第八章合同與風(fēng)險(xiǎn)管理

1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.1物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.2 一、合同的概念一、合同的概念 合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用和合法的原則。誠(chéng)實(shí)信用和合法的原則。 物業(yè)管理企業(yè)與眾多的業(yè)主、非業(yè)主使用人物業(yè)管理企業(yè)與眾多的業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生物業(yè)管理的法律關(guān)系，最根本的依據(jù)就發(fā)生物業(yè)管理的法律關(guān)系，最根本的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同。是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.3 二、物業(yè)管理活動(dòng)中主要

2、的合同類型二、物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型 根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型：將合同歸為以下幾種類型： 物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同。物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同。 土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購(gòu)及安裝合同。合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購(gòu)及安裝合同。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.4 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企

3、業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為規(guī)范的合同；束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為規(guī)范的合同； 物業(yè)服務(wù)合同則是指業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物物業(yè)服務(wù)合同則是指業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.5 業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同。業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同。 包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管業(yè)主與裝修施工單位簽

4、訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)合同等。訂的保管合同、業(yè)主與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)合同等。 物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同?；顒?dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同。 垃圾清運(yùn)、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化垃圾清運(yùn)、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項(xiàng)維修工程管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項(xiàng)維修工程承包等。承包等。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.6 三、物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素三、物業(yè)管理合同的構(gòu)成

5、要素 1、物業(yè)描述，旨在界定管理對(duì)象及其范圍；、物業(yè)描述，旨在界定管理對(duì)象及其范圍； 2、合同期限，旨在界定合同雙方責(zé)任和權(quán)力存續(xù)、合同期限，旨在界定合同雙方責(zé)任和權(quán)力存續(xù)的時(shí)間；的時(shí)間； 3、管理者的責(zé)任，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服、管理者的責(zé)任，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)具體工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；務(wù)具體工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)； 4、業(yè)主的目標(biāo)，旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、業(yè)主的目標(biāo)，旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)所要達(dá)到的目標(biāo)，以便物業(yè)公司依此制定工作服務(wù)所要達(dá)到的目標(biāo)，以便物業(yè)公司依此制定工作計(jì)劃、確定管理績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)；計(jì)劃、確定管理績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.7 5、管理者的權(quán)力范圍，旨在清晰

6、界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管、管理者的權(quán)力范圍，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在提供服務(wù)的過(guò)程中，就有關(guān)決策問(wèn)題可以理企業(yè)在提供服務(wù)的過(guò)程中，就有關(guān)決策問(wèn)題可以行使的管理權(quán)限；行使的管理權(quán)限； 6、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)報(bào)告的內(nèi)容要求，旨在確定、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)報(bào)告的內(nèi)容要求，旨在確定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理報(bào)告中，具體應(yīng)該包含的有關(guān)內(nèi)容要求；報(bào)告中，具體應(yīng)該包含的有關(guān)內(nèi)容要求； 7、服務(wù)費(fèi)用及支付方式，確定服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)、服務(wù)費(fèi)用及支付方式，確定服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（包干制）或計(jì)算方法（酬金制），以及該服務(wù)準(zhǔn)（包干制）或計(jì)算方法（酬金制），以及該服務(wù)

7、費(fèi)用的支付方式；費(fèi)用的支付方式； 8、成本分配與使用，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中所發(fā)、成本分配與使用，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行估算，并就其分配和使用方案作出安生的費(fèi)用進(jìn)行估算，并就其分配和使用方案作出安排。排。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.8 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，與有關(guān)委托方簽署的合同。管理服務(wù)時(shí)，與有關(guān)委托方簽署的合同。 物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同兩種，兩者之間存在著時(shí)物業(yè)服務(wù)合同兩種，兩者之間存在著時(shí)間上的先后順序，是相互銜接的。間上的先后順序，是相互銜接的。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.9 一、物業(yè)服

