房產(chǎn)評估師2018房估理論方法00講義

1、房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)第七章成本法及其運(yùn)用目的本部分的目的是測查應(yīng)試對成本法的含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體特點(diǎn)（1） 考題所占分值大（2） 理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高（3） 計(jì)算題多，難度大的了解、熟悉和掌握程度。2019造價消防超852433795第一節(jié)成本法概述1.成本法：測算估價對象在價值時點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本（或重建成本）減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，求取房地產(chǎn)價值或價格。（注意：和比較法、法的思路對比）重新購建成本，是指假設(shè)

2、在價值時點(diǎn)重新購置全新狀況的估價對象的必要，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要及潤。折舊，是估價對象房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的重新購建成本與在價值時點(diǎn)的市場價值之差。（會計(jì)折舊價值損耗，估價折舊價值差額）成本法先把房地產(chǎn)價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各組成部分加總。成本法中的“成本”不是通常意義上的成本（會計(jì)成本，不含利潤），而是價格（估價中的成本，包含平均利潤）?！纠}】成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）正確×本題考查的是成本法的含義。成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取

3、估價對象價值或價格的方法。具體地說，它是測算估價對象在價值時點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。參見P284。2.成本法的理論依據(jù)（熟悉）生產(chǎn)費(fèi)用價值論，商品價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。從賣方看，房地產(chǎn)價格基于過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，是賣方最低賣價，不能低于開發(fā)建設(shè)代價。從買方看，房地產(chǎn)的價格是基于類似房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費(fèi)用”，根據(jù)“替代原理”，房地產(chǎn)價格如果高于必要及潤，則不如開發(fā)。均衡點(diǎn)，賣方不低于開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價，買方是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)的必要及潤，則可接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價，包括必要3.成本法適用的估價對象（掌握）及

4、潤。適用對象：新開發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房地產(chǎn)，在建工程，計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生而限制了比較法運(yùn)用，沒有或沒有潛在而限制法運(yùn)用的房地產(chǎn)，例如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、館、體育場館、公園、營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類，有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，單獨(dú)的物或裝飾裝修，通常也采用成本法估價。不適用對象物過于老舊的房地產(chǎn)。老舊物測算重新購建成本和折舊難度大。一般用殘余價值估價；對于整個過于老舊的房地產(chǎn)，適用假設(shè)開發(fā)法估價。成本法主要適用于評估新物或比較新的房地產(chǎn)的價值和價格。【例題】成本法特別適用于那些既無）等

5、。又很少發(fā)生的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括（第 1 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)A.館B.學(xué)校C.空置的寫字樓D.單獨(dú)的E.加油站正確物AB本題考查的是成本法適用的估價對象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)（新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（舊房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（在建工程）、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（期房），都可采用成本法。選項(xiàng) A館，很少發(fā)生限制了比較法，沒有或潛在估價。選項(xiàng) D 單獨(dú)的,限制了法。選項(xiàng) B 學(xué)校以公益、公用目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法物適用成本法，但是不屬于“既無又很少發(fā)生”的房地產(chǎn)。選項(xiàng)C 空置的寫字樓可以尋找類似的寫字樓，采

6、用比較法，或法評估；選項(xiàng) E 加油站是性房地產(chǎn)可以采用法評估。參見P286。4.成本法估價需要具備的條件需要具備兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)出市場），二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。注意 3 個問題：（1）采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。實(shí)際成本是購置估價對象的實(shí)際，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實(shí)際及所得利潤。客觀成本是購置估價對象的必要的因素后的成本。，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要及潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然（2）在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整。選址不當(dāng)或者設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場需求的房地產(chǎn)，如在人流量很小的地方建造商場。雖建造費(fèi)用巨大，但商場價值不高。（3）在客觀成

7、本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。5.成本法估價的操作步驟（熟悉 4 個步驟）選擇具體估價路徑；測算重置成本或重建成本；測算折舊；計(jì)算成本價值?！纠}】成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。（）正確×本題考查的是成本法適用的估價對象。成本法一般適用于評估可開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值和價格。當(dāng)采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價值和價格時，例如評估某幢住宅樓中某套住房的價值，通常是先評估該整幢住宅樓的平均室內(nèi)裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住房的價值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、戶型、價值。參見

8、P286?！纠}】某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。A. 應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本B. 應(yīng)采用實(shí)際成本，而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整正確ACD本題考查的是成本法估價需要具備的條件。成本法估價時需要注意下列 3 個問題：第 2 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)（1）應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本；（2）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整；（3）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市

