房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”分析

1、一、房地產(chǎn)“營改增”分析 開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段轉(zhuǎn)讓及銷售階段轉(zhuǎn)讓及銷售階段 持有自營階段持有自營階段原營業(yè)稅下政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不征稅，“營改增”后如何抵扣？其他行業(yè)及建筑業(yè)“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。金融業(yè)“營改增”稅率的確定影響重大，信托、基金等創(chuàng)新融資的影響？存量房、存量資產(chǎn)是否存在過渡政策？銷、進項配比安排？住宅房產(chǎn)和商業(yè)房產(chǎn)的增值稅處理之間的差異？增值稅與房地產(chǎn)業(yè)其他稅種的協(xié)調(diào)，如，土地增值稅、房產(chǎn)稅等。開發(fā)項目轉(zhuǎn)自持進項稅是否視同銷售，是否可抵扣？不動產(chǎn)出租與出售稅率不同的影響。一、房地產(chǎn)“營改增”分析營改增后與現(xiàn)有稅費的融合：營改增后與現(xiàn)有稅費的融合：1 1、營業(yè)稅

2、：納稅人按銷售不動產(chǎn)的銷售額的、營業(yè)稅：納稅人按銷售不動產(chǎn)的銷售額的5%5%計征。計征。2 2、城市維護建設(shè)稅：納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅、城市維護建設(shè)稅：納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的額的1%1%、5%5%、7%7%分三檔計征，分三檔計征，3 3、教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的、教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的3%3%計征。計征。4 4、地方教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅、地方教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的額的2%2%計征。計征。一、房地產(chǎn)“營改增”分析營改增后與現(xiàn)有稅費的融合：營改增后與現(xiàn)有稅費的融合：5 5、土

3、地增值稅，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定、土地增值稅，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額分四級超率累進稅率計征。稅率為扣除項目金額后的增值額分四級超率累進稅率計征。稅率為30%-60%30%-60%。6 6、企業(yè)所得稅，納稅人按應(yīng)納稅所得額的、企業(yè)所得稅，納稅人按應(yīng)納稅所得額的25%25%計征。計征。7 7、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車輛購置稅、車輛使用、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車輛購置稅、車輛使用稅等稅費稅等稅費 二、成本項目分析影響 1 1、土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費 主要包括土地買價或出讓金、大市政配套主要包括土地買價或出讓金、大市政

4、配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等費、危房補償費等 二、成本項目分析影響2 2、前期工程費差異、前期工程費差異 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅: : 指項目開發(fā)前期發(fā)生的指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通、籌建、場地通平等前期費用。平等前期費用。 土地增

5、值稅土地增值稅: : 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通三通一平一平”等支出。等支出。 二、成本項目分析影響3 3、建筑安裝工程費、建筑安裝工程費 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅: :指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 土地增值稅：建筑安裝工程費，是指以出土地增值稅：建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，包方式支付給承包單

6、位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 分析：甲供材及運輸費用涉及增值稅業(yè)務(wù)。分析：甲供材及運輸費用涉及增值稅業(yè)務(wù)。 二、成本項目分析影響4 4、基礎(chǔ)設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅: :主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 土地增值稅：基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、土地增值稅：基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通

7、訊、照明、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 二、成本項目分析影響6 6、開發(fā)間接費用、開發(fā)間接費用 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的不能將其歸屬指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。造費等。 土地增值稅是指直

8、接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包土地增值稅是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 二、成本項目分析影響6 6、開發(fā)費用、開發(fā)費用 會議費和會展費用、差旅費用、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費用、會議費和會展費用、差旅費用、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費用、認證檢測費用、咨詢費用、鑒證費用、律師費用、有形動認證檢測費用、咨詢費用、鑒證費用、律師費用、有形動產(chǎn)租賃費用、搬運裝卸費用、評估費用、各種設(shè)計費用等。產(chǎn)租賃費用、搬運裝卸費用、評估費用、各種設(shè)計費用等。特別提

