物業(yè)費的構(gòu)成(2024085100)

1、物業(yè)費的構(gòu)成物業(yè)管理收費的費用構(gòu)成：1. 管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費：指人員的費用， 包括根本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、 效勞人員的獎金獎金是根據(jù)經(jīng)濟效益從盈利中提取的。人員費用的 測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的 編制數(shù)，然后再確定各自的根本工資標準，計算出根本工資總額，再 按工資總額計算各項福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分攤到每月每平方米建筑面積上。1根本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當(dāng)?shù)氐钠骄べY水平確定。2按規(guī)定提取的福利費根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定：包括福利基 金如按工資總額的14%+算、工會經(jīng)費如

2、按工資總額的2%計算、 教育經(jīng)費如按工資總額的1.5%+算、社會保險費包括待業(yè)保險如 按工資總額的1%+算，醫(yī)療保險如按工資總額的6%計算、工傷保 險、養(yǎng)老保險如按工資總額的19%+算，住房基金如按工資總額 的6%計算含住房公積金等。3加班費：按人均月加班2天，再 乘以日平均工資計算。日平均工資按每月22個工作日計算。4服裝 費：按每人每年2套眼裝計算。其眼裝標準由企業(yè)自定。計算出年服 裝費總額后再除以12個月，即為每月服裝費。2. 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費包括:(1) 公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零 修費；(2) 給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費；(3) 電氣系

3、統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費；(4) 燃氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費；(5) 消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費；(6) 公共照明費；(7) 不可預(yù)見費；(8) 易損件更新準備金。不包括：業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運行、保養(yǎng)與維修費用；公共設(shè)施、設(shè)備的維修費用；電梯的運行、維修費用；冬季供暖費；高壓水泵運行、維修費用；公用天線保養(yǎng)維修費；這些費用按國家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標準分別向產(chǎn)權(quán)人和 使用人另行收取。:指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜 草清運費、景觀再造費。:包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清掏費、 垃圾外運費和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。:對封

4、閉式小區(qū)公共秩序的維持費用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費。 包括：保安器材裝備費保安系統(tǒng)、保安器材等；保安人員人身保險 費如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為 4%。；保安用房 及保安人員住房租金如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金 為8元/平方米。:交通費車輛及保險維護費用、通訊費、低值易耗辦公用品費、 書報費、廣告宣傳社區(qū)文化費、辦公用房租金含水電費、其他雜項:固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、 其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為 5年。:利潤率按各地物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，一般普通住 宅小區(qū)平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。:法定稅費指

5、按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進行企業(yè)經(jīng)營活動過程中應(yīng) 繳納的稅費。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費主要是兩稅一費(代收代繳局部不計征)。(1) 營業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營總收入的5%征收；(2) 城市建設(shè)維護稅：按營業(yè)稅7%計征；(3) 教育附加費：按營業(yè)稅3%計征。以上9項費用即為費用構(gòu)成，測算出來后全部相加就是公共性服 務(wù)費用。如果一個住宅小區(qū)沒有其他資金來源渠道，只靠物業(yè)管理收費維持運轉(zhuǎn)。那么每戶收費標準即為前 9項之和再除以總建筑面積和 12個月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。如果小區(qū)還有多種經(jīng)營收入可以補貼到物業(yè)管理收費中，如有小 區(qū)配套公建房出租收入、停車費收入、維修養(yǎng)護專

6、項基金利息的補貼 等，那么先測算出其他收入補貼到每月每建筑平方米的數(shù)額，再用總費用扣減，結(jié)果即為每戶應(yīng)交物業(yè)管理費。舉例來說：如果經(jīng)過上述9項費用測算，小區(qū)公共性效勞費用為 2元/平方米，如果小區(qū)沒有其他收入來源，那么為了維持小區(qū)正常物 業(yè)管理運轉(zhuǎn)，每戶需按2元/平方米交費。如果小區(qū)還有其他收入來 源，并且補貼到物業(yè)管理費大概為1.2元/平方米，那么住戶每月實際 交納物業(yè)管理費為2-1.2=0.8元/建筑平方米。由此看來物業(yè)管理 企業(yè)開展多種經(jīng)營，多渠道籌集資金，是降低物業(yè)管理收費的非常重 要的手段。物業(yè)費本錢結(jié)構(gòu)及構(gòu)成分析提要：物業(yè)效勞定價本錢由管理人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運