9、場供求分析進(jìn)行調(diào)整。選項(xiàng) E 違背了估價師性的原則。參見P287288。第二節(jié)房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格土地成本建設(shè)成本（7 項(xiàng)）：用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤房地產(chǎn)價格直接成本土地成本建設(shè)成本（帶“成本”字樣）開發(fā)成本土地成本建設(shè)成本項(xiàng)）1.土地成本用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)（除開發(fā)利潤的前六購置土地的必要土地取得途徑：，或者開發(fā)土地的必要及潤。（1）市場；（2） 征收集體土地；（3） 征收國有土地上房屋。（1）市場的土地成本建設(shè)用地使用權(quán)價格（地價款），主要用比較法、基準(zhǔn)地價修土地取得稅費(fèi)。包括契稅、印花稅等，通常是根據(jù)稅法及地使用權(quán)價格的一定比例來測算。（2）征收集體土地的土地成本（三項(xiàng)

10、） 土地征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、其他費(fèi)用。、成本法求取。和地方的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用土地征收補(bǔ)償費(fèi)用（四項(xiàng)）土地補(bǔ)償費(fèi)（征收前 3 年平均年產(chǎn)值 610 倍，補(bǔ)償?shù)氖寝r(nóng)村土地所，給農(nóng)村集體組織的）安置補(bǔ)助費(fèi)（每人征收前 3 年平均年產(chǎn)值 46 倍，每公頃最高不得超過前 3 年平均年產(chǎn)值的 15 倍，補(bǔ)償?shù)膶ο笫鞘У剞r(nóng)民）（前兩和不得超過 30 倍，特殊情況可以提高）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（補(bǔ)償?shù)氖堑乇砀鞣N附著物和青苗）被征地農(nóng)民的保障費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)（五項(xiàng)稅費(fèi)）：新菜地開發(fā)建設(shè)基金耕地開墾費(fèi)耕地占用稅征地定的其他有關(guān)費(fèi)用規(guī)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額其他費(fèi)用征收

11、。地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等，通常依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用比較法求取。（3）征收國有土地上房屋的土地成本房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用（五項(xiàng)）：被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)搬遷費(fèi)臨時安置費(fèi)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) 補(bǔ)助和第 3 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)相關(guān)費(fèi)用：房屋征收評估費(fèi)房屋征收服務(wù)費(fèi)其他費(fèi)用規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用一般包括地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等，通常依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用比較法求取。2.建設(shè)成本（1）前期費(fèi)用，例如市場調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目策劃、評價、交通影響評價、工程勘察、測量、及設(shè)計(jì)

12、、工程造價咨詢、建設(shè)，以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時用房等開發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要。（2）安裝工，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的工、安裝工、裝飾裝修工等費(fèi)用。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、小品、綠化等。注意區(qū)分：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)等，避免重復(fù)計(jì)算或漏算。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指物 2m 以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費(fèi)用。（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市要求配套的教育（如）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如活動中心）、社區(qū)服務(wù)（如居委會）等非營業(yè)性設(shè)

13、施的建設(shè)費(fèi)用。（5）其他工。（6）開發(fā)期間稅費(fèi)，稅收和地方容費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等?；蛴嘘P(guān)部門收取的費(fèi)用。如綠化建設(shè)費(fèi)，人防工、水電增3.用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，通常按土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。4.銷售費(fèi)用指預(yù)售或銷售房地產(chǎn)的必要。為便于投資利息的測算，分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷售同時發(fā)生的費(fèi)用。通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例測算。5.投資利息房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息。只要形成了資金占用，就要計(jì)算利息。土地成本、建設(shè)成本、要考慮機(jī)會成本。投資利息的計(jì)算（五方面

14、）用和銷售費(fèi)用（四項(xiàng)），借貸資金/自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。自有資金（1）應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目（四項(xiàng)）：土地成本，建設(shè)成本，息。因?yàn)闆]有資金占用時間）。用，銷售費(fèi)用（注：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利（2）計(jì)息周期，計(jì)算利息的時間年、半年、季、月。（3） 計(jì)息期估算建設(shè)期（有些是（4） 計(jì)息方式單利和復(fù)利兩種方式。P×（1i1×n）P×（1i2）n i1 單利利率 FP·（1i1×n） i2 復(fù)利利率 FP·（1i2）n發(fā)生的，有些是建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生的）。如 3 年期存款的單利年利率應(yīng)大于：（15%）3-1/35.25%（5）利率投資利息計(jì)算中一般采用價值時點(diǎn)