9、示：特別提示：房地產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)測繪、工程監(jiān)理費工程監(jiān)理費、招標(biāo)及招標(biāo)代理費、白蟻防、招標(biāo)及招標(biāo)代理費、白蟻防治費，上述應(yīng)稅服務(wù)暫未納入營改增試點范圍治費，上述應(yīng)稅服務(wù)暫未納入營改增試點范圍 二、成本項目分析影響 已納入營改增范圍的成本費用項目。已納入營改增范圍的成本費用項目。 1 1、工程勘察勘探服務(wù)，是指在采礦、工程施工前、工程勘察勘探服務(wù)，是指在采礦、工程施工前后，對地形、地質(zhì)構(gòu)造、地下資源蘊藏情況進行后，對地形、地質(zhì)構(gòu)造、地下資源蘊藏情況進行實地調(diào)查的業(yè)務(wù)活動。實地調(diào)查的業(yè)務(wù)活動。 2 2、會計鑒證、稅務(wù)鑒證、法律鑒證、工程造價鑒、會計鑒證、稅務(wù)鑒證、法律鑒證、工程造價鑒證、資產(chǎn)評估、

10、環(huán)境評估、房地產(chǎn)土地評估、建證、資產(chǎn)評估、環(huán)境評估、房地產(chǎn)土地評估、建筑圖紙審核、醫(yī)療事故鑒定等。筑圖紙審核、醫(yī)療事故鑒定等。 3 3、設(shè)備、設(shè)備 、材料、有形動產(chǎn)租賃、交通運輸、材料、有形動產(chǎn)租賃、交通運輸 4 4、廣告、設(shè)計、會議、技術(shù)服務(wù)、物流等、廣告、設(shè)計、會議、技術(shù)服務(wù)、物流等 三、案例分析案例案例1 1：按：按17%17%測算測算 每平米單價每平米單價1000010000，建筑裝修造價，建筑裝修造價35003500，前期，前期勘察、設(shè)計、論證等費和廣告費勘察、設(shè)計、論證等費和廣告費10001000，配套設(shè)，配套設(shè)施費及其他綠化費用施費及其他綠化費用500500，基礎(chǔ)設(shè)施費，基礎(chǔ)設(shè)施

11、費500500。 銷項稅額銷項稅額=1000010000(1+17%)(1+17%)17%=145317%=1453 進項稅額進項稅額 =(3500+1000) =(3500+1000)(1+11%)(1+11%)11% +1000 11% +1000 (1+6%)(1+6%)6%=5036%=503 增值稅增值稅=1453-503=9501453-503=950，稅負率稅負率9.5%9.5% 三、案例分析 案例案例2 2：營業(yè)稅模式下稅前利潤分析：營業(yè)稅模式下稅前利潤分析：假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設(shè)成本）為A，營業(yè)稅費為銷售額的5.6%，設(shè)期間用為銷售成本的10%

12、。 增值額=100-A-20%A-10%A-5.6。 按土地增值稅的累進稅率界限測算， 若（100-1.3A-5.6）（1.3A+5.6）50%，則A46.97， 即，若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收。 三、案例分析 案例案例2 2：營業(yè)稅模式下稅前利潤分析：營業(yè)稅模式下稅前利潤分析：考慮到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)數(shù)據(jù)， 設(shè)本例按A46.97 即稅率為30%的土地增值稅稅率假設(shè)，得出土地增值稅土地增值稅=(100-1.3A-5.6)30%。稅前利潤稅前利潤=100-A-10%A-5.6-(100-1.3A-5.6)30% =66.08-0.

13、71A 假設(shè) 66.08-0.71A0 得出A93.07， 即A93.07，公司發(fā)生虧損 三、案例分析 案例案例2 2：增值稅模式下稅前利潤分析：增值稅模式下稅前利潤分析假設(shè)房地產(chǎn)增值稅率17%、建筑業(yè)增值稅率為11%、土地成本比照建筑業(yè)的增值稅率為11%情況一：假設(shè)土地增值稅不變情況一：假設(shè)土地增值稅不變1、含稅銷售收入、含稅銷售收入為100， 不含稅銷售收入=1001.17=85.47。2、含稅銷售成本、含稅銷售成本設(shè)為A， 則不含稅銷售成本為A-A1.1111%=0.9009A。3、期間費用、期間費用設(shè)為銷售成本的10%，期間費用為0.09009A 三、案例分析案例案例2 2：增值稅模式

