商丘凱旋路項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告（課堂PPT）

1、1三鼎三鼎 商丘商丘項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)部分定位及規(guī)劃商業(yè)部分定位及規(guī)劃建議建議DESIGN PLAN2022-3-52項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解城市印象城市印象項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位目錄目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好消費(fèi)偏好5銷售模式及運(yùn)營建議銷售模式及運(yùn)營建議63地處交通樞紐，四通八達(dá)的交通帶動(dòng)商業(yè)繁榮，2016年高鐵的開通將大幅度提升商丘的城市競(jìng)爭(zhēng)力；城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到353.6萬人，600多億元的社會(huì)消費(fèi)品總額，意味著一個(gè)廣闊的商業(yè)前景（2013年）；商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)增長迅猛；（房地產(chǎn)投資連續(xù)5年爆發(fā)增長，2013年同比增長35.1%）遍地開花的傳統(tǒng)商業(yè)，不論是應(yīng)對(duì)電商沖擊還是滿足消費(fèi)者體驗(yàn)式需求均無

2、勝算；商業(yè)總量超過400萬平方米，傳統(tǒng)商業(yè)嚴(yán)重過剩！宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一座迅速崛起的中原城市，商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展！一座迅速崛起的中原城市，商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展！4地塊價(jià)值挖掘地塊價(jià)值挖掘地處商丘市中心商圈，地段地段價(jià)值較高承接專業(yè)市場(chǎng)集中片區(qū)與中心廣場(chǎng)商圈，具有先天的商業(yè)領(lǐng)袖領(lǐng)袖氣質(zhì)成熟的商業(yè)氛圍，旺盛的人氣，搶占搶占先機(jī)至關(guān)重要地處城市“西進(jìn)南拓”發(fā)展軸線上，商業(yè)前景前景廣闊這是一塊上好的璞玉，但這是一塊上好的璞玉，但“玉不琢，不成器玉不琢，不成器”！5項(xiàng)目的時(shí)代屬性項(xiàng)目的時(shí)代屬性第一層第一層 梁園區(qū)全生活中心梁園區(qū)全生活中心第二層第二層 商丘市城市客廳、城市名片商丘市城市客廳、城市名片第三

3、層第三層 商丘及周邊旅游特色目的地商丘及周邊旅游特色目的地最大化拓展商業(yè)客群，滿足項(xiàng)目運(yùn)營要求最大化拓展商業(yè)客群，滿足項(xiàng)目運(yùn)營要求2022-3-56項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位目錄目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好消費(fèi)偏好5銷售模式及運(yùn)營建議銷售模式及運(yùn)營建議6城市印象城市印象7本案本案項(xiàng)目理解區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目地處商丘市中心商圈，西至凱旋路，北靠常青路，南達(dá)宜興路。北承各大專業(yè)市場(chǎng)商圈，西南接中心商圈，商業(yè)項(xiàng)目眾多，傳統(tǒng)商業(yè)配套齊全。項(xiàng)目周邊屬于商丘商業(yè)成熟區(qū)域，人流、車流量大，商業(yè)氛圍濃厚。8項(xiàng)目理解區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路p凱旋路：是商丘市道北的的一條南北方向主干道，沿

4、線商業(yè)分布密集；p商業(yè)建筑形式：以住宅底商為主，基本為一層沿街門面；p商業(yè)業(yè)態(tài)：以電動(dòng)車專賣、餐飲、美容美發(fā)、廣告圖文等為主，零星分布有銀行金融機(jī)構(gòu)、五金、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)；p教育資源：商丘實(shí)驗(yàn)中學(xué)；p商業(yè)租金：1.3-3.3元/平方米/天左右（按照使用面積計(jì)算） ；p商鋪售價(jià)：一層商鋪價(jià)格在11000元/平方米左右。9項(xiàng)目理解項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)概況解析p 主要業(yè)態(tài)：以品牌酒類零售和土特產(chǎn)專賣為主，零星分布珠寶、通訊、圖文、休閑娛樂、美發(fā)、超市等業(yè)態(tài)；p 商業(yè)建筑形式：以住宅底商的沿街商業(yè)為主；p 商業(yè)租金：2元/平方米/天（按照使用面積計(jì)算）；p 商鋪售價(jià)：一層售價(jià)9900元/左右。凱旋路文化路宜興