15、的房地產(chǎn)開發(fā)的平均利率。【例題】下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（）。A. 圍墻工B. 電力設(shè)施工C. 居委會用房建設(shè)費(fèi)D.人防工正確B第 4 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)本題考查的是建設(shè)成本。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指物 2m 以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐?、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費(fèi)用。圍墻是附屬工程，在安裝；居委會用房屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；人防工程屬于開發(fā)期間稅費(fèi)。參見P293?！纠}】某成片荒地面積 1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及用、銷售

16、費(fèi)用等為 3 億元，年利率為 7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為 1 年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為 65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（ ）元/m2。A.310.61 B.321.60 C.477.86 D.494.77正確C本題考查的是投資利息。開發(fā)成本、用、銷售費(fèi)用 3 億，投資利息3×（17.2%）0.5-11061.23（成本為 310.61 元/m2，可轉(zhuǎn)讓地塊），總成本30000 萬1061.23 萬31061.23（成本310.61/65%477.86（元/m2）。參見）。P296?！纠}】某宗熟地的原生地取得540 元/m2，土地開發(fā)期為 2 年，土地開發(fā)費(fèi)第一年

17、和第二年分別為 90 元/m2 和 60 元/m2，年利率為 8%。這塊地的面積是 10000 平方米。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/m2。A.55.20 B.103.22 C.109.63D.114.82正確B本題考查的是投資利息。投資利息=540×（1+8%）2-1+90×（1+8%）1.5-1+60×（1+8%）0.5-1=89.8611.012.35103.22（元/m2）。參見P296。6.銷售稅費(fèi)：銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)，即稅費(fèi)：印花稅都是賣方稅銷售稅費(fèi)不包括：、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）；其他銷售應(yīng)由買方繳納的契稅站在開發(fā)

18、商（賣方）的立場上看問題；應(yīng)由賣方繳納的土地和企業(yè)所得稅因?yàn)槊總€企業(yè)的土地增值情況和所得稅情況和經(jīng)營狀況相關(guān)，會影響估價結(jié)果的客觀性。第 5 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)7.開發(fā)利潤開發(fā)利潤是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設(shè)潤（在建安成本中）。，甲方）的利潤，而不是施工企業(yè)（乙方）利開發(fā)利潤指土地、企業(yè)所得稅稅前利潤。開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)企業(yè)的平均利潤，不是個別開發(fā)企業(yè)的實(shí)際利潤/期望利潤。基數(shù)不同（投資額、成本、銷售收入等），利潤率指標(biāo)不同。（利潤率通過大量同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率，根據(jù)比較法原理得到）直接成本利潤率最大，其次是投資利

19、潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小。直接成本利潤率，基數(shù)是 7 個項(xiàng)目中帶“成本”字眼的前 2 個項(xiàng)目，銷售利潤率的基數(shù)是全部 7 個項(xiàng)目。投資利潤率，取成本項(xiàng)目的前 4 個（女人“頭飾”）成本利潤率，取成本項(xiàng)目的前 5 個（男人“投 4 成 5”）兩者的差別就在于“投資利息”算不算做是計(jì)算利潤的基數(shù)？理解方法：投資的時候利息還沒發(fā)生，所以不在投資額中?！纠}】某商品住宅項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別，投資利潤率為 20%，則成本利潤率為（為 600）。、900、50、60、150、120A.17.13% B.18.30% C.18.61% D.21.47%

20、正確B本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤（土地成本建設(shè)成本用銷售費(fèi)用）×投資利潤率（6009005060）×20%322。成本利潤率開發(fā)利潤/（土地成本建設(shè)成本P298。用銷售費(fèi)用投資利息）322/（6009005060150）18.30%。參見【例題】某寫字樓的土地成本 8000，建設(shè)成本 6000，用 800，銷售費(fèi)用 600，投資利息 720 A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40D.20666.67，銷售稅售價的 6%，銷售利潤率為 16%。該寫字樓的價值為（）。第 6 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)正確D本題考查的是開

21、發(fā)利潤。80006000800600720X×6%X×16%X，X20666.67（）。參見P298?！纠}】某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢面積 10000 平方米的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為 3000 元/平方米，已知取得土地時樓面地價為 1000 元/平方米，開發(fā)成本和用為 1200 元/平方米，開發(fā)成本和用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為的 2%，銷售稅）。銷售價格的 5.5%，開發(fā)期為 1.5 年，年利率為 10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（ A.7.90%B.11.08%C.11.83% D.13.73%正確B本題考查的是開發(fā)利潤。土地投資 1000

