朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案課件

1、朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案 長纓在手，笑傲鋼城朝輝.東方城一期開盤前營銷推廣方案君安國際置業(yè)東方城項(xiàng)目組二O一O年七月朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案序 言： 140萬平米的朝輝東方城，從銷售中心的即將開放到工地開工典禮的即將盛大舉行，東方城的大幕嫣然開啟。 未來！已來！項(xiàng)目的前期形象已然建立，如何將項(xiàng)目形象進(jìn)一步傳承與演繹，以及如何將項(xiàng)目形象通過一系列的媒體宣傳、活動營銷與項(xiàng)目本身進(jìn)行更好的結(jié)合，以更高的形象與實(shí)際展現(xiàn)給馬鞍山。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案第一部分：市場調(diào)研朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案定位回顧：定位回顧： 每個城市都有自己獨(dú)特的歷史與文化，如何在這個共同的環(huán)境中

2、營造風(fēng)格不同的居住氛圍，需要的是厚積薄發(fā)的雄厚實(shí)力與開疆拓土的狂血勇氣。東方城，正如此 定位為“萬家之城，未來之邦”的東方城，城市發(fā)展的未來方向，融入長三角的先鋒領(lǐng)地，高尚人居的領(lǐng)跑者東方城，絕對大盤，它不只是屬于現(xiàn)在，更屬于未來，不只是屬于馬鞍山，更屬于世界。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案 安徽省東部，南京衛(wèi)星城，強(qiáng)大國企帶動下的皖 江經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平省內(nèi)名列前茅馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，是安徽融入長三角、推進(jìn)東向發(fā)展和長三角城市向內(nèi)地延伸的重要門戶。 馬鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，其中中國特大型鋼鐵聯(lián)合企業(yè)和重要的鋼材生產(chǎn)基地馬鋼是重要經(jīng)濟(jì)支柱。截至2008年底，公司擁有員工

3、擁有員工6萬萬人，總資產(chǎn)人，總資產(chǎn)760多億元。多億元。馬鞍山馬鞍山南京南京上海上海蕪湖蕪湖馬鞍山市距南京45公里，距上海僅三小時；未來隨著2012年安寧輕軌開通，南京與馬鞍山距離將縮短為15分鐘，成為名副其實(shí)的南京衛(wèi)星城。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案慈湖河改造輕軌站點(diǎn)體育中心大學(xué)城江江東東大大道道雨山路雨山路主城區(qū)主城區(qū) 輕軌站點(diǎn)建設(shè)計(jì)劃：輕軌站點(diǎn)建設(shè)計(jì)劃：寧馬輕軌15分鐘可直達(dá)南京市區(qū)；預(yù)計(jì)2012年開通； 大學(xué)城：大學(xué)城：規(guī)劃教育區(qū)域，安徽工業(yè)大學(xué)、安工大職業(yè)技術(shù)學(xué)院、河海大學(xué)聞天學(xué)院、馬鞍山職業(yè)技師學(xué)院等近萬學(xué)生； 慈湖河改造：慈湖河改造：政府計(jì)劃沿慈湖河修建景觀帶，形成居民日常生

4、活和休閑去處。計(jì)劃將于近期啟動。； 體育中心：體育中心：擬建設(shè)的馬鞍山市體育中心占地面積50公頃，整個工程將分兩期建設(shè)完成。3萬人主體育場和會展中心將先期建設(shè)。金家莊金家莊37963796元元花山區(qū)花山區(qū)43094309元元雨山區(qū)雨山區(qū)40474047元元整體城市向東向南發(fā)展，未來更明確以東進(jìn)為主，規(guī)劃利好明顯朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案項(xiàng)目位于城市東部門戶，作為最新出爐的地王受到全城矚目占地占地建筑面積建筑面積R地價地價其它出讓要求其它出讓要求691畝畝138萬方萬方3.015億億3萬方五星級酒店萬方五星級酒店12班幼兒園班幼兒園2萬占地小學(xué)萬占地小學(xué)R問題：項(xiàng)目整體R較高，基本為城市住

5、宅最高地塊；對于項(xiàng)目的預(yù)期對于項(xiàng)目的預(yù)期 出讓的時候就很看好這塊地，這是可供開發(fā)的最大一塊好地； 假如將東方明珠的產(chǎn)品搬到你們項(xiàng)目，應(yīng)該可以多賣20%-30%的價格；這塊地的價值是很好的，當(dāng)時我們老板也參與了競拍，就是看好未來的發(fā)展前景； 這塊地目前來看稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)，但不是很偏。如果產(chǎn)品不錯，價格合適，肯定是愿意到這邊買房子；政府在這邊好像要建高鐵吧？我每個月要去南京一兩次，在這邊買了房子，去南京就很方便了。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案項(xiàng)目被道路分隔，外部資源和干擾并存，內(nèi)部有一定資源條件，但并不強(qiáng)勢1 12 23 34 45 56 62 23 36 61 14 45 5沿慈湖河路沿慈湖河路

