富城項目市場調(diào)研及營銷推廣報告

1、第一部分 項目市調(diào)說明第二部分 項目所在片區(qū)概況分析第三部分 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析第四部分 倉山住宅消費偏好調(diào)查分析第五部分 項目區(qū)域住宅市場調(diào)查第六部分 區(qū)域競爭項目調(diào)查分析第七部分 項目區(qū)域特征調(diào)查分析第八部分 優(yōu)勢賣點分析第九部分 項目潛在壓力分析第十部分 項目目標(biāo)客戶分析第十一部分 產(chǎn)品規(guī)劃定位建議第十二部分 項目銷售價格建議富城項目市場調(diào)研及營銷推廣報告第一部分 項目市調(diào)說明一、市調(diào)目的通過市場調(diào)查，深入了解富城項目的優(yōu)劣勢，機會點和困難點，為本項目下階段的市場定位和營銷策劃提供詳實的市場依據(jù)。二、市調(diào)對象及范圍由于該區(qū)域的范圍較大，特以連江南路、三高路及六一南路為此項目的區(qū)域范圍進行

2、調(diào)查。以富城項目所在區(qū)域為重點，對該區(qū)域的街區(qū)功能、市政設(shè)施、生活配套、住宅市場、城市規(guī)劃、消費者特征等與本項目產(chǎn)品定位及營銷推廣有關(guān)的內(nèi)容展開市場調(diào)查。三、調(diào)查方法實地考察文獻調(diào)查問卷調(diào)查客戶檔案調(diào)查四、市調(diào)時間2003年5月12日2003年5月22日第二部分 項目所在片區(qū)概況分析一、城市規(guī)劃綱要1、在福州新一輪的城市規(guī)劃中，福州市的定位是：國家歷史文化名城、沿海經(jīng)貿(mào)中心和現(xiàn)代化港口城市。2、福州市區(qū)人口規(guī)模將從目前的130萬增加到163萬，到2010年將達到200萬。3、福州市區(qū)建設(shè)面積將從目前的90平方公里增加到120平方公里,到2010年將達到161平方公里。4、福州中心城總體布局由一

3、個中心區(qū)和六個分區(qū)組成。一個中心區(qū)是鼓臺中心區(qū)，該區(qū)域北至鐵路，東至?xí)x安河，西、南至閩江。另六個分區(qū)分別是晉安區(qū)的鼓山分區(qū)和新店分區(qū)，倉山區(qū)的金山分區(qū)、建新分區(qū)、倉山分區(qū)、蓋山分區(qū)。5、福州市實施“東擴南移”計劃，今后幾年倉山區(qū)將是福州市重點開發(fā)發(fā)展的區(qū)域。從以上福州市城市規(guī)劃可以看出，福州城區(qū)將不斷擴大，市區(qū)人口也將不斷遷向新區(qū)居住，而本項目位于南移的倉山區(qū)，這種規(guī)劃導(dǎo)向?qū)⑹官彿空呖春帽緟^(qū)域發(fā)展前景。二、倉山區(qū)概況分析（一）區(qū)域規(guī)劃：在政府新一輪的城市規(guī)劃中，整個“南移”的目標(biāo)，是要讓倉山區(qū)與福州現(xiàn)有的商貿(mào)中心（鼓樓東街口和臺江商貿(mào)中心）及正在開發(fā)中的金山新區(qū)形成三足鼎立之勢。倉山區(qū)以六一南

4、路為中心向外輻射，北至閩江，南到城門，西連金山，東至連江路，倉山區(qū)將規(guī)劃為福州南部地區(qū)核心區(qū)。（二）區(qū)域形象及客戶認(rèn)知：在福州市民傳統(tǒng)印象中，倉山是個學(xué)府較為集中的地方，是福州老城區(qū)。自從政府做出“東擴南移”的城市規(guī)劃之后，尤其是2001年下半年開始，為了響應(yīng)市委市政府的南移策略，隨著一批上檔次上規(guī)模的地產(chǎn)項目在倉山區(qū)崛起，人們對倉山區(qū)的認(rèn)識已經(jīng)提升到一個全新的水平，并逐漸形成這樣一個認(rèn)知：1、倉山區(qū)是福州城市拓展的重要區(qū)域。2、倉山區(qū)是一個有山、有水、有配套的新興居住區(qū)。（三）區(qū)域發(fā)展前景：本區(qū)域與蓋山、金山南江濱公園連成一片，形成與“山”“水”連脈貫通的特色，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。隨著市政府

5、“東擴南進”戰(zhàn)略的進一步深入，以及三環(huán)路的建設(shè)，本區(qū)域的交通越來越便利，周邊各項生活、娛樂休閑設(shè)施日趨齊全，卓越的環(huán)境為開發(fā)商提供了較大的發(fā)展空間。目前本區(qū)域已涌現(xiàn)出一批在福州樓市具有影響力且規(guī)模較大的項目，如：太平洋城、金色家園、正祥家園、城南名苑、匯達廣場，隨著倉山土地儲備推向一級市場，該區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。第三部分 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析一、利多因素1、住房分配體制實行重大改革：結(jié)束了幾十年的實物分配制度，切斷了人們對實物分房的依賴，從根本上調(diào)動了個人買房的積極性，為住房消費熱點的逐步形成起到重要的推動作用。2、進一步開放住房交易市場：鼓勵已購公房上市交易，鼓勵居民賣舊買新、賣小

6、買大，從而帶來了存量和增量房地產(chǎn)市場的聯(lián)動局面，拓展了住房的有效需求。3、全面啟動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作：將帶動住宅建設(shè)和技術(shù)革命，使住房質(zhì)量得到全面提升，為消費者提供滿意的住房，增強了居民的購買信心。以上三個方面的突破可以調(diào)動居民買房的積極性，使他們愿意買房，買得起房，買放心房，對房地產(chǎn)的發(fā)展將產(chǎn)生長遠的推動作用，屬于長期利好因素。4、1999年7月6日福州市政府決定上調(diào)公有住房租金，至2000年租金將達到雙職工家庭平均工資的10%。這些都將促使市民更多地選擇自行購買住房。5、福建省出臺了促進住房二級市場發(fā)展的若干稅費政策，將促進一級市場的活躍。6、福州市政府出臺了關(guān)于擴大住房有效需求激活房地產(chǎn)

