鎮(zhèn)江-玖瓏城商業(yè)定位規(guī)劃及發(fā)展建議0820終審稿98p

1、玖瓏城商業(yè)綜合體一期商業(yè)定位規(guī)劃及發(fā)展建議項目認知及價值梳理項目總體發(fā)展方向思考項目商業(yè)定位項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議目錄項目招商策略及實施計劃項目商業(yè)氛圍營造建議 項目認知及價值梳理01區(qū)位條件認知項目認知及價值梳理新新 區(qū)區(qū) 門門 戶戶商商 業(yè)業(yè) 洼洼 地地人人 居居 新新 城城 位處鎮(zhèn)江新區(qū)南大門區(qū)位門戶展示效應 冠絕全城 生活配套型商業(yè)的引爆點周邊5萬人口新城為依托的復合型商業(yè)項目 城南經(jīng)濟崛起傳統(tǒng)商業(yè)成熟區(qū)集中在大港北部,現(xiàn)在商業(yè)中心開始向南擴散與延伸圌山路鎮(zhèn)澄路興港西路港南路金港大道青龍山路通港路港中路觀塘路衡山路五峰山路本項目東方技工學校R=9km北山路姚橋路地塊價值認知平昌新城項目地

2、塊平昌新城原有居住區(qū)住宅用地規(guī)模較大，具備整合優(yōu)勢地塊具有良好的商業(yè)展示面優(yōu)勢和可視性綜合物業(yè)，便于各業(yè)態(tài)功能互補地塊周邊商業(yè)氛圍不濃 臨近居住新區(qū)，人口基數(shù) 較少 離區(qū)中心商圈相對較遠,，交通不便捷優(yōu)勢劣勢項目認知及價值梳理交通條件認知項目地一期智仁建材城站K003姚橋路口K211平昌新茂苑K001、K005城市主干道城市次干道支馬路公交站五峰山路姚橋路大港城區(qū)姚橋鎮(zhèn)朱石義村儒里村大潤發(fā)市中心K001K003K211K003K211K005從新區(qū)建設力度看，本案所在位置目前離公交主循環(huán)線路距離較遠，站點線路偏少且乘客數(shù)量不多，由經(jīng)驗可知，從目前新區(qū)主導建設的方向看，本案位置偏離中心城區(qū)，且缺

3、乏有效的交通支持，缺乏成為熱點區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。項目認知及價值梳理大港商業(yè)市場認知生活配套為主生活配套為主低端商業(yè)為主低端商業(yè)為主潛力釋放在即潛力釋放在即大港生活新城正在興起，生活資源充沛，生活型商業(yè)成為新城商圈主導。大港現(xiàn)有商業(yè)布局分散，業(yè)態(tài)形式單一低端，商圈復合度低，為商業(yè)業(yè)態(tài)升級提供了發(fā)展空間。商圈內(nèi)消費水平、消費客群的比例結(jié)構(gòu)與現(xiàn)階段商業(yè)供應、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)等局限形成明顯落差，商業(yè)需求得不到有效滿足，商業(yè)外流嚴重。未來，時尚型，環(huán)境舒適，藝術(shù)感強，講求服務品質(zhì)的商業(yè)形態(tài)會越來越多。項目認知及價值梳理消費特征認知消費可選空間較狹窄，消費場所較為固定消費以滿足日常生活需求為主，本地高端消

4、費外流現(xiàn)象明顯服飾類消費在購物消費中占據(jù)比例不大餐飲類消費需求旺盛，消費力巨大休閑娛樂類消費形式單一，品味不高項目認知及價值梳理大港消費缺失度分析項目認知及價值梳理項目商業(yè)競合環(huán)境分析項目認知及價值梳理宏觀經(jīng)濟環(huán)境現(xiàn)有商業(yè)格局 現(xiàn)有商業(yè)特征 住宅銷售良好隨著新區(qū)戰(zhàn)略地位提升，經(jīng)濟骨架擴張，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改善，居民收入提升，社會消費增加，整體經(jīng)濟進入良性發(fā)展軌道。商業(yè)多集中在大港鎮(zhèn)中北部，逐漸南移發(fā)展，整體商業(yè)開始由單核向多核商圈轉(zhuǎn)變中高檔業(yè)態(tài)剛剛起步，尚需要一定培育時期，市場需要突破傳統(tǒng)的商業(yè)形式居住類物業(yè)升級加速人口結(jié)構(gòu)的升級可以預見未來人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化商務市場消費高檔商務酒店和服務環(huán)境均好的經(jīng)濟

5、型酒店受到消費者追捧，商務活動增多，商務氛圍趨勢逐漸明顯項目市場環(huán)境綜述項目認知及價值梳理 項目總體發(fā)展方向思考02項目總體發(fā)展方向思考揚子江路/銀山路板塊主要項目：l 大潤發(fā)l 蝴蝶廣場l 益華廣場本項目3.5km在建項目建成項目6km趙聲路板塊主要項目：l 幸福廣場l 港成新都會l 大統(tǒng)華商業(yè)格局多核形式初現(xiàn)，怎樣使本案脫穎于其他項目之上？在充分了解到項目所面臨的客觀商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)之上，對消費者的消費現(xiàn)狀，觀念及未來商業(yè)走勢研究尤為重要本項目相對其主要商業(yè)競爭對手，具有自身的發(fā)展優(yōu)勢。n 項目自身條件：非本土建筑設計+多元街區(qū)布局+國際新興商業(yè)模式（綜合體開發(fā)模式）+公園化環(huán)境；n 對片區(qū)內(nèi)

6、其他商業(yè)項目而言為綜合體開發(fā)，體量規(guī)模相對較大，未來配合二期產(chǎn)品形態(tài)上提升相對較易。n 由于項目周邊人群基數(shù)少，多以產(chǎn)業(yè)園區(qū)及安置戶為主，建議本項目從業(yè)態(tài)定位上稍高一點；將商務與生活 結(jié)合滿足不同人群的需要，擴大項目商業(yè)輻射范圍和消費層面，形成層次互補。商業(yè)定位為以中端為主，少 量商務高端配套。商業(yè)定位考慮及項目發(fā)展預判項目總體發(fā)展方向思考 定位中檔到中高檔 項目形象提升項目自身條件優(yōu)勢發(fā)展趨勢預判：區(qū)域成熟需要市場培育期，本案客群也會隨著項目綜合體一期二期開發(fā)的不斷成熟而改變，開業(yè)的前5年以周邊3-5Km居民為主，5年后片區(qū)商務及中產(chǎn)客群為主力客群。項目綜合體發(fā)展初期項目綜合體成熟期3-5年

