商業(yè)業(yè)態(tài)匹配模式

1、 業(yè)態(tài)組合一般遵循“5:3:2”“購物中心的業(yè)態(tài)組合一般還是有規(guī)律可循的。 ” 曾負責西單大悅城招商、 現(xiàn)任中糧集團中糧置業(yè)朝 北大悅城副總經(jīng)理的魏學問告訴記者,“在人氣旺一些的地方,零售、餐飲、娛樂三大業(yè)態(tài)大致可以按照 5:3:2的比例安排,西單大悅城基本就是如此;如果不是太旺的地方,則通常要加大娛樂和餐飲的比例 來提升人氣”。據(jù)魏學問介紹,三大業(yè)態(tài)當中,娛樂業(yè)的商圈最大,但租金也是最低的。這主要由于其收益也相對較 低。像魔術、電玩、電影院等,不僅客單價低,而且翻臺率都很低,往往每個玩的人都會占用很長時間。 同時還具有互斥性,即你玩的時候,其他人就不能玩了。娛樂消費還不具有儲存性,比如昨日電

2、影院只有 50人,空著 150個座位。而今日即便有 300個人想看電影,電影院也只能容納 200人,是不可能把昨日 的空位留到今日消費的。餐飲業(yè)的商圈稍小,租金居中。與娛樂消費相比,餐飲的客單價還是較高的,但通常沒有規(guī)模優(yōu)勢, 因為每建一家門店,人工、物料等都需要另建一套。零售業(yè)雖然吸引半徑最小,但租金功能卻較強。這是因為零售業(yè)具有規(guī)模優(yōu)勢,統(tǒng)一設計之后,可以 大批量生產(chǎn),從而降低每一件單品的成本,所以各品牌都有自我擴張的要求。但店開多了以后,商圈半徑 自然就小了?！皩σ粋€購物中心來說,業(yè)態(tài)組合不僅是一個企業(yè)自我完善的問題,更要從所處的商圈進行整體考 慮?！?魏學問坦言,西單大悅城位于北京最繁

3、華的商圈,原本甚至可以按照 6:2:2來布局的。但是西 單原來的中友、君太都是純百貨,餐飲比例很小,所以我們走了一條差異化路線,與其他企業(yè)形成互補, 從而讓整個商圈的購物環(huán)境得到了提升。“商業(yè)很難有規(guī)范化的業(yè)態(tài),即便在西單再建一座大悅城,其業(yè) 態(tài)組合與今日的西單大悅城也肯定是完全不同的,因為只有差異化錯位經(jīng)營才能共生共榮?！睂Σ惋嫛㈦娪霸褐匾暢潭热找嫣岣哒劦劫徫镏行牡臉I(yè)態(tài)組合,著名的百貨行業(yè)專家、北京昭邑零商管理咨詢有限公司總經(jīng)理劉暉同樣認 為沒有一個固定的模式。但他表示,對餐飲和電影院的重視,已經(jīng)成為了業(yè)界的共識?！耙话銇碚f,面積在 30萬平方米左右的一個購物中心,通常會由主力店、次主力店,

4、以及一些輔助 業(yè)態(tài)共同構成。其中,主力店以百貨、超市為主,次主力店主要是一些專業(yè)店,如迪信通、宏圖三胞等, 輔助業(yè)態(tài)則可能包括餐飲街、電影城、網(wǎng)球館等?！眲熣J為,百貨和超市是購物中心的下錨點,它們的存在是購物中心基礎客源的保證。此外,餐飲業(yè) 的重要性已經(jīng)成為各大購物中心的一個共識。實踐經(jīng)驗顯示,當餐飲的比例超過 30%時,對購物中心的人 氣會有一個很大的提升,同時可以大大縮短購物中心的“養(yǎng)促”周期。因此,當前各大購物中心都非常重 視餐飲、 特別是對品牌餐飲的引進。 而電影院的集客能力之強也是出乎很多行內(nèi)人士意料的。 不少人驚呼:原來中國人這么愛看電影!因此現(xiàn)在新興的購物中心幾乎都建有自己的影

5、城,老板們也愿意拿出 5000平 方米左右的面積來引進院線,提升人氣?！皬臇|邊的通州,到西邊的海淀,沒有消費結構完全一樣的地方。所以對購物中心來說,處于傳統(tǒng)商 圈,還是 CBD 商務區(qū),或是城市郊區(qū),主流顧客群是不同的,業(yè)態(tài)組合自然也不應該相同?！眲煴硎? 每個購物中心都應該對自己所在的商圈進行深度分析,不斷嘗試、探索、完善適合自己的業(yè)態(tài)組合。北京財貿(mào)職業(yè)學院商業(yè)研究所研究員賴陽認為,購物中心應該分為休閑娛樂型、主題購物型、生活鄰 里型三種定位。目前北京的購物中心普遍高檔化、雷同化,而娛樂性相對不足。應該加強娛樂業(yè)態(tài)所占的 比例,讓購物中心真正成為人們生活享受的場所。同時,各購物中心應該突出

