土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

1、.第七章第七章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓.l第七章第七章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓l l主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：l71 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念、原則和條件l72 國有土地使用權(quán)買賣l73 國有土地使用權(quán)交換、贈與與繼承l(wèi)74 劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓l l重點：重點：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序l l.l土地使用權(quán)，是種用益物權(quán)，主要通過土地使用權(quán)出讓而創(chuàng)設(shè)的獨立財產(chǎn)權(quán)。國有土地和集體土地都能通過出讓設(shè)立土地使用權(quán)。.l71 71 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念、原則和國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念、原則和條件條件l、轉(zhuǎn)讓的概念和與出讓的區(qū)別、轉(zhuǎn)讓的概念和與出讓的區(qū)別l國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指國有土地使用權(quán)人依法將

2、其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。就其本質(zhì)而言國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的一種，發(fā)生財產(chǎn)權(quán)之法律主體的變更，而財產(chǎn)權(quán)之性質(zhì)和內(nèi)容不發(fā)生本質(zhì)的變化，即轉(zhuǎn)讓之后，國有土地使用權(quán)仍為用益物權(quán)，保留與出讓產(chǎn)生的土地使用權(quán)一樣的性質(zhì)。目前，我國的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定形式有：買賣、交換、贈與和繼承4種。.l國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別如下：l1國有土地使用權(quán)出讓是創(chuàng)設(shè)財產(chǎn)權(quán)的行為，而國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)移財權(quán)的行為。出讓之前，作為獨立物權(quán)的土地使用權(quán)并不存在，土地所有權(quán)所包含的占有、使用、收益權(quán)能歸國家，通過出讓，才把這些權(quán)能分開，成為一項獨立的財產(chǎn)權(quán)、用益物權(quán)，并讓與土地使用者。因此，出讓的行

3、為是創(chuàng)設(shè)土地使用權(quán)的行為。但轉(zhuǎn)讓，只是土地使用權(quán)這種用益物權(quán)在公民和法人之間的轉(zhuǎn)移。.l2法律關(guān)系主體不同。國有土地使用權(quán)出讓的法律關(guān)系主體，一方是土地所有者，另一方是土地使用者。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)系主體，雙方都是土地使用者。l3.出讓金與轉(zhuǎn)讓費的構(gòu)成及反映的關(guān)系不同。國有土地使用權(quán)出讓金除了土地所有者在土地上的投資外，主要是地租。地租是土地所有權(quán)特有的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費除包括出讓金、土地使用者的投資與孳息外，還包括經(jīng)營利潤。.l4國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不對國家的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響。新的國有土地使用權(quán)受讓人在享受權(quán)利的同時，也承擔(dān)對土地所有者(出

4、讓方)的各項義務(wù)。.l二、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則二、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則ll國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則是指在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中，雙方當(dāng)事人應(yīng)共同遵守的行為準(zhǔn)則。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是平等主體間的一種民事活動，故其必須遵守平等、自愿、有償、不得損害國家和社會公共利益等一般民事活動準(zhǔn)則。但由于其客體的特殊性，還必須遵守下列原則。 .l1國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，國有土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。此即“認(rèn)地不認(rèn)人原則”。不管土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓多少次，轉(zhuǎn)讓到誰，其權(quán)利義務(wù)仍與原國有土地使用權(quán)出讓合同中受讓人享有的權(quán)利義務(wù)基本相當(dāng)。l2國有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所

5、有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移原則。我國現(xiàn)行法律采用的是土地使用權(quán)與其地上建筑物所有權(quán)相一致的原則，這兩種權(quán)利不分離。城市房地產(chǎn)管理法第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”l .l3國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限，不得超過出讓合同約定的年限扣除已使用年限的剩余年限，并簽訂合同。l4國有土地使用權(quán)和其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，都要依法辦理過戶登記。采用登記要件主義，只有登記后才有法律效力，受法律保護(hù)。l5國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)由地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，同時轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門申報成交價。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)增值的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照規(guī)定繳納土地增值稅；成