7、中高端（適度偏中，逐漸增高）周邊3-5Km范圍居住客群為主，區(qū)域商務人士并重片區(qū)中產(chǎn)階級、生活型、商務服務型并重以區(qū)域內(nèi)商務人士主導、周邊居民家庭型客群并重項目綜合體發(fā)展中期5年后2014年底入市期2018年增長期2020年后成熟期商業(yè)定位考慮及項目發(fā)展預判項目總體發(fā)展方向思考我們將項目具有一定消費潛力的客源終端按照消費性質(zhì)、特征的差異劃分為三類，評價其與本項目特性的吻合度，從而驗證目標市場定位準確性。 潛在可捕捉服務對象主要分為A. 區(qū)域?qū)俚匦韵M群體：包括區(qū)域白領(lǐng)、商務政務人士、中產(chǎn)階層，未來周邊漸漸成熟的高消費居民。B. 外圍分流導入性消費群體：包括大港片區(qū)乃至丹陽的埤城、后巷、新橋范圍

8、中產(chǎn)階級、私營業(yè)主及其他消費群?？腿侯悇e來源滿足度到達性消費訴求消費特征擬合度評價周邊住宅居民l區(qū)域板塊樓盤低步行10分鐘l日常生活消費l中低餐飲消費l生活基礎(chǔ)消費l耐用品消費l以就近消費為主l步行、自行車出行為主l要求一定商業(yè)品質(zhì)l同時注重性價比區(qū)域商務人士l鎮(zhèn)江新區(qū)（現(xiàn)有、未來）高車程15分鐘內(nèi)l商務接待l時尚用品消費l中高端餐飲娛樂l品質(zhì)生活消費l自駕車l高度注重商業(yè)品質(zhì)l注重消費環(huán)境全大港片區(qū)范圍人群l商圈外溢消費群l區(qū)域 隨機型客源中公共交通10分鐘車程5分鐘l社會交際l中高檔休閑消費l餐飲娛樂消費l自駕車公交兼有l(wèi)注重消費環(huán)境項目總體發(fā)展方向思考商業(yè)目標消費群體預判消費功能訴求功能

9、板塊餐飲購物娛樂教育家居服務于周邊3-5KM商務人員、周邊收入較高居民隨板塊區(qū)域的發(fā)展，吸引外區(qū)域商務客、中產(chǎn)階級隨著影響力擴大，吸引區(qū)域以外消費者休閑商務娛樂體驗消費者輻射圈層生活服務型商業(yè)l 作為區(qū)域型商業(yè)中心，以多元化消費群為目標定位，以周邊逐步增加的商務人士和各類居民為目標群。l 由于板塊所屬區(qū)域特殊性，商業(yè)屬性最終將還是傾向于以本區(qū)域內(nèi)家庭型消費為主的消費群體。商務服務型商業(yè)消費者構(gòu)成區(qū)域辦公商務客地區(qū)級隨機型消費群周邊3-5km內(nèi)居民u初期（入市3年內(nèi)）目標客群：周邊3-5km范圍的居民家庭成員為主導，區(qū)域商務人士并重u中期（入市后3-5年）目標客群：以區(qū)域內(nèi)商務人士主導、周邊居民

10、家庭型客群并重項目總體發(fā)展方向思考商業(yè)目標消費群體預判l(wèi)未來周邊客群構(gòu)成片區(qū)板塊已經(jīng)形成了區(qū)域副商業(yè)中心雛形，未來產(chǎn)業(yè)人群居住人群導入將越來密集，但目前受新城建設度和其他產(chǎn)業(yè)人口分批入駐的影響，前期3-5年消費客群流量十分有限。l檔次格局由于本項目位于大港商業(yè)副中心的發(fā)展軸線，在檔次定位上需要考慮未來發(fā)展的需要。主力消費群構(gòu)成逐步變化，應漸進式實現(xiàn)中高檔的定位目標。定位依據(jù)項目總體發(fā)展方向思考商業(yè)經(jīng)營檔次定位預判 客群功能業(yè)態(tài)體量形象 區(qū)域商業(yè)副中心、提供更多元的，更現(xiàn)代的商業(yè)氛圍. 容納多元化的業(yè)態(tài)，塑造情景式的消費體驗 主題化、新穎化、體驗性、各功能板塊次主力店互動性強，亮點集聚 社交生活

11、平臺，商務休閑平臺，吃喝玩樂型新“聚點” 悠閑、時尚、社交、家庭整體定位方向展示新商業(yè)魅力 滿足多樣化需求 構(gòu)建現(xiàn)代商業(yè)體驗項目總體發(fā)展方向思考項目總體發(fā)展方向思考項目未來商業(yè)地位商業(yè)地位及所扮演的角色項目總體發(fā)展方向功能組合假設 1零售主題商業(yè)風險評估1.本項目垂直交通不利于形成商業(yè)內(nèi)循環(huán)效應；2.目前零售招商存在較大風險，離傳統(tǒng)購物商業(yè)圈較遠，重新打造難度較大；3.區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍及消費人流不適合零售業(yè)態(tài)發(fā)展；4.零售型商業(yè)培育期較長。租金比較1.以零售業(yè)為主的商業(yè)對建筑形式要求較高，需要圍合式并且能夠產(chǎn)生內(nèi)循環(huán)效應，對內(nèi)部垂直交通要求嚴格；2.零售對公共交通有較大依賴；3.零售的發(fā)展依賴成

12、熟的商業(yè)氛圍和較多的消費人流。1.零售類商戶租金承受能力相對較高；2.未來租金是否有上浮空間須看實際經(jīng)營狀況。成立條件可行性分析1.須眾多品牌旗艦店支撐；2.周邊須有酒店、辦公樓及流動性高消費客群支撐。假設理由1.零售是商業(yè)的主體，業(yè)態(tài)品牌多，易于招商。項目總體發(fā)展方向思考項目總體發(fā)展方向功能組合假設2餐飲主題商業(yè)風險評估1.區(qū)域內(nèi)人群存在旺盛餐飲消費的需求；2.要充分認識到在商業(yè)運營首三年，餐飲行業(yè)租金收入不會太高；3.餐飲市場處于蓬勃發(fā)展勢頭，整體情況良好。租金比較1.純餐飲主題比較單一，需要營造出特色氛圍才能更好地吸引消費者；2.純餐飲租金收益較低；3.餐飲商戶對建筑產(chǎn)品的硬件要求苛刻，