22、，開發(fā)成本和用 1200），銷售費(fèi)用，投資利息1000×（1+10%）1.5-11200×（1+10%）0.75-1242.61（3000×2%60（），銷售稅費(fèi)3000×5.5%165（），開發(fā)利潤3000-1000-1200-242.61-60-165332.39（），銷售利潤率332.39/300011.08%。參見P298?！纠}】某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為 1000 元/平方米，正常開發(fā)成本為 1500 元/平方米，用為前兩項(xiàng)的 5%，投資利息占直接成本的 5%，銷售費(fèi)用為 100 元/平方米，直接成本利潤率為 6%，則開發(fā)后的地價為

23、（ ）元/平方米。A.1840 B.2840 C.2966 D.3000正確D本題考查的是開發(fā)利潤。直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地成本+建設(shè)成本），開發(fā)利潤（土地成本建設(shè)成本）×直接成本利潤率（10001500）×6%150（元/平方米），土地價格土地重新取得成本土地開發(fā)成本用投資利息銷售費(fèi)用利潤10001500（10001500）×5%（10001500）×5%1001503000（元/平方米）。參見P298。利用銷售利潤率估算開發(fā)利潤的情況下求取房地產(chǎn)價值時，房地產(chǎn)價值土地成本建設(shè)成本 銷售稅費(fèi)房地產(chǎn)價值×銷售稅費(fèi)率開發(fā)利潤房地產(chǎn)價值&#

24、215;銷售利潤率用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤為 360，土地成本、開發(fā)成本、用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000，投資利息為 20018%。（），企業(yè)應(yīng)繳納土地200，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為正確本題考查的是開發(fā)利潤。計(jì)算投資利潤率時，投資成本主要是土地成本、建設(shè)成本、用、銷售費(fèi)用這四個項(xiàng)目（頭飾），投資利息和銷售稅費(fèi)是不包括在投資成本中的。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時候才繳納的，不計(jì)入投資成本。投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地成本+開發(fā)利潤+用+銷售費(fèi)用）=360/2000=18%。參見P298。第 7 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)第三

25、節(jié)成本法的基本公式一、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式（掌握）舊的房地價值房地重新構(gòu)建成本-房地折舊土地重新購建成本物重新購建成本 物折舊852433795物折舊舊物價值物重新購建成本2019造價消防超二、適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式（掌握）（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式新開發(fā)的房地價值土地成本建設(shè)成本用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤（二）適用于新建成的物的基本公式物建設(shè)成本新建成的物價值用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤（三）適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價值待開發(fā)土地成本土地開發(fā)成本開發(fā)利潤（四）適用于在建工程的基本公式用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)在建工程價值土地成本+已投入

26、的建設(shè)成本+用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤其中，已投入的建設(shè)成本是指在價值時點(diǎn)之前已投入的各項(xiàng)建設(shè)成本；用、投資利息和開發(fā)利潤是已投入的建設(shè)成本相應(yīng)的定。用、投資利息和開發(fā)利潤；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)應(yīng)視項(xiàng)目具體情【例 7-1】某成片荒地面積 2 平方公里，取得荒地的代價為 1.2 億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和用為 2.5 億元，開發(fā)期為 3 年，年利率為 8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的 2%、5.5%和 10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價（假設(shè)建設(shè)成本和銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時投入）。用在

27、開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，【解】該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價該荒地取得總代價土地開發(fā)總成本總總銷售費(fèi)用總投資利息總銷售稅費(fèi)總開發(fā)利潤假設(shè)開發(fā)完成后的熟地價值為 V V120000000×（18%）3250000000×（18%）1.5V×（2%5.5%10%）解得 V523342631（元）可轉(zhuǎn)讓面積2000000×60%1200000（m2），單價523342631/1200000436（元/m2）。用2019造價消防超852433795第四節(jié)重新購建成本的測算1.重新購建成本的內(nèi)涵重新購建成本是在價值時點(diǎn)的重新購建成本。不是當(dāng)初形成

28、時的購建成本。是客觀的重新購建成本。即重新購置的必要或重新開發(fā)的必要及潤。物的重新購建成本是全新狀況的物的重新購建成本。土地的重新購建成本是價值時點(diǎn)狀況的土地的重新購建成本。（實(shí)際剩余年限）【例題】關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。 A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實(shí)際B.重新購建成本相當(dāng)于賬面價值C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.物的重新購建成本是全新狀況的物的重新購建成本E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格正確CD第 8 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。選項(xiàng) A 錯誤，重新購建成本是客觀的重

