專家詳盡解答

1、專家詳盡解答房屋登記辦法2008-06-12   “房屋登記辦法與老辦法有什么區(qū)別？”“農(nóng)村集體土地房屋能否登記？”“哪些情況下可預(yù)告登記？”“申請房屋登記，要繳哪些費用？”新辦法實施，與普通居民息息相關(guān)的一系列疑問也隨之出現(xiàn)。正確理解新辦法，對保護權(quán)利人和利害關(guān)系人的不動產(chǎn)物權(quán)不受侵害尤為重要。6月10日，市房管局產(chǎn)權(quán)與市場管理處處長程成順、法制處副處長王黎珺接受本報記者專訪，針對普通居民的系列疑問，給予了最詳盡的解讀。  記者：將于7月1日起實施的房屋登記辦法與現(xiàn)行的城市房屋權(quán)屬登記管理辦法有哪些重大區(qū)別？  王黎珺：首先是登記模

2、式發(fā)生了根本性變化。登記機構(gòu)將從原來的強制性管理形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橛蓹?quán)利人自愿提出申請。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但不違法也不罰款，登記機關(guān)只提供服務(wù)；其次是確立和細化登記簿制度，登記簿內(nèi)容高于產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容，房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準，產(chǎn)權(quán)證不再是房屋唯一的合法憑證；房屋登記簿記載事項的法律效力大大強化了，因而，市民一定要改變以往的重產(chǎn)權(quán)證、輕登記簿的觀念。為了保護自己的權(quán)利，在房產(chǎn)交易的過程中，要養(yǎng)成去登記機關(guān)查詢房屋登記狀況的習(xí)慣。    記者：長期以來，在辦理房屋權(quán)屬登記和房產(chǎn)交易時，民間存

3、在兩種做法，一是夫妻共有的房產(chǎn)，習(xí)慣登記在一方名下；二是二手房交易時，登記機構(gòu)受理后登記前，買受人就支付了房價款，而實際產(chǎn)權(quán)并未真正過戶。這些習(xí)慣做法，常在交易中產(chǎn)生糾紛，那么新辦法將怎樣有效保障當事人和善意第三人的合法權(quán)益？  王黎珺：新辦法規(guī)定：共有房屋，應(yīng)當由共有人共同申請登記，“隱形產(chǎn)權(quán)人”需實名化，并實行夫妻共有產(chǎn)權(quán)實名登記制度。凡是夫妻共有的房產(chǎn)，應(yīng)該辦理共有登記。在今年7月1日之前，原房屋產(chǎn)權(quán)交易或抵押等，均需征得夫妻雙方的同意，才能辦理有關(guān)手續(xù)。而在7月1日之后，登記以實名制為準，如果登記在一方名下的房產(chǎn)，其單方就可以行使處置權(quán)；同時，將擬建立交易資金監(jiān)管機

4、制。房產(chǎn)交易的當事人，在受理后登記前這段期間內(nèi)，將購房款交由機構(gòu)監(jiān)管。根據(jù)約定，經(jīng)審查，準予登記的，登記機構(gòu)將購房資金劃到出賣人的賬戶；不予登記的，則將資金劃入買受人賬戶。    記者：以前，市民經(jīng)常會買到已經(jīng)賣給別人的房屋，對于“一房多賣”現(xiàn)象，新辦法有哪些規(guī)定？只簽了房屋買賣合同，房子算不算購買人的？  王黎珺：為防止“一房多賣”現(xiàn)象，對購房后無法及時辦理過戶手續(xù)的，購買人可以與出賣人在合同中對“預(yù)告登記”作約定，并及時向登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記。也就是說，消費者交了首付，買了期房之后，就可以憑借商品房預(yù)售合同中關(guān)于“預(yù)告登記”的約定

5、，到有關(guān)部門辦理“預(yù)告登記”，將消費者要求開發(fā)商交房和辦理產(chǎn)權(quán)過戶等預(yù)售合同上的權(quán)利，登記在房屋登記簿上。買賣房屋合同，從合同成立時生效；未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不影響合同效力。但該房屋的物權(quán)轉(zhuǎn)移，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。另外，對預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押的，當事人都可以作預(yù)告登記的約定。    記者：預(yù)告登記有哪些作用？   程成順：預(yù)告登記指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告