6、交價明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。.l6國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地用途的，應(yīng)按照出讓轉(zhuǎn)讓條例第18條的規(guī)定辦理：應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意，并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本條例的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 .l三、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件三、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件ll（一）出讓土地使用權(quán)整塊轉(zhuǎn)讓（宗地轉(zhuǎn)讓）（一）出讓土地使用權(quán)整塊轉(zhuǎn)讓（宗地轉(zhuǎn)讓）的條件的條件l為了防止“炒地皮”，出讓轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，通過出讓而獲得的宗地國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓人必須按照出讓合同所規(guī)定的期限和條件進(jìn)行投資、開發(fā)建設(shè)后，方可轉(zhuǎn)讓。即其具體條件

7、由出讓合同具體規(guī)定。.l我國城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定，出讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件：按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；取得國有土地使用證；按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，并完成投資總額的25以上；對已建成的房屋，應(yīng)持有房屋產(chǎn)權(quán)證書。 l關(guān)于以上兩個法律條文銜接的問題。首先應(yīng)該符合城市房地產(chǎn)管理法第38條的規(guī)定，這是法定條件；其次，根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定，看出讓合同中的具體約定。如果合同約定符合法定條件，依其約定；如果合同約定不符合法定條件，約定無效，依法定條件；如果合同無約定，依法定條件。.l( (二二) )成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的條件成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的條件l城市房地產(chǎn)

8、管理法和外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行辦法對成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的條件都作了規(guī)定，可概括為：按合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金；取得國有土地使用證；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件。l.l( (三三) )出讓土地分割轉(zhuǎn)讓的條件出讓土地分割轉(zhuǎn)讓的條件l分割轉(zhuǎn)讓，是指一整塊國有土地使用權(quán)的局部轉(zhuǎn)讓，即部分轉(zhuǎn)讓。由于分割轉(zhuǎn)讓破壞了國有土地使用權(quán)的整體性，涉及到國家與出讓土地使用權(quán)受讓人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變更，同時可能引起土地使用權(quán)權(quán)屬的混合，影響國家和社會公共利益。所以，分割轉(zhuǎn)讓時，除了符合出讓土地轉(zhuǎn)讓的一般條件外，還必須經(jīng)地政部門和房地產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)。.l出讓轉(zhuǎn)讓條例第

9、25條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、附著物所有權(quán)分到轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶手續(xù)。ll( (四四) )劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件l根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例第25條、劃撥土地使用權(quán)管理辦法第6條的規(guī)定，符合下列條件，經(jīng)縣級以上人民政府地政部門批準(zhǔn)，其劃撥國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：土地使用者為經(jīng)濟(jì)組織或個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；依法補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納了土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金；符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。.l72 72 國有土地使用權(quán)

10、買賣國有土地使用權(quán)買賣 l一、國有土地使用權(quán)買賣的概念一、國有土地使用權(quán)買賣的概念l國有土地使用權(quán)買賣，是指國有土地使用權(quán)人把符合國家法律規(guī)定的國有土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，第三人給土地使用權(quán)人支付相應(yīng)價款的行為。其基本特征為：買賣主體是具有平等民事權(quán)利的單位或個人；買賣客體是國有土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)；必須遵循買賣原則，雙方按平等、自愿、有償?shù)脑瓌t達(dá)到買賣協(xié)議，通過簽訂買賣合同確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。.l國有土地使用權(quán)買賣，必須符合土地管理法、出讓轉(zhuǎn)讓條例、城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)。否則，視為非法買賣，不受法律保護(hù)。國有土地使用權(quán)買賣的方式

11、有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣和掛牌4種。.l二、國有土地使用權(quán)買賣程序二、國有土地使用權(quán)買賣程序l國有土地使用權(quán)買賣程序，是指國有土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓其國有土地使用權(quán)時，必須經(jīng)過的步驟。l1提出申請。國有土地使用權(quán)出賣人向出讓人提出申請，說明自己出賣的原因。只要符合法定的條件，申請一般能得到批準(zhǔn)，因為買賣土地使用權(quán)是土地使用權(quán)人的權(quán)利之一。l2協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。從而確定買受人。l3簽訂買賣合同。出賣人和買受人簽訂買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。.l4辦理變更登記。按照土地登記規(guī)則規(guī)定，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，持原出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用證、繳納土地增值稅憑證，向當(dāng)?shù)厥?、縣地政部門申

