第四章投資性房地產(chǎn)

1、第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)第 11 講-投資性房地產(chǎn)的特征及范圍，投資性房地產(chǎn)確認條件與計量（1）第四章投資性房地產(chǎn)本章分析本章內(nèi)容在中所占分值不多，一般以單選題、多選題、題等客觀題進行；作為會計要素核算的基礎(chǔ)性內(nèi)容，本章內(nèi)容也可能在計算題或綜合題中出現(xiàn)。近幾年除 2014 年分左右。過計算題外，本章分值一般 2本章主要變化本章內(nèi)容無實質(zhì)性變化。本章基本結(jié)構(gòu)框架第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的特征二、投資性房地產(chǎn)的范圍主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目物。不易，第1頁1.定義投資性房地產(chǎn)：是指為賺取或

2、增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)2.特征投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動；投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)【補充例題題】（2017 年）企業(yè)將其擁有的辦公大樓由自用轉(zhuǎn)為收取時，其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。（）【】【補充例題多選題】（2018 年）下列各項關(guān)于企業(yè)土地使用權(quán)的會計處理的表述中，正確的有（）。A.工業(yè)企業(yè)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)核算B.工業(yè)企業(yè)將購入的用于建造辦公樓的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算 C.工業(yè)企業(yè)將以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將

3、購入的用于建造商品房的土地使用權(quán)作為存貨核算【】ABD】工業(yè)企業(yè)將土地使用權(quán)以經(jīng)營租賃方式出租作為投資性房地產(chǎn)核算，選項 C 錯誤?！纠?4-1】2×18 年 5 月 10 實施日，甲公司與司簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，約定自 2×18 年 6 月 1 日起，甲公司以年8 000 000 元租賃使用司擁有的一塊 400 000 平方米的場地，租賃期為 8 年。2×18 年 7 月 1 日，甲公司又將這塊場地轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取有關(guān)規(guī)定。差價，租賃期為 5 年。以上假設(shè)不【】本例中，對于甲公司而言，這項土地使用權(quán)不能予以確認，也不屬于其投資性房地產(chǎn)。對于自租賃期開始日（

4、2×18 年 6 月 1 日）起，這項土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)。司而言，【例 4-2】2×18 年 8 月 15 日，甲公司與司簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，司將其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出租給甲公司，租賃期為 6 年。甲公司一開始將這兩間房屋用于自行經(jīng)營餐館。3 年后，由于連續(xù)虧損，甲公司將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司以賺取差價。【】本例中，對甲公司而言，這兩間房屋屬于以經(jīng)營租賃方式租入后又轉(zhuǎn)租的物，甲公司并不擁有其產(chǎn)權(quán)，因此不能將其確認為投資性房地產(chǎn)。將其確認為投資性房地產(chǎn)。（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目司擁有這兩間房屋的產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式對外出租，可以1. 自用房地產(chǎn)：即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)

5、或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館，其持有目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館不確認為投資性房地產(chǎn)。2. 作為存貨的房地產(chǎn)：通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。【特別提示】不易，第2頁范圍相關(guān)內(nèi)容1.已出租的土地使用權(quán)（1） 企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類；（2） 以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)3.已出租的物（1） 是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的 物；（2） 以經(jīng)營租賃方式租入再

6、轉(zhuǎn)租給其他 的 物不屬于投資性房地產(chǎn)；（3） 通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置 物或在建 物，如董事會或類似機構(gòu)作出 決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)；（4） 企業(yè)將物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)， 應(yīng)當(dāng)將該物確認為投資性房地產(chǎn)第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)某項房地產(chǎn)，部分用于賺取或增值，部分自用，能夠單獨計量和出售的、用于賺取或增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取或投資性房地產(chǎn)。增