6、鐵路鐵路雨山路雨山路慈湖河慈湖河北側(cè)地塊內(nèi)部北側(cè)地塊內(nèi)部南側(cè)地塊內(nèi)部南側(cè)地塊內(nèi)部朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案截至到7月21日商品房可售套數(shù)為6473套，可售面積88.11萬平米其中：住宅可售2606套，可售面積30.81萬平米商業(yè)可售2592套，可售面積48.72萬平米朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案住宅銷售套數(shù)與面積走勢趨同，從整體走勢來看，最近兩個月市場受大環(huán)境影響較大，銷售減少近5成朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案在銷售出現(xiàn)大幅變化的同時，雖然5月份成交價格依然堅(jiān)挺，但6月份住宅出現(xiàn)量價齊跌現(xiàn)象，預(yù)計(jì)隨著長時間的市場成交量走低和購房者的觀望，在一定程度上推動了部分樓盤的降價可能。朝輝

7、東方城一期開盤前營銷推廣方案6月份區(qū)域成交主力仍然為雨山區(qū)，其中雨山區(qū)御景園單個項(xiàng)目成交101套，說明目前市場整體走弱，僅靠個別推盤項(xiàng)目維持市場銷售總量。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案6月份除御景灣成交套數(shù)在100套以上，其他各項(xiàng)目均低于30套。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案春暉家園多層即將開盤，預(yù)計(jì)均價6200元小高層剩余底層戶型：88105國際華城層峰領(lǐng)高層即將開盤18#預(yù)計(jì)均價6000元/戶型：103、113東方明珠高層均價5700元/戶型：89、90匯成上東多層均價7000元/主力戶型：87139項(xiàng)目項(xiàng)目朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案樓盤名稱匯成上東開發(fā)公司馬鞍山匯成置業(yè)發(fā)展有限

8、公司規(guī)模占地面積21萬方綠化率40%總建筑面積40萬方容積率2.0物業(yè)類別多層、小高層、高層周邊環(huán)境評估學(xué)校：毗鄰安徽省重點(diǎn)中學(xué)馬鞍山二中；超市：大潤發(fā)超市步行五分鐘即可到達(dá)，生活便捷；區(qū)位：城市交通主干道江東大道與湖北路交匯處，原為老體育場地塊；未來發(fā)展：城市輕軌的建設(shè)，火車站和汽車站離項(xiàng)目不遠(yuǎn)正在建設(shè)；銷售價格目前在售多層，均價7000元/，較09年9月份上漲2000元左右。在售戶型一期剩余頂層105、85（兩房和三房）主力戶型80139主力總價多層65萬左右項(xiàng)目銷售信息2009年7月份一期開盤，一期為總共房源有8棟，17#、18#小高層，21#、22#、24#、25#、29#、30#為多

9、層，戶型面積在87148，目前基本售罄。09年11月二期開盤，二期房源總共有5棟，10#、11#兩棟小高層，32#、34#、38#三棟為多層，戶型面積在80120。目前在售四棟多層，面積88-139平米項(xiàng)目點(diǎn)評 樓盤建筑風(fēng)格為新古典主義風(fēng)格； 重點(diǎn)校區(qū)之內(nèi)，處在城市主干道，交通便捷；3）商業(yè)繁華，配套齊全，大潤發(fā)超市近在咫尺，生活無憂；4）離市區(qū)較遠(yuǎn)，項(xiàng)目地居住氛圍不濃厚；朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案樓盤名稱國際華城三期（層峰領(lǐng)）開發(fā)公司馬鞍山中加投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置湖東東路與江東大道策劃代理/規(guī)模占地面積（萬方）11綠化率58總建筑面積（萬方）72容積率1.29物業(yè)類別高層總戶數(shù)/z

10、ai周邊環(huán)境評估緊鄰慈湖河大壩，東邊較為荒涼；火車道從項(xiàng)目一期穿過，噪音污染；項(xiàng)目地周邊商業(yè)配套稀少；銷售價格即將開盤18#樓，預(yù)計(jì)均價6000元/在售戶型即將推出104、113平米主力戶型104、113主力總價61萬左右項(xiàng)目銷售信息目前在售躍層，僅剩10多套，面積在160-190之間，預(yù)計(jì)8月份推出18#樓，共計(jì)約148套項(xiàng)目點(diǎn)評產(chǎn)品戶型面積偏大，客戶抗性大處在湖南東路上，區(qū)位優(yōu)越，距離市中心步行5分鐘在景觀上可謂大手筆，中央景觀水景以及廣場等設(shè)施配套；朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案樓盤名稱春暉家園三期開發(fā)公司馬鞍山紫云家和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置江東大道、印山路東策劃代理紫云家和房地產(chǎn)

11、規(guī)模占地面積40.5綠化率42總建筑面積55容積率1.2物業(yè)類別多層、高層總戶數(shù)1300周邊環(huán)境評估項(xiàng)目地周邊較為荒涼，居住氛圍不濃厚，周邊空地較多；項(xiàng)目東面為慈湖河污染較為嚴(yán)重，周邊房屋破舊；項(xiàng)目所處的地段較好，城市主干道，離市區(qū)較近；銷售價格在售一層及躍層，后期恬園即將開盤，預(yù)計(jì)均價6200元（多層）在售戶型目前只有一層及躍層房源在售 ，恬園目前可繳納預(yù)訂金主力戶型83-110主力總價4863萬之間項(xiàng)目銷售信息在售高層復(fù)式層和一層，恬園即將開盤。項(xiàng)目點(diǎn)評整個樓盤量體大，項(xiàng)目多次開發(fā)，目前開發(fā)的位置緊靠慈湖河整個小區(qū)內(nèi)部配有大型籃球場、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場，會所配套較為齊全產(chǎn)品戶型上，項(xiàng)目多層采用