12、請辦理變更登記，更換國有土地使用證。l.l三、國有土地使用權(quán)買賣合同三、國有土地使用權(quán)買賣合同ll（一）國有土地使用權(quán)買賣合同的概念和特（一）國有土地使用權(quán)買賣合同的概念和特點點l國有土地使用權(quán)買賣合同，是指國有土地使用權(quán)人在出售其使用權(quán)時與購買人簽訂的用以確定國有土地使用權(quán)買賣中雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。它是出賣人以獲取價款為目的而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人獲取土地使用權(quán)并支付價款的協(xié)議。.l依法訂立的國有土地使用權(quán)買賣合同對當(dāng)事人具有法律效力。雙方必須全面履行合同條款中規(guī)定的各自應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，任何一方不得擅自變更和解除合同。國有土地使用權(quán)買賣合同是一種買賣合同，具有買賣合同的一般特征。如：是

13、雙方和多方的法律行為。必須雙方或多方當(dāng)事人意思表示一致。“一個愿打，一個愿挨”。強(qiáng)買強(qiáng)賣，訂立的合同不受法律保護(hù)。當(dāng)事人的法律地位對等。是合法的民事行為。應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平互利和誠實信用原則。l同時，國有土地使用權(quán)買賣合同也具有自己的特點：是一種權(quán)利買賣，其標(biāo)的是國有土地使用權(quán)。是一種要式合同，必須簽書面的合同。.l( (二二) )國有土地使用權(quán)買賣合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)國有土地使用權(quán)買賣合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)l國有土地使用權(quán)買賣合同，當(dāng)事人一方應(yīng)盡的義務(wù)，就是他方享有的權(quán)利。下面僅就義務(wù)進(jìn)行說明：l1出賣人的主要義務(wù)。交付國有土地使用權(quán)；保證土地開發(fā)程度達(dá)到法律規(guī)定和出讓合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)

14、助買受人辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；保證買受人取得的權(quán)利不受第三人追索。l2買受人的主要義務(wù)。按合同規(guī)定支付價款；按合同規(guī)定，接受權(quán)利交付，并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 .l73 73 國有土地使用權(quán)交換、贈與與繼承國有土地使用權(quán)交換、贈與與繼承l(wèi)一、國有土地使用權(quán)交換一、國有土地使用權(quán)交換l( (一一) )國有土地使用權(quán)交換的概念國有土地使用權(quán)交換的概念l交換的基本特征是以物易物。國有土地使用權(quán)交換，是國有土地使用權(quán)人以其土地使用權(quán)換取另一方當(dāng)事人所有的物或土地使用權(quán)。交換時，當(dāng)事人必須簽訂交換合同，約定交換雙方的權(quán)利義務(wù)。.l國有土地使用權(quán)交換，作為一種國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，必須符合有關(guān)法律、法

15、規(guī)的規(guī)定，如國有土地使用權(quán)必須符合法定轉(zhuǎn)讓條件。否則，視為非法交換。l國有土地使用權(quán)交換的程序一般為協(xié)商、簽合同、變更登記。l.l（二）國有土地使用權(quán)交換合同（二）國有土地使用權(quán)交換合同l國有土地使用權(quán)交換合同，是指國有土地使用權(quán)人用其土地使用權(quán)交換他人所有的物或土地使用權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。l具有以下特征：合同的一方或雙方以國有土地使用權(quán)為給付內(nèi)容；雙方當(dāng)事人的法律地位均相當(dāng)于買賣關(guān)系中的出賣人和買受人；在以國有土地使用權(quán)互易時，合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)基本一致。.l由于雙方當(dāng)事人既是出賣人，又是買受人，合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)基本一致，主要有交付國有土地使用權(quán)或物；保證交換的國有土地使用權(quán)符合法