6、登記，以制約房開商把已出售的住房再次出售或者進行抵押，保障預(yù)告登記人的合法權(quán)益。預(yù)告登記的意義主要體現(xiàn)在以下幾個方面：  一是保全作用。如房屋買賣合同成立后，由于合同沒有對抗第三人的效力，能否實現(xiàn)合同的約定，還是個未知數(shù)；而預(yù)告登記后，原房屋權(quán)利人一旦違背預(yù)告登記而加以變更，其行為為無效，從而使買受人的請求權(quán)得以保全。  二是限制出賣人的處分權(quán)。在未登記之前，出賣人享有對不動產(chǎn)的處分權(quán)，登記后，出賣人不可以再隨意處分其不動產(chǎn)。未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。  三是產(chǎn)生買受人優(yōu)先購買的效力。對于買受人而言，沒

7、有辦理預(yù)告登記的房屋買賣合同，只是取得一種合同債權(quán)，不是一種優(yōu)先他人購買的權(quán)利；預(yù)告登記雖然還不能說取得物權(quán)，但可以產(chǎn)生對抗他人的效力，從而使買受人取得了一種具有物權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)（即債權(quán)物權(quán)化）。  但是，預(yù)告登記應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)利人的同意為前提，如果雙方?jīng)]有達成預(yù)告登記的約定或者法律沒有強制的預(yù)告登記規(guī)定，是不能進行預(yù)告登記的。    記者：哪些行為需要預(yù)告登記？  程成順：有四種情形可以申請預(yù)告登記。預(yù)購商品房，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的可以申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同

8、意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行相應(yīng)的房屋登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。  記者：利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人是否可申請異議登記？  程成順：可申請異議登記。新辦法規(guī)定：利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件以及權(quán)利人不同意更正的證明材料等申請異議登記。異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當暫緩辦理。異議登記

9、期限為15天，有效期內(nèi)異議登記申請人，應(yīng)向人民法院提起訴訟，不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記也可以申請注銷異議登記。而且，權(quán)利人處分房屋申請登記，房屋登記機構(gòu)受理登記申請后，將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。  由于異議登記限制了房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋的權(quán)利，所以新辦法對申請異議登記作出了嚴格的規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，應(yīng)當向房屋登記機構(gòu)申請更正登記，只有在權(quán)利人不同意更正的情況下，利害關(guān)系人方能申請異議登記。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向

10、申請人請求損害賠償。    記者：此前，集體土地范圍內(nèi)的房屋，基本上是不能登記的，現(xiàn)在農(nóng)村房屋實際情況較多，此次對農(nóng)村集體土地的房屋登記有無特殊規(guī)定？  程成順：新辦法統(tǒng)一了城鄉(xiāng)房屋登記制度，該辦法第一次將集體土地范圍內(nèi)的房屋納入了房屋登記的范圍。7月1日后，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照房屋登記辦法的規(guī)定申請房屋登記，農(nóng)村村民住房不得轉(zhuǎn)讓給房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員以外的人員。也就是說，只有建房人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，才能進行房屋登記。  

11、60; 記者：集體土地使用權(quán)可否抵押？  王黎珺：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)是不得抵押的。但為了鼓勵農(nóng)民開發(fā)荒地，解決資金短缺等問題，國家有關(guān)法律規(guī)定允許以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等的土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定抵押；同時為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，有利于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)融通資金，允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)以其廠房等建筑物設(shè)定抵押，其建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。    記者：從7月1日開始，居民申請住房登記或非住房登記，登記部門將怎樣收費？  程成順：此次，有關(guān)文件對房屋登記收費標準也進行了明確

12、：房屋登記費按件收取，住房登記一套為一件，改變了此前一些地方按面積收費的做法，非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件；住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記費收費標準為每件550元；房屋登記收費標準中包含房屋權(quán)屬證書費。房管部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書免收證書費。向一個以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元；經(jīng)濟適用住房登記，以及房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權(quán)利人名稱變更而申請的房屋變更登記，減半收費。    記者：此前，在辦理房屋貸款時，常要辦理房屋抵押權(quán)登記，新辦法實施后，抵押權(quán)登記是否有增加？

