上海三季度豪宅市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告(共51頁).ppt

1、 萬科降價(jià)、恒大萬科降價(jià)、恒大“成本價(jià)成本價(jià)”甩賣甩賣20082008年的中秋比往年提早了不少，但中國各大城市樓年的中秋比往年提早了不少，但中國各大城市樓市的秋意卻讓人提前感到寒冷。開發(fā)商和購房者市的秋意卻讓人提前感到寒冷。開發(fā)商和購房者維持了數(shù)個(gè)月的平衡開始被打破。繼去年底、今維持了數(shù)個(gè)月的平衡開始被打破。繼去年底、今年初的寒流之后，國內(nèi)樓市在傳統(tǒng)的年初的寒流之后，國內(nèi)樓市在傳統(tǒng)的“金九銀十金九銀十”再遇挑戰(zhàn)。降價(jià)，已成為目前全國樓市的關(guān)鍵詞。再遇挑戰(zhàn)。降價(jià)，已成為目前全國樓市的關(guān)鍵詞。進(jìn)入下半年，面對(duì)著量能急劇萎縮和宏觀調(diào)進(jìn)入下半年，面對(duì)著量能急劇萎縮和宏觀調(diào)控政策的持續(xù)影響，一直保持堅(jiān)挺

2、的上海樓市也控政策的持續(xù)影響，一直保持堅(jiān)挺的上海樓市也開始松動(dòng)。統(tǒng)計(jì)顯示，開始松動(dòng)。統(tǒng)計(jì)顯示，7 7、8 8兩個(gè)月份，上海樓市兩個(gè)月份，上海樓市推出的新盤中有推出的新盤中有44.8%44.8%的樓盤出現(xiàn)降價(jià)行為盡管的樓盤出現(xiàn)降價(jià)行為盡管降價(jià)幅度不一，但與上半年絕大部分樓盤仍然維降價(jià)幅度不一，但與上半年絕大部分樓盤仍然維持高價(jià)位相比，這是否表示上海樓市堅(jiān)冰開始融持高價(jià)位相比，這是否表示上海樓市堅(jiān)冰開始融化了呢？化了呢？前 言 萬科成為上海樓市降價(jià)的領(lǐng)頭羊后，上海各區(qū)域均有樓盤出現(xiàn)不同程度的降價(jià)，與此同時(shí)，也有部分開發(fā)商利用保價(jià)的方式穩(wěn)定民心，但盡管如此上海樓市的成交量也未出現(xiàn)回升跡象。2008年

3、上海樓市將何去何從？萬科降價(jià)風(fēng)潮是否會(huì)引發(fā)上海樓市危機(jī)？上海樓市是否已面臨“拐點(diǎn)” 目前為止僅僅是此次樓市遇寒的一個(gè)開端，降價(jià)風(fēng)波對(duì)樓市的深遠(yuǎn)影響本機(jī)構(gòu)將在下一季度做深入研究。3季度我們將重點(diǎn)關(guān)注上海房?jī)r(jià)的真正走勢(shì)，普通商品房和中心區(qū)域公寓豪宅價(jià)格走勢(shì)是否均有松動(dòng)，對(duì)“泛海國際公寓”的上市是否會(huì)產(chǎn)生影響，本機(jī)構(gòu)都將在下文中做重點(diǎn)研究。？1在2007年底王石拋出樓市“拐點(diǎn)論”后，2008年2月，SOHO中國董事長潘石屹通過博客發(fā)表文章，與王石公開唱反調(diào)，明確反對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的說法。20082008年年6 6月月6月24日，上海樓市首例已拍得土地退訂，而退訂的是曾經(jīng)的“普陀地王”。2007

4、年9月，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)東南地塊，被“黑馬”上海志成企業(yè)發(fā)有限公以億元收入囊中，樓面每平方米地價(jià)高達(dá)萬元，成為普陀區(qū)“地王”。由于沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交齊土地款，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊最終被政府收回?！澳玫赝丝s拿地退縮” 20082008年年7 7月月“房?jī)r(jià)滯漲房?jī)r(jià)滯漲”中房上海指數(shù)辦公室公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，6月份，上海房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中小幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，成交量同比環(huán)比收縮明顯。在宏觀調(diào)控政策的累積性效應(yīng)下，半年來房?jī)r(jià)漲幅趨緩，成交量明顯收縮，但仍保持在合理范圍內(nèi)，市場(chǎng)進(jìn)入溫和調(diào)整軌道。交易萎縮、買賣雙方觀望對(duì)峙的上海樓市僵局有了打破的跡象。在中秋節(jié)前夕，萬科率先拋出8個(gè)樓盤大搞促銷，平均折扣在95折左右，

5、并喊出“直降10萬”的口號(hào)。20082008年年3 3月月 “預(yù)言衰退預(yù)言衰退 ” ”3月21日，SOHO中國董事長潘石屹在與網(wǎng)友在線聊天時(shí)表示，未來100天內(nèi)中國房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變。 我們先看看我們先看看20082008年三個(gè)季度以來上海樓市的事件走勢(shì)：年三個(gè)季度以來上海樓市的事件走勢(shì)：要綱容內(nèi)Contents23壹、3季度上海土地市場(chǎng)貳、3季度上海一手住宅市場(chǎng)伍、區(qū)域市場(chǎng)及個(gè)案透析叁、3季度上海二手住宅市場(chǎng)陸、銀源3季度總結(jié)肆、政策及相關(guān)法規(guī) 對(duì)豪宅影響42008年3季度土地供應(yīng)住宅用地小幅放量，中環(huán)以內(nèi)供應(yīng)趨零【關(guān)鍵詞】壹、三季度上海土地市場(chǎng)壹、三季度上海土地市場(chǎng)3季度，上海市共有18

6、個(gè)土地出讓公告、98幅土地。其中： 成交的兩幅商住用地分別位于祟明和嘉定，成交價(jià)分別為824元/平方米和1199元/平方米； 純居住用地11幅，商住用地6幅、14幅商辦、文化娛樂綜合用地,其余全部為工業(yè)用地； 此次11幅住宅用地中已成交7幅，成交價(jià)格由于分布區(qū)域不同而有很大差異，如位于長寧新涇的成交價(jià)為24,106元/平方米，而位于松江板塊的成交價(jià)則在51005400元/平方米之間，臨港新城的成交價(jià)則在2100元/平方米左右；工業(yè)用地全部分布在郊外環(huán)，如臨港新城、浦東南匯、松江、寶山等區(qū)，3季度工業(yè)用地成交均價(jià)在453元/平方米左右，即萬/畝。 商業(yè)辦公、文化娛樂綜合用地共成交七幅，環(huán)線以外如

7、周浦鎮(zhèn)、大場(chǎng)鎮(zhèn)成交均價(jià)在20244647元/平方米之間，而環(huán)線以內(nèi)如閘北、普陀等成交均價(jià)則在2484347974元/平方米之間；數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部52008年1-3季度土地供應(yīng)地塊屬性分布圖第三季度，上海土地總體放量突增，僅出讓土地幅數(shù)就是第二季度的倍，而且成交也占此次出讓土地的90.8%；從居住用地放量的小幅上揚(yáng)表明政府開始加大供給以杜絕因市場(chǎng)稀缺而造成的購買壓力；從居住用地的分布區(qū)域、成交價(jià)格來看，具備做公寓豪宅潛力的項(xiàng)目幾乎不存在。中環(huán)以內(nèi)特別是中心區(qū)域在未來很長一段時(shí)間內(nèi)供應(yīng)必然是稀缺的，這也是眾多豪宅開發(fā)商看好后市的主要原因之一。銀 源 小 結(jié)62.1 2008年3季度上海

