畢節(jié)市天河小區(qū)規(guī)劃設計建議

1、畢節(jié)市“天河小區(qū)（暫定名）”規(guī)劃設計初 步 建 議 書 深圳尚和房地產顧問有限公司二00五年元月十三日致尊敬的升騰房地產開發(fā)公司領導：我司受貴公司委托，對位于畢節(jié)市天河路的天河小區(qū)進行項目全程策劃。自二00四年十二月28日起對項目進行市場調研工作。通過對畢節(jié)市市場及項目情況的分析，現向貴公司提交畢節(jié)市“天河小區(qū)（暫命名）”規(guī)劃設計初步建議書。如下：一、項目介紹：畢節(jié)市天河小區(qū)項目位于畢節(jié)市天河路與環(huán)城路中間地段，為畢節(jié)市機械廠及畢節(jié)市監(jiān)獄用地。項目總體呈狹長型，地塊較不規(guī)則，地塊總落差約為三十米，其中部分地段坡度較大。項目西臨環(huán)城路、東臨天河路、南北各臨天河路居住區(qū)，其中臨天河路約有140米寬

2、的臨街面，環(huán)城路約有220米寬的臨街?？傉嫉孛娣e：79920平方米；容積率：2.5；總建筑面積：200000平方米；建筑密度：35%；綠化率：30%；二、項目分析：1、項目市場分析： A、目前市場分析：l 城市發(fā)展方向：畢節(jié)市城區(qū)目前主要發(fā)展方向朝麻園大道方向發(fā)展；l 住宅市場：目前住宅市場檔次相對不高，還處于起步階段,發(fā)展空間較大。l 商業(yè)：由于城市人口不足20萬，規(guī)模不大及規(guī)劃不完善，商業(yè)相對比較集中；在市中心地段隨著城市建設和經濟的發(fā)展但部分商業(yè)還具有相當的市場空間； B、客戶需求分析：l 地段、環(huán)境及升值潛力成為購房群體的主要考慮因素之一；l 雖然目前沒有出現檔次較高的產品，但從整個調

3、研過程發(fā)現，市民對于檔次相對較高的產品具有較為迫切的需求。l 雖然總體購房群對天河片區(qū)價格需求較低，但總體準備用來購房的總價相對偏高；l 購房群對房屋的需求以家居型為主、面積主要集中在100130的三房二廳；2、項目地塊分析：A、項目周邊環(huán)境簡析：l 項目位于畢節(jié)市北邊，屬畢節(jié)市老城區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)之一。但由于城市歷史規(guī)劃的原因，該地多為自建房，居住雜亂，居住環(huán)境較差，臨環(huán)城北路居住戶十分稀少，整個地塊在市區(qū)相對比較偏僻。l 雖然項目所處位置屬畢節(jié)距市中心僅為1公里左右的老城區(qū)范圍，但是商業(yè)氛圍較差，基本上為居住配套自由式零散商業(yè)。項目臨街商鋪現有價值偏低。B、項目地方面：l 項目地塊落差較大，

4、便于小區(qū)環(huán)境、景觀的打造；但不利于沿街商鋪價值的提升。l 小區(qū)面積較大，有利于營造小區(qū)的居住氛圍；l 該區(qū)域有一定的住宅市場空間便于市場引導。 規(guī)模較大的天河小區(qū)項目成功的關鍵在于從規(guī)劃設計到市場引導都要緊密聯(lián)系畢節(jié)市區(qū)和該區(qū)域的市場實際來進行周密的整體運作。三、項目規(guī)劃設計建議： 基本原則：本小區(qū)基本定位為畢節(jié)市現代高尚的景觀住宅小區(qū)，生活配套設施齊全。并同時打造具有休閑、娛樂、購物為一體的現代商業(yè)。1、利用小區(qū)總體落差，將小區(qū)打造成層次感強、在小區(qū)整體性的基礎上突出各組團的獨立性與貫通性的居住小區(qū)；2、以人為本的原則，強調自然與社會的融合和“以人為本”的精神，注重社區(qū)生活環(huán)境與文化環(huán)境的營