7、值的部分，不確認為該項房地產(chǎn)自用的部分，以及不能單獨計量和出售的、用于賺取資產(chǎn)或無形資產(chǎn)?；蛟鲋档牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)確認為固定第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認與計量一、投資性房地產(chǎn)的確認條件投資性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時滿足下列條件時，才能予以確認：1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。二、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理（一）投資性房地產(chǎn)的初始計量：按成本進行計量（外購或自行建造：自租賃期開始日或用于 增值之日起）（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量：有成本模式和公允價值模式兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿 足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用

8、一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。1.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)（3 個【特別提示】已經(jīng)計提的投資性房地產(chǎn)減值準備，不：提折舊、攤銷、提減值準備）轉(zhuǎn)回。2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（3 個不：不提折舊、不攤銷、不提減值準備）（1） 只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。（2） 采用公允價值模式計量的條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場；企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的公允價值作出

9、合理的估計。市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性【補充例題·多選題】（2008 年）下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式）?！尽緼BD】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式。不易，第3頁發(fā)生業(yè)務(wù)成本模式公允價值模式（一） 科 目設(shè)置投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動（二）賬務(wù)處理1. 增

10、加 時（ 注意：出外購時（價、稅、費） 借：投資性房地產(chǎn)貸：存款注意：的抵扣外購時（價、稅、費） 借：投資性房地產(chǎn)成本貸：存款注意：的抵扣第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)【補充例題題】（2018 年）企業(yè)對采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)進行再開發(fā)，且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在開發(fā)期間應(yīng)當(dāng)對該資產(chǎn)繼續(xù)計提折舊或攤銷。（）【】×】企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷?！狙a充例題單選題】不易，第4頁租 時點）自行建造借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程/開發(fā)成本等自行建造時借：投資性房

11、地產(chǎn)成本貸：在建工程/開發(fā)成本等注意：出租時，房、地均轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)2. 收取 租金借：存款貸：其他業(yè)務(wù)收入注：應(yīng)當(dāng)考慮等相關(guān)稅費3. 結(jié)轉(zhuǎn) 成本借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折 舊（攤銷）4. 期末 計量（12月 31日）期末公允價值賬面余值借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益期末公允價值賬面余值借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動5. 減值借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備【特別提示】計提減值后不轉(zhuǎn)回不提減值6. 后續(xù) 支出【特別提示】企業(yè)將某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期

12、間不計提折舊或攤銷化后續(xù)A. 轉(zhuǎn)入在建借：投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)B. 發(fā)生后續(xù)時：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：存款/應(yīng)付賬款等C. 完工時：借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)在建化后續(xù)A. 轉(zhuǎn)入在建借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動（可借可貸）B. 發(fā)生后續(xù)時：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：存款/應(yīng)付賬款等C. 完工時：借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：投資性房地產(chǎn)在建費用化（日常維護發(fā)生的） 借：其他業(yè)務(wù)成本貸：存款等第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，資產(chǎn)負債表日投資

13、性房地產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額計入（A. 其他綜合B. 公允價值變動損益）。C.公積D.資產(chǎn)減值損失【】B】企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額計入公允價值變動損益?！纠?4-3】（房、地自用時核算，出租時轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)）2×18 年 2 月，甲公司從其他購入一塊使用期限為 50 年的土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房，2×18 年 11 月，甲公司預(yù)計廠房即將完工，與司使用。司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租，2×18 年 12 月 5 日，

14、兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為 9 000 000 元，至 2×18 年 12 月 5 日，土地使用權(quán)已經(jīng)攤銷 165 000 元。兩棟廠房的實際造價均為 12 000 000 元，能夠單獨出售，為簡化處理，假定兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權(quán)的劃分依據(jù)。假設(shè)甲公司采用成本模式（）進行后續(xù)計量。由于甲公司在購入的土地上建造的兩棟廠，其中的一棟用于出租，因此應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)中的對應(yīng)部500 000（元）。分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，9 000000×1/2=4【】甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn)廠房投資性房地產(chǎn)廠房貸：在建工程