8、市住宅市場(chǎng)分析供大于求市場(chǎng)格局已成定局3季度市場(chǎng)供應(yīng)有7月份出現(xiàn)突破性上漲，環(huán)比6月份上漲82.5%，8月份供應(yīng)與7月份相比小幅上漲4.5%，基本持平，9月份則出現(xiàn)下滑，與8月份相比下滑11.2%；7月供應(yīng)反彈，成交下滑8月供應(yīng)小漲，成交繼續(xù)下滑9月供應(yīng)下滑一成，成交上漲一成【關(guān)鍵詞】貳、上海一手住宅市場(chǎng)貳、上海一手住宅市場(chǎng)2008年第3季度，上海供需由2季度的供略大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣髧?yán)重失衡的局面，開發(fā)商原希望打破2季度的供應(yīng)緊張因此大幅放量，但是購房者的觀望心理卻日趨嚴(yán)重，致使市場(chǎng)上的供需陷入膠著狀態(tài)；3季度一開始成交即持續(xù)下滑，環(huán)比6月份成交下滑17%，8月份比7月份下滑9.6%，下滑幅度有

9、所減小，9月份即出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，與8月份成交相比上漲約11.7%。數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部72008年7月份中房上海綜合指數(shù) 中房上海住宅指數(shù) 中房上海辦公樓指數(shù) 2069 1 1981 0 2051 10 3季度上海綜合指數(shù)逐月分析本月調(diào)查樣本數(shù)量141個(gè) 新增15個(gè) 退出15個(gè) 樣本總規(guī)模萬M2 月利率0.00345 匯率據(jù)中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查顯示，2008年7月，上海市房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控累積效應(yīng)影響，在上半年回歸理性溫和發(fā)展的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，住宅成交明顯收縮，是三年來同期最低紀(jì)錄，住房?jī)r(jià)格指數(shù)走平，保持上月水平不漲也不跌。 在本月市場(chǎng)調(diào)查樣本中，有23%的公寓樓盤價(jià)格上

10、漲，上漲占比較上月下降50%，平均漲幅4.8%，最大漲幅為8.4%。有23%的公寓樓盤出現(xiàn)價(jià)格下跌，下跌占比較上月上升18個(gè)百分點(diǎn)，平均跌幅4.1%，最大跌幅達(dá)15.5%。別墅類物業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)中有漲的格局，在調(diào)查樣本中有6個(gè)個(gè)案價(jià)格上漲，平均單價(jià)上漲1300元/m2，最大上漲達(dá)2250元/m2。尚未出現(xiàn)價(jià)格下跌的個(gè)案。 從住宅市場(chǎng)分析，2008年7月全市新建住房成交規(guī)模萬m2，11207套，較上月減少萬m2，2612套，環(huán)比成交面積降幅20.5%，較去年同期相比降幅為56.9%。今年以來房地產(chǎn)成交量持續(xù)收縮，直接導(dǎo)致了當(dāng)前市場(chǎng)疲軟，但從總體上來說，今年成交量和房?jī)r(jià)變化仍舊處在可被市場(chǎng)接受的范圍

11、內(nèi)。 成交縮量?jī)r(jià)走平 房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)整 當(dāng)前，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面，都不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，市場(chǎng)已選擇了自發(fā)性溫和調(diào)整和回歸理性之路。政府出招救市并不十分可行，重要的是要保持市場(chǎng)平穩(wěn)，防止大起大落，使調(diào)整在可控的范圍內(nèi)進(jìn)行，關(guān)鍵的措施是保持個(gè)人房貸利率的長期穩(wěn)定，雖然可能會(huì)拉長調(diào)控周期，但會(huì)減輕對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)“基本素質(zhì)”的傷害。 銀源點(diǎn)評(píng)8據(jù)中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查顯示，2008年8月，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛依舊濃重，成交量繼續(xù)收縮下挫。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已成定局，住宅和辦公樓房?jī)r(jià)開始小幅下挫。 2008年8月份中房上海綜合指數(shù) 中房上海住宅指數(shù) 中房上海辦公樓指數(shù)

12、 2048 21 1960 21 2036 15 本月調(diào)查樣本數(shù)量142個(gè) 新增 12個(gè) 退出12個(gè) 樣本總規(guī)模萬M2 月利率0.00345 匯率調(diào)整已成定局 住宅辦公樓房?jī)r(jià)雙雙下挫 在本月住房市場(chǎng)調(diào)查樣本中，有27%的公寓樓盤出現(xiàn)價(jià)格下降，平均降幅3.7%，有5個(gè)樓盤單價(jià)下降達(dá)到或者超過1000元/m2，最大降幅個(gè)案達(dá)到22.4%，單價(jià)下降達(dá)4145元/m2。樣本中有4個(gè)樓盤出現(xiàn)價(jià)格上漲，平均漲幅4.2%。花園別墅類物業(yè)三年來首次出現(xiàn)明顯的價(jià)格分歧，漲跌互存，改變了以往只漲不跌的局面。 銀 源點(diǎn) 評(píng)在面臨房?jī)r(jià)下降、成交萎縮的情形下，各級(jí)政府的政策“補(bǔ)位”應(yīng)該成為常態(tài)，反周期措施的研究、制定和

13、推出應(yīng)當(dāng)放到議事日程上。比如對(duì)首次購買中小戶型的自住型消費(fèi)者適當(dāng)降低首付比例并提倡30年長期按揭，可以刺激有效需求；從當(dāng)前情況來看，減少供應(yīng)、刺激需求和活躍市場(chǎng)方面的反周期措施應(yīng)當(dāng)是合理的政策選項(xiàng)。 從住宅市場(chǎng)分析，2008年8月全市新建住房成交規(guī)模萬m2，較上月減少萬m2，環(huán)比成交面積降幅6.9%，較07年同期相比降幅為61.0%，較06年同期相比降幅為36.4%，創(chuàng)下近三年最低地量紀(jì)錄。 數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部92008年9月份中房上海綜合指數(shù) 中房上海住宅指數(shù) 中房上海辦公樓指數(shù) 2025 231937 23 2034 2 本月調(diào)查樣本數(shù)量141個(gè) 新增4個(gè) 退出4個(gè) 樣本總規(guī)模萬

14、M2 月利率0.00345 匯率新建住房量?jī)r(jià)繼續(xù)雙雙下挫 銀 源點(diǎn) 評(píng)總體來講，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)下降通道已經(jīng)打開，未來價(jià)格下降如何展開，主要看成交量和供應(yīng)量關(guān)系如何變化，及影響變化的利率、稅收和心理預(yù)期等諸因素。 據(jù)中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查顯示，2008年9月，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩和金融風(fēng)暴的影響，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃重，新建商品住宅成交量和平均價(jià)格指數(shù)繼續(xù)雙雙下挫。 從住宅市場(chǎng)分析，2008年9月全市新建住房成交規(guī)模91.23萬市m2，8959套，較上月減少19.25萬m2，1755套，環(huán)比成交面積降幅17.4%，較去年同期相比降幅為70.1%，較前年同期相比降幅為52.2%，從房?jī)r(jià)指數(shù)來

