不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告

1、湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大道 350號(hào)（司久 義）不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告華夏寰宇（湖北）規(guī)劃勘測(cè)有限公司二零一七年四月委托書華夏寰宇（湖北）規(guī)劃勘測(cè)有限公司：茲因需要，特委托你公司對(duì)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、辦事處）村（居委會(huì)） 組路 號(hào)的房屋進(jìn)行房屋不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪委托人: 年 月 日編號(hào)：不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告宗地（宗海）代碼： 00101001房屋等定著物代碼：宗地（宗海）位置：湖北省武漢洪山區(qū)雄楚大道 350號(hào) 項(xiàng)目名稱：龍港小區(qū)軍職樓測(cè)量員（簽字）：技術(shù)負(fù)責(zé)人（簽字）：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（簽字）：測(cè)量單位（蓋章）：年 月 日一、概述二、測(cè)量技術(shù)依據(jù)三、控制測(cè)量.錯(cuò)誤!未定義書簽。12四、界址測(cè)量2五、其他要素測(cè)量 3六、圖件編制

2、 3七、房屋面積測(cè)算5八、質(zhì)量評(píng)價(jià)10九、成果目錄 10十、成果附件錯(cuò)誤!未定義書簽、概述1. 任務(wù)來源 受司久義委托，華夏寰宇（湖北）規(guī)劃勘測(cè)有限公司作為本次國(guó) 有建設(shè)用地使用權(quán)土地登記測(cè)繪服務(wù)機(jī)構(gòu)， 承擔(dān)項(xiàng)目地塊的權(quán)籍調(diào)查 測(cè)量實(shí)施工作。2. 不動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)況 本次進(jìn)行登記的地塊位于湖北省湖北省武漢洪山區(qū)雄楚大道 350 號(hào)。經(jīng)調(diào)查該宗地為國(guó)有土地使用權(quán)，司久義經(jīng)武漢市土地管理局批 準(zhǔn)取得該宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用權(quán)面積 171.14 平方 米。3. 測(cè)量?jī)?nèi)容 調(diào)查和測(cè)定本宗地土地及其附著物的位置、權(quán)屬、范圍大小、質(zhì) 量等級(jí)和利用類型等基本狀況信息。本次共測(cè)量界址點(diǎn) 23 個(gè)。宗地占地面

3、積： 171.14平方米，總建 筑面積： 563.53 平方米4. 測(cè)量工具 本次測(cè)量所使用的工具均以通過測(cè)量?jī)x器鑒定部門的校核鑒定， 各項(xiàng)指標(biāo)均滿足計(jì)量性能的要求。1. 全站儀：南方 NTS-332R 一臺(tái)2. 科力達(dá)手持測(cè)距儀 PD-54K二、測(cè)量技術(shù)依據(jù)1. 地籍調(diào)查技術(shù)規(guī)程2. 地籍調(diào)查規(guī)程3. 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范4. 衛(wèi)星定位城市測(cè)量技術(shù)規(guī)范5. 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)程6.國(guó)家基本比例尺地圖圖式第 1部分： 1:500 1:1000 1:2000地形圖 圖式7. 測(cè)繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收8. 國(guó)務(wù)院令第 656 號(hào) 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例9. 國(guó)土資源部關(guān)于啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記薄證樣式（試行）的通知（國(guó)土資

4、 發(fā)201525號(hào)三、坐標(biāo)系統(tǒng)（1）. 坐標(biāo)系統(tǒng)：西安 80坐標(biāo)系（2）.高程系統(tǒng)： 1985國(guó)家高程基準(zhǔn)四、界址測(cè)量1. 界址檢查 經(jīng)權(quán)屬調(diào)查確認(rèn)的已有界址點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)界樁未損壞、移動(dòng)，經(jīng) 重新測(cè)量，若坐標(biāo)差值載允許誤差范圍內(nèi)， 可利用原界址點(diǎn)坐標(biāo)成果。2.界址放樣根據(jù)權(quán)利人原發(fā)證坐標(biāo)成果， 載實(shí)地放樣埋設(shè)界樁。 界址點(diǎn)埋設(shè) 的要求與放樣的精度符合界址點(diǎn)測(cè)量的精度要求。3.界址測(cè)量本次測(cè)量采用全野外解析數(shù)字化采集方法， 使用全站儀在圖根點(diǎn) 上設(shè)站進(jìn)行界址點(diǎn)測(cè)量， 測(cè)量精度滿足規(guī)范許可要求。 界址點(diǎn)坐標(biāo)量 算單位為米，取值到小數(shù)點(diǎn)后三位；界址點(diǎn)間距離量算單位為米，取 值到小數(shù)點(diǎn)后兩位。界址點(diǎn)測(cè)