8、務(wù)合同的類型一、物業(yè)服務(wù)合同的類型 （一）前期物業(yè)服務(wù)合同（一）前期物業(yè)服務(wù)合同 根據(jù)根據(jù) 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開(kāi)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所以，合同的甲方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)企業(yè)，所以，合同的甲方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.10 前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：前期物業(yè)服務(wù)

9、合同具有以下特征： 1、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂訂 2、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性 3、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.11 （二）物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)合同 當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉、組建業(yè)主委員會(huì)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉、組建業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束。束。 服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會(huì)

10、（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.12物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.13 二、物業(yè)服務(wù)合同的特征二、物業(yè)服務(wù)合同的特征 物業(yè)服務(wù)合同屬于我國(guó)合同分類中的委托合同。委物業(yè)服務(wù)合同屬于我國(guó)合同分類中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處托合同是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的協(xié)議。理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的協(xié)議。 特征：特征： 1、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，任何、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，任何一方通過(guò)利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，一方通過(guò)利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂

11、的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系?？梢婪ㄆ鹪V，直至解除合同關(guān)系。 2、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)摹?、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)摹?3、物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。、物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。 4、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.14 三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 1、物業(yè)基本情況、物業(yè)基本情況 要描述物業(yè)類型、位置、面積等情況，界定物要描述物業(yè)類型、位置、面積等情況，界定物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)管理區(qū)域。 2、委托服務(wù)事項(xiàng)、委托服務(wù)事項(xiàng) 委托服務(wù)事項(xiàng)即物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服委托服務(wù)事項(xiàng)即物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)

12、的具體內(nèi)容。務(wù)的具體內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.15 3、雙方的權(quán)利義務(wù)、雙方的權(quán)利義務(wù) 4、物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn) 5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用 6、專項(xiàng)維修基金的管理和使用、專項(xiàng)維修基金的管理和使用物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.16 7、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理用房 8、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 9、委托服務(wù)期限、委托服務(wù)期限 10、違約責(zé)任、違約責(zé)任物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.17 四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn) （一）（一）“宜細(xì)不宜粗宜細(xì)不宜粗”的原則的原則 1、委托項(xiàng)目、委托項(xiàng)目 2、各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容、各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容 3、服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)

13、準(zhǔn) 4、管理和服務(wù)費(fèi)用、管理和服務(wù)費(fèi)用 5、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.18 （二）不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾（二）不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾 （三）實(shí)事求是留有余地（三）實(shí)事求是留有余地 1、物業(yè)管理企業(yè)要量力而行、物業(yè)管理企業(yè)要量力而行 2、對(duì)分期建設(shè)項(xiàng)目、分期建成使用時(shí)物業(yè)管理、對(duì)分期建設(shè)項(xiàng)目、分期建成使用時(shí)物業(yè)管理的承諾的承諾 （四）明確界定違約責(zé)任與處理方式（四）明確界定違約責(zé)任與處理方式物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.19 招標(biāo)階段的合同管理，主要指物業(yè)管理招標(biāo)階段的合同管理，主要指物業(yè)管理企業(yè)如何理解招標(biāo)文件的內(nèi)容，根據(jù)自企業(yè)如何理解招標(biāo)文件的內(nèi)容，根據(jù)自己的條

14、件，在合理的預(yù)算價(jià)格內(nèi)，選用己的條件，在合理的預(yù)算價(jià)格內(nèi)，選用合理的管理方案來(lái)最大程度滿足招標(biāo)人合理的管理方案來(lái)最大程度滿足招標(biāo)人的要求，以求得中標(biāo)。的要求，以求得中標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.20 一、物業(yè)管理招投標(biāo)概述一、物業(yè)管理招投標(biāo)概述 （一）物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵和意義（一）物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵和意義 物業(yè)管理招投標(biāo)，包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管物業(yè)管理招投標(biāo)，包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩部分。理投標(biāo)兩部分。 物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開(kāi)管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開(kāi)招聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程