29、新購建成本，不應(yīng)該是實(shí)際；選項(xiàng) B 錯誤，賬面價值是基于歷史成本的余值；選項(xiàng) E 錯誤，土地重新購建成本應(yīng)該按照該地塊在價值時點(diǎn)的剩余年限確定其土地使用權(quán)價格。參見P303。2.重新購建成本的求取思路（熟悉）思路一：合估路徑房地合一，模擬開發(fā)。思路二：分估路徑房地分離，分別測算，相加求取。單純土地，假設(shè)土地上沒有物直接測算土地部分，有時要考慮土地上已有值減損。物導(dǎo)致的土地價單純要及3.物，假設(shè)在沒有物的空地上建造與該物相同或者具有同等效用的筑物的必潤。潤。也可等于支付總承包商的所有費(fèi)用發(fā)包人的其他必要物重新購建成本的求取方式（掌握）發(fā)包人的（1）重建成本，是指采用與估價對象中物相同的材料、構(gòu)配

30、件和設(shè)備及技術(shù)、工藝等，在價值時點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的物完全相同的全新物的必要如故宮古及潤?！啊薄?，修舊如舊。（2）重置成本，是指采用價值時點(diǎn)的材料、構(gòu)配件和設(shè)備及技術(shù)、工藝等，在價值時點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的物具有相同效用的筑物的必要及潤。（3）重建成本與重置成本不同。重建成本：相同的材料（舊材料）相同的技術(shù)（舊技術(shù)）價值時點(diǎn)的價格與原物相同。適用于有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值或代表性的物，完全復(fù)原。重置成本：價值時點(diǎn)材料（新材料）價值時點(diǎn)技術(shù)（新技術(shù)）價值時點(diǎn)的價格同等效用。替代，適用于一般的物重置成本<重建價格。（新技術(shù)新材料具有

31、的節(jié)約成本的優(yōu)勢）【例題】物重置成本是指采用與估價對象物相同的材料、構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象物相同的筑物的必要正確和×潤。（）本題考查的是物重新購建成本的求取方式。上述概念的表述為重建成本。物重建成本是指采用與估價對象物相同的材料、構(gòu)配件和設(shè)備及技術(shù)、工藝等，在價值時點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象物完全相同的筑物的必要及潤。參見P305。4.物重新購建成本的求取方法（熟悉）物重新購建成本開發(fā)利潤安裝工專業(yè)費(fèi)用用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)求取義）（1）安裝工的方法有：比較法，分部分，工料測量法，指數(shù)調(diào)整法。

32、（能區(qū)分含比較法。實(shí)質(zhì)是比較法。即修正：將實(shí)際不正常的建安工修正為正常的建安工，將建造日期時的建安工調(diào)整為價值時點(diǎn)時的建安工，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。具體有：面積法和體積法。（2）分部分。實(shí)質(zhì)是由部分加總成整體。和相關(guān)知識的造價知識對應(yīng)。注意各個部分計(jì)價可能不一致，不要漏項(xiàng)也不得重復(fù)計(jì)算。（3）工料測量法。材料、構(gòu)配件和設(shè)備、施工機(jī)械臺班，及相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金加總。詳細(xì)準(zhǔn)確，費(fèi)時費(fèi)力，用于求取具有歷史價值的物的重新購建成本。（4）指數(shù)調(diào)整法（成本指數(shù)趨勢法），利用安裝工的有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價對象第 9 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)物的歷史安

33、裝工調(diào)整到價值時點(diǎn)的安裝工，來求取估價對象安裝工。主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。【例 7-2】某幢房屋的面積為 300 平方米，該類用途、結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的安裝工為 1200 元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為安裝工的 8%，用為安裝工與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建成本的 4%，建設(shè)期為 6，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為 15%，銷售稅重新購建成本的 6%。請計(jì)算該房屋的重新購建成本?！窘狻吭O(shè)該房屋面積的重新購建成本為 VB，計(jì)算：1200（元/m2）安裝工專業(yè)費(fèi)用1200×8%96（元/m2）用（120096）×3%38.88（元