7、市場的若干意見，將對房地產(chǎn)開發(fā)和住房消費產(chǎn)生重大影響，主要內(nèi)容有：盡快出臺行政事業(yè)單位住房補貼辦法,無房和住房未達標(biāo)的職工在購房時可獲一次性補貼,以提高個人購房支付能力。由房管局牽頭成立已購公房上市置換中心。對購買商品住房、經(jīng)濟適用房作為拆遷安置和危房改造安置房的,免征買方契稅。停止征收商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費，建設(shè)費用不得進入房價，從而降低住房開發(fā)成本，減輕開發(fā)企業(yè)和購房者負擔(dān)。對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。7、福州市住房貨幣分配方案已進入實施階段，將為住房市場注入新的活力。8、福州市公積金的繳交率從5%提高到6%7%，一年增加住房公積金1

8、.1億元，住房每戶公積金貸款從6萬提高到10萬,并取消要繳滿2年公積金才能申請貸款的規(guī)定。9、由于連續(xù)下調(diào)利率，并采取財政擴張政策，人民幣投放量大量增加，使人民幣貶值壓力日益加大，一旦人民幣幣值不穩(wěn)，房地產(chǎn)將成為首選的避風(fēng)港。10、2000年福州市國內(nèi)生產(chǎn)總值將突破千億大關(guān),其中的房地產(chǎn)業(yè)將扮演重要角色。11、目前福州普通多層住宅銷售情況普通良好。12、福州市決定從2001年1月1日起全面停止集資房報批，使商品房住宅市場增加新客源。13、到2005年，福州市居民人均住房將達到15平方米，使住宅需求量將逐步穩(wěn)步增加。二、利空因素1、住宅價格總體水平超過大多數(shù)居民的承受能力，使眾多的潛在需求無法轉(zhuǎn)

9、化為有效需求。2、全國各地商品房普遍積壓，并出臺了清理促銷積壓商品房的減免稅措施，由于積壓房價格下調(diào)，勢必給增量住房的價格帶來沖擊。由于政府出面促銷，使房價下調(diào)有了政策背景。3、全國性消費市場疲軟，零銷價格指數(shù)連續(xù)下滑，社會上絕大多數(shù)的商品都出現(xiàn)不同程度的降價，這使欲購房者對房價的下調(diào)抱有期待心理，導(dǎo)致持幣觀望氣氛。4、房地產(chǎn)業(yè)全面進入買方市場，這必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭加劇，經(jīng)營風(fēng)險增大，同時由于個人消費主體逐步形成，眾口難調(diào)，使開發(fā)的難度加大。5、經(jīng)濟適用房大量興建，這種有違市場操作規(guī)則的帶有政府意圖的低利潤的住宅出現(xiàn)，必將影響房地產(chǎn)市場的構(gòu)成和經(jīng)營者的利潤，使競爭不在同一起點上。6、近年來

10、居民收入增幅連續(xù)下降以及失業(yè)壓力不斷增大，同時醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等改革方案出臺，原來由國家負擔(dān)的費用現(xiàn)在要讓居民自己部分或全部承擔(dān)，使他們對未來的預(yù)期支出不斷增加。這種對未來強烈的不確定性和不安全感使眾多消費者不敢輕易花掉手中積蓄，對于原本想改善住房的消費者只好選擇不買或推遲購買。7、國家對空置商品房的各項優(yōu)惠政策將延長到2002年底，這對新建商品房將造成一定分流作用。8、福州市土地轉(zhuǎn)讓實行公開拍賣制度，使獲得土地成本大幅上升。9、2001年6月1日實行的商品房銷售管理辦法，雖然從法規(guī)上規(guī)范了房地產(chǎn)市場，但對開發(fā)商來說，短期內(nèi)必須接受客戶更多的挑剔和質(zhì)詢，使正式簽約難度加大，周期增長，這需要開發(fā)

11、商以及相關(guān)銷售人員有足夠的耐心和不懈的解說。10、商業(yè)銀行信貸對開發(fā)商出現(xiàn)政策性收縮，對開發(fā)商貸款，不但要求具備四證，還要對項目各方面做嚴(yán)格的審核。11、對消費者申請住房按揭貸款要求趨嚴(yán)，對個人申請的年限、金額、收入狀況審查更嚴(yán)，將有部分客戶將由于得不到貸款支持而放棄購房。12、銀行放貸條件提高，多層住宅必須封頂，高層住宅須完成主體2/3工程，且放貸比例最多不超過80%，一般按70%。小結(jié)：任何一個行業(yè)宏觀環(huán)境都有有利因素和不利因素并存，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。通過對以上兩方面因素的綜合分析，可以明顯看出，國家積極鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和消費，在此政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)已普遍出現(xiàn)景氣信號。另外，由于市場成

12、交信息已隱含了行業(yè)價格的一切動態(tài)，所以通過對全國房地產(chǎn)的成交狀況及價格走勢的分析，也可以得出這種結(jié)論：1995年以來，商品房價格持續(xù)走低，成交清淡，1996、1997、1998年為持續(xù)低迷期，到1999年10月份價格到最低點，然后維持一個價格平臺，到2000年政策拉動的效果開始顯現(xiàn)，成交明顯活躍，價格也從谷底緩慢微升，這預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)新一輪的發(fā)展周期已經(jīng)來臨。第四部分 倉山住宅消費偏好調(diào)查分析通過對倉山區(qū)的住宅消費偏好的調(diào)查，我們準(zhǔn)確的了解該區(qū)域的消費特征及需求。對下一階段的定位及推廣奠定了基礎(chǔ)。一、面積需求特征： 面積區(qū)間(M2)70以下708080909010011012012014014

13、0以上占比(%)2.94.189.1815.0224.0634.809.86以上表格顯示：120140 為需求第一主力，占34.80%；110120 為需求第二主力，占24.06%；90100 以及140 以上為輔助需求各占15.02%和9.86%;70 以下為邊緣客戶。二、房型需求特征房型結(jié)構(gòu)1房1廳1衛(wèi)1. 5房1廳1衛(wèi)2房1廳1衛(wèi)2.5房2廳2衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3.5房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)及以上占比(%)2.119.1024.0654.5010.23以上表格顯示：3房2廳2衛(wèi)或3.5房2廳2衛(wèi)為需求第一主力，占54.50%；2房2廳2衛(wèi)或2.5房2廳2衛(wèi)為需求第二主力，占24.0