15、看，本月是房?jī)r(jià)下降第二個(gè)月，與7月中房上海住宅指數(shù)歷史高值1981點(diǎn)相比下降2.22%。在本月住房市場(chǎng)調(diào)查樣本中，有32%的公寓樓盤出現(xiàn)價(jià)格下降，平均降幅3.3%，有8個(gè)樓盤單價(jià)下降達(dá)到或者超過1000元/m2，最大降幅個(gè)案達(dá)到6.7%，單價(jià)下降達(dá)2000元/m2，是長寧區(qū)北新涇板塊中某樓盤。樣本中有4個(gè)樓盤出現(xiàn)價(jià)格上漲，平均漲幅2.4%。花園別墅類物業(yè)繼續(xù)上月漲跌互見價(jià)格分歧的局面。 103季度上海市住宅供需情況分析平方米2008年3季度上海市住宅供需走勢(shì)圖 2008年3季度，上海商品房的供應(yīng)主要集中在寶山、浦東、松江三區(qū)，成交也主要集中在外圍區(qū)域，閘北、寶山、楊浦、閔行位居前列 ； 3季度

16、初供應(yīng)即出現(xiàn)突破性上漲，但購房者由于受市場(chǎng)大勢(shì)及外在經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，觀望心理濃厚，需求日漸萎縮，導(dǎo)致2008年3季度供需再度失衡，即使是傳統(tǒng)的“金九月”也已褪色成為“銀九月”甚至是“銅九月”了； 3季度上海市普通住宅各月新增供應(yīng)的供求比分別是：、；3季度上海市住宅供大于求市場(chǎng)格局較明顯。數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部113季度上海市住宅成交均價(jià)走勢(shì)分析元/平方米2008年3季度上海市住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖7月份受郊區(qū)放量影響，上海商品住宅的整體成交均價(jià)大幅回落，環(huán)比6月下降23.45%，與5月份相比也出現(xiàn)小幅下滑，但12,493元/平方米的價(jià)格仍處于成交均價(jià)的高位水平；8月份在成交量大幅萎縮，又進(jìn)入樓

17、市淡季的情況下，不少樓盤采取各種形式進(jìn)行降價(jià)促銷，整體住宅成交價(jià)格繼續(xù)回落，環(huán)比7月份下降了3.35%；“金九”不“金”，9月份整個(gè)樓市降價(jià)風(fēng)行，而且各開發(fā)商不再是遮遮掩掩的優(yōu)惠促銷，反而開始實(shí)實(shí)在在的進(jìn)行降價(jià)，萬科、大華等大型開發(fā)商旗下的一些樓盤首當(dāng)其沖，這也使得當(dāng)月整體住宅成交均價(jià)在8月份基礎(chǔ)上繼續(xù)回落。14 2008年3季度，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的全面復(fù)蘇，成交量反而出現(xiàn)萎縮膠著態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)也是一路下滑。盡管 開發(fā)商的積極營銷戰(zhàn)略和市場(chǎng)剛性需求依然存在，但是由于受到整體房市“降價(jià)”趨勢(shì)和對(duì)房?jī)r(jià)回升信心不足影響，使得購房者的觀望心理更加濃厚，成交依然沒有突破，反而比2季度有所萎

18、縮。 3季度7、8月份本就是傳統(tǒng)的銷售淡季，加之8月份奧運(yùn)會(huì)影響、9月萬科領(lǐng)降波價(jià)，使得整個(gè)3季度的房市呈現(xiàn)供需兩不旺的態(tài)勢(shì)。盡管整體大勢(shì)趨淡、趨降，但是豪宅市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡本就有其獨(dú)特性，因此必須對(duì)豪宅集中所在的中心區(qū)域進(jìn)行深入剖析，才能了解“泛海國際公寓” 所處的豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀，以便能做最直接快速的市場(chǎng)反應(yīng)。152008年3季度中心區(qū)域住宅市場(chǎng)分析2008年3季度，上海中心五大區(qū)域(徐匯區(qū)、黃浦區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、盧灣區(qū))的樓市總體供應(yīng)量約萬平方米，供應(yīng)大幅萎縮，環(huán)比2季度下浮70.5%；3季度上海中心區(qū)域新增供應(yīng)和成交雙雙下滑，除去7、8月份原為傳統(tǒng)淡季、8月份的奧運(yùn)會(huì)也轉(zhuǎn)移人們注意力之外，

19、當(dāng)時(shí)整體市場(chǎng)不景氣，也使得購買中心區(qū)域公寓豪宅的客戶心理受到波動(dòng)；3季度中心區(qū)域豪宅項(xiàng)目成交價(jià)格未像普通商品住宅成交價(jià)格有明顯的下滑趨勢(shì)，雖然成交價(jià)格也有小幅波動(dòng)，但由于高檔住宅本來就受個(gè)案影響較大，所以本季的價(jià)格波動(dòng)僅視之為調(diào)整而非降價(jià)。數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部2008年1-3季度中心區(qū)域新增供應(yīng)走勢(shì)圖萬平方米新增供應(yīng)大幅萎縮成交量小幅下滑成交價(jià)格小幅波動(dòng)調(diào)整【關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞】 2008年3季度上海市中心區(qū)域住宅供需走勢(shì)2008年3季度上海市中心區(qū)域住宅供需走勢(shì)圖 3季度，上海市中心區(qū)域的豪宅供應(yīng)相比2季度縮水70.5%； 在去化速度上，雖然整體去化量環(huán)比2季度有所萎縮，但是相對(duì)3季度的供

20、應(yīng)量來看，卻是供不應(yīng)求的，尤其是8、9月份，9月份甚至出現(xiàn)的供求比； 中心區(qū)域的豪宅成交在全市樓市成交大幅萎縮的情況下未受到直接影響，反而出現(xiàn)逆市向好的態(tài)勢(shì)，說明購房者對(duì)于高端物業(yè)的保值信心十足； 對(duì)于“泛海國際公寓”來講，如何塑造產(chǎn)品力，增加其保值和增值的潛力是非常關(guān)鍵的。16數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部17元/平方米 2008年3季度中心區(qū)域豪宅成交均價(jià)走勢(shì)2008年3季度上海市中心區(qū)域豪宅成交均價(jià)走勢(shì)圖 7月份中心區(qū)域豪宅受到各區(qū)域豪宅個(gè)案成交影響，整體成交均價(jià)有小幅上揚(yáng)； 8月份由于中心區(qū)域供、需均有萎縮，使得整體均價(jià)受到影響有所下滑； 9月份中心區(qū)域豪宅受長寧、靜安兩區(qū)個(gè)案成交比例上

21、揚(yáng)影響，成交均價(jià)環(huán)比8月份有所上升，而且?guī)缀趸貜?fù)到7月份的峰值水平； 3季度中心區(qū)域豪宅成交均價(jià)出現(xiàn)小幅震蕩，主要原因是受各區(qū)個(gè)案成交比例不同影響，但這種震蕩仍在合理調(diào)整范圍內(nèi)，且依然保持之前的堅(jiān)挺勢(shì)頭。18 2008年3季度上海市中心區(qū)豪宅成交排行注：我們將在以上案例中選取個(gè)別市場(chǎng)典型案例或與“泛海國際公寓”在景觀、區(qū)位、規(guī)模相近似的樓盤進(jìn)行詳述，詳見第伍部分案例介紹。本季成交豪宅排行情況樓盤名稱成交套數(shù)掛牌均價(jià)區(qū)域-板塊尚海灣豪庭8637,000-41,000徐匯濱江板塊御翠豪庭8341,697-50,601長寧古北板塊中海瀛臺(tái)4230,000徐匯長橋板塊靜安紫苑3140,000靜安江寧路

