當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析

1、當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場流動性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。知名房地產(chǎn)企業(yè)2011年半年報均顯示：中國房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)

2、行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會改變行業(yè)中長期向好的發(fā)展趨勢。國民經(jīng)濟(jì)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動力中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力。高盛預(yù)計中國2011年和2012年的經(jīng)濟(jì)增長分別為9.4%和9.2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場潛在容量依然巨大城鎮(zhèn)人口數(shù)量

3、、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場的潛在容量。根據(jù)2011年發(fā)布的全國第六次人口普查結(jié)果，中國大陸人口總數(shù)達(dá)13.397億人，十年間增加7390萬人；城鎮(zhèn)人口占49.68%，十年間上升13.46個百分點(diǎn)；中國大陸流動人口為2.6億人，十年間增加1.17億人。 中國大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動人口大量增加的發(fā)展趨勢。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場需求將進(jìn)一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納

4、瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時，房地產(chǎn)投資開始加速增長，當(dāng)城市化率達(dá)到 50%時，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時都將保持這種高增長率。2010 年中國城市化率達(dá)到 47.5%，預(yù)計2050 年前后將達(dá)到 70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會持續(xù) 30-40年的繁榮。通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。2011年7月全國CPI同比漲6.

5、4%，創(chuàng)三年來新高。當(dāng)前我國通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道。城市發(fā)展對土地財政的依賴有增無減2010年國有土地出讓收入2.9萬億元，占全國財政收入的35%。與此同時，全國省市縣三級政府的負(fù)債總額已達(dá)到10.7萬億元，其中超過三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，由于沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。無論中央出臺什么政策，最終落實(shí)都是要靠地方政府去執(zhí)行，沒有地方政府的配合，政策想要貫徹實(shí)施就基本上是一句空話，地方政府對土地財政的依賴使得房地產(chǎn)調(diào)控政策

6、的執(zhí)行大打折扣。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國的房地產(chǎn)市場在未來較長的時間內(nèi)保持較快的增長。同時，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問題，諸如地價過高、房價過高、投資過熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。基于以上對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和政府房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想的認(rèn)識，我們對年及未來幾年房地產(chǎn)市場始終保持謹(jǐn)慎樂觀。樂觀是對行業(yè)的發(fā)展前景所產(chǎn)生的，謹(jǐn)慎是我們要理性的對待當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，迎接挑戰(zhàn)，把握機(jī)遇。房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析國民經(jīng)濟(jì)增長情況 上半年經(jīng)濟(jì)增速放緩，2011年一季度全國GDP為96311億元，同比增

7、速為9.7%，這是我國GDP季度增速自2010年升至10%以上以來首次跌回10%以內(nèi)。CPI、PPI高位運(yùn)行，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入高通脹期，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年前五月CPI增速波動向上，除1、2月CPI增速在4.9%的高位上相持平外，進(jìn)入3月，CPI增速一舉遠(yuǎn)超5%的大關(guān)，高至5.4%，4月增速雖有所減弱，進(jìn)入5月則又沖至5.5%的高位，這與之前相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測的4%-5%的漲幅相比仍略有偏高，通脹形勢進(jìn)一步加劇。國內(nèi)原材料價格、加工工業(yè)產(chǎn)品價格、生活資料價格也將繼續(xù)上浮，從而直接推動PPI的上揚(yáng)。居民收入消費(fèi)情況2011年前五月，社會消費(fèi)品零售總額共計70951.9億元，同比增長17.

8、6%，其中，城鎮(zhèn)為61592.4億元，同比增長19.9%，鄉(xiāng)村為9359.5億元，同比增長4.3%。受時下從緊貨幣政策的影響下，國內(nèi)的車市、樓市成交量均出現(xiàn)大幅下滑，而市場又缺乏新興產(chǎn)業(yè)的支持帶動，未來消費(fèi)的增長將有所放緩。2011年居民消費(fèi)指數(shù)依舊一路向上，5月份居民消費(fèi)價格指數(shù)同比上漲5.5%，創(chuàng)34個月以來新高，其中食品價格上漲超過11%。 高通脹對于普通消費(fèi)者的日常生活帶來不少壓力從而抑制消費(fèi)，一定程度上影響對商品房剛性需求的消費(fèi)者。而對于中產(chǎn)人士則希望通過投資手段尋求對財富保值增值，作為傳統(tǒng)投資領(lǐng)域的房地產(chǎn)市場仍是其青睞的首選。人民幣新增貸款2011年前五月全國新增人民幣貸款35462億元，預(yù)計上半年新增貸款規(guī)模應(yīng)在人民幣4億元左右，而按報道稱，央行今年全年新增貸款規(guī)模將低于人民幣7.5萬億元。此外，數(shù)據(jù)顯示，今年二季度新增貸款規(guī)模較有可能低于預(yù)期，有機(jī)構(gòu)稱，不排除央行將當(dāng)季壓縮的信貸規(guī)模集中投入到支持保障房建設(shè)中去。在抗通脹壓力下，貨幣供應(yīng)量急轉(zhuǎn)向下，M1、M2同比增幅也不斷向下，2011年5月，M1、M2同比增幅分別達(dá)到12.7%、15.1%的新低。然而，隨著M1、M2自2010年初的持續(xù)回落，向來滯后貨幣供應(yīng)量增速一年半左右的CPI極