14、6%；4房2廳2衛(wèi)以及2房1廳1衛(wèi)為輔助需求。三、接受總價特征總價區(qū)間（萬元）10以下102020404050506060707080占比(%)3.7631.6148.228.035.102.161.12以上表格顯示：隨著單元總價遞增，需求總量呈逐步減少趨勢；1020萬元和2040萬元為福州住宅需求第一主力，兩者共占約60%；4050萬元為需求第二主力，占8.03%。四、房屋類型需求特征類 型多層小高層(913層)高層公寓別墅占比（%）62.9629.925.61.52以上表格顯示：多層無電梯住宅仍然為市場首選品種，其次為小高層住宅，兩者合計為91.72%。因素價格地段質(zhì)量戶型小區(qū)環(huán)境生活配套

15、物業(yè)管理交通比重(%)83.3078.2391.1276.6074.1068.3761.5856.71五、選擇單價特征單價區(qū)間(元/M2)1500以下15002000200025002500300030003500占比(%)7.8435.1333.9318.204.90以上表格顯示：15002000元/平方米和20002500元/平方米為需求第一主力；25003000元/平方米為輔助需求。六、小區(qū)環(huán)境消費者對小區(qū)環(huán)境的要求幾乎都集中在綠化面積要大這一點上。其次要求小區(qū)內(nèi)要有基本的配套。如幼兒園、居委會、老年活動中心、停車場等。七、交通狀況消費者希望出入道路要寬敞，不堵車，而且公交線路要多，可以

16、方便地到達市區(qū)各主要購物、娛樂場所，以及休閑景點。八、購買時機現(xiàn)房或封頂（78%），期房（22%），開發(fā)公司已有品牌和社會形象的除外。調(diào)查顯示：消費者之所以不敢買期房，主要是缺乏安全感，擔(dān)心期房質(zhì)量、配套承諾、交房期、產(chǎn)權(quán)等沒有保證。九、購房時重點考慮因素 以上表格顯示：質(zhì)量、價格、地段、戶型是消費者最為關(guān)心的購房因素。小結(jié)：從以上分析可以看出，2003年福州住宅主力需求表現(xiàn)以下特征：1、面積：110120平方米、120140平方米及90100 、1402、房型：3房2廳2衛(wèi)、3.5房2廳2衛(wèi)和2房2廳2衛(wèi)、2.5房2廳2衛(wèi)3、總價：1020萬元和2040萬元及4050萬元4、類型：多層住宅和

17、小高層住宅5、單價：15002000元/平方米和20002500元/平方米6、關(guān)注因素：購房時最注重質(zhì)量、價格、地段、戶型、小區(qū)環(huán)境、生活配套、物業(yè)管理、交通狀況。第五部分 項目區(qū)域住宅市場調(diào)查一、區(qū)域主要樓盤概況本項目位于倉山區(qū)先鋒小區(qū)內(nèi)，原三橋公司統(tǒng)征地。由于該區(qū)域樓盤上市時間及政府新向政策規(guī)劃，這導(dǎo)致該區(qū)域樓盤可比性比較明顯，因此將倉山樓盤特征概況進行詳述：1、榕信南苑l 位置：福州市三叉街環(huán)島西北l 開發(fā)商：福州中榕信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/廈門玉鷺建設(shè)開發(fā)有限公司l 規(guī)劃指標(biāo)：綠化率25%l 規(guī)模：占地：8225平方米棟數(shù)：5棟l 總建筑面積：25000平方米l 總戶數(shù)：239戶l 產(chǎn)品

18、類型：小高層住宅l 工程狀況：在建l 銷售狀況：未正式開盤，現(xiàn)接受預(yù)登記。l 主力面積：90130平方米l 補充面積：35.0887.31平方米l 少量頂層復(fù)式150平方米以上l 銷售價格：還未正式開盤。（已售大部分）一次性打9.8折起價2220元/平方米最高價2520元/平方米均價2350元/平方米每加一樓加50元/平方米l 店面：還未銷售，可接受預(yù)登記。36.92平方米的店面，單價14322元/平方米，總售價52.88萬元。起價8000元/平方米l 物業(yè)費：0.8元/平方米（暫訂）l 交房時間：2004年6月l 分?jǐn)偮剩?0%14%l 社區(qū)配套：小區(qū)有個中心花園、太陽能供熱系統(tǒng)、自備電源等

19、。l 訴求重點：品位、便捷、舒心、細節(jié)2、南臺明珠l 位置：福州市三叉街環(huán)島東南l 開發(fā)商：福州市倉山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司l 規(guī)劃指標(biāo)：綠化率30%l 規(guī)模：棟數(shù)：2棟l 總戶數(shù)：176戶l 產(chǎn)品類型：小高層住宅l 工程狀況：封頂l 銷售狀況：銷售70%l 主力面積：90120平方米l 補充面積：6080平方米l 少量頂層復(fù)式150平方米以上l 銷售價格：一次性打9.5折、按揭9.6折起價2100元/平方米最高價3400元/平方米均價2300元/平方米l 店面：已售完l 物業(yè)費：0.6元/平方米（暫訂）l 交房時間：2003年6月l 分?jǐn)偮剩?3%l 社區(qū)配套：停車廠l 訴求重點：47.5米樓間距

20、、文化中心、生活宴會3、福華苑l 位置：福州市倉山區(qū)下藤路l 開發(fā)商：福州市倉山南臺島建設(shè)發(fā)展總公司l 規(guī)劃指標(biāo)：綠化率35%以上l 規(guī)模：占地：10722平方米棟數(shù)：3棟l 總建筑面積：20086平方米l 產(chǎn)品類型：小高層住宅l 工程狀況：封頂l 銷售狀況：銷售70%l 主力面積：130150平方米l 銷售價格：一次性打9.6折、按揭打9.8折起價2080元/平方米均價2300元/平方米l 店面：起價5000元/平方米、最高價12000元/平方米l 車位：起價6萬、最高價9萬l 物業(yè)費：0.55元/平方米l 交房時間：2003年10月l 分?jǐn)偮剩?1.4%l 訴求重點：高級住宅4、怡美嘉園l

