店鋪選址及商圈調(diào)查分析

1、2022-3-71第四章第四章 店鋪開發(fā)店鋪開發(fā) 41、分店開發(fā)概述、分店開發(fā)概述 42、選址及商圈的調(diào)查、選址及商圈的調(diào)查 43、店鋪設(shè)計(jì)、店鋪設(shè)計(jì)2022-3-7242 店鋪選址與商圈調(diào)查店鋪選址與商圈調(diào)查 確認(rèn)前提條件制定標(biāo)準(zhǔn) 重點(diǎn)區(qū)域選擇 落實(shí)最佳結(jié)合地點(diǎn) 選定具體地點(diǎn)2022-3-73二、超市店址選擇應(yīng)考慮的因素二、超市店址選擇應(yīng)考慮的因素 1、城市商業(yè)條件 城市類型 城市設(shè)施 交通條件 城市規(guī)劃 消費(fèi)者因素 城市的商業(yè)屬性2022-3-742、店鋪位置條件 (1)商業(yè)性質(zhì) (2)人口數(shù)及住戶數(shù) (3)競爭店數(shù) (4)客流狀況 (5)道路狀況 (6)附近店的狀況 (7)場地條件 (8

2、)法律條件 (9)租金 (10)必要的停車條件 (11)投資的最高限額。 (12)員工配置2022-3-75商店選址應(yīng)考慮的因素2022-3-76三、商圈調(diào)查三、商圈調(diào)查珠三角經(jīng)濟(jì)圈2022-3-772022-3-782022-3-79俄國勢(shì)力范圍日本勢(shì)力范圍英國勢(shì)力范圍法國勢(shì)力范圍美國勢(shì)力范圍葡萄牙勢(shì)力范圍德國勢(shì)力范圍2022-3-7101、商圈的定義 “零售市場的空間領(lǐng)域”。 通常是指商店有效吸引顧客優(yōu)先選擇到本店購物的消費(fèi)者分布的地域范圍 商店的營銷輻射范圍2022-3-7112022-3-7122、商圈的構(gòu)成、商圈的構(gòu)成 商圈是由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈三個(gè)部分構(gòu)成 核心商業(yè)圈的顧

3、客占顧客總數(shù)的55%70%，是離商店最近，顧客密度最高的區(qū)域。 次級(jí)商圈的顧客占到商店顧客的15%25%，位于核心商圈的外圍，顧客較為分散； 邊緣商業(yè)圈包括了所有余下來的顧客，顧客最為分散，占顧客總數(shù)的5%10%。2022-3-7133 3、商圈的形狀、商圈的形狀 商圈并非都是同心圓模式，其規(guī)模與形式是由商店類型、規(guī)模、競爭者情況、交通條件等因素決定的。2022-3-7144、商圈設(shè)定 一般以商店地點(diǎn)為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍設(shè)定。這僅作為原則性的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。 美國以以距離遠(yuǎn)近離劃定商圈大小 日本以時(shí)間的多少來設(shè)定的商圈大小 商圈設(shè)定時(shí)，須考慮商店的業(yè)態(tài)、商品特性、交通狀況、競爭店

4、鋪、店鋪規(guī)模等因素。 店鋪越大，商圈也就越大2022-3-715商圈測定的因素2022-3-7165、商圈的意義、商圈的意義 一旦商圈設(shè)定 就可以進(jìn)行針對(duì)性的市場調(diào)查 掌握消費(fèi)需求情況 合理規(guī)劃物流系統(tǒng) 制訂相應(yīng)的促銷策略、競爭對(duì)策和相應(yīng)的經(jīng)營戰(zhàn)略。2022-3-7176、商圈設(shè)定的方法、商圈設(shè)定的方法 （1）直接詢問法對(duì)來店顧客調(diào)查。將客戶地址標(biāo)在地圖上，然后把地圖外圍連成一封閉曲線。 （2）間接調(diào)查法通過發(fā)票、登記車牌等查出顧客地址標(biāo)在地圖上，然后把地圖外圍連成一封閉曲線。 （3）經(jīng)驗(yàn)法上海市對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查，顧客能夠接受的日常購買距離為：500米以下占53.8%，500800米占34.1%

5、，8001 000米占8.8%，1 000米以上占3.4%。 （4）類推法通過現(xiàn)存的商圈來類推擬開分店的商圈范圍 （5）數(shù)學(xué)法（原理后述）雷利法則、哈夫法則2022-3-718數(shù)學(xué)法原理數(shù)學(xué)法原理 在國內(nèi)外，劃定商圈的方法通常用： 雷利零售吸引力法則（Reillys Law of Retail Gravity） 法則認(rèn)為，兩城市從中間地帶吸引顧客的數(shù)量同兩城市的人口數(shù)量成正比，與兩城市距中間地段的距離成反比。 該法則的出發(fā)點(diǎn)是確定一個(gè)在兩城市間的無差異點(diǎn)，在這一點(diǎn)上顧客無論到哪方購物均是一樣的。 它表明，城市人口越多，商業(yè)越發(fā)達(dá)，對(duì)顧客的吸引力越大，商圈也越大。2022-3-719公式如下：公