22、板塊凱欣豪園1233,000長寧中山公園板塊百匯園842,000徐匯濱江板塊上海灘花園640,000-60,000黃浦浦西濱江板塊老西門公館445,000黃浦老西門板塊王子晶品270,000-150,000長寧中山公園板塊注：以上價(jià)格除徐匯區(qū)尚海灣豪庭、中海瀛臺(tái)、百匯園、王子晶品四個(gè)樓盤為毛坯售價(jià)外，其他樓盤均是全裝修的報(bào)價(jià)。數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部3季度上海市中心區(qū)域豪宅走勢(shì)有明顯變化：價(jià)格依然堅(jiān)挺，成交明顯放緩；成交量縮水至2季度的40%左右，可見目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)對(duì)豪宅成交量的影響已顯而易見，但對(duì)價(jià)格的影響預(yù)計(jì)會(huì)在第四季度末才會(huì)初現(xiàn)端倪；本機(jī)構(gòu)也將在四季度對(duì)豪宅的價(jià)格進(jìn)行深入研

23、究，以最終得出在房地產(chǎn)大勢(shì)下挫的環(huán)境下，上海中心區(qū)域豪宅的最終走勢(shì)。193季度，中心區(qū)域未有新增個(gè)案上市，供應(yīng)房源均是目前市場(chǎng)上在售的豪宅個(gè)案，因此供應(yīng)有所萎縮；相對(duì)的去化總量環(huán)比2季度也縮水約60%，即便如此，相對(duì)3季度的新增供應(yīng)而言，中心區(qū)域豪宅仍處在供小于求的態(tài)勢(shì)，價(jià)格也依然在高位運(yùn)行，這說明上海市豪宅市場(chǎng)并未明顯受到普通商品住宅的降價(jià)風(fēng)波影響，還仍然有一批忠實(shí)的擁護(hù)者，這與中心區(qū)域豪宅總體供應(yīng)小、價(jià)格堅(jiān)挺、升值潛力大有直接關(guān)系，所以對(duì)“泛海國際公寓”而言，其所處的地段及自身品質(zhì)無疑是入市的信心保證。銀 源 小 結(jié)202008年3季度上海二手住宅分析 7月上海二手房市場(chǎng)即呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的

24、態(tài)勢(shì)，而8、9月份并未有所好轉(zhuǎn)，交易下滑，這主要是由于幾個(gè)方面的原因： 首選，受新建商品房?jī)r(jià)格下跌的影響，二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)一定的下跌趨勢(shì)，同時(shí)也使得二手房市場(chǎng)觀望氣氛變濃，拉長了成交周期； 其次，進(jìn)入下半年以來，國家宏觀調(diào)控影響加深，從緊的貨幣政策開始實(shí)施，這些因素都在一定程度上影響了二手房市場(chǎng)的成交量； 最后主要是由于7、8月份皆是成交淡季，也造成了3季度二手房成交的萎縮。叁、上海二手住宅市場(chǎng)需求仍在，成交萎縮，價(jià)格下幅買家觀望盼跌心理濃厚，賣家轉(zhuǎn)售為租關(guān)鍵詞數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部212008年7月份上海二手房指數(shù)7月份6月份變化幅度239623870.38%2008年7月份，上海二手房

25、指數(shù)環(huán)比漲幅出現(xiàn)明顯回落，本月漲幅僅為0.38%，為年初以來最小漲幅。 7月，上海二手房市場(chǎng)受傳統(tǒng)淡季以及市場(chǎng)心理預(yù)期產(chǎn)生根本性變化的影響，整體成交量出現(xiàn)大幅萎縮，在經(jīng)歷數(shù)月的盤整僵持格局后，僅以當(dāng)月的成交量尚不能支持房屋價(jià)格維持高位，有三成以上的控制點(diǎn)板塊二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下調(diào)。同時(shí)市場(chǎng)中濃厚的觀望氣氛，不斷降低消費(fèi)者的購房意愿，總體上表現(xiàn)出市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足，可議價(jià)空間增加。 淡季加劇調(diào)整 下跌板塊過三成 平均跌幅為1.42%根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房下跌板塊明顯增加，52個(gè)控制點(diǎn)中有17個(gè)點(diǎn)出現(xiàn)下跌，較上月增加9個(gè)點(diǎn)，所占比例為32.7%，平均跌幅為1.42%，其中，跌幅較大的控制點(diǎn)有南京東

26、路、蓬萊地區(qū)、武寧以及三林，跌幅均超過2%?？傮w來看，出現(xiàn)價(jià)格微跌的板塊屬于個(gè)別現(xiàn)象，皆為房?jī)r(jià)連續(xù)攀升后的短期回調(diào)盤整。 上海二手房指數(shù)辦公室分析指出，結(jié)合各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)實(shí)際情況反饋，未來二手房市場(chǎng)向下調(diào)整正成為可能，預(yù)計(jì)二手房?jī)r(jià)格或?qū)⒊霈F(xiàn)直接調(diào)整，同時(shí)調(diào)整區(qū)域擴(kuò)大。 上海二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份上海二手房?jī)r(jià)格漲幅大幅回落，其中部分區(qū)域出現(xiàn)下跌。 7月，浦東新區(qū)二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)不佳，跌幅為0.79%。其中，三林板塊領(lǐng)跌全區(qū)，受板塊內(nèi)一手房?jī)r(jià)格大幅度調(diào)整影響，使一二手房?jī)r(jià)格有倒掛現(xiàn)象，因此二手房?jī)r(jià)格跟隨性下跌，跌幅為2.13%。黃浦區(qū)二手房整體跌幅為1.24%，區(qū)域內(nèi)核心板塊

27、如南京東路，本月跌幅為2.74%，雖然該板塊地理位置較佳且出行便捷，但整體居住環(huán)境較差，且目前板塊價(jià)格處于高位，出現(xiàn)調(diào)整有利于后市發(fā)展。3季度上海綜合指數(shù)逐月分析三林板塊領(lǐng)跌浦東 2222個(gè)月后首跌 ， 調(diào)整氣氛加劇四成跌幅逾3 8月，浦東新區(qū)二手房市場(chǎng)延續(xù)前期下跌趨勢(shì)，整體跌幅為1.18%，領(lǐng)跌全市。區(qū)域內(nèi)僅小陸家嘴和張江板塊出現(xiàn)上漲，漲幅分別為0.95%和2.51%。超過四成板塊跌幅超過3%。大華錦繡華城、萬科金色雅筑等一手樓盤降價(jià)銷售，相應(yīng)板塊出現(xiàn)了一二手房倒掛現(xiàn)象，從而拖累了二手房?jī)r(jià)格。其中，世紀(jì)公園板塊跌幅較大，為3.48%；三林板塊出現(xiàn)連續(xù)下跌，8月跌幅為3.14%。 傳統(tǒng)中心區(qū)域