5、造，創(chuàng)造適宜人居的人文社區(qū)；3、本小區(qū)的商業(yè)為小區(qū)配套商業(yè)和天河片區(qū)中高檔商業(yè)補充，因此比例只應占總規(guī)模的10%15%為宜。小區(qū)的商業(yè)規(guī)劃及設計，力求達到商業(yè)環(huán)境與居住環(huán)境相對統(tǒng)一，商業(yè)人流與居住人流相對分離的原則，盡力挖掘地塊最大商業(yè)價值，以充分實現開發(fā)利潤最大化。4、成本效益原則，通過規(guī)劃設計提高產品性價比實現開發(fā)利潤的最大化；5、市場導向原則，充分考慮目標客戶的需求，創(chuàng)造具有領域感、享受感和歸屬感的居住空間； 6、以市政公共交通為導向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應構成社區(qū)基本的網絡結構；7、綠化、景觀的建設既要保證提升小區(qū)的整體價值的需要，又要考慮成本原則。 四、建筑方案設計建議：綜合項

6、目整體設計要求，結合項目實際情況，對本項目的建筑方案設計有如下建議：1、項目定位：畢節(jié)市現代高尚的景觀園林社區(qū)住宅：畢節(jié)市高尚住宅區(qū)商業(yè)：區(qū)域配套商業(yè)及天河片區(qū)商業(yè)中心2、建筑風格：現代都市主義風格，建筑立面要求秀麗挺拔，造型簡煉流暢，色彩艷麗明快，一定要從周邊灰悶的色彩中脫穎而出。3、規(guī)劃布局： 總體建筑布局呈圍合式，中央分別采用排列式、組團式、自由式建筑格局。項目總體坡度約三十五米。因此，地塊規(guī)劃初步設想，總體分為三個組團，各組團層次不同。但各組團的地勢需相對平整。 A、A組團：l 在天河路至項目中間山坡及不拆遷建筑為A組團。l 沿天河路前做一處半弧型廣場，廣場約2000平米，在廣場中間建

7、高約八米，寬約十米項目主大門；大門進深80米作為步行街，左側至區(qū)內道路30米左右作為商業(yè)用房。步行街盡頭作為社區(qū)人行及A組團的主要出入口。l 整個組團呈半圍合狀，組團內建筑以條式建筑為主，南北排列，組團呈山字型，組團靠山坡處建筑不采取封閉式，與B組團以人行道貫通。l 該組團以小高層為主，搭配多層建筑，臨街建一標志建筑。l 臨弧形廣場建筑考慮第一、二層作為商業(yè)配套，臨區(qū)內道路建筑以一層商業(yè)為主，局部布置二層商業(yè)。B、B組團：l 對項目中央位置山坡進行修整，要求比周邊有個明顯的落差，彰顯B組團檔次。該組團為多層特色建筑。l 在山坡上建造項目B組團，B組團為排列式半圍合式庭院建筑，全為多層建筑。l

8、通往B組團的通道建在臨監(jiān)獄家屬樓上方為雙車道。該通道同時也通往不拆遷的監(jiān)獄家屬樓。l 在半山腰位置修建一條由A組團連接B組團通住C組團的環(huán)形人行小道。C、C組團：l 從B組團至環(huán)城路為項目C組團。l 該組團主要采用半圍合式建筑，中間采取自由排列式。即沿著區(qū)內道路與環(huán)城路修建住宅，組團內采用自由排列式。組團主要以多層住宅為主。l 靠區(qū)內環(huán)城北路方向修建一條通往C組團的入口處，為雙車道。D、區(qū)內側臨市政道路街面建筑：l 該臨街建筑主要沿著區(qū)內道路而建。即靠項目左側紅線四米外位置修建一排條式住宅。l 將底層設為裙樓，在裙樓的基礎上建多層住宅。臨街全為（進深為12-14米面寬為3.6米）隔離商鋪。l

9、臨街道右側建筑全部在小區(qū)物業(yè)管理之列，左側可以容納小區(qū)物管理范圍。臨街右側住宅建筑風格與整個小區(qū)風格配套，戶型以60-95小戶型為主，部分可用于安置還房。4、區(qū)內交通布置：l 在地塊左邊修建一條寬20米（兩邊人行道各四米，車道12米）的城市主干道，該干道貫穿整個小區(qū)，連接環(huán)城路與天河路，該路靠區(qū)內不拆遷建筑（監(jiān)獄家屬樓）（見示意圖）。l 臨街分別修一條在通往A、B、C組團的三條雙車道。l 地塊落差較大，不進行修整勢必也將影響道路落差。而沿街商鋪又受道路差的影響。在B組團位置的（監(jiān)獄家屬樓處），因該處所規(guī)劃的商業(yè)業(yè)態(tài)不一。連接南北總長約有90米，可以適當把該地坡度放大，從而使A、C組團相對平整。