5、路10項(xiàng)目理解區(qū)域商業(yè)概況解析凱旋路文化路宜興路p 商業(yè)建筑形式：商鋪為1+2形式p 主要業(yè)態(tài)：以五金建材鋼管零售及加工為主，有43家，同時(shí)配以小吃店、休閑娛樂、日用百貨、美容美發(fā)等；p 商業(yè)租金：0.45-0.55元/平方米/天（按照使用面積計(jì)算） ；p 商業(yè)售價(jià)：5600元/平方米11項(xiàng)目理解經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積78177平方米容積率4.299建筑密度32%限高80米12項(xiàng)目理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)凱旋路凱旋路神火大道神火大道歸德路歸德路民主路民主路文化路文化路南京路南京路北海路北海路華馳繽紛廣場(chǎng)華馳繽紛廣場(chǎng)城市綜合體，30萬平方米，未開盤，價(jià)格未定本案本案丹尼斯百貨丹尼斯百貨（商業(yè)3.5萬，存量）華坤

6、凱旋名都華坤凱旋名都商業(yè)總建筑面積約2萬平方米，全部自持（存量）丹尼斯百貨丹尼斯百貨（商業(yè)2萬，存量）火車站火車站火車站商圈火車站商圈“商商”字商圈字商圈白云世貿(mào)商城白云世貿(mào)商城總建筑面積50萬平方米，在售，商業(yè)7000-10000元/平方米華聯(lián)世貿(mào)華聯(lián)世貿(mào)（商業(yè)3萬，存量）中豪硅谷國際廣場(chǎng)中豪硅谷國際廣場(chǎng)商業(yè)約10萬，未開盤旺角步行街旺角步行街（商業(yè)5萬存量）中環(huán)商城（商業(yè)4.2萬存量）在建在售商業(yè)存量商業(yè)近百萬平方米在建在售商業(yè)供應(yīng)，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈！近百萬平方米在建在售商業(yè)供應(yīng)，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈！13項(xiàng)目理解競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中豪硅谷國際廣場(chǎng)中豪硅谷國際廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱中豪硅谷國際廣場(chǎng)項(xiàng)目地址民主路中段站前路

7、南總建筑面積26萬商業(yè)建筑面積約10萬平方米商業(yè)裙樓分布1F-6F項(xiàng)目概況硅谷國際廣場(chǎng)是商丘第一個(gè)HOPSCA項(xiàng)目，匯集數(shù)碼IT、商業(yè)、公寓、酒店、辦公、休閑、停車為一體的城市商業(yè)綜合體。各個(gè)業(yè)態(tài)功能既相對(duì)獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)互補(bǔ)，能滿足人們?cè)谏虡I(yè)上、生活上各方面的需求，而且業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)及依賴更體現(xiàn)出HOPSCA業(yè)態(tài)的科學(xué)性及聯(lián)動(dòng)性體，目前商業(yè)未開盤。項(xiàng)目定位城市商業(yè)綜合體，商丘首座HOPSCA，定位中高端點(diǎn)評(píng)中豪硅谷國際廣場(chǎng)是商丘第一個(gè)城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，定位中高端，但投資方對(duì)未來市場(chǎng)信心不足，還處于觀望中，業(yè)態(tài)分布、價(jià)格等均未定。14項(xiàng)目理解競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案華馳繽紛廣場(chǎng)華馳繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱華馳繽