5、量的精度符合下表的規(guī)定:類別界址點(diǎn)對(duì)臨近圖根點(diǎn)點(diǎn)位 誤差(cm)相鄰界址點(diǎn)間距允許誤差(cm)適用范圍中誤差允許誤差-一一± 5± 10城鎮(zhèn)街坊外圍界 址點(diǎn)及街坊內(nèi)明顯界址點(diǎn)二二二± 7.5± 15城鎮(zhèn)街坊內(nèi)部隱 藏的界址點(diǎn)及村 莊內(nèi)部界址點(diǎn)五、其他要素測(cè)量1. 測(cè)量原則和方法：其他要素測(cè)量主要包括相關(guān)地物、地貌要素 測(cè)量。必須堅(jiān)持遵循實(shí)際的原則，以保證數(shù)據(jù)精度可靠，保證數(shù)據(jù)的 完整性、正確性，避免遺漏、移位。地形測(cè)量使用湖北省衛(wèi)星定位綜 合服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。2. 地物、地貌測(cè)量：在測(cè)區(qū)建立控制網(wǎng)后，根據(jù)控制點(diǎn)的位置，通過實(shí)地觀測(cè)，按照一定的比例尺和

6、規(guī)定的符號(hào)， 將測(cè)地物和地貌在 圖紙上繪制成地形圖。采用全野外數(shù)字化測(cè)繪法，在測(cè)繪依比例尺表 示的符號(hào)時(shí)，以測(cè)標(biāo)中心切準(zhǔn)輪廓或拐角打點(diǎn)，按所測(cè)點(diǎn)對(duì)地物、地 貌要素點(diǎn)，按要求測(cè)繪。地形數(shù)據(jù)采集包括界址線外部等高線和遠(yuǎn)程 點(diǎn)。各種地形、地物合理取舍，滿足測(cè)量精度要求。3. 其他測(cè)量：無六、圖件編制1. 宗地圖編制編制要求：以地籍圖為基礎(chǔ)編繪宗地圖，也是不動(dòng)產(chǎn)證書附圖。 宗地圖的比例尺不作統(tǒng)一規(guī)定， 視宗地大小及繁簡(jiǎn)程度確定， 比例尺 分母以整百數(shù)為宜。主要內(nèi)容：（ 1）宗地代碼、所在圖幅號(hào)、土地權(quán)利人、宗地面積。 （2）地類號(hào)、房屋的幢號(hào)。其中幢號(hào)用（1）、（2）、（3）、表 示并標(biāo)注在房屋輪廓線

7、內(nèi)的左下角。 （ 3）本宗地界址點(diǎn)、 界址點(diǎn)號(hào)、 界址線、界址邊長(zhǎng)、門牌號(hào)碼。其中門牌號(hào)碼標(biāo)注在宗地的大門處。 （4）用加粗黑線表示建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所在房屋的輪廓線。 如果宗地內(nèi)的建筑物， 不存在區(qū)分所有權(quán)專有部分， 則不表示。（5） 宗地內(nèi)的地類界線、 建筑物、構(gòu)筑物及宗地外緊靠界址點(diǎn)線的定著物、 鄰宗地的宗地號(hào)及相鄰宗地間的界址分割線。（ 6）相鄰宗地權(quán)利人 名稱、道路、街巷名稱。 （7）指北方向、比例尺、 界址點(diǎn)測(cè)量方法、 制圖者、制、審核者、審核日期、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等。2. 宗地現(xiàn)狀示意圖的編制1 ）編制要求在地籍測(cè)繪時(shí)繪制宗地現(xiàn)狀示意圖， 圖中顯示了宗地狀況及全部 房屋等建筑