14、下稅前利潤分析：增值稅模式下稅前利潤分析4、銷售稅金附加、銷售稅金附加(含7%的城市維護建設(shè)稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加)等于實際繳納的增值稅的12%， =(85.4717%-0.9009A11%)12%=1.7436-0.01189A5、土地增值稅、土地增值稅 增值額=85.47-0.9009A-30%0.9009A-(1.7436-0.01189A) =83.7264-1.15928A， 土地增值稅=(83.7264-1.15928A) 30%=25.11792-0.34778A。 三、案例分析案例案例2 2：增值稅模式下稅前利潤分析：增值稅模式下稅前利潤分析6、稅前利潤、稅

15、前利潤 =85.47 -0.9009A-(1.7436 -0.01189A) -0.1 0.9009A -(25.11792-0.34778A) = 58.60848-0.63132A。7、營業(yè)稅改征增值稅后的盈虧平衡點、營業(yè)稅改征增值稅后的盈虧平衡點 =66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A， 得出含稅銷售成本含稅銷售成本A=94.96，即：若即：若A94.96，營業(yè)稅改征增值稅后對房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤。，營業(yè)稅改征增值稅后對房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤。（原（原A=93.07） 三、案例分析案例案例2 2：增值稅模式下稅前利潤分析：增值稅模式下稅前利潤分析情況二：

16、假設(shè)取消土地增值稅情況二：假設(shè)取消土地增值稅營業(yè)稅改征增值稅后的盈虧平衡點營業(yè)稅改征增值稅后的盈虧平衡點 66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出含稅銷售成本含稅銷售成本A=65.576即：若即：若A65.576，營業(yè)稅改征增值稅后對房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤。，營業(yè)稅改征增值稅后對房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤。 案例案例2 2：營改增盈虧影響分析：營改增盈虧影響分析 （單位：萬元）（單位：萬元）序號序號公司名稱公司名稱營業(yè)收入營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)成本成本收入比成本收入比1 1萬科房地產(chǎn)萬科房地產(chǎn)7,064,6857,064,6854,262,6074,262,60760.

17、34%60.34%2 2保利房地產(chǎn)保利房地產(chǎn)4,513,1834,513,1832,880,8462,880,84663.83%63.83%3 3金地集團房地產(chǎn)金地集團房地產(chǎn)2,321,3892,321,3891,408,8501,408,85060.69%60.69%4 4招商房地產(chǎn)招商房地產(chǎn)1,314,2771,314,277574,774574,77443.73%43.73%5 5陸家嘴房地產(chǎn)陸家嘴房地產(chǎn)95,51095,51051,24251,24253.65%53.65%6 6中糧房地產(chǎn)中糧房地產(chǎn)524,088524,088312,649312,64959.66%59.66%7 7中

18、國寶安房地產(chǎn)中國寶安房地產(chǎn)163,507163,507101,739101,73962.22%62.22%8 8首開股份房地產(chǎn)首開股份房地產(chǎn)855,445855,445396,384396,38446.34%46.34%9 9華遠房地產(chǎn)華遠房地產(chǎn)260,344260,344128,321128,32149.29%49.29%1010世茂股份房地產(chǎn)世茂股份房地產(chǎn)525,614525,614267,799267,79950.95%50.95%1111新黃浦房地產(chǎn)新黃浦房地產(chǎn)87,33287,33267,00767,00776.73%76.73% 三、案例分析分析分析2011年年11 家上市公司，房

19、地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)家上市公司，房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為收入的比例為58.97% 三、案例分析案例案例2 2：營改增盈虧影響分析：營改增盈虧影響分析 1、根據(jù)上述數(shù)據(jù)測算，若改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業(yè)成本率58.97%94.96%，房地產(chǎn)公司將增加稅收負擔(dān)， 增加稅負成本等于(66.08-0.7158.97)-(58.60848-0.63131858.97)= 2.83， 即房地產(chǎn)公司的稅前利潤將稅前利潤將減少減少銷售收入的銷售收入的2.83%2、停征土地增值稅、停征土地增值稅，因土地增值稅停征按行業(yè)平均成本率58.97%計算將減免土地增值稅(100-1.358.97-5.6) 0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。稅改后房地產(chǎn)公司將綜合減少稅負成本等于(83.7264-0.97909858.97)-(66.08 -0.7158.97)=1.78，即房地產(chǎn)公司的稅前利潤將稅前利潤將增加增加銷售收入的銷售收入的1.78% 三、案例分析案例案例2 2：增值稅稅負分析：增值稅稅負分析按上述測算基本公式，銷售成本引用按上述測算基本公式，銷售成本引用11 家上市公司房地產(chǎn)