13、本項目在建筑規(guī)劃中應該預留了餐飲條件（煙道、隔油池，化糞池等）。1.餐飲類商戶租金承受能力相對零售較低；2.一旦形成氛圍，租金將有一定的提升空間。成立條件可行性分析1.須有規(guī)模優(yōu)勢；2.對商業(yè)建筑硬件要求較高（層高，消防，風火水電）。假設理由1.區(qū)域缺少成規(guī)模有品質(zhì)的餐飲業(yè)態(tài)。2. 借勢，做高品質(zhì)休閑餐飲集聚場所，家庭的第二會客廳。項目總體發(fā)展方向思考項目總體發(fā)展方向功能組合假設3休閑主題商業(yè)風險評估1.招商存在較大風險；2.發(fā)展商付出的招商推廣代價較大；3.未來租金上浮空間不大，收益有限。租金比較1. 區(qū)域市場休閑業(yè)態(tài)發(fā)展狀況一般，適合大眾休閑的商業(yè)產(chǎn)品較少；2.單一的休閑產(chǎn)品可能會對本項目

14、產(chǎn)生不利影響。1.此類商戶租金承受能力一般；2.未來提升空間有限。成立條件可行性分析1.要求作出一定規(guī)模或與其他業(yè)態(tài)互補；2.須品牌旗艦店支撐。假設理由1.消費者對文化休閑，生活休閑等其他休閑方式的認同和消費欲望整體增強。項目總體發(fā)展方向思考 項目商業(yè)定位03定位假設之租金比較：租金是商業(yè)中最復雜的元素之一，影響租金的因素眾多。對于本案的幾種定位假設情況而言，要在眾多條件都不確定的情況下對其租金做合理的比較，需借助租金指數(shù)進行說明。假設租金指數(shù)為1-5級，1級代表最低租金，5級代表最高租金，則上述定位假設之租金比較為：假設定位方向業(yè)態(tài)描述租金指數(shù)比較短期長期假設1以零售為主的商業(yè)以中高端服飾品

15、牌零售為主，對周邊商務政務等商業(yè)環(huán)境及展示性要求高。租金承受能力高。53假設2以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)以餐飲及休閑娛樂為主，輔以相關(guān)零售商業(yè)，短期內(nèi)租金承受力有限，但能迅速提升商業(yè)氛圍、帶動消費人流，從而持續(xù)提升商業(yè)價值。35項目商業(yè)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位假設零售、餐飲、休閑娛樂是現(xiàn)代商業(yè)的主要構(gòu)成業(yè)態(tài)，其中，以零售為主的商業(yè)形態(tài)，如百貨商場、購物中心等，零售比例可達50-75%左右，其建筑形態(tài)通常是單層面積較大的方盒形物業(yè)。而以餐飲和休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)往往是街區(qū)型物業(yè)。通過之前三種定位假設的探討，結(jié)合本項目的自身特點，我們認為：商業(yè)定位方向必備條件租金比較可行性風險休閑主題商業(yè)規(guī)模；建筑物業(yè)為

16、街區(qū)形態(tài)短期內(nèi)較高，租金指數(shù)3-5，長期看升值空間有限較低較大以零售為主的商業(yè)須與傳統(tǒng)商圈及周邊高端零售差別定位較低適中以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)須有規(guī)模優(yōu)勢；需具備相應的硬件設施短期內(nèi)較低，租金指數(shù)2-3，但后期升值潛力巨大較高較小通過以上比較可以看出：以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)操作風險相對較低且可行性較高；在具體操作過程中，關(guān)鍵在于如何把控各業(yè)態(tài)間的比例，在豐富商業(yè)結(jié)構(gòu)的同時構(gòu)建商戶間的有效互動，規(guī)避任何單一業(yè)態(tài)所帶來的風險。商業(yè)業(yè)態(tài)定位假設項目商業(yè)定位p 需求決定供給、供給引導需求。未來本案商業(yè)功能應以滿足目標客戶需求為基礎(chǔ)，以引領(lǐng)消費風尚、創(chuàng)造細分市場為目標。功能業(yè)態(tài)業(yè)種基礎(chǔ)功能飲食、

17、聚會、商務洽談、溝通、放松身心功能餐飲、休閑中西餐飲美食、休閑咖啡、茶座、精品影院，KTV/風格酒吧、甜品/鮮果屋、養(yǎng)生休閑浴館等時尚生活配套功能零售、服務生活便利超市、面包房、個人護理用品超市、理容中心、美體SPA、口腔齒科私人診所等引流功能特色商業(yè)引流功能餐飲、娛樂、休閑、服務主題餐廳、藝術(shù)品廊、個性攝影、休閑書吧、特色酒吧、男士健康養(yǎng)生館等市場細分專業(yè)功能親子游樂，教育培訓兒童教育培訓，才藝培訓，兒童游樂，動漫城p 從動態(tài)、變化的角度來衡量項目商業(yè)發(fā)展，在充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢基礎(chǔ)上，形成自身商業(yè)特點。p 以休閑生活方式為出發(fā)點，徹底顛覆大港傳統(tǒng)商業(yè)，全新塑造新時代的新消費方式！業(yè)態(tài)功能定

18、位項目商業(yè)定位按照項目市場發(fā)展空間與基礎(chǔ)意愿進行甄選零售類餐飲類休閑娛樂及教育培訓類功能業(yè)態(tài)業(yè)種中式快餐宴慶酒樓酒 吧私家廚房美發(fā)店咖啡廳百貨店專賣店酒吧商務會所健身中心工廠直銷店超市便利店精品超市美食廣場私立教育婚慶/攝影診 所洗衣店家政店運動會所美食街/坊時尚餐廳景觀酒樓快時尚服裝服務公寓快捷酒店星級賓館商務正餐特色餐飲美食小吃西式快餐日韓料理海鮮酒樓專業(yè)店特許店診療中心美容美體洗浴/按摩現(xiàn)代齒科兒童樂園房產(chǎn)中介旅行社大排檔風味餐館網(wǎng) 吧K T V夜總會游樂場活動中心文化中心培訓中心休閑會所影 院養(yǎng)生館精品街雜貨店休閑茶室鞋帽類玩具類食品類音像類首飾類服裝類五金類家居類保健類化妝品文具類煙