28、僅黃浦區(qū)微升0.28%，其余區(qū)域則均有所下跌。如：盧灣區(qū)下跌0.85%，區(qū)域內(nèi)的打浦橋板塊跌幅較大，為1.33%；靜安區(qū)下跌0.72%，區(qū)域內(nèi)的南京西路和江寧路板塊分別下跌1.21%和1.61%；徐匯區(qū)跌幅較小，為0.2%，但田林和華涇板塊分別下跌0.72%和0.6%。 2008年8月份上海二手房指數(shù)8月份7月份變化幅度238523960. 45% 在下跌區(qū)域擴(kuò)大的同時(shí)，板塊跌幅也明顯加大，市場(chǎng)向下調(diào)整跡象明顯。在二手房指數(shù)系統(tǒng)采樣的52個(gè)控制點(diǎn)中，38個(gè)出現(xiàn)下跌，較7月大幅增加21個(gè)點(diǎn)。調(diào)整區(qū)域占73.1%，且平均跌幅1.22%。其中，跌幅超過3%的有四個(gè)，為世紀(jì)公園、羅山、三林和虹橋板塊，

29、分別下跌3.48%、3.19%、3.14%和3.3%。跌幅超過2%的有兩個(gè)，分別為五角場(chǎng)和植物園板塊，下跌2.41%和2.86%。 板塊間呈現(xiàn)不同走勢(shì)。跌幅最大的板塊為世紀(jì)公園，為3.48%，最小的板塊為長壽路，僅為0.19%；漲幅最高的板塊為張江高科板塊，為2.51%，最低的板塊為靜安寺，為0.31%。 2008年8月，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為2385點(diǎn)，較7月環(huán)比下降11點(diǎn)，跌幅為0.45%。這是上海二手房指數(shù)自2006年10月以來，歷經(jīng)22個(gè)月上升后再度出現(xiàn)下跌。 8月，上海二手房市場(chǎng)在拋盤涌現(xiàn)的情況下，逾7成區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度下降。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，自去年四季度以來觀望情緒持續(xù)未

30、退，成交量逐漸萎縮，導(dǎo)致拋盤大幅增加，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”二手房掛牌量突破12萬套，而同期市場(chǎng)承接能力較弱，無法繼續(xù)支撐高位盤整的價(jià)格，因此，價(jià)格開始出現(xiàn)下跌。下跌板塊達(dá)七成數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部23連續(xù)兩月回落，下行趨勢(shì)明朗逾7成區(qū)域下跌 次新房調(diào)整加劇 9月，受近期一手房降價(jià)促銷的影響，二手房降價(jià)壓力明顯，市區(qū)11個(gè)區(qū)域共有7個(gè)出現(xiàn)下跌，平均跌幅為0.56%，其中，跌幅最大的為閔行區(qū)，下跌1.91%。市中心區(qū)域除靜安和徐匯分別上漲0.67%和0.17%外，其余區(qū)域仍延續(xù)下調(diào)趨勢(shì)。如：盧灣區(qū)跌幅為1.51%，區(qū)域內(nèi)三大板塊均無例外，黃浦區(qū)下跌0.32%，區(qū)域內(nèi)僅南京東路板塊略有上漲，漲幅為0

31、.37%，老城區(qū)和蓬萊板塊均下跌0.6%以上。長寧區(qū)有不少板塊仍有上揚(yáng)，但由于區(qū)域內(nèi)虹橋路和北新涇板塊大幅下跌，跌幅分別為2.41%和1.09%，致使區(qū)域整體仍呈現(xiàn)下跌，跌幅為0.03%，與8月跌幅相近。 9月，上海二手房市場(chǎng)觀望氛圍依然濃厚，受近期新盤降價(jià)促銷的影響，不少原先欲購買二手房的客戶轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)壓力陡增。上海二手房指數(shù)辦公室分析認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)正承受著一手房促銷分流客戶和持續(xù)觀望的雙重壓力，進(jìn)一步走向低迷。 2008年9月份上海二手房指數(shù)9月份8月份變化幅度236023851.057上海二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前二手房市場(chǎng)進(jìn)入下行通道的趨勢(shì)明顯，連續(xù)兩個(gè)月

32、下跌板塊過半，平均跌幅超過1%。通過對(duì)采樣控制點(diǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，共有28個(gè)板塊控制點(diǎn)出現(xiàn)下跌，占總體采樣量的54%，平均跌幅為1.23%。其中跌幅超過2%的板塊有世紀(jì)公園、羅山、虹橋以及閔行的地鐵沿線板塊，分別下跌2.61%、2.06%、2.41%和3.5%。超五成板塊下跌平均跌幅1.23%24自6月起，上海市二手房成交已連續(xù)出現(xiàn)了數(shù)月成交量與成交價(jià)格雙雙下滑的局面，9月份成交量更是縮水20%，上海樓市“金九”期間二手房交易量再度走低的主要原因有二：其一，與二手房業(yè)主相對(duì)保守的價(jià)格讓步相比，一手房市場(chǎng)采取了多種優(yōu)惠手段進(jìn)行促銷，分流了二手房市場(chǎng)上的相當(dāng)部分剛性需求客戶；其二，一手房市場(chǎng)頻繁促銷

33、也使得持有看跌心理的購房者增多，延緩了眾多潛在購房者的入市節(jié)奏；二手市場(chǎng)遇冷，中心城區(qū)的租賃市場(chǎng)反而表現(xiàn)活躍，9月份徐匯區(qū)、靜安區(qū)、盧灣區(qū)等區(qū)域的住宅租賃成交套數(shù)環(huán)比增長居于全市前列，這對(duì)于“泛海國際公寓” 而言，是入市后吸引投資客的利好點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部25元/平方米2008年3季度上海中心區(qū)域二手住宅表現(xiàn)2008年3季度上海市中心區(qū)域 二手豪宅成交均價(jià)走勢(shì)相較于一手豪宅的成交均價(jià)走勢(shì)，3季度上海市中心區(qū)域豪宅的二手房成交均價(jià)并有明顯的震蕩走勢(shì)；7月份二手豪宅均價(jià)環(huán)比6月份僅下滑了個(gè)百分點(diǎn)，主要是長寧區(qū)價(jià)格下浮2.06%引起的；8月份中心五區(qū)成交均價(jià)有小幅下滑，但波動(dòng)幅度較小，

34、均在2.5%以下，其中下浮較大的是黃浦區(qū)和徐匯區(qū)，分別是2.29%和1.17%；9月份二手豪宅成交均價(jià)環(huán)比8月份下浮0.79%，主要是由于一手豪宅供不應(yīng)求，二手業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，中心區(qū)域租賃活躍，使得成交縮水，成交價(jià)格也相對(duì)有小幅震蕩。2008年3季度上海市中心區(qū)域一、二手豪宅成交均價(jià)走勢(shì)圖26元/平方米 2008年3季度上海市中心各區(qū)域二手豪宅成交均價(jià)走勢(shì)2008年3季度，上海中心區(qū)域各區(qū)的豪宅公寓成交均價(jià)走勢(shì)較平緩，成交均價(jià)起伏不大；徐匯區(qū) 3季度二手高檔物業(yè)成交均價(jià) 21,106元/平方米黃浦區(qū) 3季度二手高檔物業(yè)成交均價(jià) 22,595元/平方米靜安區(qū) 3季度二手高檔物業(yè)成交均價(jià) 23,49

