營(yíng)改增之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采用預(yù)售形式

1、一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采用預(yù)售形式納稅申報(bào)示例（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)售形式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的新、老房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的【案例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為一般納稅人，于2017年預(yù)售2016年6月開(kāi)工尚未開(kāi)發(fā)完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)期取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用1110萬(wàn)元，開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)元，銷(xiāo)售時(shí)采用一般計(jì)稅方法，稅率11%，預(yù)征率3%【相關(guān)政策】1、一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款次月納稅申報(bào)期，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，預(yù)征率3%；2、提示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目、適用一般

2、計(jì)稅方法計(jì)稅的，也適用該申報(bào)示例，且應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，預(yù)征率3%；（詳見(jiàn)下表）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要預(yù)繳情況對(duì)比解析表需要預(yù)繳情況采用預(yù)收款方式銷(xiāo)售銷(xiāo)售老項(xiàng)目一般計(jì)稅預(yù)繳地點(diǎn)機(jī)構(gòu)所在地不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳公式全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+11%）3%申報(bào)公式（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）11%-預(yù)繳稅額3、房地產(chǎn)老項(xiàng)目：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）建筑工程施工許可證未注明合同開(kāi)工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建

3、筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。4、上述預(yù)繳均不得扣除地價(jià)，均需要填寫(xiě)增值稅預(yù)繳稅款表?！緫?yīng)納稅額計(jì)算】預(yù)繳稅額=1110÷（1+11%）3%=30萬(wàn)元應(yīng)納稅額=（1110-400）÷（1+11%）11%-30=40萬(wàn)元【預(yù)繳報(bào)表填寫(xiě)】在預(yù)繳時(shí)，應(yīng)將預(yù)繳稅款金額填入增值稅預(yù)繳稅款表，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)應(yīng)填入第2項(xiàng)“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”，第一欄“銷(xiāo)售額”填寫(xiě)收到的預(yù)收款11100000，第二欄“扣除金額”填0，第三欄“預(yù)征率”填3%，第四欄“預(yù)征稅額”填預(yù)繳的稅額填300000元【申報(bào)報(bào)表填寫(xiě)】1、將本期應(yīng)納稅額填入增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用

4、）附表一（本期銷(xiāo)售情況明細(xì)）在第4項(xiàng)“稅率11%”的“開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票”下的第1欄“銷(xiāo)售額”內(nèi)填入不含稅銷(xiāo)售額10000000元，第2欄“銷(xiāo)項(xiàng)(應(yīng)納)稅額”內(nèi)填入計(jì)算的銷(xiāo)項(xiàng)稅額1100000元；在第4項(xiàng)“稅率11%”的“合計(jì)”下的第9欄“銷(xiāo)售額”內(nèi)填入不含稅銷(xiāo)售額10000000元，第10欄“銷(xiāo)項(xiàng)(應(yīng)納)稅額”內(nèi)填入計(jì)算的銷(xiāo)項(xiàng)稅額1100000元，第11欄“價(jià)稅合計(jì)”內(nèi)填入價(jià)稅合計(jì)金額11100000元，第12欄差額扣除欄“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額”填寫(xiě)本期允許扣除的土地價(jià)款4000000元，第13列“扣除后含稅銷(xiāo)售額”填入7100000元；第14列“扣除后銷(xiāo)項(xiàng)（應(yīng)納）

5、稅額”填入700000元。（如圖1）圖12、填報(bào)增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）附列資料（三）（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）在第5欄“5%征收率的項(xiàng)目”的相應(yīng)欄次內(nèi)填入相應(yīng)數(shù)據(jù)：第1列“本期服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額（免稅銷(xiāo)售額）”等于附列資料（一）第11列第9b欄的金額，應(yīng)為本期銷(xiāo)售項(xiàng)目?jī)r(jià)稅合計(jì)額11100000元；第2列“期初余額”填入0；第3列“本期發(fā)生額”填入本期允許扣除的地價(jià)4000000元；第4列“本期應(yīng)扣除金額”填入4000000元；第5列“本期實(shí)際扣除金額” 應(yīng)保證小于本期發(fā)生的銷(xiāo)售額且小于應(yīng)扣除金額，填入4000000元；第6列“期末余額”填入0。（如圖2）圖