19、酒類器材類工藝類圖書類醫(yī)藥類奢侈品可 選不可選包袋類本項目主要可選定位類別集中在零售、餐飲、休閑娛樂定位模型親子中心項目商業(yè)定位比較內(nèi)容業(yè)種入駐可能市場空間租金系數(shù)其他考慮因素擬合度個人休閑與購物時尚服飾競爭激烈 3市場流行熱點品牌專賣店存在細分空間3.5租金產(chǎn)出高珠寶鐘表競爭激烈 4.5租金產(chǎn)出高休閑/特色餐飲品牌度低2.5家庭團體消費精品家居競爭激烈 2.8兒童主題店區(qū)域空白1.6市場有缺口兒童游樂存在空間3起帶動作用精品家電賣場競爭激烈1.6基礎(chǔ)生活消費綜合超市競爭激烈1起帶動作用生活配套競爭激烈 1.8休閑餐飲存在細分空間3起帶動作用健身存在空間1.3可占用高樓層社會交流類影院存在空間

20、1市場熱點酒吧存在空間1.8KTV/洗浴存在空間1.3可占用高樓層正餐存在空間1.5可占用高樓層教育文化書店存在空間1.3可占用高樓層教育培訓存在空間2.2可占用高樓層租金系數(shù)以大賣場為基數(shù)=1根據(jù)消費需求界定各種消費品類與本項目的選擇依據(jù)：商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種擬合項目商業(yè)定位主要業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)定位食食飲飲項目商業(yè)定位集生活購物、休閑娛樂、特色餐飲、社交聚會、文化教育及社區(qū)綜合配套于一體的大港玖瓏城 都市時尚生活中心（City Lifestyle Center）精品超市 影院 量販KTV 美容健身 兒童樂園 中西餐飲 時尚購物 教育培訓 生活配套 多功能復合的休閑生活商業(yè)中心 LIFESTYLE CEN

21、TERp 依托自身良好的區(qū)域行政資源、產(chǎn)業(yè)資源，教育資源以及居住社區(qū)資源；p 契合消費者心態(tài)，為吸引喜歡品質(zhì)生活的區(qū)域商務及中高端家庭打造p 賦予項目最獨特的主題設置和最新穎的業(yè)態(tài)組合商業(yè)整體定位n獨特的建筑形態(tài)，優(yōu)雅的消費環(huán)境，特色的品牌，成為片區(qū)家庭群體、科技群體、學生群體休閑首選去處；n打造豐富的消費空間，充滿引導和體驗式生活方式傳播，成為周邊居民滿足生活消費需求，提升生活品質(zhì)的最愛空間；n一站式靈活性的消費空間，豐富的業(yè)態(tài)組合，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)服務，充分打造大港片區(qū)最具動感的生活消費中心。項目商業(yè)定位；VISIONMISSIONp 倡導的是一種“時尚休閑的都市生活”和悠閑隨意的消費方式，力求

22、打破現(xiàn)有的生活模式，滿足并延展其休閑消費需求；p 未來消費特點已由第一階段的”滿足基本需求”，第二階段的”追求服務品質(zhì)”，發(fā)展到第三階段”追求一種生活體驗”，本項目著力打造引導未來趨勢的體驗式商業(yè)環(huán)境和服務，是未來時尚生活的樣板。p項目強調(diào)的是環(huán)境、服務、體驗、氣氛；p項目宣揚的是消費理念的改變，追求一種生活品質(zhì)的提升，并結(jié)合時尚的消費觀念打造 新區(qū)新時代新消費；p項目提供一站式的休閑生活體驗，全天候滿足品質(zhì)生活的需求。商業(yè)定位詮釋項目商業(yè)定位集時尚化美食、商務休閑娛樂及品質(zhì)生活配套于一體的一站式休閑生活商業(yè)中心主題化主題化休閑化休閑化品質(zhì)化品質(zhì)化市場定位 立體布局，相互融合，強調(diào)休閑空間、品

23、質(zhì)生活的概念。商業(yè)視覺吸引力佳，業(yè)態(tài)豐富、景觀綠化好、功能綜合性強、開放性生活空間、引導時尚生活方式、購物環(huán)境舒適，提倡體驗式情景化消費。項目商業(yè)定位主題定位項目商業(yè)定位n 生活、休閑、商務、社交消費目的地n 最時尚的休閑主題商業(yè)和最新穎的業(yè)態(tài)組合都市生活體驗中心都市時尚消費場所 時尚悠樂新天地都市生活 時尚悠樂 尋找生活的“悠” 閑 享受時尚商業(yè)的樂趣 體驗一站式美食休閑娛樂低收入群體一般 收入群體高收入者以私營業(yè)主為主的中高收入階層滿足區(qū)域一般收入群體 生活消費需求，以及沖動型品質(zhì)生活消費，偶爾追求享受與平日截然不同的生活品質(zhì)通過目的性業(yè)態(tài)引進，營造美食，休閑娛樂，購物一站式綜合性消費空間

24、，以獨特的主題化情景體驗式商業(yè) 和品質(zhì)生活方式的傳播，形成該階層最喜愛的消費場所和生活空間目標主力消費群體客群定位目標主力消費群體一般消費群體項目商業(yè)定位根據(jù)本項目的區(qū)位及區(qū)域?qū)傩?，項目定位，參考人們?nèi)粘５南M習慣，城市道路及交通條件的影響，綜合判斷本項目的核心客群來源于項目5公里范圍，覆蓋鎮(zhèn)江新區(qū)整個中部及南部，與現(xiàn)在北部傳統(tǒng)老商業(yè)圈成犄角之勢，錯位差異化的商業(yè)經(jīng)營，從而影響到整個大港片區(qū)消費，并可輻射到包括周邊埤城在內(nèi)的10公里范圍人群。5公里10公里客戶群來源項目商業(yè)定位功能定位項目位于傳統(tǒng)商業(yè)邊緣板塊，引進餐飲休閑娛樂目的型消費業(yè)態(tài)，增加目的性消費，進而拉動人流，提升項目知名度和整體人