12、的挑高形式，銷售去化一般；朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案樓盤名稱東方明珠海上雅苑開發(fā)公司馬鞍山金申置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置江東大道與橋山路策劃代理普潤地產(chǎn)規(guī)模占地面積11綠化率40%總建筑面積14容積率1.25周邊環(huán)境評估馬鞍山市重點(diǎn)中學(xué)分布其中，學(xué)區(qū)氛圍濃厚項(xiàng)目地周邊新的小區(qū)較少；項(xiàng)目周邊缺少商業(yè)；銷售價格目前在售4號樓，均價5700元在售戶型89、90平米主力戶型89、90主力總價5056萬項(xiàng)目銷售信息09年7月份加推19#、24#，當(dāng)天開盤辦卡總房款減一萬元，一次性付款1%、商業(yè)按揭0.5%目前在售4#項(xiàng)目點(diǎn)評臨慈湖河政府改造項(xiàng)目，目前污染嚴(yán)重；產(chǎn)品上，戶型多樣化，可供選擇的較多；未來

13、發(fā)展?jié)摿^大，周邊將建輕軌和汽車站，出行更加便捷化；處在馬鞍山重點(diǎn)學(xué)區(qū)之內(nèi)，學(xué)區(qū)資源豐富朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案目前項(xiàng)目周邊，直接可對比項(xiàng)目較少，加由于市場處于觀望狀態(tài)，多數(shù)項(xiàng)目在推量方面有所滯后，雖然項(xiàng)目周邊散布有十家樓盤，但多數(shù)基本交房入住，在售項(xiàng)目較少。目前主要在售高層和多層，區(qū)域高層均價在5700-6400元之間，多層均價為6000-7000元之間。與09年9月份相比，區(qū)域均價上漲在1000-1800元之間從戶型面積上看，面積普遍較小，主要集中在85-110平米之間。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案高層建筑區(qū)域高層建筑區(qū)域小高層建筑區(qū)域小高層建筑區(qū)域一期建筑共22棟建筑，其中含

14、銷售中心1棟，可售住宅面積約25萬平米?？偺讛?shù)XXXX套。從體量的情況來看，馬鞍山大盤較少，25萬平米基本等于天澤水岸、銀河灣，綠洲花園等樓盤體量，本案的營銷的強(qiáng)度也由此可見一斑。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案第二部分：項(xiàng)目分析朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案 項(xiàng)目良好的區(qū)位優(yōu)勢，承接1255城市發(fā)展方向； 城際鐵路與高鐵站的橋頭堡的區(qū)位優(yōu)勢明顯； 無可比擬的691畝土地，15億馬鞍山地王的王者氣勢； 安徽第一高度以及東方城的城市地標(biāo)形象； 改造后的水岸居住氛圍是未來人居發(fā)展的方向； 朝輝集團(tuán)世貿(mào)壹品與朝輝首府的前期力作樹立了企業(yè)品牌與形象；朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案 慈湖河目前較破落

15、的環(huán)境在客戶心中有一定印象，對項(xiàng)目高端品質(zhì)形成一定的影響； 兵馬未動，糧草先行，而本案如景觀、建筑品質(zhì)等均未提前有所確定，對于客戶的深度感知有一定影響； 相比較于周邊其他在售的競爭性樓盤來說，本案工期遲、交房時間晚等劣勢明顯； 本案的大盤優(yōu)勢，配套齊全，但一期一標(biāo)段銷售之時，所有配套均未能先行，大盤配套優(yōu)勢轉(zhuǎn)而趨平。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案 馬鞍山經(jīng)濟(jì)的快速、持續(xù)發(fā)展以及皖江產(chǎn)業(yè)帶的批復(fù)建設(shè)都將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供重要的經(jīng)濟(jì)保證； 慈湖河改造工程的進(jìn)行，將極大的改善本案區(qū)域的自然環(huán)境，進(jìn)而提升項(xiàng)目的產(chǎn)品價值； 1255戰(zhàn)略的實(shí)施，城東新區(qū)的建設(shè)將大量引入學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)

16、，將極大的吸引市場的關(guān)注度。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案 不斷趨嚴(yán)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策尤其是二套房首付與利率提高，三套房停貸等政策對于改善型戶型為主的本案影響甚大； 市場的低靡，一旦持續(xù)時間較長，將帶動市場變相降價促銷，最終影響本案的價值空間； 體量巨大的東方城一旦前期銷售不夠成功，市場形象不能建立，將對后期的銷售產(chǎn)品巨大的風(fēng)險。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案第三部分：營銷推廣朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案企業(yè)品牌企業(yè)品牌5年三榜，大成東方年三榜，大成東方項(xiàng)目品牌項(xiàng)目品牌馬鞍山人居領(lǐng)袖馬鞍山人居領(lǐng)袖產(chǎn)品線品牌產(chǎn)品線品牌 萬家之城，未來之邦萬家之城，未來之邦目標(biāo)任務(wù)目標(biāo)任務(wù)品牌升華與項(xiàng)目