15、。招聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程。 物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)拓業(yè)，依物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)拓業(yè)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫(xiě)標(biāo)書(shū)，并據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫(xiě)標(biāo)書(shū)，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)和投標(biāo)書(shū)，參與物業(yè)向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)和投標(biāo)書(shū)，參與物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理權(quán)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理權(quán)的過(guò)程。的過(guò)程。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.21 （二）物業(yè)管理招投標(biāo)的原則（二）物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 1、公開(kāi)原則、公開(kāi)原則 2 、公平原則、公平原則 3、公正原則、公正原則 4、合理原則、合理原則物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.22 （三）物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)（三）物業(yè)管理

16、招投標(biāo)的特點(diǎn) 1、早期介入、早期介入 2、階段性、階段性物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.23 二、物業(yè)管理招標(biāo)二、物業(yè)管理招標(biāo) （一）物業(yè)管理招標(biāo)方式（一）物業(yè)管理招標(biāo)方式 物業(yè)管理招標(biāo)有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。物業(yè)管理招標(biāo)有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。 1、公開(kāi)招標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo)又稱為無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性公開(kāi)招標(biāo)，由招標(biāo)方通過(guò)報(bào)刊、公開(kāi)招標(biāo)又稱為無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性公開(kāi)招標(biāo)，由招標(biāo)方通過(guò)報(bào)刊、電視、廣播等各種媒體向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，凡符合電視、廣播等各種媒體向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，凡符合投標(biāo)基本條件又有興趣的物業(yè)管理企業(yè)均可申請(qǐng)投標(biāo)。投標(biāo)基本條件又有興趣的物業(yè)管理企業(yè)均可申請(qǐng)投標(biāo)。 2、邀請(qǐng)招標(biāo)、邀請(qǐng)招

17、標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)又稱為有限競(jìng)爭(zhēng)性選擇招標(biāo)，由招標(biāo)單位向預(yù)先邀請(qǐng)招標(biāo)又稱為有限競(jìng)爭(zhēng)性選擇招標(biāo)，由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的有承擔(dān)能力的若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)，參選擇的有承擔(dān)能力的若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)，參與競(jìng)標(biāo)。與競(jìng)標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.24 （二）物業(yè)管理招標(biāo)一般程序（二）物業(yè)管理招標(biāo)一般程序 1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 2、編制招標(biāo)文件、編制招標(biāo)文件 3、向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告、向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告 4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查 5、發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等、發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等 6、組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)并答疑、組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)并答疑物業(yè)

18、經(jīng)營(yíng)管理.25 7、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法 8、收取投標(biāo)書(shū)、收取投標(biāo)書(shū) 9、開(kāi)標(biāo)與標(biāo)書(shū)評(píng)閱、開(kāi)標(biāo)與標(biāo)書(shū)評(píng)閱 10、組織答辯會(huì)，評(píng)標(biāo)定標(biāo)、組織答辯會(huì)，評(píng)標(biāo)定標(biāo) 11、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū) 12、與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同、與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.26 （三）招標(biāo)書(shū)的編制與標(biāo)底確定（三）招標(biāo)書(shū)的編制與標(biāo)底確定 1、編制招標(biāo)書(shū)、編制招標(biāo)書(shū) 招標(biāo)書(shū)主要內(nèi)容有：招標(biāo)書(shū)主要內(nèi)容有： （1）擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。）擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。 （2）物業(yè)管理的內(nèi)容與要求。）物業(yè)管理的內(nèi)容與要求。 （3）對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說(shuō)明。）對(duì)招標(biāo)的有

19、關(guān)說(shuō)明。 （4）物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施。）物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.27 2、標(biāo)底的作用及其確定、標(biāo)底的作用及其確定 所謂標(biāo)底，就是招標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格水平，這是業(yè)主所謂標(biāo)底，就是招標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格水平，這是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費(fèi)所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費(fèi)用的最高限額的統(tǒng)一。用的最高限額的統(tǒng)一。 標(biāo)底的確定應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：標(biāo)底的確定應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面： （1）要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)。）要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)。 （2）要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消）要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意向。費(fèi)意向。 （3）要以招標(biāo)文件