25、氣，同時，輔以引進與項目客群匹配的中高端購物零售（占比不大），提升項目商業(yè)價值。聚集人氣模塊復合精致搭配以同一生活方式為結(jié)合點，講多功能與業(yè)態(tài)聚合項目商業(yè)定位形象定位復合的、特色的、時尚的、開放的、多元的情景商業(yè)鎮(zhèn)江新區(qū)大崗一站式品質(zhì)生活時尚休閑社交中心引領(lǐng)大崗片區(qū)最新的消費潮流，構(gòu)建現(xiàn)代、時尚、情景化、體驗式全天候消費空間，帶領(lǐng)進入鎮(zhèn)江新區(qū)餐飲休閑3.0時代。新生活、新商業(yè)、新消費體驗項目商業(yè)定位 項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃04本項目定位及規(guī)劃上在業(yè)態(tài)類型、業(yè)態(tài)組合及消費者溝通三方面實現(xiàn)差異化競爭優(yōu)勢項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃l業(yè)態(tài)類型差異化： 以生活購物、美食餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)為主，增強業(yè)態(tài)的豐富性和品質(zhì)型，

26、最大程度滿足消費者對于公共及私人社交活動空間要求。l業(yè)態(tài)組合差異化： 項目將規(guī)劃大量餐飲、娛樂功能，大約與購物類占比為36:33:31，實現(xiàn)對于消費者從功能到情感的多位消費需求，在統(tǒng)一的消費空間實現(xiàn)同業(yè)差異，異業(yè)互補，真正營造體驗式消費。l消費者溝通差異化： 通過開放式情景街區(qū)的多業(yè)態(tài)共生狀態(tài)，在布局上各功能板塊間、樓層間業(yè)態(tài)適當動態(tài)功能穿插，互為消費誘因，增加消費促進和支持，達到人群的充分融合。商業(yè)規(guī)劃原則多彩生活休閑娛樂繽紛美食商業(yè)功能板塊規(guī)劃多彩生活區(qū)業(yè)態(tài)組合以綜合大超市，影院，電玩，兒童樂園，早教，教育培訓，健身中心，生活配套類業(yè)態(tài)為主，并增添部分輕便餐飲如休閑餐飲，中西快餐等繽紛美食

27、區(qū)業(yè)態(tài)組合主要為宴會餐飲，主題餐飲，時尚餐廳，藝術(shù)餐廳，音樂餐廳，東南亞料理，主題火鍋，私房菜，自助餐廳，咖啡廳，中西簡餐，茶餐廳，風味小吃，甜品等休閑娛樂區(qū)業(yè)態(tài)組合主要為水療會所，美容spa，KTV，酒吧，足療道館等項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃零售及生活服務餐飲休閑娛樂及教育培訓女裝男裝家居/軟裝主題餐飲特色創(chuàng)意菜影院兒童游樂場運動服飾/內(nèi)衣/數(shù)碼產(chǎn)品大型中餐風味小吃燒烤海鮮量販KTV兒童樂園童裝及玩具家電品牌館美食廣場藝術(shù)餐廳酒吧早教中心化妝品/香水銀行金融中西快餐港式茶餐廳桌球鋼琴舞蹈書法藝術(shù)培訓鞋類皮具箱包通信郵局地方菜系中型餐館自助餐廳動漫電玩體育會所體育戶外用品大型超市日韓料理休閑火鍋迪廳舞廳

28、養(yǎng)生水療會所休閑食品鹵味店水果超市西式簡餐牛排匹薩特色餐館私房菜網(wǎng)吧足療道館面包房煙酒茶專賣標準西餐概念廚房劇場夜總會花店/藥店/洗衣店精品超市東南亞餐廳南北火鍋溜冰場棋牌茶社眼鏡店/飾品店母嬰店咖啡廳甜品站果吧美容spa跆拳道婚紗兒童攝影口腔齒科中醫(yī)理療茶藝館時尚餐廳美發(fā)美甲健身中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃店鋪類型商家類型商家數(shù)量單位面積（）總面積（）主力店大型綜合超市 16000-120008000次主力店銀行/金融2600-12001200通訊/郵局3300-5001000數(shù)碼/家居/家電7200-4001200一般店鋪水果超市煙酒茶專賣3100-200400男裝/女裝運動服飾/

29、內(nèi)衣850-2001200鞋類皮具箱包眼鏡飾品650-200800花店/藥店洗衣店/面包房650-150600母嬰店/化妝品香水店4100-300800童裝童玩550-150500婚紗/兒童攝影4200-5001200口腔齒科中醫(yī)理療2100-200300合計4817200商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配比u 零售及生活服務項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃店鋪類型商家類型商家數(shù)量單位面積（）總面積（）主力店大型宴會中餐12000-50003000次主力店地方菜系中型餐館6500-12003600自助餐1500-2000600南北火鍋2300-6001000時尚餐廳特色菜/私房菜8300-10003000一般店鋪西式簡餐牛排匹薩

30、2300-600700中西快餐3300-6001050港式茶餐廳1200-500300東南亞料理日韓料理3200-1200800咖啡廳簡餐2300-500600休閑小火鍋風味小吃/燒烤海鮮1050-200700甜品站水果吧320-10090合計4915440商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配比u 餐飲項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃店鋪類型商家類型商家數(shù)量單位面積（）總面積（）主力店養(yǎng)生洗浴休閑會所或快捷酒店12000-50003000影院13000-50003000次主力店量販KTV1800-30002000動漫電玩1500-2000600健身中心1800-2000800兒童樂園1300-600300一般店鋪茶社棋牌2300-

31、8001000酒吧2300-600700足療道館2300-10001000美容spa2300-600600美發(fā)沙龍2200-500700跆拳道武術(shù)會館1300-600300早教/藝術(shù)培訓4300-6001200合計2114550商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配比u 休閑育樂項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種占比業(yè)態(tài)建筑面積比例零售及生活服務1720036%餐飲1544033%休閑育樂1455031%合計47190100%p 一期總建筑面積57697.10，去掉地下面積7505，由于影院占據(jù)兩個樓層，單層面積3000 ，實際占用建筑面積為6000 ，故實際商業(yè)規(guī)劃總面積為5769757697-7505-3000=471

32、92約計47190。p 各業(yè)態(tài)占比p 各商鋪類型占比業(yè)態(tài)建筑面積比例主力店1700035%次主力店1530034%一般店鋪1489031%合計47190100%p 三大業(yè)態(tài)以餐飲休閑育樂吸引人氣，以零售生活服務業(yè)態(tài)形成常態(tài)穩(wěn)定消費，其中主力店、次主力店和一般店鋪占比均衡，以此平衡租金收入、整體招商及經(jīng)營難度三方面關(guān)系。項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不