7、行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用更多精品源自制度物業(yè)費本錢結(jié)構(gòu)及構(gòu)成分析物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公 用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等工程進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居 民生活相關(guān)的效勞所收取的費用。為便于物業(yè)管理從業(yè)人員能夠合理、合法、合情的測算物業(yè)費，蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)根據(jù)建設(shè)部物業(yè)物業(yè)收費管理方法等規(guī)定，對物業(yè)費本錢結(jié)構(gòu)及構(gòu)成進行分析。一、物業(yè)效勞定價本錢由管理人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、 清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險費用、電梯及增壓水泵日常運

8、行維護費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費、經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用等組成。二、管理人員費用，指物業(yè)效勞經(jīng)營者按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)效勞小區(qū)從事管理工作的人職工資及按規(guī)定提取的福利費、繳納的各項社會保障費。本方法所稱社會保障費，是指根據(jù)國家有關(guān)制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險和住房公積金等。三、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行及維護費，指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、 排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運轉(zhuǎn)、維護保養(yǎng)所需的日常運行費用和相應(yīng)專業(yè) 人員的工資、福利、 社會保障費等，不包括保修期內(nèi)的 維修費、應(yīng)由物業(yè)維修專項資金支出 的中修、大修和更新、改造費用。四、綠化養(yǎng)護費，指管理、

9、養(yǎng)護綠化設(shè)施的費用，包括綠化工具購置費、勞保用品、農(nóng) 藥化肥費、補苗費、綠化用水和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發(fā)企 業(yè)支付的種苗種植費和前期維護費。五、 清潔衛(wèi)生費，指公共區(qū)域衛(wèi)生清掃、經(jīng)常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保 用品、消毒費、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運、環(huán)衛(wèi)所需費用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。六、 秩序維護費，包括器材裝備費、保安人員人身保險費、由物業(yè)管理企業(yè)支付的保安 服裝費和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。七、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用， 指物業(yè)效勞經(jīng)營者為小區(qū)辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付

10、的保險費用，以物業(yè)效勞經(jīng)營者與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。八、電梯及增壓水泵日常運行維護費，指為維護電梯及增壓水泵正常運行而發(fā)生的電費等日常運行、維修費和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利費、社會保障費等， 不包括保修期內(nèi)的維修費以及應(yīng)由物業(yè)維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。九、辦公費，指物業(yè)管理企業(yè)為維護效勞小區(qū)正常的物業(yè)管理活動而用于辦公所需的費 用，包括辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費、管理費分攤、財務(wù)費用等其它費用。管理費分攤，指上級物業(yè)效勞經(jīng)營者分攤的管理費用。十、固定資產(chǎn)折舊費，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)效勞固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在

11、物業(yè)效勞小區(qū)內(nèi)、由物業(yè)效勞經(jīng)營者擁有的、 與物業(yè)效勞直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。不屬于物業(yè)效勞主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。十一、經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意由物業(yè)效勞費開支的費用。十二、物業(yè)效勞相關(guān)指標。一效勞小區(qū)示范等級，指政府主管部門組織評定的示范優(yōu)秀小區(qū)稱號。二效勞小區(qū)綠化率，指小區(qū)綠化面積占其總占地面積的比率，計算公式為：效勞小區(qū)綠化率=小區(qū)綠化面積十小區(qū)占地面積X100%三效勞小區(qū)入住率，指小區(qū)已入住戶數(shù)占其總戶數(shù)的比率，計算公式為：效勞小區(qū)入住率=小區(qū)已入住