15、廠房借：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán)累計攤銷貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)投資性房地產(chǎn)累計攤銷12 000 00012 000 00024 000 0004500 00082 500（165 000÷2）4 500 000（9 000 000÷2）82 500（165 000÷2）【例 4-4】2×18 年 5 月，甲公司與元，已計提折舊 10 000 000 元。司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為 50 000 000為了提高廠房的收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。

16、2×18 年 5 月 31 日，與房改擴建工程完工，共發(fā)生成本計量模式。司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程，2×18 年 12 月 31 日，該廠5 000 000 元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用【】甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）2×18 年 5 月 31 日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)廠房在建投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)廠房40 000 00010 000 00050 000 000（2）2×18 年 5 月 31 日至 2×18 年 12 月 31 日，發(fā)生改擴建借：投資性房地產(chǎn)廠房

17、在建5000 0005 000 000貸：存款（3）2×18 年 12 月 31 日，改擴建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建45000 00045 000 000不易，第5頁第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)【例 4-5】2×18 年 5 月，甲公司與司一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期，為了提高廠房的收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。2×18 年 5 月 31 日，與司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。2×18 年 5 月 31 日，

18、該廠房賬面余額為 20 000 000 元，其中成本 16 000 000 元，累計公允價值變動 4 000000 元，2×18 年 11 月 30 日該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生3 000 000 元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用公允價值計量模式?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下：（1）2×18 年 5 月 31 日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)廠房在建 貸：投資性房地產(chǎn)廠房成本公允價值變動20 000 00016 000 0004 000 000（2）2×18 年 5 月 31 日至 2×18 年 11 月 30 日，

19、發(fā)生改擴建借：投資性房地產(chǎn)廠房在建3000 0003 000 000貸：存款（3）2×18 年 11 月 30 日，改擴建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房成本貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建23000 00023 000 000【例 4-6】甲公司將一棟寫字樓出租給司使用，確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為 72 000 000 元，按照年限平均法計提折舊，使用為 20 年，預(yù)計凈殘值為零。經(jīng)營等相關(guān)稅費）租賃合同約定，司每月等額支付甲公司400 000 元。（假定不考慮【】甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）每月計提折舊每月計提的折舊=（72 000 000÷

20、;20）÷12=300000（元）。300 000300 000借：其他業(yè)務(wù)成出租寫字樓折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（2）每月確認收入借：存款（或其他應(yīng)收款）400 000400 000貸：其他業(yè)務(wù)收入出租寫字樓【補充例題單選題】（2018 年）收入甲公司對投資性房地產(chǎn)以成本模式進行后續(xù)計量，2017 年 1 月 10 日甲公司以存款 9 600 萬元購入一棟寫字樓并立即以經(jīng)營租賃方式出租，甲公司預(yù)計該寫字樓的使用為 40 年，預(yù)計凈殘值為 120 萬元，采用年限平均法計提折舊。不考慮其他因素，2017 年甲公司應(yīng)對該寫字樓計提折舊金額為（）萬元。A.240C.217.25B.220

21、D.237【】C】2017 年年末計提折舊（9600120）/40/12×11217.25（萬元）。司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給【例 4-7】2×18 年 9 月，甲公司與使用，租賃期為 10 年。司2×18 年 12 月 1 日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為 80 000 000 元，公允價值也為相同金額，該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)市場，而且能夠從房地產(chǎn)市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。2×18 年 12 月 31 日，該寫字樓的公允價值為 84 000 000

22、 元。【】甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）2×18 年 12 月 1 日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本貸：固定資產(chǎn)寫字樓80 000 00080 000 000不易，第6頁第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)（2）2×18 年 12 月 31 日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價值變動 4 000 000貸：公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)4 000 000【補充例題·題】（2008 年）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計使用計提折舊或進行攤銷。（）【】&#

23、215;】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進行攤銷。第 12 講-投資性房地產(chǎn)確認條件與計量（2），投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置（1）第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認與計量三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存【手寫板】（利潤分配未分配利潤、盈余公積）?！咎貏e提示】已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值） 投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 貸：投資性房地產(chǎn)