33、代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割動線調(diào)整，簡化內(nèi)部動線，有效帶動人流注：p 原方案由多條環(huán)形動線組成，動線較復雜，并形成多通道，復雜且易形成商業(yè)死角p 1#/2#/3#樓尤其是一層，不宜內(nèi)部再切分

34、商鋪通道,形成商業(yè)小動線，建議雙向開門切分商鋪，內(nèi)外街都臨街形成大動線。p 簡化后的大環(huán)狀動線，均衡內(nèi)外街區(qū)商鋪人流，可以有效帶動人流。項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)動線規(guī)劃建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)動線規(guī)劃建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)動線規(guī)劃建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)動線規(guī)劃建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)動線規(guī)劃建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃樓號樓層店鋪類型商家類型店鋪數(shù)量總租賃面積（）租金單價（元/月）年租金年租金占比1#1F餐飲大型中餐、風味小吃、地方菜館、休閑餐飲7 2,787 60 2,006,620 8%休閑娛樂水療會所1 1,281 50 768,886 3%零售及生活服務美發(fā)沙龍1 241 50 144,774

35、 1%2F餐飲特色菜館、中餐、時尚餐廳5 3,101 45 1,674,328 6%休閑娛樂水療會所1 1,154 30 415,506 2%3F休閑娛樂水療會所1 1,165 20 279,706 1%餐飲日韓、東南亞料理、中餐3 1,767 35 741,988 3%小計 11,497 44 6,031,808 23%2#1F休閑娛樂酒吧2 748 50 448,800 2%零售及生活服務婚紗攝影、家居家紡、移動通信、品牌電器專賣11 2,171 80 2,083,768 8%餐飲西式簡餐牛排披薩1 640 60 460,453 2%2F 零售及生活服務箱包皮具數(shù)碼店鞋店3 569 50

36、341,684 1%餐飲自助餐廳南北火鍋3 2,722 45 1,469,679 6%3F休閑娛樂KTV足療道館美容SPA3 3,514 30 1,264,900 5%小計 10,363 49 6,069,283 23%3#1F零售及生活服務超市、銀行2 4,915 36 2,123,101 8%餐飲中餐、西餐2 1,271 50 762,375 3%2F零售及生活服務超市、男女裝、休閑服飾孕嬰生活館、化妝香水店11 6,902 80 6,625,891 25%3F零售及生活服務顯現(xiàn)育樂兒童攝影、健身中心、早教、藝術(shù)培訓童裝童玩15 4,646 30 1,672,703 6%餐飲休閑育樂港式茶

37、餐廳、美容SPA、咖啡簡餐4 1,423 30 512,400 2%4F休閑娛樂電影院、電玩城 4,333 30 1,559,981 6%5F休閑娛樂電影院、棋牌 4,841 20 1,161,720 4%小計 28,331 42 14,418,171 54%總計總計 47,190 47 26,519,262 100%u 租金收益單位為元/月/平方米，均基于包含公攤在內(nèi)的可租賃建筑面積（主力店和部分次主力店區(qū)域除外）；u 不考慮租金增長率與鋪位空置率的因素，按現(xiàn)實區(qū)域內(nèi)市場平均租金水準，及各商家可承受租金水準設置租金標準；u 本商業(yè)的年靜態(tài)租金在 2652萬元，租金的單價為 47 元/月/平方

38、米。租金收益估算-靜態(tài)租金收益項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃整體商業(yè)20142015201620172018201920202021202220232024開街試營業(yè)第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年主力店770317397208492084920849208492084920849208492084920849出租率37%83%100%100%100%100%100%100%100%100%100%租金增長率0%0%0%0%0%3%0%0%0%0%10%單位月租金292929292929.9 29.9 29.9 29.9 29.9 32.9 次主力店7049 9063 10070

39、1007010070100701007010070100701007010070出租率70%90%100%100%100%100%100%100%100%100%100%租金增長率0%0%0%5%0%0%8%0%0%0%10%單位月租金45454547.3 47.3 47.3 51.0 51.0 51.0 51.0 56.1 一般店鋪11390 14644 162711627116271162711627116271162711627116271出租率70%90%100%100%100%100%100%100%100%100%100%租金增長率0%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%單位月

40、租金70.0 70.0 72.1 74.3 76.5 78.8 81.1 83.6 86.1 88.7 91.3 總租賃面積26142 41104 471904719047190471904719047190471904719047190整體出租率70%88%100%100%100%100%100%100%100%100%100%月總租金收入13378771937446 2230910 2288762 2325012 2380488 2457010 2496621 2537421 2579445 2736392 平均單位租金4747.1 47.3 48.5 49.3 50.4 52.1 52.

41、9 53.8 54.7 58.0 年總租金收入16,054,522 23,249,355 26,770,921 27,465,141 27,900,141 28,565,855 29,484,121 29,959,458 30,449,054 30,953,338 32,836,709 租金收益估算-靜態(tài)租金收益 考慮到項目前3年內(nèi)需要市場培養(yǎng)，租戶調(diào)整、陸續(xù)進駐運營等不確定因素，預測前3年的租金收益在1600萬-2670萬元，平均約2000萬元/年左右； 主力店超市和影院考慮在第一年可能在餐飲街入駐后到2015年正式入駐，第三年即2016年，項目進入穩(wěn)定運營期。 2014年為開業(yè)首年，由于存

42、在免租期裝修期，以及部分店鋪未完成招商空置率等因素，租金收益衰減度將達到第5年租金收益的56 %，即 1600萬元/ 年； 根據(jù)市場經(jīng)驗，假設開業(yè)后一般店鋪增幅為每年3%，次主力店的租金增幅為3年10%，主力店的租金為5年10%； 假設開業(yè)首年2014年底，考慮到租金增長率和商鋪空置率，以上為開業(yè)后10年期租金收益估算。假設前提：項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目招商策略及實施計劃05項目招商策略及實施計劃招商策略建議l 核心策略一 本項目須通過目的性業(yè)態(tài)組合和主力店共同帶動人氣，才能快速渡過商業(yè)培育期p 以武漢銷品茂為例，同時擁有沃爾瑪，金逸影城，中商百貨三大主力店，其零售比例超過70%，但餐飲，休閑娛