20、中的管理目標(biāo)為依據(jù)。）要以招標(biāo)文件中的管理目標(biāo)為依據(jù)。 （4）此外，確定標(biāo)底還要嚴(yán)格遵循國(guó)家及地方）此外，確定標(biāo)底還要嚴(yán)格遵循國(guó)家及地方政府頒布的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)，也要注意與物業(yè)管政府頒布的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)，也要注意與物業(yè)管理市場(chǎng)的行情相協(xié)調(diào)。理市場(chǎng)的行情相協(xié)調(diào)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.28 三、物業(yè)管理投標(biāo)三、物業(yè)管理投標(biāo) （一）物業(yè)管理投標(biāo)一般程序（一）物業(yè)管理投標(biāo)一般程序 1、獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)、獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo) 2、報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，、報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)， 3、獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)、獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) 4、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書(shū)、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書(shū) 5、報(bào)送

21、投標(biāo)書(shū)、報(bào)送投標(biāo)書(shū) 6、參加開(kāi)標(biāo)及答辯會(huì)、參加開(kāi)標(biāo)及答辯會(huì) 7、中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同、中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.29 （二）投標(biāo)書(shū)的編制（二）投標(biāo)書(shū)的編制 1、投標(biāo)單位的概況簡(jiǎn)介、投標(biāo)單位的概況簡(jiǎn)介 2、分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)、分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn) 3、概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略、概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.30 4、詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃、詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理架構(gòu)與機(jī)構(gòu)設(shè)置；各類人員編物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理架構(gòu)與機(jī)構(gòu)設(shè)置；各類人員編制；企業(yè)運(yùn)作機(jī)制與工作流程；信息溝通與反饋渠道制；企業(yè)運(yùn)作機(jī)制與工作流程；信息溝通與反饋渠道等。等。 物業(yè)管理

22、各階段（開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，監(jiān)理階段、接管驗(yàn)物業(yè)管理各階段（開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，監(jiān)理階段、接管驗(yàn)收階段、日常運(yùn)作階段等）提供的管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)收階段、日常運(yùn)作階段等）提供的管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)費(fèi)用。容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)費(fèi)用。 管理人員的配備與培訓(xùn)。管理人員的配備與培訓(xùn)。 必備的物資裝備計(jì)劃。必備的物資裝備計(jì)劃。 各項(xiàng)內(nèi)外部管理規(guī)章制度。各項(xiàng)內(nèi)外部管理規(guī)章制度。 各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾。各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾。 愿意承諾的獎(jiǎng)懲措施和標(biāo)準(zhǔn)。愿意承諾的獎(jiǎng)懲措施和標(biāo)準(zhǔn)。 5、有關(guān)附件及說(shuō)明、有關(guān)附件及說(shuō)明物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.31 （三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算 物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)從總體上講

23、，有政府定價(jià)，物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)從總體上講，有政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)三種。政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)三種。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.32 四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng)四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng) （一）決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素（一）決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素 （1）項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；）項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃； （2）項(xiàng)目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶；）項(xiàng)目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶； （3）常規(guī)預(yù)測(cè)盈利；）常規(guī)預(yù)測(cè)盈利； （4）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)承受范圍內(nèi)；）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)承受范圍內(nèi)； （5）項(xiàng)目委托方具有獨(dú)立法人資格和經(jīng)濟(jì)實(shí)力；）項(xiàng)目委托方具有獨(dú)立法人資格和經(jīng)濟(jì)實(shí)力； （6）本企業(yè)具

24、備人力資源支持體系。）本企業(yè)具備人力資源支持體系。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.33 （二）投標(biāo)過(guò)程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)（二）投標(biāo)過(guò)程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié) （1）確定管理項(xiàng)目的整體思路，包括項(xiàng)目工作）確定管理項(xiàng)目的整體思路，包括項(xiàng)目工作重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施；重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施； （2）確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位；）確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位； （3）準(zhǔn)確的物業(yè)管理年度收支測(cè)算；）準(zhǔn)確的物業(yè)管理年度收支測(cè)算； （4）物業(yè)管理目標(biāo)承諾、前期投人、獎(jiǎng)懲條件）物業(yè)管理目標(biāo)承諾、前期投人、獎(jiǎng)懲條件的任何承諾；的任何承諾； （5）管理架構(gòu)、管理機(jī)制和主要負(fù)責(zé)人員；）管理架構(gòu)、管理機(jī)制和主要負(fù)責(zé)人員； （6）正式投標(biāo)時(shí)的演講陳述、答辯現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)。）正式投標(biāo)時(shí)的演

