房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理流程

1、設(shè)計(jì)管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的 1.1. 為規(guī)范公司設(shè)計(jì)各階段的操作流程，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度和控制成本。2. 適用范圍2.1. 適用于項(xiàng)目從拿地到后續(xù)施工及銷售過程中的設(shè)計(jì)配合各階段、各專業(yè)設(shè)計(jì)管理。3. 術(shù)語和定義無4. 工作程序序號工作程序相關(guān)說明相關(guān)文件/記錄時間要求1.委任項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人（關(guān)鍵點(diǎn)）設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)召開項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動會，委任項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的職責(zé)權(quán)限，并對定位及規(guī)劃方案階段的設(shè)計(jì)工作作出安排附件1項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的職責(zé)權(quán)限拿地后一周內(nèi)以下工作由工程管理部(設(shè)計(jì))組織/經(jīng)辦。2.項(xiàng)目

2、設(shè)計(jì)計(jì)劃編制依據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃管理指引確定的設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃，設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，運(yùn)營管理部、運(yùn)營分管領(lǐng)導(dǎo)、常務(wù)副總裁備案。項(xiàng)目計(jì)劃管理指引規(guī)劃設(shè)計(jì)確定一周3.設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料收集概念設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目部/工程管理部提供宗地自然條件表、開發(fā)部提供宗地社會條件表，工程管理部(設(shè)計(jì))提供競爭樓盤設(shè)計(jì)信息表，營銷管理部提供初步定位報(bào)告（注：此為外部委托設(shè)計(jì)，公司內(nèi)部概念設(shè)計(jì)在拿地前完成）方案設(shè)計(jì)階段1) 概念設(shè)計(jì)成果主要結(jié)論；2) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定（建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、占地面積、建筑標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備、配套設(shè)施等）、項(xiàng)目內(nèi)容和要求（包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通、環(huán)保等專業(yè)的基本要求）；3) 為提高公司產(chǎn)品附加值，物業(yè)

3、（咨詢）公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)前與工程管理部(設(shè)計(jì))溝通思路（主要是物業(yè)管理用房性質(zhì)、面積及其所需的片區(qū)位置），明確物業(yè)管理需求；4) 開發(fā)部匯總規(guī)劃意見書至方案報(bào)審前的審查要點(diǎn)及政府部門其他意見；5) 營銷管理部提供審批確認(rèn)的項(xiàng)目深化定位報(bào)告或附件1-方案階段營銷對設(shè)計(jì)輸入內(nèi)容；6) 考慮景觀資源利用和改造設(shè)想，結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)限制條件，收集營銷管理部的景觀風(fēng)格意向；7) 工程管理部(成本)提供設(shè)計(jì)限額指標(biāo)和成本控制建議；8) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)落實(shí)大市政條件及現(xiàn)場條件。9) 商業(yè)部提供商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告（如有商業(yè)部分）。概念設(shè)計(jì)階段即行著手初步設(shè)計(jì)階段1) 方案設(shè)計(jì)相關(guān)成果；2) 項(xiàng)目部：委托完成地質(zhì)

4、勘探（初勘）報(bào)告（可選）；3) 開發(fā)部：提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件），提交各政府主管部門對規(guī)劃設(shè)計(jì)審批意見，包括消防、人防、交通等在內(nèi)的專業(yè)審查意見；提供市政咨詢方案和市政專業(yè)相關(guān)條件（容量、接口、路由）；4) 物業(yè)公司：提供物業(yè)系統(tǒng)設(shè)備建議。5) 工程管理部(成本)部提供設(shè)計(jì)限額指標(biāo)和成本控制建議。建筑方案設(shè)計(jì)評審?fù)ㄟ^后施工圖設(shè)計(jì)階段1) 初步設(shè)計(jì)相關(guān)成果。2) 工程管理部(成本)：提出施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo)及成本控制建議（模板），并與工程管理部(設(shè)計(jì))討論確定相關(guān)限額指標(biāo)；3) 項(xiàng)目部：委托完成地質(zhì)勘探（詳勘）報(bào)告；收集用地范圍內(nèi)水文資料、紅線外市政管線配套圖及市政道路圖。4) 開發(fā)部：提

5、交規(guī)劃國土局、消防局、環(huán)保局、民防辦關(guān)于項(xiàng)目方案或初步設(shè)計(jì)的審批意見書。5) 物業(yè)公司：提供物業(yè)系統(tǒng)設(shè)備建議。建筑初步設(shè)計(jì)評審?fù)ㄟ^后景觀概念/方案設(shè)計(jì)階段1) 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)成果、規(guī)劃意見復(fù)函。2) 項(xiàng)目部配合收集項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)可利用的自然條件資料，提出的現(xiàn)場條件限制。3) 營銷管理部提供客戶定位和銷售理念、景觀風(fēng)格意向。4) 物業(yè)公司從運(yùn)營或維護(hù)角度提出的設(shè)備建議。建筑規(guī)劃方案評審?fù)ㄟ^后景觀初步設(shè)計(jì)階段根據(jù)項(xiàng)目大小及復(fù)雜情況，確定是否進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，收集資料：1) 景觀方案設(shè)計(jì)成果。2) 場外配套管線平衡方案。3) 工程管理部(成本)提供景觀材質(zhì)、植物及園林小品的價格限額等。景觀概念/方案評審后景