24、利潤分配未分配利潤（倒擠，可借可貸）盈余公積【補充例題·（倒擠，可借可貸）題】（2012 年）已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值計量模式轉(zhuǎn)為成本計量模式。（）【】投資性后續(xù)計量可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，但不可以反著轉(zhuǎn)換?！狙a充例題多選題】（2017 年）下列關(guān)于企業(yè)投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的有（）。A.自行建造的投資性房地產(chǎn)，按達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要進行初始計量B.以成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，計提的減值準備以后會計期間可以轉(zhuǎn)回不易，第7頁第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)C.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值

25、模式時，其公允價值與賬面價值的差額應(yīng)計入當(dāng)期損益D.滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的后續(xù)，應(yīng)予以化【】AD】選項 B，投資性房地產(chǎn)計提的減值準備以后期間不得轉(zhuǎn)回；選項 C，投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式應(yīng)作為會計政策變更處理，公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整留存【補充例題多選題】（2018 年）。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，公允價值與賬面價值之間的差額，對企業(yè)下列財務(wù)報表項目產(chǎn)生影響的有（A.其他綜合）。B.公積C.盈余公積D.未分配利潤【】CD】投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量，屬于會計政策變更，差額部分調(diào)整留存。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的

26、轉(zhuǎn)換（雙向轉(zhuǎn)換、用途變更）（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日【補充例題·題】（2010 年）企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。（）【】×】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于增值的，將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)等，對外出租后，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理不易，第8頁成本模式公允價值模式（一）投轉(zhuǎn)非形式轉(zhuǎn)換日投轉(zhuǎn)非1.投資性房地產(chǎn)開始自用房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期2.房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的

27、房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的 日期非轉(zhuǎn)投3.作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租租賃期開始日4.自用物停止自用，改為出租5.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取或增值自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于賺取或增值的日期第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)【手寫板】1.成本模式：（1）一般情況下對著轉(zhuǎn)，（原、折轉(zhuǎn)折、攤轉(zhuǎn)攤、準轉(zhuǎn)準）；（2）特殊情況，涉及存貨的，借方是倒擠的或者誰多了倒擠誰；成本模式絕出現(xiàn)差額，無差額。2.公允價值模式：不提折舊不攤銷不減值（1） 有差額，消掉賬面價值，生成轉(zhuǎn)換日的公允價值

28、（2） 差額要區(qū)分投轉(zhuǎn)非，還是非轉(zhuǎn)投投轉(zhuǎn)非：不為難，借方差和貸方差都計入公允價值變動損益 非轉(zhuǎn)投：借方差計入公允價值變動損益，貸方差計入其他綜合處置時反向結(jié)轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)成本不易，第9頁1. 投資 性房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)為 自用 房地產(chǎn)（原、折轉(zhuǎn)折、攤轉(zhuǎn)攤、準轉(zhuǎn)準） 借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊/累計攤銷固定資產(chǎn)減值準備 無形資產(chǎn)減值準備借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（公允價值） 貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動（可借可貸） 公允價值變動損益（可借可貸）2. 投資 性房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)為 存貨借：開發(fā)（倒擠）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)

29、減值準備貸：投資性房地產(chǎn)借：開發(fā)（轉(zhuǎn)換日的公允價值） 貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動（或借方）公允價值變動損益（差額，可借可貸）（二）非轉(zhuǎn)投1. 自用 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 換為 投資 性房 地產(chǎn)（ 原、折轉(zhuǎn)折、攤轉(zhuǎn)攤、準轉(zhuǎn)準） 借：投資性房地產(chǎn)累計折舊/累計攤銷固定資產(chǎn)減值準備/ 無形資產(chǎn)減值準備貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值） 累計折舊/累計攤銷固定資產(chǎn)減值準備/ 無形資產(chǎn)減值準備公允價值變動損益（倒擠，借差） 貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)其他綜合（倒擠，貸差） 注：處置時，將其他綜合、公允價值變動損益轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)