6、式如下： 式中： BA為城市從中間地帶吸引來的銷量；BB為城市從中間地帶吸引來的銷量； PA為城市的人口；PB為城市的人口； DA為城市到中間地點(diǎn)的距離；DB為城市到中間地點(diǎn)的距離。AB2AABBABPBPBDD2022-3-720 保羅堪維斯（Paul Converse）對(duì)雷利零售吸引力法則進(jìn)行了修正，確定在O點(diǎn)為兩城市之間的顧客可能到任何一個(gè)城市購物的分界點(diǎn)，提出了如下計(jì)算公式： ABDdD1ABAdDPPDAO= 21AABBABPBPBDDAB2022-3-721 式中： 為城市與城市之間的距離 PA為城市 的人口； PB為城市 的人口； DAO為從分界點(diǎn)到城市的距離。 該法則雖然簡便

7、易行，不失為確定商圈的一種有效方法， 但未考慮交通時(shí)間和商店吸引顧客的能力。2022-3-722問題討論 根據(jù)商圈理論與原理,兩個(gè)商場布局應(yīng)該是有一定距離,而實(shí)際社會(huì)上為什么往往商場集中在一塊?2022-3-723哈夫法則哈夫法則（Haffs law of shoper attraction） 哈夫的概率模型從消費(fèi)者的立場出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者利用某商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的必要時(shí)間及其該設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。jijijijiinjj=1ijSTEP CCSTj商店?duì)I業(yè)面積從i地區(qū)到j(luò)商店的時(shí)間i地區(qū)的消費(fèi)者數(shù)量i地區(qū)消費(fèi)者光顧j商業(yè)設(shè)施的概率i地區(qū)消費(fèi)者光顧j商業(yè)

8、設(shè)施的人數(shù)隨交通工具不同而變化的參數(shù)2022-3-724 案例：某超市考慮三個(gè)選址地點(diǎn)。在這1、2、3三個(gè)位置，日用品的總營業(yè)面積分別為60平方米、90平方米、150平方米。潛在顧客群的住所距離這1、2、3三個(gè)位置分別為7分鐘、10分鐘、15分鐘。通過調(diào)研，顧客對(duì)出行時(shí)間的重視程度為2。因此在位置1顧客購買的可能性為43.9；位置2為32.2%;位置3為23.9；2i12222i22222i322260/7p43.9%60/790/10150/1590/10p32.2%60/790/10150/15150/15p23.9%60/790/10150/15假如有200名顧客居住在該位置1有7分鐘路

9、程的地方，那么，88人（20043.9）會(huì)前往該地區(qū)購買商品。2022-3-725四、商圈分析與評(píng)估四、商圈分析與評(píng)估 1、商圈分析的內(nèi)容 在商圈劃定之后，接著就要對(duì)商圈進(jìn)行調(diào)查分析 商圈分析的內(nèi)容一般包括： 人口規(guī)模與特點(diǎn) 貨源供應(yīng)等情況 經(jīng)濟(jì)情況 競爭形勢(shì) 營業(yè)收入估算2022-3-726案例：市場占有率法計(jì)算商圈銷售（營業(yè)）收入案例：市場占有率法計(jì)算商圈銷售（營業(yè)）收入 例：假設(shè)某超市核心商圈內(nèi)常住居民食雜品的購買量每月為：1 000元1 000戶= 100萬元；次級(jí)商圈：1 000元2 000戶200萬元；邊緣商圈：l 000元3 000戶=300萬元；另商圈內(nèi)流動(dòng)顧客群食雜品的購買量

10、每月為120萬元；商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購買量每月為180萬元。該超市的市場占有率：核心商圈為30%；次級(jí)商圈為10%；邊緣商圈為5%；企事業(yè)單位為10%；流動(dòng)顧客群為10%。2022-3-727 由上述數(shù)據(jù)可推算出各類銷售額及總銷售額如下： 核心商圈：100萬元30%=30萬元 次級(jí)商圈：200萬元10%=20萬元 邊緣商圈：300萬元5%=15萬元 企事業(yè)單位：180萬元10%=18萬元 流動(dòng)顧客群：120萬元10%=12萬元 總銷售額：30萬元+20萬元+15萬元+18萬元+12萬元95萬元2022-3-7282、投資評(píng)估、投資評(píng)估 通過商圈調(diào)查估算出店鋪的營業(yè)額，與投資額相比較,評(píng)估