8、物、構(gòu)筑物的位置、形狀。2 ）主要內(nèi)容（1）本宗地號(hào)、權(quán)利人； （2）宗地內(nèi)的所有已建成建筑物；（3）相鄰宗地號(hào)、權(quán)利人；（4）門牌號(hào)碼標(biāo)注在宗地的大門處；(5) 本次申請(qǐng)權(quán)籍調(diào)查的建筑物，用加粗黑線(線徑 0.3mm)的輪 廓線；(6) 用斜線(左高右低)表示本次申請(qǐng)范圍外有合法批準(zhǔn)手續(xù)或已 取得產(chǎn)權(quán)證的建筑物、構(gòu)筑物；(7) 未提供合法手續(xù)的建筑物、構(gòu)筑物，不再進(jìn)行房屋編號(hào)，用基 本線型表示其外部輪廓。3 ) . 房產(chǎn)分戶圖編制繪制要求：( 1)以地籍圖、宗地圖(分宗房產(chǎn)圖)等為基礎(chǔ)編 繪房產(chǎn)分戶圖，。 根據(jù)房屋的大小設(shè)計(jì)分戶圖的比例尺，比例尺分母 以整百數(shù)為宜。( 2)分戶圖的幅面規(guī)格，

9、宜采用 32 開或 16 開兩種 尺寸。( 3)分戶圖的方位應(yīng)使房屋的主要邊線與輪廓線平行，按房 屋的朝向橫放或豎放，分戶圖的方幅地籍圖一致，如果不一致，需在 適當(dāng)位置加繪指北方向。主要內(nèi)容：( 1)宗地代碼、幢號(hào)、戶號(hào)、坐落、房屋結(jié)構(gòu)、所在層 次、總層數(shù)、專有建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e、建筑面積。( 2)房屋 輪廓線、房屋邊長(zhǎng)、分戶專有房屋全屬界線、 比例尺、指北針等。( 3) 電梯、樓梯等共有部分應(yīng)標(biāo)注 “電梯共有”“樓梯共有” 等字樣。 ( 4) 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、繪制日期。七、房屋面積測(cè)算1. 草圖繪制為了保證圖面清晰、 布局合理上， 并且方便實(shí)地進(jìn)行房屋數(shù)據(jù)采集，本次調(diào)查草圖的規(guī)格統(tǒng)一采用

10、標(biāo)準(zhǔn)紙張大小A4幅面草圖的注記應(yīng)滿足以下要求：（ 1）外業(yè)數(shù)據(jù)采集的草圖記錄必 須在實(shí)地完成。（ 2）房屋面積測(cè)算草圖上的數(shù)據(jù)只可劃改，不可涂 改。（3）實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)應(yīng)標(biāo)注在草圖的相應(yīng)位置， 當(dāng)無法標(biāo)注時(shí)， 應(yīng)引至空白處標(biāo)注清楚。（ 4）草圖上漢字的字頭一律向北（上）注 記，數(shù)字字頭應(yīng)向北（上）、向西（左）注記。沿墻體所測(cè)的邊長(zhǎng)數(shù) 據(jù)應(yīng)當(dāng)緊靠草圖上相應(yīng)的墻體處平行于墻體記錄。（ 5）應(yīng)注記現(xiàn)場(chǎng) 測(cè)量的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，應(yīng)注記房屋坐落、街巷名稱、指北方向、層數(shù)、標(biāo) 注實(shí)際開門位置等。（ 6）應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)注記調(diào)查員、審核員、繪圖日期、 必要時(shí)加注天氣狀況。（ 7）當(dāng)草圖所示與房屋現(xiàn)實(shí)狀況不一致時(shí)， 宜另繪草圖

11、；也可直接在草圖上修改，同時(shí)應(yīng)標(biāo)注被改動(dòng)部位。2. 物理數(shù)據(jù)采集已建成或局部建成的房屋， 需要該房屋的各類可測(cè)得數(shù)據(jù)時(shí)， 必 須進(jìn)行實(shí)地采集。采集設(shè)備一般包括：經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式 測(cè)距儀、紅外測(cè)距儀、全站儀、全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)等。采集內(nèi)容一般 包括：房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)、房屋的墻體厚度數(shù)據(jù)、房屋特征點(diǎn)的位置數(shù) 據(jù)、房屋的房角坐標(biāo)數(shù)據(jù)。實(shí)地采集時(shí)，形狀規(guī)則的房屋，要進(jìn)行總 尺和分尺邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)校核， 總長(zhǎng)度或分段長(zhǎng)度應(yīng)有多余測(cè)量數(shù)據(jù)。 已竣 工房屋存在不規(guī)則形狀時(shí)， 可使用儀器實(shí)測(cè)該形狀幾何要素， 通過幾 何公式計(jì)算房屋建筑面積； 也可實(shí)測(cè)該形狀若干特征點(diǎn)或拐角的點(diǎn)位， 通過解析法計(jì)算建筑面積。當(dāng)房