17、價值品牌升華與項(xiàng)目價值朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案具體做法挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)執(zhí)行執(zhí)行營銷策略朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案一個中心：通過活動營銷、事件營銷放大產(chǎn)品核心競爭力，融合報廣、DM、戶外、短信等宣傳渠道，進(jìn)一步樹立和強(qiáng)化東方城產(chǎn)品的高端形象，最終促進(jìn)項(xiàng)目的一期一標(biāo)段銷售與品牌建立兩個基本點(diǎn)：一手以優(yōu)客會為基礎(chǔ)，發(fā)展公益活動與會員活動實(shí)現(xiàn)品牌維護(hù)，一手抓促銷活動實(shí)現(xiàn)客戶積累四項(xiàng)基本原則：1 1、深度挖掘、放大項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢、深度挖掘、放大項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢2 2、營銷推廣策略必須堅(jiān)持、營銷推廣策略必須堅(jiān)持“大眾證言，小眾滲透大眾證言，小眾滲透”的點(diǎn)面突破的點(diǎn)面突破3 3、營銷推廣方針必須強(qiáng)調(diào)、營

18、銷推廣方針必須強(qiáng)調(diào)“大主題，大營銷大主題，大營銷”的脈絡(luò)性的脈絡(luò)性4 4、確保優(yōu)客會的宣傳與執(zhí)行的到位，切身為營銷服務(wù)、確保優(yōu)客會的宣傳與執(zhí)行的到位，切身為營銷服務(wù)朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案 價值發(fā)現(xiàn)一：未來城市發(fā)展方向 東方城城東橋頭堡，高鐵第一戰(zhàn)城東橋頭堡，高鐵第一戰(zhàn) 價值發(fā)現(xiàn)二：水景資源 東方城140140萬平米私家泛海社區(qū)萬平米私家泛海社區(qū) 價值點(diǎn)挖掘價值點(diǎn)挖掘朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案 價值發(fā)現(xiàn)三：地王的大盤價值 東方城地王之作，王者到來地王之作，王者到來 價值發(fā)現(xiàn)四：大盤規(guī)劃，學(xué)校、醫(yī)院、政府等配套引入東區(qū) 東方城未來之城未來之城 價值發(fā)現(xiàn)五：開發(fā)商品牌 東方城五年三榜

19、，大成東方五年三榜，大成東方價值點(diǎn)挖掘價值點(diǎn)挖掘朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案 銷售目標(biāo)細(xì)化： 我們暫以2011年1月初開盤為例，距今約170天，扣除目前銷售物料未到位，真正的銷售接待尚未開始，以8月初作為計(jì)算約150天時間進(jìn)行客戶蓄水。 一期工25萬平米，由于目前市場環(huán)境較差，我們暫按照8萬平米左右的推盤體量。按套均100平米計(jì)算，為800戶。開盤銷售500套，而實(shí)現(xiàn)500套的客戶成交，按照50%的解籌率，則不低于1000組認(rèn)籌客戶。則實(shí)際到訪客戶總和不能低于5000組，則意味著售樓部日均接待量約達(dá)35人。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案QQ：如何確保不低于如何確保不低于50500 0套的

20、銷售任務(wù)？套的銷售任務(wù)？如何完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)？如何完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)？朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案客戶認(rèn)籌8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1111年年1 1月月1111年年2 2月月工程臨時售樓處開放營銷準(zhǔn)備項(xiàng)目炒作國慶長假國慶長假農(nóng)歷新年農(nóng)歷新年開盤時間建議開盤時間建議達(dá)到預(yù)售條件新銷售中心落成宣傳啟動盛大開盤元旦佳節(jié)元旦佳節(jié)客戶維系加推單位入市時間建議入市時間建議項(xiàng)目宣傳朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案熱銷效應(yīng)演繹熱銷效應(yīng)演繹生活理念及價值點(diǎn)演繹生活理念及價值點(diǎn)演繹項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象項(xiàng)目演繹項(xiàng)目演繹地段宣傳與項(xiàng)目地段宣傳與項(xiàng)目知名度傳播知名度傳播線上主題：線上主題：

21、活動主題：活動主題：體驗(yàn)主題：體驗(yàn)主題： 海量房源海量房源 萬人空萬人空巷巷項(xiàng)目傳播階段劃分項(xiàng)目傳播階段劃分1010月月9 9月月8 8月月1111月月1212月月階段階段時間時間開盤熱銷開盤熱銷售樓處開放售樓處開放地段宣傳地段宣傳大眾活動開展大眾活動開展目的：目的：高調(diào)形象占位高調(diào)形象占位未來生活觀釋放未來生活觀釋放開盤銷售開盤銷售項(xiàng)目開盤項(xiàng)目開盤分階段推廣策略情人節(jié)活動情人節(jié)活動春節(jié)促銷春節(jié)促銷高業(yè)品牌意向簽約高業(yè)品牌意向簽約百家企事業(yè)巡展等百家企事業(yè)巡展等大眾與小眾活動結(jié)合大眾與小眾活動結(jié)合1 1 月月2 2 月月驕傲，馬鞍山驕傲，馬鞍山熱銷！品質(zhì)！熱銷！品質(zhì)！朝輝東方城一期開盤前營銷推