6、觀施工圖設(shè)計(jì)階段1) 景觀方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果。2) 景觀結(jié)構(gòu)、給排水、機(jī)電工程的配合圖紙，景觀材料、工藝做法、園藝小品及園林燈飾要求和當(dāng)?shù)刂参飯D譜等資料。3) 工程管理部(成本)提供景觀材質(zhì)、植物及園林小品的價格限額等。景觀初設(shè)評審后精裝修概念/方案設(shè)計(jì)階段1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果、規(guī)劃意見復(fù)函。2) 營銷管理部、公司高層提供室內(nèi)裝修定位、客戶定位、功能要求、風(fēng)格取向等，確定精裝范圍和配置標(biāo)準(zhǔn)。3) 工程管理部(成本)提供成本控制建議。4) 項(xiàng)目部提供交場時間及范圍。建筑規(guī)劃方案評審后精裝修初步設(shè)計(jì)階段根據(jù)項(xiàng)目大小及復(fù)雜情況，確定是否進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，收集資料：1) 精裝修方案設(shè)計(jì)成果。2) 建筑全套施

7、工圖。3) 工程管理部(成本)提供成裝修限額指標(biāo)及成本控制建議。4) 物業(yè)公司從運(yùn)營或維護(hù)角度提出的裝修建議。精裝修概念/方案評審后精裝修施工圖設(shè)計(jì)階段1) 精裝修方案/初設(shè)設(shè)計(jì)成果。2) 工程管理部(成本)提供成裝修限額指標(biāo)及成本控制建議。3) 物業(yè)公司從運(yùn)營或維護(hù)角度提出的裝修建議。精裝修初設(shè)評審后4.設(shè)計(jì)任務(wù)書編制及評審根據(jù)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料編制各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書，并組織評審，經(jīng)辦及參與部門詳見去權(quán)責(zé)手冊-A5設(shè)計(jì)管理。注：設(shè)計(jì)任務(wù)書僅在需重新委托設(shè)計(jì)單位時編制。各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書（參考）、權(quán)責(zé)手冊-A5設(shè)計(jì)管理5.設(shè)計(jì)過程監(jiān)控以公司審批通過的設(shè)計(jì)任務(wù)書為依據(jù)之一，按照設(shè)計(jì)供方選擇與管理流程的要求

8、選定設(shè)計(jì)單位，由設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)，工程管理部(設(shè)計(jì))負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)過程監(jiān)控及設(shè)計(jì)信息溝通。設(shè)計(jì)供方選擇與管理流程6.設(shè)計(jì)評審（關(guān)鍵點(diǎn)）1各階段設(shè)計(jì)方案的評審及審批按照設(shè)計(jì)評審管理指引的要求執(zhí)行。2工程管理部(設(shè)計(jì))及時核對設(shè)計(jì)方案的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并對設(shè)計(jì)單位提交的成果根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙審核要點(diǎn)組織評審會，形成初步意見，并填寫設(shè)計(jì)評審表；如需外部評審，工程管理部(設(shè)計(jì))負(fù)責(zé)推薦參加評審的專家名單，組織外部項(xiàng)目方案評審會，形成對設(shè)計(jì)方案的意見。3根據(jù)設(shè)計(jì)評審表，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)方案調(diào)整，并經(jīng)工程管理部(設(shè)計(jì))內(nèi)部審核調(diào)整后的設(shè)計(jì)文件后，提交設(shè)計(jì)方案審批。設(shè)計(jì)評審管理指引、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（參考）、設(shè)計(jì)指標(biāo)

9、套表、銷售示范區(qū)營銷選址要求（參考）7.材料設(shè)備選型定板工程管理部(設(shè)計(jì))提出該階段材料設(shè)備清單，并組織評審，具體按材料設(shè)備選型定板管理指引執(zhí)行。材料設(shè)備選型定板管理指引施工圖定后一月內(nèi)完成8.施工及銷售階段設(shè)計(jì)配合銷售及合同資料1銷售及合同資料包括：1) 售樓資料包括現(xiàn)場銷售所使用的總平面圖、效果圖、各戶型平面圖及總體模型和戶型模型等2) 合同資料是指與客戶簽署的房屋銷售合同中的設(shè)計(jì)資料附圖，包括各戶型平面、預(yù)售面積等3) 交樓標(biāo)準(zhǔn)及住宅使用說明書2審批程序：1) 銷售資料、合同附圖：營銷管理部審核，常務(wù)副總裁審批。2) 交樓標(biāo)準(zhǔn)：營銷管理部審核，投資發(fā)展部（法務(wù)）、常務(wù)副總裁審批、總裁備案