25、講陳述、答辯現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.34 （三）不同階段的主要工作安排（三）不同階段的主要工作安排物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.35 一、風(fēng)險(xiǎn)理論一、風(fēng)險(xiǎn)理論 （一）風(fēng)險(xiǎn)的定義（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義 所謂所謂“風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)”是指發(fā)生某種不利事件或損失的是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。各種可能性的總和。 風(fēng)險(xiǎn)具有以下三個(gè)特征：風(fēng)險(xiǎn)具有以下三個(gè)特征： （1）負(fù)面性。）負(fù)面性。 （2）不確定性。）不確定性。 （3）可測(cè)性。）可測(cè)性。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.36 （二）風(fēng)險(xiǎn)的類型（二）風(fēng)險(xiǎn)的類型 1、純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 2、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn) 3、自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)

26、險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 4、基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)、基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.37 （三）風(fēng)險(xiǎn)的成本（三）風(fēng)險(xiǎn)的成本 風(fēng)險(xiǎn)成本是指人們?cè)谔幚盹L(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中所付出的風(fēng)險(xiǎn)成本是指人們?cè)谔幚盹L(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中所付出的代價(jià)或遭受的損失。代價(jià)或遭受的損失。 風(fēng)險(xiǎn)成本包括以下三個(gè)內(nèi)容：風(fēng)險(xiǎn)成本包括以下三個(gè)內(nèi)容： （1）防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用；）防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用； （2）風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失及處理費(fèi)用；）風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失及處理費(fèi)用； （3）風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本。）風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.38 二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論 （一）風(fēng)險(xiǎn)管理的定義（

27、一）風(fēng)險(xiǎn)管理的定義 風(fēng)險(xiǎn)管理是指有目的、有意識(shí)地通過(guò)計(jì)劃、組風(fēng)險(xiǎn)管理是指有目的、有意識(shí)地通過(guò)計(jì)劃、組織和控制等活動(dòng)來(lái)避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失?？椇涂刂频然顒?dòng)來(lái)避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。 風(fēng)險(xiǎn)管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對(duì)各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險(xiǎn)事件加以防范、各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險(xiǎn)事件加以防范、控制以至消除的過(guò)程。其目的是以最小的經(jīng)濟(jì)控制以至消除的過(guò)程。其目的是以最小的經(jīng)濟(jì)成本達(dá)到分散、轉(zhuǎn)移、消除風(fēng)險(xiǎn)，保障人們的成本達(dá)到分散、轉(zhuǎn)移、消除風(fēng)險(xiǎn)，保障人們的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)穩(wěn)定的基本目的。經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)穩(wěn)定的基本目的。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.39 （二）風(fēng)險(xiǎn)管理

28、的步驟（二）風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟 1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 3、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)控制 回避回避 自擔(dān)或保留自擔(dān)或保留 預(yù)防與抑制預(yù)防與抑制 轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移 4、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.40 一、保險(xiǎn)的概念一、保險(xiǎn)的概念 （一）保險(xiǎn)的定義及特征（一）保險(xiǎn)的定義及特征 保險(xiǎn)是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，保險(xiǎn)是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過(guò)訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。通過(guò)訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.41 保險(xiǎn)區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)形式的本質(zhì)特征表現(xiàn)在保險(xiǎn)區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)形式的本質(zhì)特征表現(xiàn)在以下八個(gè)方面：以下八個(gè)方面： 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的冒險(xiǎn)性；承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的