12、屋的邊長(zhǎng)較長(zhǎng)且直接測(cè)量有困難時(shí)， 或需要校核總邊長(zhǎng)與分段邊長(zhǎng)之和而又無法直接測(cè)量總邊長(zhǎng)時(shí)， 可使 用儀器實(shí)測(cè)坐標(biāo)后通過解析法計(jì)算相應(yīng)邊長(zhǎng)值。斜坡屋頂及傾斜墻體房屋邊長(zhǎng)的數(shù)據(jù)采集。當(dāng)一間房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，應(yīng)分別測(cè)量層高在2.20m以上和以下兩部分的邊長(zhǎng)數(shù)值并輔以略圖說明。當(dāng)房屋的墻體 為向外傾斜的斜面時(shí)， 邊長(zhǎng)尺寸量取帶傾斜位置底部。 當(dāng)斜坡屋頂及 傾斜墻體房屋的層高難于測(cè)量時(shí)， 應(yīng)量取室內(nèi)凈高2.10m處，同時(shí)量 取相應(yīng)的定位數(shù)據(jù)。陽(yáng)臺(tái)需采集的數(shù)據(jù)包括：陽(yáng)臺(tái)頂板水平投影尺寸、陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié) 構(gòu)的尺寸、陽(yáng)臺(tái)頂板水平投影域與陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影域的相對(duì)位 置關(guān)系、陽(yáng)臺(tái)頂

13、板至底板的水平投影尺寸。平臺(tái)需采集的數(shù)據(jù)包括：平臺(tái)下方建筑的外圍尺寸、平臺(tái)下方 建筑外圍與平臺(tái)周邊建筑外的相對(duì)位置關(guān)系。 有柱廊需量取廊柱之間、 廊柱與廊的圍護(hù)結(jié)構(gòu)之間的相對(duì)位置關(guān)系； 無柱朗應(yīng)量取廊的頂蓋水 平投影面積及位置數(shù)據(jù)。 對(duì)于異形柱所構(gòu)成的圍護(hù)結(jié)構(gòu)， 量取異形柱 2.10m高度處的柱外圍尺寸作為該維護(hù)的尺寸。窗需要量取窗外側(cè)與 主題墻的位置關(guān)系，量取窗臺(tái)與樓（地）面之間的位置關(guān)系、窗底板 到頂板之間的垂直距離。墻體及已墻體起算的數(shù)據(jù)采集：墻體分為建筑物室內(nèi)墻體和建 筑物外墻體。 采集建筑物內(nèi)的邊長(zhǎng)及室內(nèi)墻體厚度數(shù)據(jù)時(shí)， 應(yīng)取未進(jìn) 行裝飾貼面處理的部位進(jìn)行測(cè)量。 建筑物的外墻體包括結(jié)

14、構(gòu)墻體、 保 溫層以及敷設(shè)于其外的貼面、 掛層、幕墻等（用于裝飾造型的除外） 。 實(shí)測(cè)建筑物外廓邊長(zhǎng)及外墻體的厚度時(shí)， 應(yīng)沿建筑物外墻體的最外層 表面的勒腳以上量取數(shù)據(jù)。外地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長(zhǎng)測(cè) 量時(shí)，可實(shí)測(cè)室內(nèi)邊長(zhǎng)，及外墻厚度。當(dāng)外墻厚度無法測(cè)量時(shí)，可參 考建設(shè)工程施工圖。3. 信息數(shù)據(jù)采集 房屋信息數(shù)據(jù)采集主要包括：確認(rèn)建筑物名稱、坐落、建筑結(jié) 構(gòu)、房屋用途、 房屋分幢及幢號(hào)編注、房屋層數(shù)等以及與建筑物有關(guān) 的產(chǎn)權(quán)人及委托人信息。房屋建筑面積實(shí)測(cè)算中，建筑物坐落根據(jù)有關(guān)部門批復(fù)的房屋 用地所在街道的名稱和門牌號(hào)進(jìn)行采集。房屋用途統(tǒng)一填寫至房屋用途分類一級(jí)類。 房屋建筑面積預(yù)測(cè)算