13、有哪幾類？  程成順：新辦法在抵押權(quán)登記方面增加了很多種類和內(nèi)容。辦法規(guī)定，不但可以辦理一般房屋的抵押權(quán)登記，還可以辦理在建工程抵押權(quán)登記、最高額抵押權(quán)登記，這三種抵押權(quán)登記都可以辦理轉(zhuǎn)移、變更和注銷登記（最高額抵押權(quán)為確定登記）；還明確了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記和房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。  以預(yù)購商品房來抵押貸款用于支付購房款的，可申請辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記（即為原來的期房按揭貸款登記），其流程為：商品房預(yù)售合同備案預(yù)購商品房預(yù)告登記預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記；以購買現(xiàn)房（二手房，未辦理轉(zhuǎn)移登記的）來抵押貸款的，可申請辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記，但只有在辦

14、理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記后才能申請辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。    記者：在今年7月1日之前，辦理抵押權(quán)注銷登記的，當事人憑銀行提供的注銷單，業(yè)主自己到登記中心就可辦理抵押權(quán)注銷登記手續(xù)。這種方式，常造成隱患，此前也出現(xiàn)了假注銷的事例。新辦法在抵押權(quán)注銷登記方面，有什么預(yù)防措施？  程成順：有。根據(jù)新辦法規(guī)定，今后辦理抵押權(quán)注銷登記手續(xù)時，除業(yè)主（抵押人）到場外，作為抵押權(quán)人的銀行也要派其代理人到場，由雙方共同申請抵押權(quán)注銷登記，才可被受理。同時，登記機構(gòu)還要就有關(guān)事項詢問申請人，詢問筆錄經(jīng)申請人簽字后存檔。  &#

15、160; 記者：已領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的房屋，在新辦法實施后，老產(chǎn)權(quán)證是否要更新？政策實施后，新老產(chǎn)權(quán)證將如何銜接？  程成順：新辦法實施后，雖然產(chǎn)權(quán)證的樣式發(fā)生了變化，但并沒有規(guī)定原產(chǎn)權(quán)證的有限期限，登記機構(gòu)也不強制實施全面的換發(fā)產(chǎn)權(quán)證，而是在轉(zhuǎn)移登記等過程中，逐步頒發(fā)新證。    記者：在以前的產(chǎn)權(quán)登記過程中，申請時有些材料不需要提交原件，此次新規(guī)定在申請登記時，對材料提交有何新規(guī)定？  王黎珺：申請登記材料應(yīng)當提供原件。不能提供原件的，應(yīng)當提交經(jīng)有關(guān)機關(guān)確認與原件一致的復(fù)印件（加蓋印章）；申請人應(yīng)當對申請登記材

16、料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記；申請房屋登記的，申請人應(yīng)當使用中文名稱或者姓名。申請人提交的證明文件原件是外文的，應(yīng)當提供中文譯本；委托代理人申請房屋登記的，代理人應(yīng)當提交授權(quán)委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認證。    記者：住宅小區(qū)中公共設(shè)施是否可登記？其產(chǎn)權(quán)怎樣明確？  王黎珺：建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公用場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，在開發(fā)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時要一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋

17、登記簿上予以記載為全體業(yè)主共有，但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。    記者：根據(jù)新辦法規(guī)定，申請房屋登記時，應(yīng)當由有關(guān)當事人雙方共同申請，有哪些情形，可由當事人單方提出申請？  程成順：有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；（三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；（四）有該辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。房屋預(yù)告登記證明在法律上能證明商品房的歸屬嗎？2012-02-04 12:19 提問者懸賞：5分 | wangjs817 | 分類：購房置業(yè) | 瀏覽12212次我買了一套商品房，房屋已經(jīng)預(yù)告登記，銀行按揭貸款已經(jīng)辦理，正在還款；現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)開發(fā)商把這套房又賣給