34、/m2）銷售費(fèi)用VB×4%0.04VB（元/m2）投資利息（12009638.880.04VB）×（16%）0.25-119.590.0006VB（元/m2）銷售稅費(fèi)VB×6%0.06VB（元/m2）開發(fā)利潤（12009638.880.04VB19.590.0006VB）×15%203.170.0061VB（元/m2）VB12009638.880.04VB19.590.0006VB0.06VB203.170.0061VBVB1743.69（元/m2）重新購建總價1743.69×30052.31（）?！纠?7-3】估算某幢住宅樓 2017 年 6

35、 月 30 目的物重置成本。經(jīng)實(shí)地查勘、查閱有關(guān)圖紙等資料，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)普通精裝修，得知該住宅樓共 17 層，總面積為 13430m2，并收集到估算該住宅樓重置成本所需要的有關(guān)數(shù)據(jù)如下：（分部分）1.安裝工：（1）工程直接費(fèi)：土方及基礎(chǔ)工程：187.61 元/m2結(jié)構(gòu)、砌筑及粗抹灰工程：1311.55 元/m2外保溫及外立面工程：336.35 元/m2園林景觀工程：66.37 元/m2室外配套工程：238.90 元/m2 小計(jì)：2140.78 元/m2（2）安裝工程直接費(fèi)：電梯工程：61.75 元/m2（包死承包價）給排水工程：48.00 元/m2（其中：人工費(fèi) 13.92

36、 元/m2）采暖通風(fēng)工程：93.05 元/m2（其中：人工費(fèi) 21.79 元/m2）電氣工程：161.54 元/m2（其中：人工費(fèi) 36.81 元/m2）消防工程：17.30 元/m2（其中：人工費(fèi) 3.80 元/m2）綜合布線工程：40.01 元/m2（其中：人工費(fèi) 8.80 元/m2）環(huán)保系統(tǒng)工程：11.14 元/m2（燃?xì)夤こ蹋?5.62 元/m2（包死承包價）包死承包價）小計(jì)：458.41 元/m2（其中：人工費(fèi) 85.12 元/m2）（3）裝飾裝修工程直接費(fèi)：門窗工程：134.14 元/m2（室內(nèi)精裝修工程：616.36 元/m2（公共區(qū)域精裝修工程：56.90 元/m2（包死承包價

37、）包死承包價）包死承包價）其他裝飾費(fèi)：44.66 元/m2（小計(jì)：852.06 元/m2包死承包價）（4）工程綜合費(fèi)率為工程直接費(fèi)的 7.2%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的 32%，建筑安裝工程的稅金為 3.477%。第 10 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)2.專業(yè)費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)：69.39 元/m2工程：54.31 元/m2專業(yè)咨詢費(fèi)：11.53 元/m2其他專業(yè)費(fèi)：200.72 元/m2 小計(jì)：335.95 元/m23.用：安裝工與專業(yè)費(fèi)用之和的 5%。4. 銷售費(fèi)用：售價的 2%。5. 投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為 2 年；費(fèi)用第一年投入 60%，第二年投入 40%；

38、年利率為 5.76%。6. 銷售稅費(fèi)：售價的 5.53%。7. 開發(fā)利潤：成本利潤率為 20%?！窘狻吭O(shè)該住宅樓的物重置總價為 VB，估算如下：1.安裝工：工2140.78×（17.2%）×（13.477%）2374.71（元/m2）（458.4185.12×32%）×（13.477%）502.53 （元/m2）安裝工裝飾裝修工852.06×（13.477%）881.69（元/m2）2374.71502.53881.693758.93（元/m2）安裝工安裝工總額3758.93×134305048.24（）2.專業(yè)費(fèi)用335.95

39、15;13430451.18（）3.用（5048.24451.18）×5%274.97（）4.銷售費(fèi)用VB×2%0.02VB（）以上 1 至 4 項(xiàng)費(fèi)用之和5048.24451.18+274.97+0.02VB5774.39+0.02VB（）5.投資利息（5774.39+0.02VB）×60%×（15.76%）1.540%×（15.76%）0.5-1369.200.0013VB（）6.銷售稅費(fèi)VB×5.53%0.0553VB（）7.開發(fā)利潤（5774.39+0.02VB+369.20+0.0013VB）×20%1228.72

40、0.004VB（）8.VB5774.39+0.02VB369.200.0013VB0.0553VB1228.720.004VBVB8018（）9.物重置單價8018÷1.3435970（元/m2）【例題】關(guān)于物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A.比較法需要將估價對象的實(shí)際安裝工修正為可比實(shí)例物的實(shí)際安裝工B.分部分應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的物的重新購建成本D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果正確A本題考查的是物重新購建成本的求取方法。選項(xiàng) A 錯誤，任何時候都是將可比實(shí)P306。例修正為估價對象。參見【例題】根