21、 位置：福州市三高路與展進路交匯處l 開發(fā)商：福州德天房地產(chǎn)有限公司l 規(guī)模：棟數(shù)：5棟l 總建筑面積：35000平方米l 總戶數(shù)：188戶l 產(chǎn)品類型：小高層住宅l 工程狀況：現(xiàn)房（除臨近三高路的一幢寫字樓已封頂未交房）l 銷售狀況：銷售70%l 主力面積：100130平方米l 補充面積：4050平方米l 少量頂層復(fù)式150平方米以上l 銷售價格：現(xiàn)房不打折均價2200元/平方米l 物業(yè)費：1.0元/平方米左右l 分?jǐn)偮剩?0%l 社區(qū)配套：小區(qū)有音樂背景、弧行花架藤廊、兒童歡樂天地l 訴求重點：架空層360度全視觀景臺5、正祥家園l 位置：福州市連江南路西側(cè)l 開發(fā)商：福建正祥置業(yè)發(fā)展有限

22、公司l 規(guī)模：棟數(shù)：8棟l 產(chǎn)品類型：多層住宅l 工程狀況：現(xiàn)房l 銷售狀況：僅剩200平方米以上戶型l 主力面積：90120平方米l 少量頂層復(fù)式150平方米以上l 銷售價格：頂層復(fù)式1888元/平方米起價 均價2000元/平方米，打9.5折l 店面：20平方米50平方米，層高4.1米 起價5000元/平方米l 車位：一個5萬l 物業(yè)費：0.5元/平方米（暫訂）l 分?jǐn)偮剩?0%l 社區(qū)配套：小區(qū)有健身園、太極園、羽毛球場l 訴求重點：教育人文社區(qū)、35米樓間距6、富華家園l 位置：福州市連江南路124號l 開發(fā)商：福州金輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司l 規(guī)模：棟數(shù)：9棟l 產(chǎn)品類型：多層、小高層住宅

23、l 工程狀況：現(xiàn)房l 銷售狀況：僅剩復(fù)式l 主力面積：100120平方米l 補充面積：8090平方米l 少量頂層復(fù)式130平方米以上l 銷售價格：一次性打9折（首付20%）起價1830元/平方米、復(fù)式起價1580元/平方米復(fù)式最高價1780元/平方米均價2000元/平方米l 店面：30平方米60平方米，層高5.1米，起價6800元/平方米l 分?jǐn)偮剩?0%l 物業(yè)費：0.5元/平方米l 物業(yè)管理：由其下屬的金輝大酒店管理l 訴求重點：升值無限、配套好7、江南名居l 位置：福州市倉山展進路151號l 開發(fā)商：福州太清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司l 規(guī)模：棟數(shù)：5棟l 總建筑面積：3000多平方米l 產(chǎn)品類

24、型：小高層住宅l 工程狀況：現(xiàn)房 l 銷售狀況：目前推出1#樓，3層上的已售完l 主力面積：120150平方米l 補充面積：100110平方米l 少量頂層復(fù)式150平方米以上l 銷售價格：一次性打9.5折、按揭打9.8折（首付20%）單價2154元/平方米2408元/平方米均價2200元/平方米l 店面：單價9000元/平方米，一次性單價8700元/平方米l 物業(yè)費：0.8元/平方米（暫訂）l 分?jǐn)偮剩?1%12%l 訴求重點：以人為本的居家理念、增值前景8、金色家園l 位置：福州市倉山四十中旁l 開發(fā)商：福州城鄉(xiāng)建總l 規(guī)劃指標(biāo)：綠化率37.6%l 規(guī)模：占地：40885平方米棟數(shù)：16棟l

25、 總建筑面積：60000平方米l 總戶數(shù)：480戶l 產(chǎn)品類型：多層、小高層住宅l 工程狀況：已落架l 銷售狀況：已售90%l 主力面積：100130平方米l 補充面積：6080平方米l 少量頂層復(fù)式150平方米以上l 銷售價格：起價1600元/平方米最高價2800元/平方米均價2200元/平方米l 店面：起價5000元/平方米l 物業(yè)費：0.55元/平方米l 物業(yè)管理：由其下屬的榕橋物業(yè)管理l 交房時間：2003年7月30日l 分?jǐn)偮剩?1%l 社區(qū)配套：水景、游泳池、多功能球場訴求重點：開發(fā)商實力強大、60000平方米生態(tài)園林社區(qū)9、美倫雅居l 位置：福州市三高路與六一南路交匯處l 開發(fā)商

26、：福州市倉山南臺島建設(shè)發(fā)展總公司l 規(guī)劃指標(biāo)：綠化率30%l 規(guī)模：占地：18228平方米棟數(shù)：7棟l 總建筑面積：53875平方米l 產(chǎn)品類型：小高層住宅l 工程狀況：在建l 銷售狀況：50%l 主力面積：110130平方米l 補充面積：90100平方米l 少量頂層復(fù)式150平方米以上l 銷售價格：不打折均價2380元/平方米l 店面：起價5000元/平方米l 物業(yè)費：0.70.8元/平方米l 交房時間：2004年6月l 分?jǐn)偮剩?5%l 訴求重點：現(xiàn)代、人文、時尚相融合10、學(xué)府林居l 位置：倉山區(qū)榕海路l 開發(fā)商：福州市二建房地產(chǎn)開發(fā)公司l 規(guī)劃指標(biāo)：綠化率30%l 規(guī)模：棟數(shù)：5棟l

27、工程狀況：封頂l 產(chǎn)品類型：多層l 銷售狀況：基本售完，剩部分130平方米左右和90平方米的戶型l 銷售價格：一次性付款每平方米便宜100元，打9折；按揭打9.2折起價 2050元/平方米均價2200元/平方米l 交房時間：2003年8月l 分?jǐn)偮剩?2%l 訴求重點：文化生活特區(qū)、交通方便、購物方便、健康安全的家 11、太平洋城l 位置：閩江大橋和觀海路交匯處，與臺江元洪錦江隔水相望。l 開發(fā)商：福州閩發(fā)房地產(chǎn)有限公司l 規(guī)模：用地51畝l 總建筑面積：14.8 萬平方米l 產(chǎn)品類型：共規(guī)劃有13幢建筑，其中26層住宅3幢，無電梯多層住宅2幢(1#、3#)，小高層電梯房7幢，寫字樓1幢。l