22、廣方案高調(diào)入市，確定占位高調(diào)入市，確定占位分批推售，豐富產(chǎn)品線分批推售，豐富產(chǎn)品線集中爆破，全面消化集中爆破，全面消化小步快跑，名利雙收小步快跑，名利雙收我們的策略是我們的策略是:朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案l結(jié)合不斷發(fā)展的市場環(huán)境及銷售情況，結(jié)合不斷發(fā)展的市場環(huán)境及銷售情況，及時進(jìn)行加推及時進(jìn)行加推，推售策略與價格策略，推售策略與價格策略相互促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)名利雙收相互促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)名利雙收l高舉高打，首批高舉高打，首批高調(diào)入市高調(diào)入市，形成市場仰望，確立項(xiàng)目高端形象占位，形成市場仰望，確立項(xiàng)目高端形象占位l充分發(fā)揮充分發(fā)揮價格杠桿的作用價格杠桿的作用，利用價格對比影響客戶決策，促成成交，利用價格

23、對比影響客戶決策，促成成交l結(jié)合銷售進(jìn)度，結(jié)合銷售進(jìn)度，分批次推售分批次推售，形成豐富的產(chǎn)品線形成豐富的產(chǎn)品線，確保各階段熱銷，尤其，確保各階段熱銷，尤其首批次熱銷十分關(guān)鍵，熱銷樓盤更易受到客戶追捧首批次熱銷十分關(guān)鍵，熱銷樓盤更易受到客戶追捧l在在重要營銷節(jié)點(diǎn)對主力單位進(jìn)行集中消化重要營銷節(jié)點(diǎn)對主力單位進(jìn)行集中消化，承擔(dān)銷售主力，化解銷售壓力，承擔(dān)銷售主力，化解銷售壓力策略詳解策略詳解l利潤與速度兼顧利潤與速度兼顧朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案1、根據(jù)競爭項(xiàng)目情況，對于與競爭項(xiàng)目面積重合度較高的戶型 ，盡量多開放，避免后期競爭壓力增加成為銷售難點(diǎn)；避免后期競爭壓力增加成為銷售難點(diǎn)；2、特色戶

24、型適當(dāng)開放，作為價格標(biāo)桿和市場的突破口作為價格標(biāo)桿和市場的突破口；3、核心景觀單位可以適當(dāng)保留，待后續(xù)展示到位再開放，確保價值實(shí)現(xiàn)；待后續(xù)展示到位再開放，確保價值實(shí)現(xiàn)；4、利用價格杠桿，通過分批銷售，利用價格杠桿，通過分批銷售，對后期推出的單位進(jìn)行價格上調(diào)，使首批推出單位具有最高性價比；5、節(jié)點(diǎn)式的突破銷售和分批推售，有利于房號的集中迅速消化，同時也保證有利于房號的集中迅速消化，同時也保證價格的持續(xù)攀升，且便于根據(jù)政策和市場及時調(diào)整，從容應(yīng)對；價格的持續(xù)攀升，且便于根據(jù)政策和市場及時調(diào)整，從容應(yīng)對；6、相關(guān)行動視當(dāng)時情況再做具體商定。相關(guān)行動視當(dāng)時情況再做具體商定。分階段推售安排分階段推售安排

25、朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案第一階段售樓部開放2010年9月階段營銷目標(biāo)：積累到訪客戶2000組，其中有效客戶500人。重點(diǎn)突出地段在于未來城市的戰(zhàn)略地位，同時高度樹立項(xiàng)目的知名度，獨(dú)樹一幟，吸引全市購房客戶對于項(xiàng)目的高度關(guān)注，形成東方城的第一輪市場熱潮。階段營銷重點(diǎn)：通過前期多元的媒體形象宣傳與大眾營銷活動開展，全面樹立東方城“大氣”、“現(xiàn)代”、“高端”、“未來”、“王者”的項(xiàng)目形象。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案階段營銷主題思考：項(xiàng)目的形象，來自于人群的形象；建筑的形象，源于人的形象。生活的萬象，亦是源于人的萬種想象。人，就是城市與未來的最終價值。未來給城市帶來改變，也是本案形象塑造

26、的立基點(diǎn)，因此在項(xiàng)目入市階段，我們建議在形象上繼續(xù)以前期的“未來！已來！”的這種懸念的方式刺激市場，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與馬鞍山人的對話感，是本案形象快速啟動的關(guān)鍵一戰(zhàn)。其次，隨著項(xiàng)目進(jìn)程，本階段也是各項(xiàng)籌備工作的重要階段。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案房地產(chǎn)終究回歸地段 本案的地段正是在目前在項(xiàng)目配套尚不齊全、景觀尚未呈現(xiàn)、品質(zhì)尚未體現(xiàn)之時，客戶最能深刻認(rèn)識到的載體。對于項(xiàng)目地段的認(rèn)識是項(xiàng)目前期宣傳的重點(diǎn)。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案地段炒作：地段炒作：地段，是打開東方城銷售的一把金鑰匙地段，是打開東方城銷售的一把金鑰匙 大項(xiàng)目的炒作，首先是讓客戶對于地段的接受，而本案的地段的優(yōu)越性明顯，但仍然受

27、到地塊發(fā)展階段的制約，1255的城市發(fā)展戰(zhàn)略于2010年1月才正式制定，目前尚屬啟動準(zhǔn)備階段，馬鞍山人對于本案地段的認(rèn)識度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案1、冠名專欄，炒作東區(qū)：、冠名專欄，炒作東區(qū)： 通過聯(lián)系馬鞍山日報、皖江晚報，制作為期一個月的“馬鞍山1255發(fā)展論壇”，東方城予以冠名。通過媒體記者對于馬鞍山市規(guī)劃局、馬鞍山市交通局、馬鞍山市建設(shè)局、馬鞍山市發(fā)改委、馬鞍山市衛(wèi)生局、馬鞍山市建設(shè)局、馬鞍山市工商聯(lián)、馬鞍山市閩商會等政府和組織單位，通過對其相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的專訪，對未來城市東西發(fā)展的戰(zhàn)略及其未來呈現(xiàn)的景觀進(jìn)行充分的闡述，促進(jìn)政府機(jī)關(guān)工作人員、中高端的客戶群體對于未來城市東西發(fā)