29、冒險(xiǎn)性； 以大數(shù)法則和概率論為依據(jù)的科學(xué)性；以大數(shù)法則和概率論為依據(jù)的科學(xué)性； 與法律有極其密切親緣關(guān)系的合同性；與法律有極其密切親緣關(guān)系的合同性； 以承擔(dān)債務(wù)責(zé)任為經(jīng)營(yíng)方式的負(fù)債性；以承擔(dān)債務(wù)責(zé)任為經(jīng)營(yíng)方式的負(fù)債性； 以參加者互助共濟(jì)關(guān)系為基礎(chǔ)的相互性；以參加者互助共濟(jì)關(guān)系為基礎(chǔ)的相互性； 以大量客戶群為基礎(chǔ)的廣泛性；以大量客戶群為基礎(chǔ)的廣泛性； 反映組織后備基金彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失功能的保障性；反映組織后備基金彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失功能的保障性； 以及體現(xiàn)貨幣資金融通職能的金融性。以及體現(xiàn)貨幣資金融通職能的金融性。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.42 （二）保險(xiǎn)的一般原則（二）保險(xiǎn)的一般原則 1、誠(chéng)信原則、誠(chéng)信原則 2、可保

30、利益的原則、可保利益的原則 3、近因原則、近因原則 4、比例分?jǐn)傇瓌t、比例分?jǐn)傇瓌t物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.43 二、保險(xiǎn)合同概述二、保險(xiǎn)合同概述 （一）保險(xiǎn)合同的定義及法律特征（一）保險(xiǎn)合同的定義及法律特征 保險(xiǎn)合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種，是投保人與保險(xiǎn)保險(xiǎn)合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種，是投保人與保險(xiǎn)人之間關(guān)于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種民事協(xié)議。人之間關(guān)于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種民事協(xié)議。 法律特征法律特征 1、保險(xiǎn)合同是一種要式合同、保險(xiǎn)合同是一種要式合同 2、保險(xiǎn)合同是一種附合合同、保險(xiǎn)合同是一種附合合同 3、保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同、保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同 4、保險(xiǎn)合同是射幸合同、保險(xiǎn)合同是射幸合同物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.44 （二）保險(xiǎn)合同的

31、主體（二）保險(xiǎn)合同的主體 保險(xiǎn)合同的主體可分為當(dāng)事人和關(guān)系人兩大保險(xiǎn)合同的主體可分為當(dāng)事人和關(guān)系人兩大類。類。 當(dāng)事人是與保險(xiǎn)合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包當(dāng)事人是與保險(xiǎn)合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險(xiǎn)人、被保險(xiǎn)人和投保人。關(guān)系人是指括保險(xiǎn)人、被保險(xiǎn)人和投保人。關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保險(xiǎn)與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.45 1、保險(xiǎn)當(dāng)事人、保險(xiǎn)當(dāng)事人 保險(xiǎn)人（保險(xiǎn)公司）保險(xiǎn)人（保險(xiǎn)公司） 投保人投保人 被保險(xiǎn)人被保險(xiǎn)人 2、保險(xiǎn)合同的關(guān)系人、保險(xiǎn)合同的關(guān)系人 受益人受益人 保險(xiǎn)代理人保險(xiǎn)代理人 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人物業(yè)

32、經(jīng)營(yíng)管理.46 （三）保險(xiǎn)合同主要當(dāng)事人的義務(wù)（三）保險(xiǎn)合同主要當(dāng)事人的義務(wù) 1、投保人的義務(wù)、投保人的義務(wù) 如實(shí)告知義務(wù)如實(shí)告知義務(wù) “危險(xiǎn)增加危險(xiǎn)增加”通知義務(wù)通知義務(wù) 出險(xiǎn)通知義務(wù)出險(xiǎn)通知義務(wù) 防災(zāi)減損的義務(wù)防災(zāi)減損的義務(wù) 及時(shí)交付保費(fèi)的義務(wù)及時(shí)交付保費(fèi)的義務(wù) 2、保險(xiǎn)人的義務(wù)、保險(xiǎn)人的義務(wù) 保險(xiǎn)人的主要義務(wù)就是在合同規(guī)定的保險(xiǎn)事故保險(xiǎn)人的主要義務(wù)就是在合同規(guī)定的保險(xiǎn)事故出現(xiàn)后負(fù)責(zé)賠償部分或全部由保險(xiǎn)事故帶來(lái)的出現(xiàn)后負(fù)責(zé)賠償部分或全部由保險(xiǎn)事故帶來(lái)的實(shí)際損失。實(shí)際損失。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.47 （四）保險(xiǎn)合同的一般內(nèi)容（四）保險(xiǎn)合同的一般內(nèi)容 （1）當(dāng)事人的姓名地址）當(dāng)事人的姓名地址 （2）保