41、據(jù)求取本的方法有（）。物重新購建成本中的安裝工的方法來區(qū)分，求取物重新購建成A.比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數(shù)調(diào)整法正確ADE本題考查的是物重新購建成本的求取方法。求取安裝工的方法有比第 11 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)較法、分部分、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。市場提取法，是法中求取率的方法。分解法，是折舊計(jì)算的方法。參見P305。第五節(jié)物折舊的測算筑物折舊物折舊，是指各種1.造成的物價值的減損。其金額為物在價值時點(diǎn)的重新購建成本與在價值時點(diǎn)的市場價值之差。物折舊物重新購建成本物市場價值2.物折舊的折舊總額物質(zhì)折舊功能折舊外部折舊（1）物質(zhì)折舊，也

42、稱為物質(zhì)損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導(dǎo)致物老化、磨損或損壞造成的物價值減損。（2） 功能折舊，是因能過剩。導(dǎo)致功能折舊的計(jì)上的缺陷等。（3） 外部折舊，也稱為物功能不足或過剩造成的物價值減損。如：功能缺乏、功能落后、功有：科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、人們的消費(fèi)觀念改變、過去的標(biāo)準(zhǔn)過低、設(shè)折舊，是因物以外的各種不利因素造成的物價值減損。外部不利因素有：區(qū)位因素、因素、其他因素?？键c(diǎn)：區(qū)分功能折舊和外部折舊。要點(diǎn)：就是看造成減值的因素是否和功能折舊，沒有的就是外部折舊。物本身有關(guān)，有的就是【例 7-4】某舊住宅的重置成本為 60，門窗、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為 5，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)獾?/p>

43、引起的功能折舊為 8，位于城市地區(qū)引起的外部折舊為3。請求取該舊住宅的折舊總額和折舊后價值。【解】（1） 該舊住宅的折舊總額計(jì)算如下：該舊住宅的折舊總額物質(zhì)折舊功能折舊外部折舊58316（2） 該舊住宅的折舊后價值計(jì)算如下：）該舊住宅的現(xiàn)值重置成本折舊601644（【例題】物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和）折舊三大類。其中，屬于折舊的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E.正常使用的磨損正確CD本題考查的是物折舊的含義和。外部折舊也稱為折舊，是因物以外的各種不利因素造成的物價值減損。選項(xiàng) AB 為功能折舊，選項(xiàng) E 為物質(zhì)折舊。參見P312。2019造價消防超85243379

44、5二、折舊求取方法年限法1.年限法及年限的相關(guān)概念（1）年限法，也稱為來測算物折舊的方法。法，是根據(jù)物的有效和預(yù)期或預(yù)期剩余（2）實(shí)際有效物的（實(shí)際、有效）。自竣工時起至價值時點(diǎn)止。：是根據(jù)價值時點(diǎn)的物實(shí)際狀況的物。和物的使用養(yǎng)護(hù)有關(guān)。維修養(yǎng)護(hù)正常，有效實(shí)際；第 12 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)維修養(yǎng)護(hù)比正常好，有效維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效實(shí)際實(shí)際；?！纠}】正確P314。物的有效，可能等于，也可能大于或者小于其實(shí)際。（）本題考查的是年限法。物的有效取決于物的維護(hù)保養(yǎng)情況。參見（3）用，使用凈剩余：物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費(fèi)大

45、于零的持續(xù)時間。一般短于自然。（剩余自然、剩余實(shí)際有效）剩余自然剩余自然利用年限法求。2.直線法物折舊時，應(yīng)為預(yù)期，應(yīng)為有效，剩余應(yīng)為預(yù)期剩余（1） 折舊總額年折舊額×有效（2） 年折舊率年折舊額/重新購建成本殘值重新購建成本×殘值率年折舊率年折舊額÷重新購建成本有效為 t 年的物的折舊總額年折舊額×有效物折舊后價值重新購建成本t 年的折舊總額重新購建成本×（1年折舊率×t）折舊求取時，有綜合折舊法、分類（結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等類別）折舊加總法和個別折舊加總法?！纠?7-5】某幢平房的面積為 150 平方米，有效為 20 年，預(yù)期為 40