30、成本）2. 存貨 轉(zhuǎn)換 為投 資性 房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（倒擠） 存貨跌價準備發(fā)借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值） 存貨跌價準備公允價值變動損益（倒擠，借差） 發(fā)其他綜合（倒擠，貸差） 注：處置時，將其他綜合、公允價值變動損益轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)【例 4-8】2×18 年 8 月 10 日，為擴大生產(chǎn)經(jīng)營，甲公司董事會作出決議，計劃于 2×18 年 8 月 31 日將某出租在外的廠房在租賃期滿時將其收回，用于本公司備工作。的生產(chǎn)，隨后，甲公司做好了用于生產(chǎn)的各項準2×18 年 8 月 31 日，甲公司

31、將出租的廠房收回，2×18 年 9 月 1 日，開始用于本企業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量。的生產(chǎn)。該項房截止 2×18 年 8 月 31 日，賬面價值為 60 000 000 元，其中原價 80 000 000 元，累計已提折舊 20 000 000元，假設(shè)不考慮其他因素。【】甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn)廠房投資性房地產(chǎn)累計折舊 貸：投資性房地產(chǎn)廠房累計折舊廠房【補充例題·單選題】（2012 年）80 000 00020 000 00080 000 00020 000 0002011 年 7 月 1 日，甲公司將一項按照成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

32、轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價為 4 000 萬元，已計提折舊 200 萬元，已計提減值準備 100 萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價值為 3 850萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為（）萬元。A.3B.3C.3D.4【700800850000】D】借：固定資產(chǎn)4 000（原投資性房地產(chǎn)賬面余額）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊固定資產(chǎn)減值準備2001004000200100【例 4-9】甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會就將該棟辦公樓用于出租形成了決議。2×18 年 4 月 10 日，甲公司

33、與司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給司使用，租賃期開始日為 2×18 年 5 月 1 日，租期為 5 年。2×18 年 5 月 1 日，這棟辦公樓的賬面余額 500 000 000 元，已計提折舊 5 000 000 元。假設(shè)甲公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)市場?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下：2×18 年 5 月 1 日借：投資性房地產(chǎn)辦公樓累計折舊貸：固定資產(chǎn)辦公樓投資性房地產(chǎn)累計折舊500 000 0005 000 000500 000 0005 000 000【例 4-10】甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2×18 年 4 月 10 日，甲公司

34、董事會就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了決議。甲公司遂與司簽訂了租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給司使用，租賃期開始日為 2×18 年 5 月 1000 000 元，未計提存貨跌價準備，轉(zhuǎn)換后日，租賃期為 5 年，2×18 年 5 月 1 日，該寫字樓的賬面余額 500采用成本模式進行后續(xù)計量。【】甲公司的賬務(wù)處理如下：不易，第10頁第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)2×18 年 5 月 1 日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓發(fā)500 000 000500 000 000【例 4-11】2×18 年 11 月 1 日，租賃期滿，甲公司將出租的

35、寫字樓收回，公司董事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了決議。2×18 年 11 月 1 日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價值為72 000 000 元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為 70 000 000 元，其中，成本為 67 000 000 元，公允價值變動為增值 3 000 000 元?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn)寫字樓貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本公允價值變動公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)7267000 000000 0003 000 0002 000 000【例 4-12】2×18

36、 年 8 月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準備將其出租，以賺取收入，已經(jīng)公司董事會批準形成決議。2×18 年 12 月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2×19 年 1 月 1 日，甲公司與司簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給司使用，約定租賃期開始日即使為 2×19 年 1 月 1 日，租賃期為 3 年。在該例中，甲公司應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日（2×19 年 1 月 1 日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該辦公樓所在地房地產(chǎn)活躍，公司能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲公司對出租的該