16、律、法規(guī)的要求；在不對等交換中，得益的一方應(yīng)向受損失的一方支付商定的其他物品或補(bǔ)償價款；保證對方取得的國有土地使用權(quán)不受第三方追索。.l二、國有土地使用權(quán)贈與二、國有土地使用權(quán)贈與l( (一一) )國有土地使用權(quán)贈與的概念國有土地使用權(quán)贈與的概念l國有土地使用權(quán)贈與，是指贈與人(即國有土地使用權(quán)人)自愿將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給他人的行為。國有土地使用權(quán)贈與，作為一種國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，否則，贈與無效。.l國有土地使用權(quán)贈與，當(dāng)事人必須簽訂贈與合同，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)中華人民共和國公證法，不動產(chǎn)的贈與，須經(jīng)過公證部門的公證才具有法律效力。l國有土地使用權(quán)

17、贈與的程序一般為協(xié)商、簽合同、公證、變更登記。.l( (二二) )國有土地使用權(quán)贈與合同國有土地使用權(quán)贈與合同l國有土地使用權(quán)贈與合同，是指贈與人將其享有的國有土地使用權(quán)無償給予受贈人，受贈人接受贈與的協(xié)議。其特征：贈與人無償?shù)貙型恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓給受贈人；贈與合同雙方當(dāng)事人的法律地位是平等的；雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不是對等的。l贈與方的主要義務(wù)：無償交付國有土地使用權(quán)；保證受贈方取得的國有土地使用權(quán)不受第三人追索；贈與的國有土地使用權(quán)符合法定轉(zhuǎn)讓條件。.l受贈方的主要義務(wù)：按出讓合同規(guī)定的用途使用土地，保證土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的各項條件和要求的實現(xiàn)；及時辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，依法繳納稅金

18、；贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。l.l三、國有土地使用權(quán)繼承三、國有土地使用權(quán)繼承 l( (一一) )國有土地使用權(quán)繼承的概念國有土地使用權(quán)繼承的概念l國有土地使用權(quán)繼承，是指國有土地使用權(quán)人死亡后，由其合法繼承人繼承其土地使用權(quán)的行為。l國有土地使用權(quán)繼承作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，與出售、轉(zhuǎn)讓、交換轉(zhuǎn)讓、贈與轉(zhuǎn)讓相比，具有一定的特殊性。l1.轉(zhuǎn)讓的條件不同。繼承轉(zhuǎn)讓的發(fā)生是以國有土地使用權(quán)人的死亡為惟一條件，它不受出讓合同規(guī)定的開發(fā)程度以及投資額的限制。.l2.轉(zhuǎn)讓的范圍不同。繼承轉(zhuǎn)讓，僅指合法繼承人：其他轉(zhuǎn)讓，可似是任何組織或個人。l3轉(zhuǎn)讓的程序不同。繼承轉(zhuǎn)讓，只需公證(與

19、贈與一樣，公證是繼承轉(zhuǎn)讓的法定程序)、登記兩個階段；其他轉(zhuǎn)讓，則需協(xié)商、簽合同、變更登記等階段。l( (二二) )國有土地使用權(quán)繼承人的權(quán)利義務(wù)國有土地使用權(quán)繼承人的權(quán)利義務(wù)l 繼承人有義務(wù)按照有關(guān)規(guī)定辦理國有土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。之后，其權(quán)利義務(wù)與被繼承人死亡前的權(quán)利義務(wù)相同。.l7474 劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 l一、劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序一、劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序l劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指國有土地使用權(quán)人將其通過行政劃撥獲得的國有土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物依法轉(zhuǎn)移給他人的行為。l劃撥土地一般是無償使用的土地，使用權(quán)人不能直接轉(zhuǎn)讓，