46、 年，重置成本為 800 元/平方米，殘值率為 3%。請用直線法計(jì)算該房屋的折舊總額，并計(jì)算其折舊后價值?！窘狻恳阎簍20 年，N40 年，C800×150120000（元），R3% 該房屋的折舊總額 Et 和折舊后價值 V 計(jì)算如下：EtC（1-R）×（t/N）120000×（1-3%）×（20/40）58200（元）VC-Et120000-5820061800（元）3.折扣法先判定率，乘以重新購建成本，求取物折舊后價值。概念求取。物進(jìn)行估價的場合。率可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)直接，也可以根據(jù)粗略，適用于初步估價，或同時需要對大量（1）（2）物折舊后價值物的重新購

47、建成本×率率1年折舊率×有效（3）當(dāng)殘值率為 0 時，率剩余/（有效剩余）【例 7-6】某幢 10 年前建成交付使用的房屋，在此 10為 30 年，殘值率為零。請用直線法計(jì)算該房屋的【解】已知：t10 年，n30 年，R0；該房屋的qn/（tn）×100%30/（1030）×100%75%。維護(hù)狀況正常，經(jīng)實(shí)地查勘判定其剩余經(jīng)率。率 q 計(jì)算如下：濟(jì)【例題】某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為 60 年，占用的土地是 10 年前通過出讓方式取得的使用期限為 50 年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為 2 年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上

48、A.70.00% B.83.33% C.84.00% D.86.67%物由無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房物現(xiàn)在的率為（）。第 13 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)正確B本題考查的是年限法。物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40 年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8 年，率 q=n/N=40/48=83.33%。參見P317。【例題】某 8 年前建成交付使用的物，面積為 120，面積的重置成本為 600 元/，年折舊額為 1440 元，用直線法計(jì)算該A.16%B.42%C.58% D.84%物的率是（）。正確D本題考查的是年限法。重置成本 120×

49、;60072000（元），折舊1440×811520 元，率（7200011520）/7200084%。參見P317。4.市場提取法采用市場提取法求取物折舊，是通過含有與估價對象中的物具有類似折舊狀況的物的房地可比實(shí)例，來求取估價對象中的物折舊。物重新購建成本舊的房地價值物折舊土地重置成本物重新購建成本（舊的房地價值土地重置成本）物重新購建成本物折舊后價值市場提取法的步驟（1）收集實(shí)例。（2） 選取可比實(shí)例（不少于 3 個）。（3） 對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理、況調(diào)整）。情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整（注意：不進(jìn)行（4）采用比較法或基準(zhǔn)地價修，求取可比實(shí)例在成交日期土地重置成本。用其

50、他方法求出 四個重要公式（1）總折舊率物重新購建成本，減去可比實(shí)例價值。物折舊÷物重新購建成本物1÷年折舊率（2）年折舊率總折舊率÷（3）當(dāng)殘值率為零時，物（4）物率1總折舊率【例 7-7】某宗房地產(chǎn)土地面積 5000 平方米，米，土地重置成本（樓面地價）2300 元/平方米，面積 12500 平方米，現(xiàn)行市場價格 4700 元/平方物重置成本 3000 元/平方米，物10 年。請計(jì)算【解】物折舊總額、總折舊率和年折舊率。物折舊總額土地重置成本物重置成本房地產(chǎn)市場價格）（230030004700）×1.25750（物總折舊率750÷（3000&

51、#215;1.25）20%，八物年折舊率20%÷102%。第 14 頁房地產(chǎn)估價理論與方法2019 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)5.分解法先把物折舊分成：物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊，分別測算，再加總求取物折舊。圖 7-2分解法求取第一部分：物質(zhì)折舊物折舊的思路把物質(zhì)折舊區(qū)分為：可修復(fù)的和不可修復(fù)的?？尚迯?fù)的物質(zhì)折舊，折舊就是修復(fù)成本。折舊額在價值時點(diǎn)采用合理的修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況的必要及潤修復(fù)的條件：修復(fù)成本修復(fù)后的房地產(chǎn)價值修復(fù)前的房地產(chǎn)價值（修復(fù)增值）。注意區(qū)分估價前提，保持現(xiàn)狀，還是更新、改造和重新開發(fā)前提，參見第 4 章，最高最佳利用原則的內(nèi)容。不可修復(fù)的要區(qū)分期。短項(xiàng)目（修復(fù)項(xiàng)目剩余短于整體物剩余，常見于設(shè)備、裝修等），根據(jù)重新購建成本、或剩余，利用年限法計(jì)算折舊額。等于或長于整體物剩余長項(xiàng)目（修復(fù)項(xiàng)目剩余，常見于物），根據(jù)物的重新購建成本減去各個可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)成本和短項(xiàng)目的重新購建