10、。3) 住宅使用說明書：營銷管理部審核，投資發(fā)展部（法務(wù)）、常務(wù)副總裁審批。面積測繪核對面積測繪單位出具圖紙、預(yù)售查丈報(bào)告面積數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，協(xié)助開發(fā)部與國土局測繪所溝通。設(shè)計(jì)變更按設(shè)計(jì)變更管理流程執(zhí)行。設(shè)計(jì)實(shí)施效果監(jiān)控根據(jù)項(xiàng)目所處的階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人組織工程管理部(設(shè)計(jì))相關(guān)設(shè)計(jì)師對重要項(xiàng)目施工階段的設(shè)計(jì)實(shí)施效果進(jìn)行檢查（如施工樣板、外觀材料及重大設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收、裝飾樣板房等），每月不少于一次。其中，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的景觀、裝飾設(shè)計(jì)師在項(xiàng)目施工階段應(yīng)駐現(xiàn)場指導(dǎo)（如不行，每周至少一次去現(xiàn)場解決實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)調(diào)整問題）9.設(shè)計(jì)各階段對營銷的輸入在各階段設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)將與營銷推廣密切相關(guān)的內(nèi)容及時傳遞至

11、營銷管理部，對營銷的輸入內(nèi)容需經(jīng)部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)。項(xiàng)目開發(fā)中設(shè)計(jì)對營銷輸入內(nèi)容（模板）10.設(shè)計(jì)后評估按項(xiàng)目后評估管理指引執(zhí)行。附件1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的職責(zé)權(quán)限序號職責(zé)權(quán)限1.制定設(shè)計(jì)開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃并反饋執(zhí)行狀態(tài)2.組織從項(xiàng)目投資立項(xiàng)階段至銷售配合階段的設(shè)計(jì)工作安排、項(xiàng)目進(jìn)度推動、設(shè)計(jì)內(nèi)部各專業(yè)配合及公司相關(guān)部門協(xié)調(diào)、發(fā)起設(shè)計(jì)成果及資料評審3.材料樣板的確認(rèn)4.跟蹤并監(jiān)控設(shè)計(jì)圖紙的實(shí)現(xiàn)，把控設(shè)計(jì)效果， 監(jiān)控設(shè)計(jì)變更，審核重大變更，審批完成后代表公司簽發(fā)設(shè)計(jì)院發(fā)送的變更單5.從項(xiàng)目投資立項(xiàng)階段至銷售配合階段均須進(jìn)行設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析，并提交設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)決策6.組織本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)后評估，形成評估專題報(bào)告7.累

12、積本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理案例，形成知識成果轉(zhuǎn)化附件2 方案階段營銷對設(shè)計(jì)輸入內(nèi)容輸入內(nèi)容內(nèi)容詳述*項(xiàng)目定位*建筑風(fēng)格*景觀環(huán)境*預(yù)期售價*總技術(shù)指標(biāo)*停車配比*配套設(shè)施*產(chǎn)品類型組合及分配*項(xiàng)目市場定位 客戶定位 物業(yè)產(chǎn)品定位*建筑材料、細(xì)節(jié)等其他個性化要求*總戶車比、商業(yè)停車配比，停車方式*配套設(shè)施中商業(yè)、會所、物業(yè)管理、小學(xué)、幼兒園、活動場所等面積、分布建議*住宅產(chǎn)品組合形式（一層_）戶） 戶型功能配置（_房_廳_衛(wèi)） 戶型建筑面積 結(jié)構(gòu)形式建議 對戶內(nèi)的個性化要求主要廳房尺度及開間、面積建議附件3 異地項(xiàng)目公司文件使用對照表文件關(guān)鍵點(diǎn)集團(tuán)主責(zé)部門項(xiàng)目公司對應(yīng)部門施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)主責(zé)部門工程管理部(設(shè)計(jì))技術(shù)部提出施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo)及成本控制建議（模板）工程管理部(成本)合約部完成地質(zhì)勘探（詳勘）報(bào)告；收集用地范圍內(nèi)水文資料、紅線外市政管線配套圖及市政道路圖項(xiàng)目部技術(shù)部銷售及合同資料審批流程見權(quán)責(zé)手冊B2異地項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)管理第8條營銷配合 8.1,8.2，8.3，8.45. 相關(guān)文件1) 項(xiàng)目計(jì)劃管理指引2) 設(shè)