28、工程狀況：現(xiàn)房l 銷售狀況：剩部分高層住宅l 結(jié)構(gòu)：高層點狀三幢，一梯67戶，扇形結(jié)構(gòu)，多層條狀結(jié)構(gòu)，一梯兩戶l 主力面積：100130平方米l 補充面積：8090平方米l 少量頂層復(fù)式150平方米以上l 物業(yè)：1.1元/平方米l 銷售價格： 高層均價3300元/平方米l 社區(qū)配套：中心廣場l 訴求重點： 好位置，動靜兩宜，進退自如；高價值，升值潛力無限；好環(huán)境，前臨閩江，后鄰煙臺山； 好學(xué)風(fēng)，書香熏陶能成才。12、陽光巴黎l 位置：福州市六一南路橋南站l 開發(fā)商：倉山區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司l 規(guī)劃指標(biāo)：綠化率30%、建筑密度38.6%、容積率2.5l 規(guī)模：占地：8587平方米棟數(shù)：6棟l

29、總建筑面積：21505平方米l 產(chǎn)品類型：多層l 工程狀況：現(xiàn)房l 主力面積：100130平方米l 銷售價格：單價2638元/平方米l 物業(yè)費：048元/平方米，該公司管理物業(yè)l 交房時間：2003年5月l 分?jǐn)偮剩?%l 訴求重點：陽光燦爛的花園生活13、江南瑞景l(fā) 位置：福州市倉山下藤工農(nóng)路56號l 開發(fā)商：福州宏杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司l 規(guī)模：棟數(shù)：3棟l 產(chǎn)品類型：多層l 工程狀況：在建l 主力面積：100120平方米l 銷售價格：不打折 均價2200元/平方米l 店面：單價10000元/平方米l 車位：5萬l 物業(yè)費：0.45元/平方米l 交房時間：2003年12月l 分?jǐn)偮剩?0%l

30、 訴求重點：純正社區(qū)、經(jīng)典戶型14、錦佳苑l 位置：福州市工農(nóng)路與朝陽路整片區(qū)l 開發(fā)商：福州倉山城建綜合開發(fā)公司l 產(chǎn)品類型：小高層住宅l 工程狀況：現(xiàn)房l 主力面積：100130平方米l 補充面積：4050平方米l 銷售價格：一次性打9.8折起價1888元/平方米均價2300元/平方米l 店面：起價5000元/平方米l 分?jǐn)偮剩?3%l 訴求重點：身在鬧市，遠離塵囂，家在花園15、蘭庭灣l 位置：福州市振興路東北側(cè)l 開發(fā)商：福建長城房地產(chǎn)開發(fā)公司l 規(guī)模：棟數(shù)：5棟l 產(chǎn)品類型：多層l 工程狀況：現(xiàn)房l 銷售狀況：全售完l 主力面積：8090平方米、100110平方米l 銷售價格：均價1

31、800元/平方米l 物業(yè)管理：福州蘭庭物業(yè)管理有限公司l 訴求重點：超凡品牌大挑戰(zhàn)，絕對升值16、理想家園l 位置：福州市倉山實驗小學(xué)旁l 開發(fā)商：福建省銀華房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司l 規(guī)模：棟數(shù)：10棟l 產(chǎn)品類型：多層住宅l 工程狀況：1#樓4#樓為原建住宅、5#樓樁已打好、6#樓已封頂、7#樓10#樓在打樁l 銷售狀況：未正式開盤，現(xiàn)接受預(yù)登記l 主力面積：80.68100.93平方米l 補充面積：57平方米、125.79平方米137平方米l 少量頂層復(fù)式200平方米以上l 銷售價格：打9.7折均價2080元/平方米l 物業(yè)費：0.4元/平方米（暫訂）l 交房時間：2004年3月底l 分?jǐn)?/p>

32、率：10%l 訴求重點：理想來自居住的實惠，8大居住理想二、總結(jié)以上的樓盤得出以下幾點特征：A、 價格特征該區(qū)域目前的價格呈現(xiàn)幾個檔次：1、17002000元/平方米2、22002500元/平方米3、2800元/平方米以上價格特征說明該區(qū)域價格目前處在市場需求的中下檔次。如果能在社區(qū)規(guī)模配套及綠化環(huán)境有所突破，有可能突破區(qū)域價格。B、面積特征該區(qū)域的戶型面積多層以80100平方米為主力戶型； 110120平方米及80平方米以下為補充戶型。電梯住宅以120140平方米為主；150平方米以上及復(fù)式為補充戶型。本項目的戶型面積設(shè)計應(yīng)以這一市場的主力戶型需求作為主打戶型。C、訴求特征該區(qū)域?qū)傩聟^(qū)住宅，

33、訴求以居住的舒適性和價格適宜為主要內(nèi)容。D、銷售手段及策略特征該區(qū)域樓盤均投入大量廣告宣傳，并參加房展會，宣傳樓盤形象，吸引人氣。個別樓盤委托行銷策劃代理公司全程參與，對樓盤進行全新包裝，展示樓盤個性，亮點。三、區(qū)域暢銷個案分析作為倉山區(qū)區(qū)域，福州人一提到該區(qū)域樓盤，首先想到的便是太平洋城、金色家園，其暢銷原因大致如下：A、品牌形象好由于太平洋城、金色家園的成功開發(fā)，讓眾多的購房者對該樓盤的美譽度大大提高，加上開發(fā)商的實力背景，小區(qū)的開發(fā)規(guī)模、園林綠化配套，成為購房者的信心保證。B、樓盤定位高該樓盤在開發(fā)前期就定位為福州倉山區(qū)高尚住宅生活區(qū)，為成功人士享受生活的理想之選。C、地理位置佳該樓盤占

34、盡地利、人和，距離交通主干道近，有完善的交通、生活購物、休閑娛樂等配套。四、本項目開發(fā)機會點分析區(qū)域住宅市場調(diào)查分析表明，雖然目前倉山區(qū)有眾多在售以及即將上市的樓盤，但是，從目前總體狀況來看，福州倉山區(qū)的住宅市場仍處于初級發(fā)育階段，由此我們可以初步斷定，對于福城這樣一個樓盤來說是一次難得的機會，從福城項目規(guī)模條件來看，本項目的機會點在于：創(chuàng)新以項目優(yōu)勢，做福州倉山區(qū)示范樓盤。第六部分 區(qū)域競爭項目調(diào)查分析競爭樓盤鎖定根據(jù)本項目所在地理位置區(qū)域特性及房產(chǎn)消費區(qū)域特性，綜合考慮樓盤供應(yīng)量、地理位置、樓盤形態(tài)、市場形象等因素鎖定與本項目競爭的不同物業(yè)樓盤。A、在售物業(yè)：本項目周邊的具有強勁競爭力的樓

