工業(yè)園區(qū)開發(fā)與盈利模式研究

1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)與盈利模式研究報(bào)告 一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 （一）工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 簡(jiǎn)單流程：政府供地開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目招商入駐 工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)獲得土地資源后，以政府為支撐，與政府共同出資成立項(xiàng)目公司，進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?nèi)部的道路、綠化、商業(yè)娛樂等基礎(chǔ)配套設(shè)施及辦公場(chǎng)所的建設(shè)，然后以租賃、出售等方式進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，然后獲取利潤(rùn)。 例如成都置信，成都較早也較為專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，目前主要操作的項(xiàng)目青羊工業(yè)總部基地，位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的核心區(qū)域，占地933畝，建筑形態(tài)以工業(yè)總部大樓為主，輔以靈活分割的小總部工業(yè)空間，已經(jīng)

2、成功引進(jìn)了包括招商銀行、葛洲壩集團(tuán)等在內(nèi)的76家優(yōu)秀企業(yè)。而其另外一個(gè)項(xiàng)目青羊稅源總部基地也已經(jīng)亮相，近期將開始招商。 （二）政府獨(dú)立開發(fā)模式 簡(jiǎn)單流程：政府投資公司開發(fā)項(xiàng)目招商入駐 此種模式，是指各級(jí)政府基于本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展和市民就業(yè)等綜合因素考慮，直接成立投資公司，打造特定類型的總部經(jīng)濟(jì)基地，獨(dú)立進(jìn)行建設(shè)、招商等運(yùn)作，吸引稅收，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 此種模式最大的優(yōu)點(diǎn)就是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策支持和稅收優(yōu)惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。 例如西部智谷，由武侯區(qū)成立成都武侯工業(yè)園投資開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，定位為知名企業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)總部聚

3、集區(qū)、技術(shù)研發(fā)及服務(wù)外包中心、IT軟件動(dòng)漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地，主要針對(duì)高科技類型的企業(yè)進(jìn)行招商。（三）綜合開發(fā)模式 簡(jiǎn)單流程：政府投資公司（管委會(huì)） 開發(fā)項(xiàng)目招商入駐 開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目招商入駐 綜合運(yùn)作模式是指對(duì)集中工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式進(jìn)行綜合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)規(guī)模大、招商范圍廣、資金要求大等特點(diǎn)，既要求在土地出讓、稅收優(yōu)惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上建設(shè)開發(fā)的進(jìn)度，還最好有運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)保證。因此，單單采用一種開發(fā)模式，難以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，而且很有可能“爛尾”。

4、60;例如龍?zhí)犊偛炕?，在?jīng)過整體的規(guī)劃后，政府成立管委會(huì)及相應(yīng)的招商部門，自己獨(dú)立開發(fā)了東廣樓等產(chǎn)業(yè)樓。同時(shí)，也將園區(qū)中的工業(yè)用地打造成熟地進(jìn)行招商入駐，要求入駐企業(yè)的投資強(qiáng)度在500萬元/畝(含地價(jià))以上，稅收30萬元/畝·年以上，容積率2.0以上，還要在合同中約定開工時(shí)間、建設(shè)周期、規(guī)范建設(shè)條款和違約責(zé)任等，對(duì)整個(gè)園區(qū)的建設(shè)和檔次上進(jìn)行了約束。目前，已經(jīng)在其中打造的總部基地有龍?zhí)叮ㄔ６迹┛偛炕?、美?guó)倍科國(guó)際新城，中國(guó)第二重型機(jī)械集團(tuán)公司等。 二、工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)盈利模式分析 （一）工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式分析 1、出售只售不租 開發(fā)商完成園區(qū)打造后

5、，通過出售的形式轉(zhuǎn)移物業(yè)產(chǎn)權(quán)； 2、出租只租不售。 開發(fā)商長(zhǎng)期持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以出租的形式進(jìn)行招商。通常情況下，開發(fā)商采用此類模式運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，可視市場(chǎng)情況轉(zhuǎn)租為售； 3、出售+出租，即可租可售 在開發(fā)商推出產(chǎn)品中，會(huì)持有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以出租的形式進(jìn)行招商；而另一部分產(chǎn)品則通過出售的形式進(jìn)行招商。 從目前市場(chǎng)情況來看，三類運(yùn)營(yíng)模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進(jìn)行出售或出租，暫無項(xiàng)目整體打包出售或出租。 1、出售 對(duì)于采用出售運(yùn)營(yíng)模式的工業(yè)園區(qū)，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力、規(guī)模等指標(biāo)具有很高的要求，市場(chǎng)客戶面相對(duì)較窄，招商周期相

6、對(duì)較長(zhǎng)，采用此類運(yùn)營(yíng)模式的工業(yè)園區(qū)數(shù)量有限。目前，采用此類運(yùn)營(yíng)模式的工業(yè)園區(qū)主要有融智總部工業(yè)園、西城國(guó)際、青羊工業(yè)總部基地3期及慧谷總部辦公基地等。 2、出租 出租模式的后期回收成本并實(shí)現(xiàn)盈利的周期較長(zhǎng)，是對(duì)開發(fā)商資金鏈的一種考驗(yàn)。通常情況下，需配合園區(qū)其他項(xiàng)目進(jìn)行操作，對(duì)開發(fā)商實(shí)力具有很大挑戰(zhàn)。目前，市場(chǎng)上采取此類運(yùn)營(yíng)模式的項(xiàng)目數(shù)量比較有限。根據(jù)調(diào)查，青羊綠舟稅源總部基地D區(qū)主要采用此類運(yùn)營(yíng)模式，而且僅需企業(yè)年納稅額在800-1800萬元，即有條件免租入住。從該園區(qū)整體規(guī)劃來看，園區(qū)將打造聚商務(wù)休閑、旅游及住宅于一體的綜合性項(xiàng)目，對(duì)開發(fā)商的實(shí)力具有很大挑戰(zhàn)。 3、出售+出租  出售+出租的運(yùn)營(yíng)模式比較靈活，市場(chǎng)客戶面相對(duì)較廣，開發(fā)商所面臨的壓力的相對(duì)較小。目前市場(chǎng)上以此類運(yùn)營(yíng)模式較為流行。如倍科國(guó)際新城、多元總部國(guó)際1號(hào)、IP科技中心及西部智谷等項(xiàng)目均可租可售。 4、運(yùn)營(yíng)模式對(duì)比分析(二）工業(yè)園區(qū)盈利模式分析 工業(yè)園區(qū)盈利模式主要有三大類：一、開發(fā)商投資完成廠房、辦公等園區(qū)物業(yè)的修建，通過統(tǒng)一招租的形式，將廠房及辦公物業(yè)出租或出售，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)盈利目的；二、開發(fā)商獲得土地后，完成土地