6、23、將預(yù)征稅額填入增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）附表四（稅額抵減情況表）第4行“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫(xiě)0；第2欄“本期發(fā)生額”填寫(xiě)計(jì)算出的本期預(yù)征稅額300000元；第3欄“本期應(yīng)抵減稅額”填寫(xiě)期初余額與本期發(fā)生額之和300000元，由于本期應(yīng)納稅額為700000元，大于300000元，因此本期發(fā)生的應(yīng)抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實(shí)際抵減稅額”即填寫(xiě)300000元，第5欄“期末余額”填寫(xiě)本期應(yīng)抵減稅額與實(shí)際抵減稅額之差0（如圖4）圖4：4、填寫(xiě)增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）主表主表“一般項(xiàng)目”下的“本月數(shù)”第11欄“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”內(nèi)填寫(xiě)本期銷(xiāo)項(xiàng)稅額700000

7、元，在本期沒(méi)有其他進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下，第19欄“應(yīng)納稅額”內(nèi)填寫(xiě)本期銷(xiāo)項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額之差700000元，將預(yù)繳的稅款金額300000元填入第27欄“本期已繳稅額”、第28欄“分次預(yù)繳稅額”，第32欄“應(yīng)納稅額合計(jì)”內(nèi)填寫(xiě)應(yīng)納稅額400000元，在本期沒(méi)有發(fā)生其他稅款的情況下，第34欄“本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額”內(nèi)填寫(xiě)應(yīng)納稅額400000元（如圖5）圖5：（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)售形式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的老房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用簡(jiǎn)易方法計(jì)稅的【案例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為一般納稅人，于2016年預(yù)售2014年6月開(kāi)工尚未開(kāi)發(fā)完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)期取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用1050萬(wàn)元，開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，銷(xiāo)售時(shí)采用簡(jiǎn)易

8、方法，稅率5%，預(yù)征率3%【相關(guān)政策】1、一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款次月納稅申報(bào)期，依據(jù)以下預(yù)繳公式向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，預(yù)征率3%；預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）3%申報(bào)稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）5%-預(yù)繳稅款2、上述預(yù)繳不得扣除地價(jià)，需要填寫(xiě)增值稅預(yù)繳稅款表?！緫?yīng)納稅額計(jì)算】預(yù)繳稅額=1050÷（1+5%）3%=30萬(wàn)元應(yīng)納稅額=1050÷（1+5%）5%-30=20萬(wàn)元【預(yù)繳報(bào)表填寫(xiě)】在預(yù)繳時(shí)，應(yīng)將預(yù)繳稅款金額填入增值稅預(yù)繳稅款表，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)應(yīng)填入第2項(xiàng)“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”

9、，第一欄“銷(xiāo)售額”填寫(xiě)收到的預(yù)收款10500000元，第二欄“扣除金額”填0，第三欄“預(yù)征率”填3%，第四欄“預(yù)征稅額”填預(yù)繳的稅額填300000元（如下圖）【申報(bào)報(bào)表填寫(xiě)】1、將本期應(yīng)納稅額填入增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）附表一（本期銷(xiāo)售情況明細(xì)）在第二大類(lèi)“簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅”的9b欄“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”的第1列“開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票銷(xiāo)售額”，填入不含稅銷(xiāo)售額10000000元;第2列“開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票銷(xiāo)項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”填入500000元；第9列“合計(jì)銷(xiāo)售額”填入10000000元;第10列“合計(jì)銷(xiāo)項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”填入500000元；第11列“合計(jì)價(jià)稅合計(jì)”填入105

10、00000元；第12列“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額”填0（如圖1）圖12、將預(yù)征稅額填入增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）附表四（稅額抵減情況表）第4行“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫(xiě)0；第2欄“本期發(fā)生額”填寫(xiě)計(jì)算出的本期預(yù)征稅額300000元；第3欄“本期應(yīng)抵減稅額”填寫(xiě)期初余額與本期發(fā)生額之和300000元，由于本期應(yīng)納稅額為500000元，大于300000元，因此本期發(fā)生的應(yīng)抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實(shí)際抵減稅額”即填寫(xiě)300000元，第5欄“期末余額”填寫(xiě)本期應(yīng)抵減稅額與實(shí)際抵減稅額之差0（如圖2）圖2：3、填寫(xiě)增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）主表主表“一般項(xiàng)目”下的“本月數(shù)”第5欄“按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅銷(xiāo)售額”內(nèi)填寫(xiě)本期按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅的銷(xiāo)售額10000000元，第21欄“簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額”內(nèi)填寫(xiě)根據(jù)簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)