35、盤為下藤路步行街項目、金色家園、理想家園。a)與下藤路步行街競爭Ø 優(yōu)勢：規(guī)模大，供應(yīng)產(chǎn)品戶型多，選擇面廣。Ø 劣勢：由于項目的周期長且被分包出去，致使項目分散銷售市場不統(tǒng)一。啟示：1）如果下藤路步行街良好銷售走勢，其有限的市場供應(yīng)量將為本案提供一個良好的空檔機會。2）同屬一區(qū)域形象樓盤，互相映襯，變競爭關(guān)系為伙伴關(guān)系。3）下藤路步行街前期的順利銷售，使區(qū)域住宅形象和價格被市場認(rèn)同，將帶動本案入市順利銷售，具有遠期升值空間。b)與金色家園競爭Ø 優(yōu)勢：開發(fā)商的知名度Ø 劣勢：目前剩余戶型為131平方米、138平方米，帶電梯面積偏達且布局不緊湊，廚房在中間

36、，結(jié)構(gòu)不理想。啟示：1）金色家園的成功開發(fā)，使大家看好這片區(qū)域。使得本項目存在升值空間。2）金色家園所剩戶型偏大，正好利用本項目設(shè)計出市場所需的戶型空檔。c) 與理想家園競爭Ø 優(yōu)勢：戶型、總價的適用性、實惠是客戶的首選Ø 劣勢：由于銀華花園一期的形象，將導(dǎo)致銷售的價格提不上去。啟示：1）由于該項目目前剛開始銷售且離本項目最近，它的銷售狀況可以給本項目在定位及定價方面提供參考。由于本項目一切都未開始，它的后續(xù)可塑的因素多，將會是本項目的制勝法寶。2）由于一期的開發(fā)，致使這期的開發(fā)戶型都設(shè)計為中小戶型，說明了開發(fā)的最終是要將產(chǎn)品銷出去。銷的好、銷的快，就必須設(shè)計出目前市場上好

37、銷好賣的產(chǎn)品，方能一取制勝。B、待售物業(yè)：由于福州市的房地產(chǎn)項目銷售推廣方式都為期房或現(xiàn)房銷售，目前該區(qū)域無在建待售物業(yè)，無法鎖定此類競爭物業(yè)。第七部分 項目區(qū)域特征調(diào)查分析一、地理位置本項目位于福州市倉山區(qū)先鋒小區(qū)內(nèi)，原三橋公司統(tǒng)征地。二、地段特征本項目地段屬于福州市四級住宅用地，從行政區(qū)劃上屬倉山區(qū)管轄。周邊建筑群圍繞，目前該地段已有住宅開發(fā)，屬住宅開發(fā)較熱地段。三、整體印象由于地段特征原因，該區(qū)域基本無街景。偶有幾家分散的店鋪，大都是附近居民開設(shè)、無裝修布置。從本項目四周望去，看到全為原有建筑群及新建建筑群、閑置空地。四、區(qū)域經(jīng)濟狀況分析1、自然經(jīng)濟：本項目區(qū)域原屬城市郊區(qū)，耕地面積大。

38、大部分村民都利用這一優(yōu)勢種菜到城區(qū)賣，作為經(jīng)濟收入來源。因此，農(nóng)田耕種成為該區(qū)域特殊的自然經(jīng)濟。2、社會經(jīng)濟：本項目周邊分布著國有企業(yè)及合資企業(yè)，上班人員有本地區(qū)居民及外來人員，人數(shù)較多，生活消費潛力大，因此帶動了周邊的小吃店，食雜店的發(fā)展。五、區(qū)域交通狀況1、本項目周邊的公共汽車為：（一）連江路：A、東二環(huán)路：新店舊貨市場白湖亭B、803路：南門峽北C、803支路：南門峽南D、3路：臺江步行街武警總隊（二）三高路：A、8路：左海公園白湖亭B、908路：屏西新村東升小區(qū)C、917路：火車站白湖亭D、30路：臺江廣場青口E、麥德龍專線：師大武警總院（三）六一南路A、1路：西門白湖亭B、17路：火

39、車站白湖亭C、4路：輪工峽南D、801路：左海公園白湖亭E、943路：南門臚雷村F、965路：洪山客運站白湖亭G、969路：濂江村臺江影院H、969支路：下洋臺江影院I、970路：臺江影院下洋J、967路：福建行政學(xué)院白湖亭K、813路：洪山客運站白湖亭L、815路：鼓山師大M、925路：臺江影院吳山村N、925支路：臺江影院盤嶼綜述：本項目所在區(qū)域交通狀況良好，向東、南、西、北方向都可直達市區(qū)各區(qū)域和省內(nèi)外其他地區(qū)。因此本案區(qū)域人員外出的主要交通工具為自行車、公共汽車、摩托車、私家車。2、本案連江南路及三高路的公交路線詳細站點：8路：白湖亭左海公園西門白湖亭三叉街四十中光明橋連潘南公園汽車站

40、五一廣場于山站道山路口衛(wèi)生廳左海公園西門908路：屏西新村東升小區(qū)屏西新村三角井南街貿(mào)總酒店南公園連潘光明橋四十中三叉街東升小區(qū)917路：火車站白湖亭火車站華塑六一環(huán)島王莊排尾亞峰四十中三叉街白湖亭803路：南門白湖亭南門紫陽光明港四十中白湖亭排下峽北803支路：南門峽南南門紫陽光明港四十中白湖亭排下峽北橋頭峽南30路：臺江廣場青口臺江廣場排尾四十中三叉街排下峽南尚干青口東二環(huán)新店舊貨市場琴亭火車站萬事利花園五里亭光明橋四十中白湖亭3路：武警總院臺江步行街武警總院排下黃山后坂白湖亭高湖四十中亞峰農(nóng)貿(mào)市場臺江步行街3、生活配套A、菜市場：*先鋒市場*三叉街市場*新太平巷市場B、商場*麥德龍*托福