35、1元/平方米長寧區(qū) 3季度二手高檔物業(yè)成交均價(jià) 23,989元/平方米盧灣區(qū) 3季度二手高檔物業(yè)成交均價(jià) 26,369元/平方米2008年3季度上海市中心各區(qū)域二手豪宅成交均價(jià)走勢(shì)圖23,06223,062元元/ /平方米平方米數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部第三季度，在新建商品房降價(jià)、房貸利率居高不下、市場(chǎng)信心不足等因素的綜合影響下，上海市的二手成交量大幅萎縮，成交價(jià)格也有小幅下跌，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)以下的特征：一、二手房的成交量大幅萎縮，但門店的帶看量卻沒有明顯減少，可見市場(chǎng)的潛在需求依然旺盛，但受到降價(jià)預(yù)期的影響，購房者遲遲不愿出手，市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚；二、從掛牌房源來看，掛牌量依然較大，房屋供

36、給充足，但掛牌價(jià)格卻沒有明顯的松動(dòng)，表明業(yè)主對(duì)后市依然抱有很強(qiáng)的信心，這也是二手房?jī)r(jià)只有小幅下調(diào)的根本原因。在目前市場(chǎng)不夠明朗的情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氣氛會(huì)依然持續(xù)，而傳統(tǒng)“金九銀十”的成交慘淡也說明了這一態(tài)勢(shì)。27287月1日: 房屋登記辦法 房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。影響：影響：房屋登記簿將取代房產(chǎn)證，成為房屋歸屬的最終證明。房產(chǎn)證將不再是房屋歸屬的唯一證明，將會(huì)對(duì)權(quán)利人的物權(quán)進(jìn)行更好的保護(hù)。 （2008年7月1日實(shí)施）7月29日：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知指出要完善扶持政策，推廣全裝修房。通知要求引

37、導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。影響：影響：該政策旨在規(guī)范裝修市場(chǎng)，也預(yù)示著毛坯房這一帶有明顯的過度性質(zhì)的房產(chǎn)商品形式遲早會(huì)推出市場(chǎng)；通過行業(yè)整頓及洗牌，裝飾市場(chǎng)相應(yīng)地會(huì)向小,專,精,特,少等方向健康發(fā)展。 9月7日：住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書將原來6項(xiàng)質(zhì)保內(nèi)容細(xì)化、充實(shí)成了13項(xiàng)，節(jié)能、智能化、裝修工程等近幾年新出現(xiàn)的住宅系統(tǒng)均有了統(tǒng)一的保修規(guī)定。其中裝修工程質(zhì)保兩年；智能化系統(tǒng)需保一年。影響：影響：對(duì)購房者而言買房的保證加大，開發(fā)商對(duì)于住宅的開工建設(shè)將更加專業(yè)、規(guī)范。（2008年10月1日實(shí)施）9月8日：住房部將首次承擔(dān)“擬訂穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策”職責(zé) 住房和城

38、鄉(xiāng)建設(shè)部昨日公布“三定”（定職能、定機(jī)構(gòu)、定編制）方案。 “三定”方案對(duì)住房部的部分職責(zé)作了調(diào)整，同時(shí)，住房部涉及住房的職能大大強(qiáng)化，其中“承擔(dān)保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房”職責(zé)被列為第一項(xiàng)。影響：影響：政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“專業(yè)化”、“精細(xì)化”程度在加強(qiáng)。其中也貫徹了著力解決低收入家庭住房困難的改革宗旨。 肆、宏觀政策及相關(guān)法規(guī)對(duì)豪宅的影響 調(diào)控政策未出臺(tái)保障性政策頻出【關(guān)鍵詞】數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部從第三季度的政策來看，并未出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)有實(shí)質(zhì)影響的調(diào)控政策，這也說明目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)未明，國家也不可能出臺(tái)實(shí)質(zhì)的相關(guān)政策，但是第四季度待房地產(chǎn)波動(dòng)顯著、形勢(shì)明朗后國家的調(diào)控政策將會(huì)是直接有

39、力的；第三季度發(fā)布的主要房產(chǎn)政策對(duì)于“泛海國際公寓”而言，并沒有實(shí)質(zhì)的深遠(yuǎn)影響，只是在產(chǎn)品建設(shè)時(shí)，對(duì)于材料的選擇及建筑水平提出了要求，而“全裝修”的通知，也要求本案在入市后要朝著專業(yè)、規(guī)范、符合客戶需求的原則來進(jìn)行產(chǎn)品塑造，以使本案在市場(chǎng)上立于不敗之地。29303季度，上海市中心五區(qū)域未有新的公寓豪宅項(xiàng)目入市；中心五區(qū)，各公寓豪宅項(xiàng)目也未有新量推出，各樓盤皆在去化之前推出房源；各項(xiàng)目的成交均價(jià)與2季度相比除“上海灘花園”下降之外，其它項(xiàng)目均有小幅上漲，上漲幅度在0.12%之間，本機(jī)構(gòu)關(guān)注的典型個(gè)案在本季度除“尚海灣豪庭”和“御翠豪庭” 外，其它項(xiàng)目成交較2季度成交量顯著下滑，并未出現(xiàn)開盤之后的

40、持續(xù)熱銷，這除了與目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的整體低迷有關(guān)之外，豪宅特殊客戶群的購買力及購買心理均受到些微影響。中心五區(qū)的豪宅市場(chǎng)在2008年3季度表現(xiàn)平平。2季度住宅累計(jì)成交均價(jià)3季度住宅累計(jì)成交均價(jià)2季度月平均成交套數(shù)3季度月平均成交套數(shù)中海瀛臺(tái)15,55515,692 0.5%6114百匯園24,57424,601 0.1%368尚海灣豪庭29,54029,776 0.8%11729王子晶品47,63947,639 30.67凱欣豪園26,75226,914 0.6%504御翠豪庭38,66738,696 0.1%11328靜安紫苑39,66839,886 0.5%2410上海灘花園41,209

41、36,967 10.3%62老西門公館29,68430,207 2%41伍、區(qū)域市場(chǎng) 及個(gè)案透析數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)市場(chǎng)策劃部31【3季度營銷數(shù)據(jù)】2008年5月上市部分本期推出房源1幢18層（一線臨江全景觀房）本期推出房型3/2/2（176m2）4/2/2（216.03m2）主力房?jī)r(jià)范圍350-800萬上市部分建筑面積約2172.21m2本期上市套數(shù)45套本期開盤報(bào)價(jià)30,000元/m2預(yù)售許可證號(hào)徐匯房地(2008)預(yù)字000297號(hào)交房標(biāo)準(zhǔn)毛壞交房日期2008年6月已成交0套本期本批成交率0累計(jì)網(wǎng)上住宅合同均價(jià)15,692元/m2數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：項(xiàng)目成交均價(jià)走勢(shì)圖2008年1

42、季度累計(jì)成交均價(jià)為15555元/平方米2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為15608元/平方米2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為15692元/平方米 3季度，中海瀛臺(tái)未有新量推出，2季度推出的房源在本季度也未有售出，去化成交房源皆為1季度推量； 3季度，中海瀛臺(tái)住宅累計(jì)合同均價(jià)為15,692元/平方米，比2季度上漲0.5%，約84元/平方米,與1季度相比價(jià)格上漲0.9%，約137元/平方米；季度平均上漲0.7%。徐匯區(qū)中海瀛臺(tái)百匯園尚海灣豪庭3233銷售速度說明：項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)圖2006年9月成交125套2007年6月成交95套2007年11月成交178套2008年3月成交226套2008年5月成交6