20、須先補(bǔ)辦出讓手續(xù)后，再轉(zhuǎn)讓。因此，其程序為“補(bǔ)辦出讓+轉(zhuǎn)讓”的程序，具體為：.l1申請。持國有土地使用證、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府地政部門提出欲轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的申請。l2審批。市、縣人民政府地政部門在接到轉(zhuǎn)讓申請書之日起15日內(nèi)進(jìn)行審查、審批，并將結(jié)果予以回復(fù)。符合下列條件者，應(yīng)予以批準(zhǔn)：土地使用者為經(jīng)濟(jì)組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件。 .l3簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。申請批準(zhǔn)后，地政部門代表土地所有者與申請人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。合同簽訂后60日內(nèi)，土地使用權(quán)人交付出讓金，辦理使用權(quán)出讓登記手續(xù)

21、。l4簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。辦理出讓登記手續(xù)后，即可與土地使用權(quán)受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。l5.辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。辦理出讓登記手續(xù)后15日內(nèi)，轉(zhuǎn)讓合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)到所在地市、縣人民政府地政部門辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。當(dāng)事人須提交的文件和材料：國有土地使用證、國有土地使用權(quán)促讓合同、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、市（縣）人民政府地政部門認(rèn)為必須的其他材料。 .l特別的，轉(zhuǎn)讓后，受讓人需要改變出讓合同規(guī)定的內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得所在地市、縣人民政府地政部門同意，并按規(guī)定審批權(quán)限經(jīng)地政部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整使用權(quán)出讓金，并辦理國有土地使用權(quán)登記手續(xù)。l.二、國有企

22、業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處置二、國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處置規(guī)定規(guī)定 我國國有企業(yè)是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其經(jīng)營機(jī)制、管理體制非常落后不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要進(jìn)行改革。其改革方向是建立“產(chǎn)權(quán)清晰，管理科學(xué)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)，土地使用權(quán)制度改革就是其中的個主要內(nèi)容。. 大部分國有企業(yè)使用的土地都是行政劃撥土地，雖然是無償、無期限地使用土地，但存在兩方面的弊端：其一，企業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)明確的土地使用權(quán)，不可避免地會受到行政干預(yù)，影響企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)，不利于“政企分開”的改革方向；其二，無償使用土地必然會導(dǎo)致土地資源的低效配置和閑置浪費。 .l因此，合理地處置國有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)，是促

23、進(jìn)國有企業(yè)改革的需要，也是進(jìn)一步推行土地有償使用制度、提高土地管理水平的需要。1998年，原國家土地管理局發(fā)布了國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定(以下簡稱劃撥規(guī)定)。該規(guī)定明確了國有企業(yè)改革中國有土地使用權(quán)處置的條件、方式及程序。l處置國有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)，實際上包含了以下內(nèi)容：劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓、出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有土地使用權(quán)租賃等。.l( (一一) )處置的條件處置的條件l劃撥規(guī)定第9、12條規(guī)定的條件是：第一，土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法，無爭議，并已辦理土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書；尚未登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在地的地政部門申請土地權(quán)屬審核，取得地政部門出具的土地權(quán)屬證

24、明。第二，必須進(jìn)行地價評估(保留劃撥用地方式除外)。第三，其土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃。.l( (二二) )處置的方式處置的方式l1國有土地使用權(quán)出讓。劃撥規(guī)定第56條規(guī)定，國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原有劃撥土地使用權(quán)以出讓方式處置。企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限責(zé)任公司及組建企業(yè)集團(tuán)的；國有企業(yè)改組為股份合作制的，國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。.l2.國有土地使用權(quán)作價出資（入股）。是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新企業(yè)持有。新企業(yè)獲得的土地使用權(quán)具有相同的法律地位，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。l土地使用權(quán)作價出資(人股)所形成的國家股股權(quán)，由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府地政部門委托給有資格的國有股持股單位統(tǒng)持有。如國有資產(chǎn)管理委員會。 .l根據(jù)劃撥規(guī)定第4、6條規(guī)定，國家控股公司、國有獨資公司、集團(tuán)公司以及由國家控股的關(guān)系國計民生、國民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，可以采取國有土地使用權(quán)作價出資(入股)方式處置。l3國有土地使用權(quán)租賃。是指國有土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的國有土地租賃合同，并支付租金的行為。