15、中，房屋建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)有關(guān)部門審驗(yàn)合格 的建筑工程施工圖的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行采集； 房屋建筑面積實(shí)測(cè)算中， 根 據(jù)房屋竣工驗(yàn)收備案表的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行采集。 房屋的樓號(hào)及房號(hào)， 房 屋建筑面積預(yù)測(cè)算中， 房屋的樓號(hào)按照房屋規(guī)劃文件確定的編號(hào)編注。 注記房屋的樓號(hào)及房號(hào)時(shí)， 房屋的門牌號(hào)注記在房廓線內(nèi)右上角； 房 屋的房號(hào)注記在房屋實(shí)際開門處，并加括號(hào)。房屋分幢及幢號(hào)編注：應(yīng)根據(jù)房屋建筑結(jié)構(gòu)及其他房屋管理要 求對(duì)自然幢進(jìn)行分幢， 并根據(jù)數(shù)據(jù)組織和管理的需要對(duì)自然幢進(jìn)行邏 輯分割劃分邏輯幢，在分幢的基礎(chǔ)上分別編注物理幢號(hào)和邏輯幢號(hào)。 房屋建筑面積預(yù)測(cè)算不需編注物理幢號(hào)及邏輯幢號(hào)， 房屋建筑面積實(shí) 測(cè)算中所有房

16、屋按分幢情況編注物理幢號(hào)及邏輯幢號(hào)， 不得重復(fù)、 丟 漏。房屋物理幢號(hào)以宗地為單位， 自進(jìn)大門起， 從左到右，從前到后， 用數(shù)字1、2、順序按S型編號(hào)。邏輯幢號(hào)參考物理幢號(hào)的編注 方式進(jìn)行。物理幢號(hào)與邏輯幢號(hào)注在房廓線內(nèi)左下角， 并加括號(hào)表示。房屋層數(shù)：房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。房屋 層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪± 0 以上計(jì)算，所在層次 是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。 地下層次以負(fù)數(shù)表示。 采光窗在室外地坪以上的半地下室， 其室內(nèi)層高在 2.20m 以上的，計(jì) 算自然層數(shù)。 在采集房屋層數(shù)信息時(shí)， 無論相關(guān)文件對(duì)于房屋的自然 層層數(shù)如何描述（如

17、0.5 層，缺失自然數(shù)序列某一層等），房屋自然 層層數(shù)均按照自然數(shù)序列計(jì)數(shù)。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗 嘍）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)自然層數(shù)。建筑物有關(guān)的產(chǎn)權(quán)人及委托人信息包括： 產(chǎn)權(quán)人和委托人的名稱、 地址、企業(yè)編碼、聯(lián)系方式等。其中，產(chǎn)權(quán)人名稱、地址、企業(yè)編碼 等根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的組織機(jī)構(gòu)代碼證進(jìn)行采集； 委托人名稱及聯(lián)系方式等 由委托方提供。4. 房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、 專有建筑面積、 分?jǐn)偨?筑面積 等測(cè)算。依照房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程 （DB11/T661 2009）執(zhí)行。4.1 房屋面積測(cè)算數(shù)據(jù)的處理原則房屋面積測(cè)算數(shù)據(jù)處理時(shí)，應(yīng)遵循“線控制后碎部。先

18、整 理后局部”的原則，房屋邊長(zhǎng)總尺與分尺之和必須一致，其他相 關(guān)尺寸必須閉合，滿足面積計(jì)算要求。4.2 房屋面積計(jì)算采用幾何算法規(guī)則圖形根據(jù)實(shí)地丈量的邊長(zhǎng)直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形將其分割成簡(jiǎn)單的幾個(gè)圖形，然后分別計(jì)算面積，求總面積。4.3 房屋面積兩次測(cè)算結(jié)果比較之差的限值按如下規(guī)定 限差： 0.04S +0.002S ；中誤差： 0.02S +0.001S ；S 為房屋面積，單位為平方米。八、質(zhì)量評(píng)價(jià)經(jīng)檢查本次測(cè)量坐標(biāo)系統(tǒng)與地圖投影的選擇符合要求，施測(cè)方法正確，起算數(shù)據(jù)來源清楚可靠，成果精度符合規(guī)定，宗地圖上地籍、地形要素?zé)o錯(cuò)漏，圖式使用正確，圖面整飾清晰完整，各種符號(hào)、注記正確，圖廓整飾符合規(guī)范要求，地籍原圖的各項(xiàng)要素（控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、各類地物、行政界線、宗地、整飾及其他地籍要素），宗地圖各項(xiàng)要素（宗地號(hào)、權(quán)屬主名稱、面積、門牌號(hào)、宗地坐落、宗地四至等）均表示齊全