43、4套2008年9月成交6套項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖2007年2季度成交192套2007年4季度成交284套2008年1季度成交238套2008年2季度成交175套2008年3季度成交42套2007年1季度成交30套 從項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)圖可以看出，中海瀛臺(tái)的成交高峰均出現(xiàn)在開盤當(dāng)月； 從項(xiàng)目季度去化套數(shù)走勢(shì)圖可以看出，中海瀛臺(tái)2008年的季度成交高峰出現(xiàn)在1、2季度，主要是因?yàn)檫@兩個(gè)季度均有新房源推出，且成交良好，開盤3月份和5月份各成交226套和56套； 3季度的成交為2008年至今成交最差季度，僅42套，不及2季度單月成交套數(shù)，9月成交更是宕到谷底，僅成交6套，3季度月均成交14套，比2季度月

44、均58套減少了75%。徐匯區(qū)中海瀛臺(tái)百匯園尚海灣豪庭【3季度營銷數(shù)據(jù)】2008年5月上市部分本期推出房源1幢27層、1幢28層本期推出房型2/2/2（110.66-136.2m2）; 3/2/2（181.89-184.36m2）主力房?jī)r(jià)范圍300-800萬元上市部分建筑面積23,931.2m2本期上市套數(shù)161套本期開盤報(bào)價(jià)42,000元/m2預(yù)售許可證號(hào)徐匯房地(2008)預(yù)字000277號(hào)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯交房日期2008年12月已成交58套本期本批成交率36%累計(jì)網(wǎng)上住宅合同均價(jià)24,601元/m2價(jià)格走勢(shì)：項(xiàng)目成交均價(jià)走勢(shì)圖2008年1季度累計(jì)成交均價(jià)為24536元/平方米2008年2季度累

45、計(jì)成交均價(jià)為24574元/平方米2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為24601元/平方米 3季度，百匯園未有新量推出，2季度推出的房源去化率至36%，比2季度去化僅高了個(gè)百分點(diǎn)； 3季度，百匯園住宅累計(jì)合同均價(jià)為24,601元/平方米，比2季度上漲0.1%，約27元/平方米,與1季度相比價(jià)格上漲0.3%，約65元/平方米；季度平均上漲0.2%。徐匯區(qū)中海瀛臺(tái)百匯園尚海灣豪庭34數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)35銷售速度說明：項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)圖2007年5月成交96套2007年12月成交29套2008年5月成交56套2008年2月成交5套2008年7月成交4套2008年9月成交1套項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖2007

46、年2季度成交1532套2007年3季度成交36套2008年1季度成交24套2008年2季度成交108套2008年3季度成交8套 從項(xiàng)目成交套數(shù)速度走勢(shì)圖可以看出，百匯園的成交高峰均出現(xiàn)在開盤當(dāng)月； 從項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖可以看出，百匯園2008年的季度成交高峰出現(xiàn)在2季度，成交108套，主要是因?yàn)楫?dāng)季5月份開盤當(dāng)月即成交56套； 由季度去化速度走勢(shì)圖可看出3季度的成交不僅是2008年至今3個(gè)季度的最低峰，更是項(xiàng)目推盤以來的最低谷，僅成交8套，與2季度相比，下滑了92.6%。徐匯區(qū)中海瀛臺(tái)百匯園尚海灣豪庭【3季度營銷數(shù)據(jù)】2008年6月上市部分本期推出房源1幢24層、1幢26層、2幢27層、1

47、幢28層、本期推出房型4/2/2（221-224m2），5/2/2（260-281m2）其他（505.71-565.4m2）主力房?jī)r(jià)范圍未定上市部分建筑面積75,683.22m2本期上市套數(shù)253套本期開盤報(bào)價(jià)37,00041,000元/m2預(yù)售許可證號(hào)徐匯房地(2008)預(yù)字0412號(hào)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯交房日期2009年12月已成交4套本期本批成交率1.6%累計(jì)網(wǎng)上住宅合同均價(jià)29,776元/m2項(xiàng)目成交均價(jià)走勢(shì)圖2008年1季度累計(jì)成交均價(jià)為29332元/平方米2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為29540元/平方米2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為29776元/平方米價(jià)格走勢(shì)： 3季度，尚海灣豪庭未有新

48、量推出，2季度推出的房源去化率至3季度僅為1.6%，相比2季度僅高了個(gè)百分點(diǎn)，本季成交房源多為1季度推出房源； 3季度，百匯園住宅累計(jì)合同均價(jià)為29,776元/平方米，比2季度上漲0.8%，約236元/平方米,與1季度相比價(jià)格上漲1.5%，約444元/平方米；季度平均上漲1.15%。徐匯區(qū)中海瀛臺(tái)百匯園尚海灣豪庭36數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)37銷售速度說明：項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖2007年4季度成交173套2008年1季度成交57套2008年2季度成交352套2008年3季度成交86套 從項(xiàng)目成交套數(shù)速度走勢(shì)圖可以看出，尚海灣豪庭的的成交高峰出現(xiàn)在2008年6月開盤當(dāng)月，成交244套，其他時(shí)間成交

49、表現(xiàn)平平； 從項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖可以看出，尚海灣豪庭的季度成交高峰也是出現(xiàn)在2008年2季度，即2008年開盤月當(dāng)季，共成交352套； 由季度去化速度走勢(shì)圖可看出3季度的成交與2季度相比雖然下滑75.6%，但仍是徐匯區(qū)公寓豪宅中成交套數(shù)最多的樓盤，而且也是中心五區(qū)中公寓豪宅成交最多的樓盤，3季度月均去化29套。徐匯區(qū)中海瀛臺(tái)百匯園尚海灣豪庭項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)圖2007年10月成交45套2007年12月成交66套2008年6月成交244套2008年3月成交25套2008年7月成交47套2008年9月成交18套【3季度營銷數(shù)據(jù)】2008年4月上市部分本期推出房源1幢27層本期推出房型5/2/2（

50、288.76m2），復(fù)式（530.23m2）主力房?jī)r(jià)范圍1300萬元上市部分建筑面積13,188.38m2本期上市套數(shù)44套本期開盤報(bào)價(jià)49,000元/m2預(yù)售許可證號(hào)長寧房地(2008)預(yù)字0000266號(hào)交房標(biāo)準(zhǔn)精裝交房日期2009年3月已成交9套（本期可售38套）本期本批成交率23.7%累計(jì)網(wǎng)上住宅合同均價(jià)47,639元/m2項(xiàng)目成交均價(jià)走勢(shì)圖2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為47639元/平方米價(jià) 格走 勢(shì)：2008年3季度累計(jì)成交均價(jià)為47639元/平方米 3季度，王子晶品2季度推出的房源去化為至3.7%，環(huán)比2季度上漲了5.3%； 3季度，王子晶品住宅累計(jì)合同均價(jià)為47,639元/平方