28、展的認(rèn)識以及對于東方城所處地段的堅(jiān)實(shí)信心。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案2、多點(diǎn)開花，全面炒作、多點(diǎn)開花，全面炒作 通過撰寫鋼城未來系列軟文7-10篇，全面闡述未來東部新城的戰(zhàn)略規(guī)劃與美好藍(lán)圖，在馬鞍山各大房地產(chǎn)網(wǎng)站上進(jìn)行專欄系列報道；另一方面通過在馬鞍山交通廣播或音樂廣播的相關(guān)節(jié)目中播出，同時采取有獎問題的方式，對從軟文中抽出來的問題進(jìn)行互動問答，答對的客戶可前往東方城銷售中心領(lǐng)取價值100元的精美禮品一份，以增加客戶對于節(jié)目內(nèi)容的關(guān)注度。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案3、萬般優(yōu)勢，歸于東方、萬般優(yōu)勢，歸于東方 通過聯(lián)系規(guī)劃局等單位獲得未來馬鞍山城市發(fā)展，重點(diǎn)是1255戰(zhàn)略下馬鞍山東部新

29、城的宏偉藍(lán)圖，并在銷售中心內(nèi)舉辦“鋼城未來”大型規(guī)劃成果展，通過現(xiàn)場銷售人員對于到訪客戶的細(xì)致介紹，加強(qiáng)客戶對于區(qū)域的信心與對項(xiàng)目的信心。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案想象固然重要，但優(yōu)于競爭性項(xiàng)目的必要措施，是本案獲取極致想象的關(guān)鍵點(diǎn)所在。大盤未開，糧草先行。糧草先行計(jì)劃 1：盡快實(shí)施慈湖河景觀改造工程： 盡管慈湖河改造工程是屬于政府行為，但由于目前慈湖河在馬鞍山市民印象中較差，為了改變市民的印象同時讓市民更直接的感知未來慈湖河的景觀，建議與政府協(xié)調(diào)盡快開工建設(shè)，如不能開工建設(shè)，則可由企業(yè)按照政府對于慈湖河的景觀規(guī)劃，提前進(jìn)行如果50m-100m長的河道景觀改造。朝輝東方城一期開盤前營銷推

30、廣方案河岸景觀打造河岸景觀打造朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案糧草先行計(jì)劃 2：高端的物業(yè)服務(wù)： 通過邀請戴德梁行、第一太平洋戴維斯、萬科、綠城等高端物業(yè)公司作為項(xiàng)目物業(yè)顧問公司，通過銷售中心的保安服務(wù)（如拉門、泊車、敬禮、打傘等細(xì)節(jié)服務(wù)來直接體現(xiàn)未來東方城物業(yè)的高端性）。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案高端物業(yè)服務(wù)示意朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案糧草先行計(jì)劃3：品牌的配套服務(wù)： 教育是購房客戶關(guān)注的最為重要的因素之一，本項(xiàng)目可引進(jìn)如宋慶齡幼兒園、北京師范大學(xué)附小等知名教育機(jī)構(gòu)，大打教育配套牌，必將成為項(xiàng)目熱銷的重要法寶。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案營銷

31、主題提煉：營銷主題提煉： 對于地段的理解與宣傳，是為了更好的吸引市場對于東方城你個東方城項(xiàng)目的關(guān)注。 地段賦予了城市發(fā)展的潛力，而東方城坐享的不僅僅是地段、更是優(yōu)越的、獨(dú)特的、高尚的、唯一的東方城未來生活，而對于這個未來，在尚未展現(xiàn)之時，引導(dǎo)客戶對于未來的東方城的沒好想象，甚至極致。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案城市，大開眼界城市，大開眼界東方城 您對未來的極致想象朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案城市，大開眼界是對于項(xiàng)目地段的高度概括，意味著未來東部新城的建設(shè)將為城市帶來的驚天變化，意味著將給馬鞍山書寫的美妙前景。您對未來的極致想象是對東方城未來美好與優(yōu)越的高端概括，東方城猶如一幅印象畫的輪

32、廓，盡情抒寫著東方城的未來生活，而這樣的生活，展現(xiàn)出您對未來的最為極致的想象，美麗而高尚，形象而生動。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案城市，如何大開眼界？站在城市從未擁有的高度，去看城市，去領(lǐng)略城市的前所有為的風(fēng)范，去把握城市繁華正茂的未來！關(guān)于這個城市，東方城有太多的需要去表達(dá)和演繹朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案營銷活動：四大活動，揚(yáng)名馬鞍山活動目的：聚集人氣，傳播美名，提升項(xiàng)目初期形象城市主題活動 1城市主題活動2城市主題活動 3首屆馬鞍山閩商峰會暨東方新城發(fā)展論壇參觀東方城俯瞰馬鞍山攜手兒童關(guān)愛未來從規(guī)劃看城市未來讓城市大開眼界從高度看城市讓城市大開眼界城市大規(guī)?；顒幼尦鞘写箝_眼界城市