41、建材市場C、餐飲，娛樂：*綠島酒店*千荔紅酒樓*先鋒健身休閑中心*大家旺*先鋒美食大排檔*來來往往音樂吧*龍津飯店D、文教設(shè)施：*倉山實驗小學(xué)*四十中*教育出版社培訓(xùn)中心*培智小學(xué)*倉山二小*外國語學(xué)校*區(qū)少年宮*超德高級中學(xué)*下渡小學(xué)E、醫(yī)療設(shè)施：*康利達藥店*妙春大藥店*康健大藥店*城南醫(yī)院*九山門診部*市二醫(yī)院*安怡大藥房*倉山區(qū)衛(wèi)生防疫站F、金融系統(tǒng)：*興業(yè)銀行*工商銀行*華福證券*工商銀行平安支行*交通銀行倉山支行*工商銀行下渡分理處*中國銀行倉山分行*工商銀行龍津儲蓄所G、郵政、電信：*移動通信店*中國郵政*倉山郵電分局*中國電信（三叉街營業(yè)廳）H、機關(guān)單位*倉山工商局*倉山土地分

42、局H、綜述：根據(jù)以上調(diào)查得出，本項目的配套設(shè)施較成熟：買菜的菜市場離本項目都較遠，但麥德龍倉儲超市就在附近。在餐飲娛樂消費方面非常方便，有三星級的酒店。醫(yī)療設(shè)施方面較理想，較近有兩大規(guī)模的藥店及二醫(yī)院。金融及郵政、電信較方便。附近的銀行網(wǎng)點、郵政信箱及郵政局、電信代辦點都可方便居民在存取款、信函、包裹郵寄、送發(fā)、電話繳費。第八部分 優(yōu)勢賣點分析說明：我們一直認(rèn)為，對于商品房住宅市場，產(chǎn)品本身永遠是第一性的，產(chǎn)品本身的優(yōu)勢資源是最主要的賣點和最具競爭力的因素。目前本項目尚為一塊空地，產(chǎn)品規(guī)劃雖出來，但是根據(jù)市場的反應(yīng)必須對其進行修正。所以暫時無法對其進行詳細分析并從中提取賣點資源。我們對其周邊的

43、大環(huán)境得出以下幾點優(yōu)勢：1、連江南路及三高路的公交線路多，交通便利是目前該區(qū)域的顯著特點；2、福州倉山麥德龍倉儲超市，其購物便利可以解決日后的生活所需；3、三高路上的興業(yè)銀行及工商銀行、ATM自動提款機，其方便的金融系統(tǒng)將使該區(qū)域成為配套齊全的生活區(qū)；4、由于目前產(chǎn)品還未定稿，可以針對目前市場上所需及空檔戶型進行研究，設(shè)計出最佳的產(chǎn)品。5、本項目西側(cè)將改造成大馬路，直達閩江二橋。往北通過美敦路可到達連江南路，可到達省內(nèi)外。6、南側(cè)的倉山實驗小學(xué)，師資力量雄厚?？梢越鉀Q日后客戶小孩入學(xué)問題。 第九部分 項目潛在壓力分析一、競爭壓力（一）目前福州市住宅供應(yīng)量70%來自五個新區(qū)，分別是：五四北新區(qū)：

44、226萬M2國村新區(qū)：90萬M2金山新區(qū)：180萬M2鼓山新區(qū)：120萬M2螯峰新區(qū)：60萬M2以上總量為676萬M2，如果以上新區(qū)內(nèi)項目開發(fā)周期平均為二年，則每年供應(yīng)量為338萬M2。 而福州普通商品住宅2002年的成交量為280萬M2（不包括高級公寓及別墅），從以上普通商品住宅供求關(guān)系可以看出，僅五個新區(qū)的住宅年供應(yīng)量已經(jīng)超過福州全市對普通住宅的年需求量。（二）新區(qū)潛在供應(yīng)量仍將不斷增加：由于政府急于成就“東擴南移”計劃，在今、明年將在東區(qū)和金山區(qū)不斷推出新的拍賣地，使新區(qū)住宅供應(yīng)總量有增無減，而對于住宅消費總量來說，在短期內(nèi)不可能出現(xiàn)飛躍性增加，其需求增長彈性空間不大。（三）本區(qū)域內(nèi)的競

45、爭態(tài)勢同樣激烈：從本區(qū)域內(nèi)目前住宅供應(yīng)狀況來看本項目面臨以下二重競爭：1、顯性競爭：目前已經(jīng)開盤上市的住宅項目，如：下藤路步行街、金色家園（目前的銷售基本已完，剩余戶型為131平方米、138平方米。帶電梯面積偏達且布局不緊湊，廚房在中間，結(jié)構(gòu)不理想。）2、隱性競爭：目前已擁有土地，但尚未正式開盤的項目，如：好江南、銀華二期。小結(jié)：“福城項目”在倉山出現(xiàn)，不是在分享這個市場，而是在充分競爭的局面下爭奪這個市場?？朔ㄗh：1、打造適合消費群體的產(chǎn)品。2、在短時間內(nèi)，讓福城的品牌速成。3、實行差異化營銷策略，讓“福城”個性獨樹一幟 ，鶴立雞群，以占領(lǐng)更多的市場份額。二、銷售壓力由于項目的規(guī)模，必須考

46、慮到其銷售的壓力：1、資金回收不良，影響后期工程順利進展。2、造成不好市場口啤，并產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。3、隨時間推移，積壓的產(chǎn)品過時落后?？朔ㄗh：1、本項目適合一次性開發(fā)。合理安排開發(fā)量:我們認(rèn)為福城較為穩(wěn)妥的開發(fā)模式應(yīng)是“準(zhǔn)一次性開發(fā)”也就是在一次性開發(fā)并上市銷售的同時，做好單幢開發(fā)及上市的所有準(zhǔn)備工作。一旦市場銷售狀況良好，后幢隨即開出，避免出現(xiàn)市場供應(yīng)脫節(jié)，如果前幢銷售受阻，即可延緩后幢開發(fā)及上市的時期。這種開發(fā)模式對于開發(fā)商而言，進可攻，退可守，是一種較為穩(wěn)健的開發(fā)及控制手段。由于土地的不可再生性，對本區(qū)域的土地升值是可以預(yù)期的。此時擁有土地遠比留有房產(chǎn)來售來得積極主動。同時通過對開發(fā)量節(jié)