51、米，與2季度持平。長寧 區(qū)王子晶品凱欣豪園御翠豪庭38數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)39項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)圖2007年10月成交30套2007年12月成交2套2008年5月成交6套2008年2月成交1套項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖2007年4季度成交37套2008年1季度成交2套2008年2季度成交9套2008年3季度成交2套 從項(xiàng)目成交套數(shù)速度走勢(shì)圖可以看出，王子晶品的成交高峰出現(xiàn)在2007年10月，為項(xiàng)目首次開盤的次月，成交30套，2008年成交高峰則出現(xiàn)在5月，僅成交6套，同比下滑80%； 從項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖可以看出，自2007年4季度之后，王子晶品在2008年3季度中均表現(xiàn)平平，1、3季度各成交2

52、套，2季度稍高，約9套； 2008年王子晶品平均每月去化1套，3季度平均每月僅去化1套不到。長寧區(qū)王子晶品凱欣豪園御翠豪庭【3季度營銷數(shù)據(jù)】2008年4月上市部分本期推出房源1幢17層、1幢30層、1幢33層本期推出房型2/2/2（103.25-121.83m2）;3/2/2（139.47-148.61m2）主力房?jī)r(jià)范圍330-500萬元上市部分建筑面積約31,462.32m2本期上市套數(shù)228套本期開盤報(bào)價(jià)33,000元/m2預(yù)售許可證號(hào)長寧房地(2008)預(yù)字0176號(hào)交房標(biāo)準(zhǔn)全裝修交房日期2008年12月已成交148套本期本批成交率64.9%累計(jì)網(wǎng)上住宅合同均價(jià)（截至2008年6月1日）

53、26,914元/m2項(xiàng)目成交均價(jià)走勢(shì)圖2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為26752元/平方米2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為26914元/平方米價(jià)格走勢(shì)： 3季度，凱欣豪園未有新量推出，2季度推出的房源去化率至3季度達(dá)64.9%，比2季度去化提高了個(gè)百分點(diǎn)； 3季度，凱欣豪園住宅累計(jì)合同均價(jià)為26,914元/平方米，環(huán)比上漲0.6%，約162元/平方米。長寧 區(qū)王子晶品凱欣豪園御翠豪庭40數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)41項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)圖2008年4月成交96套2007年12月成交28套2008年7月成交11套2008年9月成交0套項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖2004年2季度成交38套2008年2季度成交151套

54、2008年3季度成交12套2004年3季度成交12套長寧區(qū)王子晶品凱欣豪園御翠豪庭 從項(xiàng)目成交套數(shù)速度走勢(shì)圖可以看出凱欣豪園的成交高峰出現(xiàn)在2008年4月開盤當(dāng)月，成交96套，之后項(xiàng)目成交逐月下降，3季度9月份成交為零； 從項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖可以看出，由于項(xiàng)目于2005年至2008年2季度之前均未推出房源，因此凱欣豪園的成交高峰均是出現(xiàn)在2004和2008年的開盤當(dāng)季，尤其是2008年2季度，成交151套； 2008年4月開盤至今，凱欣豪園平均每月成交27套，3季度月平均成交4套?！?季度營銷數(shù)據(jù)】2008年6月上市部分本期推出房源1幢19層、1幢21層、1幢23層、3幢28層，1幢29層

55、本期推出房型1/2/1（70-90m2）；2/2/1（112-119m2）3/2/2（147-155m2）主力房?jī)r(jià)范圍300-1500萬上市部分建筑面積約68761.92m2本期上市套數(shù)636套本期開盤報(bào)價(jià)41,000-50,000元/m2預(yù)售許可證號(hào)長寧房地(2008)預(yù)字0342號(hào)交房標(biāo)準(zhǔn)精裝交房日期未定已成交313套本期本批成交率49.2%累計(jì)網(wǎng)上住宅合同均價(jià)38,696元/m2項(xiàng)目成交均價(jià)走勢(shì)圖2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為38667元/平方米2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為38696元/平方米價(jià)格走 勢(shì)： 3季度，御翠豪庭2季度新推房源去化率至3季度已至49.2%，比2季度去化提高了1

56、1個(gè)百分點(diǎn)； 3季度，御翠豪庭住宅累計(jì)合同均價(jià)為38,696元/平方米，環(huán)比上漲0.07%，約29元/平方米。長寧 區(qū)王子晶品凱欣豪園御翠豪庭42數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)43銷售速度說明：項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)圖2007年8月成交142套2008年6月成交267套2008年3月成交51套2008年7月成交52套2008年9月成交11套項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖2007年3季度成交149套2008年1季度成交53套2008年2季度成交340套2008年3季度成交83套2007年4季度成交5套 從項(xiàng)目成交套數(shù)速度走勢(shì)圖可以看出，御翠豪庭成交高峰出現(xiàn)在2008年6月開盤當(dāng)月，共成交267套； 從項(xiàng)目季度去化速度走

57、勢(shì)圖可以看出，2季度由于有新推房源，且成交較佳，因此成為項(xiàng)目成交高峰季，當(dāng)季成交340套，月平均成交11套； 3季度，御翠豪庭成交直線下滑，雖僅成交83套，但仍是本季長寧區(qū)公寓豪宅的成交冠軍，在中心五區(qū)中，僅次于“尚海灣豪庭”，月均去化套數(shù)為28套。長寧 區(qū)王子晶品凱欣豪園御翠豪庭【3季度營銷數(shù)據(jù)】2008年4月上市部分本期推出房源1幢27層本期推出房型1/1/1（43.33-97.61m2），2/2/1（100.35m2）主力房?jī)r(jià)范圍未定上市部分建筑面積約32,738.35m2本期上市套數(shù)332套本期開盤報(bào)價(jià)40,000元/m2預(yù)售許可證號(hào)靜安房地(2007)預(yù)字0201號(hào)交房標(biāo)準(zhǔn)精裝交房日

58、期2009年3月已成交218套本期本批成交率65.7%累計(jì)網(wǎng)上住宅合同均價(jià)39,886元/m2項(xiàng)目成交均價(jià)走勢(shì)圖2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為39668元/平方米2008年2季度累計(jì)成交均價(jià)為39886元/平方米價(jià)格走勢(shì)： 3季度，靜安紫苑2季度首次開盤，至本季度房源去化率達(dá)65.7%，比2季度去化提高了個(gè)百分點(diǎn)； 3季度，靜安紫苑住宅累計(jì)合同均價(jià)為39,886元/平方米，環(huán)比上漲0.5%，約218元/平方米。靜安 區(qū)靜安紫苑44數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)45銷售速度說明：項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)圖2008年4月成交125套2008年5月成交82套2008年8月成交1套2008年7月成交14套2008年9月

59、成交16套2008年6月成交30套項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖2008年2季度成交237套2008年3季度成交31套 從項(xiàng)目成交套數(shù)速度走勢(shì)圖可以看出，靜安紫苑的成交高峰出現(xiàn)在2008年4月開盤當(dāng)月，共成交125套，之后項(xiàng)目成交逐月下降，3季度9月份又有上升，成交16套； 從項(xiàng)目季度去化速度走勢(shì)圖可以看出，靜安紫苑的季度成交高峰即是4月開盤當(dāng)季，共成交237套，當(dāng)季月平均去化79套； 3季度靜安紫苑成交僅31套，月平均成交10套。靜安 區(qū)靜安紫苑【本期營銷數(shù)據(jù)】2008年4月上市部分本期推出房源1幢27層、1幢18層本期推出房型1/1/2（66m2），2/2/2（107-123m2）3/2/2（156.47m2）主力房?jī)r(jià)范圍未定上市部分建筑面積約16,915.18m2本期上市套數(shù)147套本期開