33、險(xiǎn)標(biāo)的）保險(xiǎn)標(biāo)的 （3）保險(xiǎn)金額）保險(xiǎn)金額 （4）保險(xiǎn)責(zé)任范圍）保險(xiǎn)責(zé)任范圍 （5）除外責(zé)任）除外責(zé)任 （6）保費(fèi)）保費(fèi) （7）保險(xiǎn)期間）保險(xiǎn)期間 （8）違約責(zé)任）違約責(zé)任物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.48 （五）保險(xiǎn)單（五）保險(xiǎn)單 保險(xiǎn)單是保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人或投保人之間簽約保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)單是保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人或投保人之間簽約保險(xiǎn)合同的正式保險(xiǎn)憑據(jù)，是標(biāo)準(zhǔn)化的保險(xiǎn)合同。正式保險(xiǎn)憑據(jù)，是標(biāo)準(zhǔn)化的保險(xiǎn)合同。 1、聲明事項(xiàng)、聲明事項(xiàng) 被保險(xiǎn)人名稱；被保險(xiǎn)人名稱； 保險(xiǎn)標(biāo)的種類和存放處所；保險(xiǎn)標(biāo)的種類和存放處所； 保險(xiǎn)金；保險(xiǎn)金； 保險(xiǎn)期限；保險(xiǎn)期限； 保險(xiǎn)費(fèi)的確定和支付。保險(xiǎn)費(fèi)的確定和支付。 2、保險(xiǎn)責(zé)任、保險(xiǎn)責(zé)任 3

34、、除外責(zé)任、除外責(zé)任 4、附注條件、附注條件物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.49 （六）索賠概念及程序（六）索賠概念及程序 1、索賠和索賠時(shí)效概念、索賠和索賠時(shí)效概念 索賠指投保人在保險(xiǎn)事故造成的損失出現(xiàn)后，按照合索賠指投保人在保險(xiǎn)事故造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險(xiǎn)人要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付保險(xiǎn)金的行為。同向保險(xiǎn)人要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付保險(xiǎn)金的行為。 索賠時(shí)效，是指投保人在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，向保險(xiǎn)人索賠時(shí)效，是指投保人在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，向保險(xiǎn)人索賠的最長(zhǎng)有效期限。索賠的最長(zhǎng)有效期限。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.50 2、索賠程序、索賠程序 （1）及時(shí)發(fā)出出險(xiǎn)通知并提索賠要求；）及時(shí)發(fā)出出險(xiǎn)通知并提索賠要求； （2）采取一切合理的措施搶救、保護(hù)，防止損失擴(kuò)）采取一切合理的措施搶救、保護(hù)，防止損失擴(kuò)大；大； （3）保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，配合檢驗(yàn)；）保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，配合檢驗(yàn)； （4）提供必要的索賠單證。）提供必要的索賠單證。 （5）領(lǐng)取保險(xiǎn)金；）領(lǐng)取保險(xiǎn)金； （6）開(kāi)具權(quán)益保證書(shū)。）開(kāi)具權(quán)益保證書(shū)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.51 三、物業(yè)保險(xiǎn)的目的三、物業(yè)保險(xiǎn)的目的 1、分散意外損失、分散意外損失 2、利于善后工作、利于善后工作物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.52 四、物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種四、物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種 保險(xiǎn)的種類很多，但物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉保險(xiǎn)的種類很多