10、l 人行從弧形廣場前大門及各組團出入口通住A、B、C組團；車行從區(qū)內道路通往各組團的出入口。l 停車位：在各組團內設室外停車場及部分底層架空層作為停車位。也可以在臨天河路弧形廣場A組團修建一地下停車場。5、小區(qū)商業(yè)布置：按項目規(guī)劃的初步構想，將項目商業(yè)主要分成二個點，即天河路弧形廣場前商業(yè)區(qū)及小區(qū)中部商業(yè)區(qū)：l 在A組團前即項目靠天河路邊的弧形廣場前，作為項目的高檔商業(yè)區(qū)。即從弧形廣場大門入口步左側修建八十米長、寬三十米二層的商業(yè)區(qū)，步行街盡頭修建一條通往區(qū)內道路的步行路，該處商業(yè)以十五米進深、開間五米，該處商業(yè)主要為飾品、品牌服飾、餐飲、娛樂、休閑類場所； l 在項目中央位置（監(jiān)獄家屬樓墻外

11、）修建二層的商業(yè)，共約2400平方米，主要作為超市經營用房。在該處正對面，也就是中央突出部分修建商業(yè)型會所（包括大型洗浴中心及相關其它娛樂），約5000平方米。周邊可設置中高檔日常生活用品行業(yè)。通過該項目中央位置的超市及會所等形成核心商業(yè)，以帶來巨大的人流，拉動提升沿街商鋪的價值。其余臨街商鋪經營行業(yè)主要由該經營商業(yè)二處發(fā)散，形成一個群鏈商業(yè)帶。如餐飲、茶館、酒吧、服裝、美容美發(fā)、娛樂、副食品、家居裝飾用品等行業(yè)。6、建筑構造：l 沿街底層主要為商鋪；A組團內小高層底層架空主要作為停車場或綠化面積；因此底層涉及到商鋪或底層架空層建議底層采用框架結構，以便于后期出售、經營時有利于分割。l 住宅部

12、分采用磚混結構。l 小高層及多層的比例為2：8；7、單體設計及面積構造：l 按市調結果顯示，目前畢節(jié)市居民購房主要考慮的是居住型，即家居生活。所以建議以三房二廳為主推戶型，二房二廳、四房二廳、復式作為項目輔助戶型。而戶型結構主要以錯層為主，平層、復式結構為輔；住宅層高采用3米。l 三房二廳95130平方米、二房二廳8095平方米、四房二廳130140平方米、五房三廳150左右平方米；二房占10%、三房占65%、四房占20%、五房占5%；l 平層（二房二廳、三房二廳）、錯層（三房二廳、四房二廳）、復式（四房二廳、五房三廳）；戶型里融入飄窗、凸窗、大陽臺；l 商鋪的基本構造采用開間4米、進深121

13、4米、層高3.85.3米的結構，面積控制在40平米左右的雙層（含夾層）商鋪結構。臨天河路弧形廣場設開間5米，進深15米的結構。8、環(huán)境及景觀布置： 環(huán)境與景觀是表現項目檔次的最有力表述點，將居住、休閑有機地融為一體，彰顯項目檔次。l 在天河路弧形廣場作為聚集人氣，吸引消費者，體現居住者身份檔次的主要點。在廣場中間邊緣，即靠天河路位置，設項目標識，在中央位置設噴泉、休閑椅及綠化帶。該處景觀動靜結合，給人有較強的視覺沖擊力。l 各個組團采用不同的景觀特色，如A組團以動景為主，C組團以靜景為主，在各組團中穿插些景觀小品。l 在B組團所處的山坡上以林蔭與水景結合，為項目園林景觀的主要升華點。l 道路景觀：高標準的景觀大道。9、會所布置：按項目地塊分布，建議將會所建在中央位置（即監(jiān)獄家屬樓斜對面）突出地塊。主要設施為室外游泳池、健身房、羽毛球場、乒乓球場、閱覽室等。五、設計要求及項目數據指標：在符合國家和地方關于建筑規(guī)劃、結構安全、人防、消防、水電安裝等一系列法律、法規(guī)、規(guī)范要求的同時，最大限度地滿足和實現項目社區(qū)發(fā)展的思路，并針對可能存在的問題提出富有建設性的解決意見和辦法。按照此規(guī)劃，初步預算的項目經濟數據指標如下：總占地面積：79920平方米；容積