33、主題活動 4前所未有的高尚活動讓城市大開眼界豪車對話名宅朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案首屆馬鞍山閩商峰會暨東部新城發(fā)展論壇活動時間：8月上、中旬（同項(xiàng)目開工當(dāng)日）活動地點(diǎn)：皇冠假日多功能廳活動內(nèi)容：通過項(xiàng)目開工，四海閩商齊聚馬鞍山的契機(jī)，邀請政府相關(guān)部門（如馬鞍山市政府）或馬鞍山市建設(shè)局、馬鞍山市招商局等單位主辦，東方城協(xié)辦的閩商峰會暨東部新城發(fā)展論壇，通過相關(guān)專家與政府官員對于東部新城的發(fā)展介紹，通過電視臺、報紙、網(wǎng)站等媒體的宣傳，并根據(jù)論壇成果制作馬鞍山東部新城發(fā)展白皮書全面向客戶解讀東部新城的未來發(fā)展概況，使得全馬鞍山市市民對于東部新城的重點(diǎn)關(guān)注并對東部新城的未來產(chǎn)生極大的關(guān)注并富有較

34、高的信心。營銷活動1：朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案馬鞍山東部新城發(fā)展白皮書框架第一部分：城市的歷史進(jìn)程1、城市的由來2、城市的發(fā)展與變遷3、城市發(fā)展的未來趨勢第二部分：城市讓生活更美好1、國內(nèi)各大城市新區(qū)發(fā)展簡析a城市經(jīng)濟(jì)增長 b房地產(chǎn)投資與發(fā)展 c新區(qū)人居環(huán)境的升級2、馬鞍山城市發(fā)展的歷史機(jī)遇3、馬鞍山城東新區(qū)的規(guī)劃a寧宜高鐵 b慈湖河改造 c配套 d生態(tài)人文環(huán)境 e融于長三角的地位優(yōu)勢4、馬鞍山城東新區(qū)之于馬鞍山的意義第三部分：城市發(fā)展與東方城1、東方城項(xiàng)目介紹2、東方城之于城東新區(qū)發(fā)展的歷史機(jī)遇與重大意義朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案參觀東方城，俯瞰馬鞍山活動時間：2010年8月1

35、日2010年9月5日活動地點(diǎn)：大華廣場（或現(xiàn)場銷售中心）活動內(nèi)容：通過“參觀東方城，俯瞰馬鞍山”的大眾活動，即從8月1日起所有前往銷售中心填寫問卷調(diào)查的客戶中抽取5-10名幸運(yùn)客戶于9月5日參加乘坐直升飛機(jī)參觀馬鞍山活動。通過此活動來獲得客戶對項(xiàng)目入市的關(guān)注，同時也代表了東方城帶給馬鞍山的全新高度與未來?；顒有麄鳎?月1日起每周四皖江晚報報廣支持、戶外支持、大華廣場逢周末滑翔機(jī)廣告支持、房房網(wǎng)、馬房網(wǎng)?；顒淤M(fèi)用：約30萬元備注：該活動可聯(lián)系馬鞍山市旅游局協(xié)辦。營銷活動2：朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案攜手兒童，關(guān)愛未來活動時間：2010年8月22日 活動地點(diǎn)：東方城銷售中心活動內(nèi)容：值201

36、0年秋季開學(xué)，通過購買1000個書包（定做批發(fā)價40元/個的書包，市場價越60-70元/個），向當(dāng)日前來的12歲以下學(xué)生免費(fèi)發(fā)放，所有兒童需由家長陪同領(lǐng)取，體現(xiàn)了東方城關(guān)愛未來的公益形象。所有書包中提前放入項(xiàng)目相關(guān)宣傳資料。并在書包上印有項(xiàng)目LOGO與電話。活動宣傳：皖江晚報報廣、房房網(wǎng)、馬房網(wǎng)、短信群發(fā)、電視公告活動費(fèi)用：約6萬元備注：該活動可邀請馬鞍山教育局協(xié)辦營銷活動3：朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案東方城豪車對話名宅活動時間：2010年9月4-5日/2010年9月11-12日活動地點(diǎn)：大華廣場（或銷售中心）活動內(nèi)容：力邀保時捷、蘭博基尼等國際一線品牌名車，舉辦東方城豪車對話名宅，通過

37、豪車試乘試駕的高端活動體現(xiàn)東方城的項(xiàng)目檔次?；顒有麄鳎?月1日起每周四皖江晚報報廣支持、戶外支持、大華廣場逢周末滑翔機(jī)廣告支持、房房網(wǎng)、馬房網(wǎng)。活動費(fèi)用：約10萬元第一場：保時捷；第二次：賓利；第三場：蘭博基尼；第四場：法拉利營銷活動4：朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案銷售物料準(zhǔn)備：項(xiàng)目開工海報、折頁（7月30日前定稿，8月5日印刷到位）馬鞍山東部新城發(fā)展白皮書：（8月20日前定稿，8月25日印刷到位）項(xiàng)目概念樓書：大哉長江大哉長江 （8月10日前定稿，8月25日印刷到位）項(xiàng)目戶型讀本：品樂雅居品樂雅居（8月5日前定稿，8月12日印刷到位）項(xiàng)目各階段營銷項(xiàng)目各階段營銷DM朝輝東方城一期開盤前營