37、辦公樓采用公允價值模式計量。假設(shè) 2×19 年 1 月 1 日，該辦公樓的公允價值為 38 0000 000 元，其原價為 550 000 000 元，已提折舊 150000 000 元?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下：2×19 年 1 月 1 日借：投資性房地產(chǎn)辦公樓成本 公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：固定資產(chǎn)辦公樓380 000 00020 000 000150 000 000550 000 000第 13 講-投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置（2）第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（雙向轉(zhuǎn)換、用途變更）【例 4-13】2×18 年 4 月 15 日，甲

38、房地產(chǎn)開發(fā)公司（甲公司）董事會形成決議，將其開發(fā)的一棟寫字樓用于出租。甲公司遂與司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為 2×18 年 5 月 1 日，租賃期為 5 年。2×18 年 5 月 1 日，該寫字樓的賬面余額為 400 000 000 元，公允價值為 430 000 000 元?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下：2×18 年 5 月 1 日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本發(fā)430 000 000400 000000其他綜合公允價值變動投資性房地產(chǎn)30 000000不易，第11頁第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）輔導(dǎo)【補充例題單選題】（2017 年）企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

39、為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),下列關(guān)于轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額的會計處理表述中，正確的是（A. 計入遞延B. 計入當(dāng)期損益C.計入其他綜合D.計入公積）?！尽緾】企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，當(dāng)日公允價值大于賬面價值的差額，應(yīng)該計入其他綜合，選項 C 正確。二、投資性房地產(chǎn)的處置（出售、轉(zhuǎn)讓、報廢、毀損、非貨幣性資產(chǎn)交換等）【例 4-14】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給司，合同價款為 200 000000 元，司已用存款付清。假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為 1800

40、00000 元，已計提折舊 20 000 000 元，不考慮相關(guān)稅費?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下：借：存款200 000 000200 000 000160 000 00020 000 000180 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓【補充例題·計算分析題】（2018 年）甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，2017 年到 2018 年資料如下：資料一：2017 年 3 月 1 日，甲公司將一棟原作為固定資產(chǎn)的一棟寫字樓以經(jīng)營租賃的方式出租給司并辦妥相關(guān)手續(xù)，租期為 18舊的金額為 3 000 萬元。要求 1：。當(dāng)日，

41、寫字樓的公允價值為 16 000 萬元，原值為 15 000 萬元，已計提累計折編制 2017 年 3 月 1 日甲公司出租該寫字樓的相關(guān)會計分錄?！尽拷瑁和顿Y性房地產(chǎn)成本16 000不易，第12頁成本模式公允價值模式借：存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費應(yīng)交（銷項稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本（倒擠）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)借：存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費應(yīng)交（銷項稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動（可借可貸）同時：借：公允價值變動損益（可借可貸） 貸：其他業(yè)務(wù)成本同時：借：其他綜合貸：其他業(yè)務(wù)成本第四章+投資性房地產(chǎn)中級會計實務(wù)（2019）

42、輔導(dǎo)累計折舊 貸：固定資產(chǎn)其他綜合3 000154000000125 萬元，存入資料二：2017 年 3 月 31 日，甲公司收到出租寫字樓的寫字樓的公允價值為 17 000 萬元。要求 2：。2017 年 12 月 31 日，該編制 2017 年 3 月 31 日甲公司收到【】的會計分錄。借：存款125125貸：其他業(yè)務(wù)收入要求 3：編制 2017 年 12 月 31 日寫字樓公允價值變動的會計分錄?！尽拷瑁和顿Y性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益1 0001 000（17 000-16 000）資料三：2018 年 9 月 1 日，租期已滿，甲公司以 17 500 萬元的價格出售該寫字樓，價款已存入售滿足收入確認條件，不考慮其他因素。要求 4：編制 2018 年 9 月 1 日甲公司出售該寫字樓的會計分錄?！尽浚鼋瑁捍婵?7 50017 50017 00016 0001 000貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)成本借：其他綜合貸：其他業(yè)務(wù)成本【補充例題·計算分析題】（2014 年）10001 0000004 00042010 年 12 月 16 日，甲公司與司簽訂了一項租賃協(xié)議，將一棟經(jīng)營管理