通過材質(zhì)、風(fēng)貌和體量與周邊住宅建筑區(qū)別。5、本案保留附小，主入口也建議調(diào)至和平街。6、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)劃總用地面積：230088總建筑面積：486352新建建筑面積 443786 其中 居住建筑面積 380882 商業(yè)建筑面積 24195 政府建筑面積 38058 小學(xué)建筑面積 651總保留建筑面積 42566總拆遷建筑面積 222649其中 居住拆遷面積 19037

21、9 政府拆遷面積 22831 其他拆遷面積 9439總?cè)莘e率 2.117、總拆建比 1:2.13，相對(duì)有利于安置和資金平衡。八、綜合交通規(guī)劃1、片區(qū)對(duì)外交通主要依托解放路和勝利路。2、本區(qū)地形復(fù)雜,高低錯(cuò)落較大,規(guī)劃路網(wǎng)以現(xiàn)有道路為骨架,采用方格網(wǎng)加局部自由式布局相結(jié)合形式。建議拓寬步行街、和平街北側(cè)為15米，打通區(qū)內(nèi)東部南北交通通道，緩解區(qū)內(nèi)交通壓力。3、片區(qū)主干道路（相當(dāng)城市次干道）紅線寬度勝利路（32米）、解放路（25）、培青路（18米）三種,支路15米、12米。4、區(qū)內(nèi)結(jié)合用地功能，以及當(dāng)前市區(qū)普遍存在的停車場(chǎng)地缺乏的問題，本次規(guī)劃共設(shè)置三處社會(huì)公共停車場(chǎng)，一處位于長(zhǎng)樂一中北側(cè)，一處結(jié)

22、合觀察第設(shè)置，還有一處為結(jié)合府前廣場(chǎng)設(shè)置的為市府辦公及廣場(chǎng)休閑需要而設(shè)置的社會(huì)公共停車場(chǎng)，并根據(jù)方案的不同采用不同方式，包括地下停車庫。九、道路豎向規(guī)劃由于本區(qū)地形高差起伏較大,本次規(guī)劃注重與場(chǎng)地的結(jié)合，盡量依山就勢(shì)，減少土方量，造成道路坡度相差較大,絕大部分縱坡控制在O.55之間，最大縱坡為6.24%。十、分期時(shí)序規(guī)劃對(duì)于地塊開發(fā)分期時(shí)序，本次共提出兩種方案供開發(fā)方式參考：（一）分期時(shí)序方案一1、規(guī)劃以區(qū)內(nèi)北部和東部地塊作為一期啟動(dòng)區(qū)，規(guī)劃主要為居住用地以及部分政府用地，主要原因在于北部和東部片區(qū)為市政府周邊的敏感地帶，其先期改造能較快改善市政府周邊的形象，并且區(qū)內(nèi)進(jìn)行首期開發(fā)拆遷難度較其他

23、地塊稍低，利于一期啟動(dòng)。2、建議市政府內(nèi)地塊為二期建設(shè)用地，包括政府用地、市民廣場(chǎng)用地。3、建議區(qū)內(nèi)西南側(cè)地塊和政府用地南側(cè)地塊作為三期建設(shè)用地。充分利用市政府知名度帶來的吸引力，結(jié)合地塊前期改造后產(chǎn)生的優(yōu)美的環(huán)境以及生態(tài)宜居社區(qū)的正效應(yīng)，提高本地塊的土地價(jià)值。（二）分期時(shí)序方案二1、規(guī)劃建議以西南側(cè)地塊為一期啟動(dòng)地塊，該地塊臨近解放路，南面為解放路改造一期用地，本身具有較高的土地價(jià)值，有利于本區(qū)居民的安置，作為近期開發(fā)比較容易啟動(dòng)。且改造本地塊同時(shí)可以結(jié)合規(guī)劃拓寬解放路，有利于本區(qū)未來的交通疏解，對(duì)于未來其他地塊的改造意義巨大。2、規(guī)劃建議以規(guī)劃區(qū)西北側(cè)的地塊為二期發(fā)展區(qū)，結(jié)合一期啟動(dòng)區(qū)的建

24、設(shè)，推薦本地塊建設(shè)，經(jīng)過測(cè)算，本次規(guī)劃提出的三個(gè)方案中一期二期兩個(gè)地塊基本可以滿足全區(qū)的住宅安置要求，略有缺口。3、以片區(qū)中部功能區(qū)作為三期建設(shè)用地，包括政府北面公園、政府用地、廣場(chǎng)以及政府南面的用地。4、以區(qū)內(nèi)東側(cè)的居住地塊為四期建設(shè)用地。充分利用市政府知名度帶來的吸引力，結(jié)合地塊前期改造后產(chǎn)生的優(yōu)美的環(huán)境以及生態(tài)宜居社區(qū)的正效應(yīng)，提高本地塊的土地價(jià)值。在一期二期地塊已經(jīng)基本滿足本區(qū)的拆遷安置要求的前提下，剩下的少量安置需求可在本區(qū)內(nèi)解決，規(guī)劃建議該地塊北面靠山地塊作為安置區(qū)，余下的南側(cè)大部分地塊作為高尚樓盤開發(fā)，提高本區(qū)品位以及環(huán)境風(fēng)貌的同時(shí)，為政府提供資金來源。本次方案建議采取分期時(shí)序方案一進(jìn)行開發(fā)。十一、啟動(dòng)區(qū)詳