6、主題性,通過獨特的風格、 獨特的文化,形成自己獨特的魅力。各業(yè)態(tài)客流之間要產(chǎn)生橫向聯(lián)系中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認為,業(yè)態(tài)組合是購物中心的核心內(nèi)容,而購物中心成功的特 征就是,在各種業(yè)態(tài)、各種品牌的客流之間產(chǎn)生橫向聯(lián)系?！澳愕亩ㄎ皇鞘裁?你的客群是誰,需要搭配什么樣的業(yè)態(tài)組合,這是有規(guī)律可循的。服務于某一客 群的百貨,需要搭配這個客群的餐飲與休閑方式,品類要相同才行?！惫隼J為,國貿(mào)商城之所以成為 在北京運營比較成功的購物中心, 就在于它的業(yè)態(tài)、 品牌組合都是以 CBD 奢侈品消費為特征的, 業(yè)態(tài)組合 與定位高度匹配。以永旺為例, 永旺國際商城定位于生活型區(qū)域中心, 目的是滿足周邊

7、3-5公里范圍內(nèi)居民的特定需求, 因此它所搭配的業(yè)態(tài)和品牌都是以多次頻繁消費為特征的。比如超市占了相當大的面積,設有寵物店、兒 童娛樂世界等,這些都是日常生活不可或缺的。而有的購物中心在它的客群和業(yè)態(tài)組合之間就會產(chǎn)生矛盾。比如在金源新燕莎 Mall 當中,燕莎商城、 居然之家都是屬于比較高端的,但是貴友、易初蓮花又屬于中檔,而一些餐飲又屬于低檔,這樣就很難弄 清它究竟想要吸引誰?如果購物中心的一、二、三層是一類顧客,四、五層是另一類顧客,就很難真正發(fā) 揮出購物中心“一站式”購齊的綜合功能。郭增利認為,購物中心各種業(yè)態(tài)的客群應該是共享的,是可以互動的。考驗一個購物中心是否成功, 不能只看人氣,還

8、要看各種業(yè)態(tài)、品牌之間是否能產(chǎn)生連帶消費。比如一位顧客有 5種需求,那么一個成 功的 Mall 不能只滿足其一種需求, 而是應該通過合理的業(yè)態(tài)組合, 滿足顧客盡可能多的需求, 從而產(chǎn)生乘 數(shù)效應。據(jù)郭增利介紹,上海市的購物中心銷售已經(jīng)占到其社會消費品零售總額的 12%,而北京的購物中心還 處于培育期,不僅落后于上海和深圳,而且與北京百貨業(yè)相比也落后很遠。從另一個角度來看,北京購物 中心的發(fā)展還有巨大潛力可挖。北京典型購物中心業(yè)態(tài)面積分配情況北京商業(yè)正快速進入購物中心時代。 從 3萬平方米的銀座 Mall , 到 60余萬平方米的金源新燕莎 Mall ; 從核心商圈的東方新天地、大悅城,到郊區(qū)型

9、購物中心永旺國際商城,近年來,北京的購物中心建設可謂 遍地開花。據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利介紹,列入該中心統(tǒng)計的北京市購物中心、類購物中 心項目已達 180余個。在商業(yè)領域內(nèi),如果說超市經(jīng)營的是商品,百貨經(jīng)營的是品牌,那么購物中心經(jīng)營的就是業(yè)態(tài)。作為 一種集合了多種功能的商業(yè)綜合體,購物中心對各種業(yè)態(tài)的組合、搭配,無疑是決定其能否成功經(jīng)營的關 鍵。那么怎樣的“業(yè)態(tài)組合”才是最合理的呢?新中關購物中心 (共 4.7萬平方米品牌專賣:約 2.5萬平方米(如 ESPRIT 、 ONLY 等餐飲:約 0.8萬平方米(如肯德基、星巴克等超市:約 0.1萬平方米(屈臣氏、好鄰居影院:約 0.5萬

10、平方米(金逸國際影城教育、健身、美容:約 0.8萬平方米(如天才寶貝等 東方新天地 (共 10.2萬平方米百貨:約 0.8萬平方米(晨曦百貨品牌專賣:約 5萬平方米(如 CARTIER 等餐飲:約 1.4萬平方米(如俏江南、桃花島等超市:約 0.4萬平方米(華潤、屈臣氏影院:約 0.8萬平方米(新世紀影城體育專業(yè):約 0.5萬平方米(運動 100形象展示店:約 0.8萬平方米(如蘋果、 SONY 等 其他:約 0.5萬平方米SOLANA 藍色港灣 (共 15.2萬平方米百貨:約 1萬平方米(美瑞百貨家居:約 0.8萬平方米(美瑞家居品牌專賣:約 5.5萬平方米(如白領、 ZARA 等餐飲、酒吧:約 3.2萬平方米(如蕉葉餐廳、沸騰魚鄉(xiāng)等 超市:約 0.6萬平方米(BHG 精品超市影院:約 0.6萬平方米(SAGA 傳奇時代影城娛樂:約 1.4萬平方米(全明星滑冰等健康 /美容:約 0.5萬平方米(如絲芙蘭、貝黎詩等 藏酒 /雪茄:約 0.8萬平方米(如 Channel wine等 兒童用品:約 0.5萬平方米(如紅黃藍、水孩兒等 其他:約 0.3萬平方米石景山萬達廣場商業(yè)部分 (9.6萬平方米百貨:約 2萬平方米(萬千百貨超市:約 1.4萬平方米(家樂福