43、樂等目的性業(yè)態(tài)占比較低。p 銷品茂僅僅依靠主力店，不足以帶動整體人氣，導致除影院外的其他商家經(jīng)營困難。p 銷品茂近年來不斷調(diào)整，逐步在各層增加餐飲娛樂業(yè)態(tài)比例，這些目的性業(yè)態(tài)組合配合主力店聚集人氣，經(jīng)營狀況逐漸好轉(zhuǎn)。招商策略建議l 核心策略二 招商服務于定位，招商過程中維持各業(yè)態(tài)比例，以實現(xiàn)商業(yè)定位為招商目的嚴格執(zhí)行業(yè)態(tài)比例，保證餐飲休閑育樂多元化、齊全性，實現(xiàn)項目整體定位項目招商策略及實施計劃招商策略建議l 核心策略二（案例） 不要為了租金收益破壞的業(yè)態(tài)比例而達不到定位要求p 位于武漢王家灣商圈的摩爾城，招商初期不考慮項目整體定位，填場式招商，盲目增加零售面積，招商招來的廣百百貨與自營的零售

44、百貨類店鋪互相搶奪商戶，同時開業(yè)，項目經(jīng)營慘淡。p現(xiàn)在摩爾城調(diào)整，關(guān)閉百貨，加大餐飲休閑娛樂比例，經(jīng)過重新定位，重新招商，經(jīng)營情況明顯好轉(zhuǎn)。項目招商策略及實施計劃招商策略建議l 核心策略三 項目體量較大，合理把控招商節(jié)奏能完成招商目標實現(xiàn)項目價值最大化大中型餐廳，KTV，水療會所時尚餐廳，特色菜館，美容美發(fā)，教育培訓零售生活服務類如銀行，通信，家居家紡，潮流服飾p 本項目除主力店綜合超市和電影院外，應采取先上后下，先大后小，先餐飲，休閑育樂，后零售及生活服務的招商順序，把控招商節(jié)奏。p 從目前商家對接狀況看，主力店及部分次主力店持觀望態(tài)度多，為解決招商死結(jié)，尋找新的招商突破點，建議率先啟動餐飲

45、風情美食街招商，以聚少成多的餐飲磁極效應形成商業(yè)街區(qū)旺盛人流，再與主力店相輔相成互為呼應式招商，打開招商艱難局面。項目招商策略及實施計劃招商策略建議l 核心策略三（案例） 集中的餐飲娛樂所帶來的人氣堪比主力店，大大提高零售及生活服務業(yè)態(tài)的租金水平p 武漢福星惠譽國際城-格蘭大道商業(yè)面積2萬方，其中規(guī)劃一條1萬方的餐飲街。p 項目招商初期，由于餐飲街尚未形成，其零售及生活服務業(yè)態(tài)的租金，1-2F均價約為70元/ /月；餐飲街開街半年后，周邊零售及生活服務業(yè)態(tài)的租金漲至，1-2F均價約為140元/ /月，其漲幅高達100%。項目招商策略及實施計劃招商策略建議l 核心策略四 不以租金高作為招商的唯一

46、目標，商家持續(xù)經(jīng)營的前提下，商業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營，逐步實現(xiàn)商業(yè)價值項目口碑逐步實現(xiàn)商業(yè)價值商家穩(wěn)定帶來項目穩(wěn)定以合理的商務條件確保商家持續(xù)經(jīng)營p 租金不是衡量項目成功的唯一標準，只有項目穩(wěn)定經(jīng)營，空置率低，租金不斷提升，才能保證該項目價值最大化項目招商策略及實施計劃招商策略建議l 核心策略四（案例） 項目經(jīng)營不穩(wěn)定，最后仍有開發(fā)商買單p 湖北宜昌江步行街，一期商業(yè)體量約為5萬方，于2008年年底開業(yè)，項目返租三年，租金價格是按過高的銷售價格反推的，租金過高商家無法穩(wěn)定經(jīng)營，到2011年交還業(yè)主時大量空置，業(yè)主拒絕收鋪。p 開發(fā)商無奈拿出1.6億元重新返租5年，以維護自身品牌形象。項目招商策略及實施計劃

47、招商策略-優(yōu)惠策略l 扶持性免租 為盡快形成商業(yè)氛圍，有商戶達成意向并促成簽約，前期應給商家適當?shù)拿庾馄谂嘤袌?，建議設置與簽約面積和品牌檔次捆綁的優(yōu)惠政策免租參考免租月數(shù)扶持性免租租賃面積5051-200201-500501-100010002個月3個月4個月5個月6個月品牌級數(shù)無品牌一般品牌知名品牌無1-2個月2-6個月根據(jù)商戶租賃面積和品牌層級所制定的扶持性免租政策，可以想家，但建議不要一次性釋放所有免租期，可以通過2-3年后培育期逐步釋放。u 從本項目開業(yè)之日起計算免租期，試營業(yè)未整體開街不計算l 調(diào)節(jié)杠桿：租金、宣傳推廣費，物業(yè)費的比例；u 從商家按照租金和物業(yè)費總額估算租金成本；u

48、 提高租金會讓租金稅增高，可用宣傳推廣費和物業(yè)費按比例收取，平衡租金收益項目招商策略及實施計劃招商策略-其他策略l 人氣品牌優(yōu)先原則 人氣品牌優(yōu)先原則，部分優(yōu)質(zhì)品牌還可以采取保底+扣點的租金形式吸引商家項目招商策略及實施計劃招商策略-租期策略p 租賃期限 大型品牌商戶，除主力店和部分次主力店外，租賃期限不超過10年； 主力連鎖品牌店，租賃期不超過8年； 零售及生活服務業(yè)態(tài)，租賃期限3-5年（銀行除外） 一般店鋪業(yè)態(tài)，租賃期限統(tǒng)一為2年p 租金遞增率 兩年期一般店鋪按上述租價標準執(zhí)行，不另行考慮遞增率，三年期以上店鋪，從第三年起租金每年在上一年的基礎(chǔ)上遞增3%-5%；p 交鋪標準 公共部分按鎮(zhèn)江