11、出投資狀況是否值得投資。 （1）開店投資預(yù)估 （2）經(jīng)營費(fèi)用預(yù)估 固定費(fèi)用 變動(dòng)費(fèi)用 （3）進(jìn)行盈虧平衡分析2022-3-729盈虧平衡分析盈虧平衡分析 實(shí)際凈利潤=稅前利潤-分擔(dān)總部費(fèi)用 稅前利潤=銷售毛利-變動(dòng)費(fèi)用-固定費(fèi)用 銷售毛利=銷售收入-銷貨成本 銷售毛利率（銷售收入-銷貨成本）/銷售收入 令稅前利潤=銷售毛利-變動(dòng)費(fèi)用-固定費(fèi)用 = 0 得： 銷售毛利率-變動(dòng)費(fèi)用率=固定費(fèi)用/盈虧點(diǎn)銷售額除盈虧平衡銷售額（營業(yè)收入）2022-3-730 盈虧點(diǎn)銷售額（營業(yè)收入） =固定費(fèi)用/（銷售毛利率-變動(dòng)費(fèi)用率） 經(jīng)營安全率=（1-盈虧點(diǎn)銷售額/預(yù)期銷售額）100% 安全率為30%以上為優(yōu)秀

12、店，證明預(yù)期銷售額遠(yuǎn)大于盈虧點(diǎn) 安全率為20-30%為優(yōu)良店，證明預(yù)期銷售額較大于盈虧點(diǎn) 安全率10-20%為一般店，證明預(yù)期銷售額稍大于盈虧點(diǎn) 安全率10%為不良店，證明預(yù)期銷售額接近于盈虧點(diǎn)銷售毛利銷售額（量）金額變動(dòng)成本固定成本經(jīng)營成本2022-3-731 例：某連鎖公司擬在A市開發(fā)一大型綜合超市門店，預(yù)計(jì)商圈內(nèi)消費(fèi)者有100000居民，在商圈內(nèi)購物的概率為90%，消費(fèi)居民戶月采購額估計(jì)平均為100元/月，該連鎖公司平均市場占有率為20%，平均銷售毛利率為10%，變動(dòng)費(fèi)用率為6%，該新開超市門店月固定費(fèi)用50000元。問： 1、該新開超市門店月營業(yè)額估算為多少？ 2、該新開超市門店月盈虧

13、平衡點(diǎn)銷售額（營業(yè)額）為多少？經(jīng)營安全率是多少？安全與否？2022-3-732 解： 1、商圈內(nèi)預(yù)計(jì)月銷售額、商圈內(nèi)預(yù)計(jì)月銷售額 =商圈內(nèi)消費(fèi)者數(shù)目在本商圈內(nèi)購物的概率消費(fèi)者月采購額 =100，00090%100=9，000，000（元） 2、新開分店的月預(yù)計(jì)營業(yè)額（收入）、新開分店的月預(yù)計(jì)營業(yè)額（收入） =商圈內(nèi)預(yù)計(jì)月銷售額分店市場占用率 =9，000，00020%=1，800，000（元） 3、新開分店的月盈虧平衡點(diǎn)銷售額（營業(yè)額）、新開分店的月盈虧平衡點(diǎn)銷售額（營業(yè)額） =固定費(fèi)用/（銷售毛利率變動(dòng)費(fèi)用率） =50000/（10%6%） =1，250，000（元） 4、經(jīng)營安全率、經(jīng)營安

14、全率 =（1月盈虧平衡點(diǎn)銷售額/預(yù)期銷售額）100% =（11250000/1800000）100%=30.5% 經(jīng)營安全率30.5%30%，說明預(yù)期銷售額遠(yuǎn)大于盈虧平衡點(diǎn)銷售額，該分店為優(yōu)良店。2022-3-733五、詳細(xì)的店址選擇評(píng)估報(bào)告 1、店址選擇的市場評(píng)估程序 2、店址選擇市場評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容2022-3-7341、店址選擇的市場評(píng)估程序、店址選擇的市場評(píng)估程序 搜集各項(xiàng)資料 搜集消費(fèi)者資料 開車實(shí)地勘察 區(qū)域?qū)ο笤L談 對(duì)既有店面經(jīng)營加以分析 可能據(jù)點(diǎn)的開發(fā)計(jì)劃 營業(yè)額與投資成本預(yù)測 評(píng)估報(bào)告成文提交2022-3-7352、店址市場評(píng)估報(bào)告撰寫、店址市場評(píng)估報(bào)告撰寫商圈調(diào)查報(bào)告法律事物報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測報(bào)告w租金w損益平衡分析w前稅單w租稅費(fèi)政策I.新建店的投資情況2022-3-736作作 業(yè)：業(yè)：1、店鋪開發(fā)的業(yè)務(wù)流程請(qǐng)以圖形表示出來。2、分店開發(fā)選址應(yīng)考慮的因素有哪些？3、商圈的含義？及分為哪三個(gè)層次，并以圖表示。4、長沙、湘潭、株州三市的人口分別為100萬、60萬、50萬。距離為：