38、銷推廣方案媒體推廣：媒體推廣：項(xiàng)目工地圍墻（8月中下旬完工） 戶外形象、公交車形象的更換出新（8月中旬完工） 馬鞍山交通廣播電臺推廣（8月初開始）馬鞍山電視臺30s形象廣告與點(diǎn)播臺夜間掛屏廣告（8月中旬開始）馬鞍山日報、皖江晚報每月4篇的報紙廣告以及配合軟文宣傳房房網(wǎng)廣告通欄以及馬房網(wǎng)等網(wǎng)站的系列軟文宣傳（8月上旬）短信媒體宣傳（逢項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)、活動節(jié)點(diǎn)單日30萬條短信群發(fā)）朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案第二階段2010年10月2010年12月階段營銷目標(biāo)：積累客戶達(dá)5000組，其中有效客戶2000人。階段營銷重點(diǎn)：在前期項(xiàng)目品牌獲得一定支撐的基礎(chǔ)上，通過大眾活動與小眾活動的結(jié)合，全面展開廣

39、度與深度并舉的營銷方式。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案階段營銷主題思考：在前期項(xiàng)目形象徹底建立的基礎(chǔ)之上，在項(xiàng)目的知名度已經(jīng)建立的基礎(chǔ)上重要的是展開項(xiàng)目美譽(yù)度的提升，而這個提升一定是建立在項(xiàng)目的切實(shí)基礎(chǔ)之上的。如景觀、如建材，是大而宏偉的方面又是小而精細(xì)的方面，是戶型，是品牌、是樹種甚至更多朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案營銷主題提煉：營銷主題提煉： 由于我們暫時缺少相關(guān)的景觀、建材甚至戶型的資料，我們對于產(chǎn)品本身的概況將不能全面而真實(shí)，我們暫不就產(chǎn)品的深度問題進(jìn)行細(xì)究。但整體對外形象上來看，東方城所代表的應(yīng)該是一流的品質(zhì)東方城，品質(zhì)地產(chǎn)先行者140萬平米磅礴大城，80-140平米臻美戶型全

40、城沸騰朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案五省十二地采購珍稀苗木景色鋼城的詩意上流生活品質(zhì)地產(chǎn)概念例舉：精選國內(nèi)一流合作伙伴海選全球知名品牌建材香 樟廣玉蘭櫻 花銀 杏朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案營銷活動：三大戰(zhàn)役，一馬平川活動目的：在前期的一系列活動開展之后，本案已經(jīng)在馬鞍山取得了較好的知名度，客戶蓄水也已經(jīng)達(dá)到一點(diǎn)的廣度，此時轉(zhuǎn)而進(jìn)行小眾與大眾活動相結(jié)合，一方面通過對于蓄水客戶的刪選來更好的判斷與維系客戶；另一方面繼續(xù)擴(kuò)大新客戶的蓄水工作。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案攜手美好生活通過會員組織形式，進(jìn)行客戶會的形式，對客戶進(jìn)行初次積累，凡填寫相關(guān)會員申請資料的客戶即可免費(fèi)入會，成為朝輝優(yōu)

41、客會的普通會員，發(fā)放東方城國際生活護(hù)照與東方城會員卡一張。優(yōu)客會優(yōu)客會 朝 輝朝輝優(yōu)客會啟動活動朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案全面啟動朝輝優(yōu)客會：全面啟動朝輝優(yōu)客會：朝輝優(yōu)客會運(yùn)作模式朝輝優(yōu)客會運(yùn)作模式 ：（1）與銷售活動緊密結(jié)合的常年會員俱樂部。（2）通過各種會員活動，聯(lián)系新客戶，鞏固老客戶，通過定期寄送會刊，組織會員活動，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，強(qiáng)化項(xiàng)目品牌。（3）會員的購房優(yōu)惠實(shí)行區(qū)別對待，普通會員優(yōu)惠很少，對以下行為或客戶進(jìn)行傾斜，加大優(yōu)惠：一是老客戶介紹新客戶的行為；二是老客戶重復(fù)購房；三是忠實(shí)會員。會員優(yōu)惠通過積分計(jì)劃實(shí)行，積分計(jì)劃根據(jù)要求可隨時調(diào)整。（4）聯(lián)盟商家：聯(lián)系建材、餐飲、娛樂業(yè)的品牌商家，實(shí)質(zhì)性擴(kuò)大聯(lián)盟商家的業(yè)態(tài)及區(qū)域分布，真正讓會員能夠打折消費(fèi)，逐漸讓會員習(xí)慣拿會員卡打折消費(fèi)。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案會員標(biāo)志：會員卡 + 東方城國際護(hù)照會員卡：作為會員憑證，享受會員優(yōu)惠等各項(xiàng)權(quán)益；國際護(hù)照：作為會員積分的重要憑證，享受積分等優(yōu)惠措施。朝輝東方城一期開盤前營銷推廣方案積分項(xiàng)目積分項(xiàng)目積分標(biāo)準(zhǔn)積分標(biāo)準(zhǔn)備注備注加入成為優(yōu)客會會員100分/會員成功推薦親戚朋友加入優(yōu)客會10分/會員會員須與推薦人員親臨沙龍或案場，并準(zhǔn)確提供推薦方的姓名、身份證號及聯(lián)系電話等相關(guān)資料。會員首次購買朝輝所開發(fā)的物業(yè)20分/萬元此為所有會員購