49、目前底商及商業(yè)街中高檔的標準裝修，商鋪內(nèi)部按毛坯標準交付p 裝修期 普通小開間（單店面積50以下）商鋪30天，大開間商鋪（單店面積50-200）45天，大型商鋪（單店面積200以上）60天，裝修期間免租金及管理費。l招商合同要點項目招商策略及實施計劃p 建議物業(yè)管理費10元/平方米/月，部分重要商家，主力商家租金可含物業(yè)管理費，以實際洽談為主物業(yè)管理費宣傳推廣費p 建議宣傳推廣費5元/平方米/月，部分重要商家，主力商家租金和物業(yè)管理費含宣傳推廣費，以開業(yè)為實收期。租金、押金、物業(yè)管理費等支付方式p 押金為三個月標準租金，租金與物業(yè)管理費需提前支付三個月的費用裝修期建議備注： 1. 裝修期不計入

50、免租期據(jù)商家面積大小，裝修圖紙難易程度等制定免租期； 2. 裝修期以開發(fā)商通知的進場日期為準，不以商戶實際進場日期計算面積大小5050-150150-300300-800800裝修期15天30天45天60天90天招商策略-其他策略項目招商策略及實施計劃開業(yè)招商分期節(jié)點倒排建議開街試營業(yè)2013.82013.9商業(yè)規(guī)劃方案溝通及確定商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局商業(yè)模型及租金體系主力次主力商家訪談招商策略及實施突破策略商業(yè)氛圍營造方案招商準備階段招商手冊再設計，印刷招商手冊再設計，印刷招商工作物料準備招商工作物料準備招商租金等方針設定招商租金等方針設定招商營銷推廣計劃招商營銷推廣計劃招商人員統(tǒng)一說辭培訓招商

51、人員統(tǒng)一說辭培訓篩選商戶對象，重點商篩選商戶對象，重點商戶接觸邀談戶接觸邀談重要商戶招商招商營銷推廣實施招商營銷推廣實施招商重要商戶洽談招商重要商戶洽談招商渠道拓展招商渠道拓展招商任務分解招商任務分解商源收集及整理商源收集及整理招商方案調(diào)整及實施招商方案調(diào)整及實施完成本土餐飲招商摸底完成本土餐飲招商摸底2013.10l主體施工完工及商業(yè)街氛圍營造進度初步亮相期約為2014年1月底；l招商從準備階段到招商營銷推廣導入，到合同洽談，完成招商目標70%-80%，到商家進場裝修具備開街條件的日期約為2014年9月底左右；l2014年10月至2015年2月中旬的春節(jié)前夕期間，居民的消費力和購買能力相對較

52、強，也是傳統(tǒng)商業(yè)的銷售旺季，商家趕在這個時間節(jié)點前開業(yè)，可以快速傳播并制造熱點，吸引人氣及實現(xiàn)良好銷售業(yè)績。開業(yè)時間預期招商目標完成30%階段商業(yè)氛圍營造大體完成商業(yè)氛圍營造大體完成“品牌群英會品牌群英會”招商活動實施招商活動實施目標重點客戶意向及部分簽約目標重點客戶意向及部分簽約目標知名商戶意向及部分簽約目標知名商戶意向及部分簽約達成招商完成率達成招商完成率30%2014.12014.6招商一般商鋪及其他商招商一般商鋪及其他商戶陸續(xù)簽約戶陸續(xù)簽約部分商戶已經(jīng)開始裝修部分商戶已經(jīng)開始裝修達成招商完成率達成招商完成率70%催促大部分商戶盡快裝催促大部分商戶盡快裝修開業(yè)修開業(yè)招商目標完成70%階段

53、2014.9.28招商開始實施階段5個月全面招商8個月項目招商策略及實施計劃各階段招商目標啟動招商全面招商商戶進場裝修2013年9月-10月2013年10月-2014年6月2014年6月-2014年9月底I.根據(jù)目標主力租戶業(yè)態(tài)及品牌，一對一逐一聯(lián)絡及洽談，篩選，度身定制其需要的項目資料，市場資料，了解入駐條件，裝修工程等要求；在此階段務必確認所有主力店租戶之意向；II.調(diào)整單個主力店引入的思路，與餐飲休閑業(yè)態(tài)龍頭商戶接觸，確定多次主力商戶集聚的餐飲休閑為招商首期主打方向的可行性。I.通過招商推廣，營銷造勢，繼續(xù)篩選主力商戶II.繼續(xù)向餐飲休閑次主力商戶推廣，確定其入駐樓層及位置，以配合業(yè)態(tài)定

54、位規(guī)劃設定，特別挖掘新品牌商戶和鼓勵本地投資加盟經(jīng)營新品牌，為項目爭取亮點和新鮮點。對其他一般商戶進行評價，預測其經(jīng)營前景，作為選擇商戶的指導，利用招商策略，將余下商鋪租出安排已確定入駐商戶的裝修及進場時間u在招商前期做好商業(yè)定位，規(guī)劃和布局，以便為重要商戶提供商業(yè)未來發(fā)展面貌；u及時與主力商家和知名商戶溝通，避免在項目施工全部完成后不能夠達到入駐要求；u認清主力店綜合型大超市在項目的突出作用，但不是決定性作用；u項目能帶來人氣和帶動其他商鋪進駐的必定是餐飲休閑業(yè)態(tài)；u確定進駐商家品牌層級，業(yè)態(tài)業(yè)種類型的比例分配；u對目標商戶需要進行多方面評估，確認其將來帶來的收益以及風險，避免填場式招商。項

55、目招商策略及實施計劃招商推廣時間節(jié)點建議時間時間2013年年2014年年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月推廣招商手冊調(diào)整，招商推廣方案確定所有戶外商鋪銷售廣告更換為招商廣告電臺，網(wǎng)絡、通信，媒體立體宣傳，DM等全面覆蓋項目輻射區(qū)域增加報廣，媒體新聞報道，更換戶外各接觸點廣告位開業(yè)廣告活動品牌群英加盟大會簽約大會已入駐商家主題活動預期目標完成項目總推廣策略方案及執(zhí)行細案戶外接觸點廣告確定項目新形象全面進入市場，初步建立商業(yè)影響力，一定市場關(guān)注度項目形象逐步清晰，并在市場有一定商業(yè)知名度差異化特點受到關(guān)注進一步提高市場期待點，為開業(yè)造勢項目招商策略及實施計劃招商執(zhí)行項目招商策略及實施計劃 招商發(fā)布會或品牌加盟會是招商過程中的重要環(huán)節(jié)與知名品牌簽約或加盟，舉行活動大會能吸引商家，樹立信心招商執(zhí)行項目招商策略及實施計劃可采取加盟餐飲、休閑育樂優(yōu)質(zhì)品牌方