47、奏的控制而達到利潤最大化是一種較為可行的地產(chǎn)操作模式。2、低價入市，迅速占領(lǐng)市場：在福州住宅市場，價格歷來是最靈敏、最有效的調(diào)節(jié)杠桿。我們希望本項目在入市時能以本區(qū)域的平均水平17501900元/M2切入市場，以聚集人氣。然后在此基礎(chǔ)上，隨著工程進度推進，銷售折數(shù)不斷提高，擬以每月1%的速度提價。此方法優(yōu)勢在于：A、真正讓客戶體會到價格的實惠，從而堅定他們提前入場的信心。B、具有更大競爭力，以爭奪他人的客源。C、只要前期客戶具有一定數(shù)量，對后期客戶跟入，具有極大的示范和引導(dǎo)作用。D、只要前期客戶踴躍入場，產(chǎn)生熱銷氣氛，將產(chǎn)生極好的市場口碑宣傳效應(yīng)。E、如果低價入市，能夠引起熱銷，則可根據(jù)前期需

48、要回籠的資金數(shù)量，限定在此均價下的銷售套數(shù)，此舉即可做到前期資金順利回收。同時又保證仍有足量房源，從中獲取更高的利潤空間。 三、期房壓力近幾年來，由于購買期房產(chǎn)生不少后期糾紛，使得消費者對期房持有謹(jǐn)慎態(tài)度，這種擔(dān)憂主要來自以下三個方面：1、不能按時交房2、出現(xiàn)房屋質(zhì)量3、面積誤差如果消費者不愿期房入市，那么對本項目來說面臨較大銷售壓力，并直接影響資金順利回收?？朔ㄗh：1、價格優(yōu)惠：期房開盤，平價入市，讓消費者看到購買期房的升值空間。2、信心承諾：公開向市場做出三大承諾，并可寫入合同，此三大承諾分別是：工期承諾、質(zhì)量承諾、面積承諾。四、金融政策壓力：近期，關(guān)于“地產(chǎn)泡沫”的話題時常見于報端。雖

49、然所謂的“泡沫”僅在一些大城市出現(xiàn)苗頭，而在福州房地產(chǎn)市場并不存在。這從福州房地產(chǎn)市場的土地價格，開發(fā)商利潤空間、銷售價格水平以及以自用為主流的消費特征都可以印證這一點。但是這種論調(diào)一旦出現(xiàn)并得以擴散，將直接影響有關(guān)管理層的政策取向，尤其是銀行部門對住房開發(fā)貸款，對消費者按揭貸款年限、比例、條件門檻提高，以及按揭放款的速度減慢，這些都將直接影響一個市場的購買力。雖然目前這僅是一個假設(shè)，但是從中國重大政策出臺的慣例先造輿論，后出政策的模式，對于一個資金密集型的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，應(yīng)當(dāng)防范于未然?？朔ㄗh：開發(fā)商在開發(fā)資金的統(tǒng)籌安排上應(yīng)留有余地。第十部分 項目目標(biāo)客戶分析根據(jù)項目周邊區(qū)域配套情況，從

50、以下幾點顯示其目標(biāo)客戶的狀況。一、目標(biāo)客戶區(qū)域1、以本項目為主區(qū)域,占60%2、以本市其它區(qū)為補充區(qū)域占30%3、周邊縣市其他區(qū)域占10%二、目標(biāo)客戶經(jīng)濟狀況界定目標(biāo)客戶必須具備的經(jīng)濟實力一覽表購房總價首付30%七成二十年按揭裝修投入家庭需具備的家庭必需具有存（萬元）（萬元）月支付（元）估算（萬元）平均月收入（元）款數(shù)最低線(萬元）10萬346342463720萬6927629271225萬7.511598315915.530萬91391933911835萬10.5162210362220.540萬12185412385424注：1、按揭利率20年為66.22元/萬元；2、裝修投入：包括裝修、

51、家俱、一般電器等；3、 購房家庭必須具有的平均月總收入=按揭月支付+2000元生活開支。生活開支包括：保障型支出（必然消費）部分，用以解決最起碼的衣、食、交通、教育、水電、燃料、保險等；社會型支出部分，用以適當(dāng)提高必然消費部分的支出；自由支出部分，用于奢侈消費、社交消費。4、購房者家庭必須具有的存款數(shù)最低線，指的是支付首期房款和裝修投入后，家庭不再有存款。三、目標(biāo)客戶類型1、倉山區(qū)機關(guān)單位實權(quán)階層和企事業(yè)單位管理階層：該階層雖然顯性收入一般，但有大量額外收入。有固定的工資性收入和補貼性收入。這一階層量多面廣，且一般都有單位分配的新村住宅。由于其購買能力強，一般都有購買新房的打算。所以這一階層也

52、將是本案重要的受眾對象。2、福州八縣市及外地想在福州定居者：該階層都是原縣市中經(jīng)濟能力較強的一族，或有海外關(guān)系，或從外國打工回國，或經(jīng)商致富?，F(xiàn)在想在省城生活，希望在榕有固定的住所，甚至舉家遷入，這一階層在福州各個樓盤中都占有一定份額。3、本區(qū)域內(nèi)舊式新村的居民：該階層為了改善原有居住條件，同時由于受居住心理習(xí)慣作用，對本區(qū)域的生活方式，購物場所，鄰里關(guān)系都較為熟悉，所以一般都愿意在區(qū)域內(nèi)購置新房，因此該階層一般都是區(qū)域房產(chǎn)消費相對固定的群體。4、雙薪職工家庭：在國企及三資企業(yè)就職為主，具有穩(wěn)定的工資收入，以首次置業(yè)為主。5、臺江區(qū)經(jīng)商人士：本項目臨近臺江鰲峰批發(fā)走廊，在本區(qū)域的商戶為了就近生

53、活經(jīng)商，將成為本項目另一個主力階層。四、目標(biāo)客戶的家庭結(jié)構(gòu)1、目標(biāo)客戶以三口之家為主，一般為父母+子女，約占48%。2、二人家庭，約占20%，主要為新婚小倆口或子女另立門戶后的老倆口，也存在少量離婚后帶著小孩一起生活的單親家庭。3、四口以上家庭，約占30%主要為三代同堂型，四代同堂型及三口之家+保姆型。4、單身一族，少量（該群體比例有上升趨勢）。五、目標(biāo)客戶購房動機及購買行為特征：1、自用：（1）目前雖然已有住房，但不滿意，希望改善居住條件，屬于二次置業(yè)。（2）原來與家人合住，但由于結(jié)婚成家或其他原因不想住在一起而分居。（3）目前租房，想擁有自己的家，屬于首次置業(yè)這部分目標(biāo)客戶長期以來即有購房意向，擁有相應(yīng)的積蓄，由于以自用為目的，所以對樓盤的地段