8、紛廣場(chǎng)項(xiàng)目地址位于神火大道與南京路交叉口，華馳粵海酒店南側(cè)開發(fā)商商丘華馳置業(yè)有限公司商業(yè)設(shè)計(jì)公司商業(yè)設(shè)計(jì)公司是美國邁思建筑設(shè)計(jì)（深圳）有限公司總建筑面積30萬平方米項(xiàng)目概況項(xiàng)目總占地100余畝，總建筑面積約30萬平方米，規(guī)劃了大型購物中心、城市商業(yè)步行街、寫字樓、全能SOHO等，是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)、文化多功能為一體的大型城市綜合體項(xiàng)目定位城市綜合體，打造集吃、喝、玩、樂、購為一體的時(shí)尚新地標(biāo)，通過一種全新的商業(yè)模式，改變商丘的商業(yè)格局。預(yù)計(jì)2015年開業(yè)點(diǎn)評(píng)區(qū)位較好，處于商丘市中心，因此商業(yè)地段價(jià)值較高，目前意向主力店有大地影院、家樂福超市，因此，本案如果走主題商業(yè)路線，則將有效

9、規(guī)避這些城市綜合體帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力。15項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析SWOTp項(xiàng)目地處市中心商圈，商業(yè)氛圍濃厚；p項(xiàng)目緊鄰商丘次主干道凱旋路，商業(yè)昭示性較好；p主城商業(yè)地塊日漸稀缺，項(xiàng)目商業(yè)稀缺價(jià)值較高；p項(xiàng)目商業(yè)體量中等，有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；p周邊市政、交通配套完善，項(xiàng)目可達(dá)性較好。p項(xiàng)目承接專業(yè)市場(chǎng)和中心商圈，具有形成地標(biāo)商業(yè)的先天潛質(zhì)；p項(xiàng)目地處實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)區(qū)，教育資源優(yōu)勢(shì)明顯，教育消費(fèi)將為項(xiàng)目提供有效的消費(fèi)支撐；p區(qū)域乃至商丘市現(xiàn)有零售商業(yè)急需提檔升級(jí)，主題性集中商業(yè)存在較大機(jī)會(huì)點(diǎn)，打造中原特色商業(yè)，使商丘消費(fèi)盡量本地化。p項(xiàng)目周邊目前多處于拆遷或即將拆遷，因此目前商業(yè)環(huán)境較顯凌亂，對(duì)未

10、來商業(yè)形象有一定的負(fù)面影響；p在建、在售的商丘其他商業(yè)項(xiàng)目，將對(duì)本案未來銷售及招商等帶來競(jìng)爭(zhēng)威脅。2022-3-516項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位目錄目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好消費(fèi)偏好5銷售模式及運(yùn)營建議銷售模式及運(yùn)營建議6城市印象城市印象17調(diào)查的方式與方法：調(diào)查的方式與方法：為了保證報(bào)告結(jié)構(gòu)的完整、數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、結(jié)論的準(zhǔn)確等，本次消費(fèi)者調(diào)研使用了定性與定量相結(jié)合、比較分析、理論與實(shí)踐相結(jié)合、圖表分析等方法。樣本采集區(qū)域：樣本采集區(qū)域：商丘火車站商圈、“商”字商圈、項(xiàng)目周邊樣本采集方式：樣本采集方式：街頭攔截訪問和深度訪談資料收集與數(shù)據(jù)匯總：資料收集與數(shù)據(jù)匯總： 資料包括

11、原始資料和二手資料消費(fèi)偏好解析研究方法18 了解消費(fèi)者對(duì)商丘目前的零售商業(yè)的認(rèn)識(shí)及看法； 了解消費(fèi)者的潛在的商品需求和服務(wù)需求； 調(diào)查當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)品牌及商品種類的需求和認(rèn)知程度； 了解消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度； 了解消費(fèi)者對(duì)希望業(yè)態(tài)及商業(yè)形式的需求。消費(fèi)偏好解析研究目的19消費(fèi)偏好解析n對(duì)商丘現(xiàn)有商業(yè)的看法對(duì)商丘現(xiàn)有商業(yè)的看法，主要集中在以下三種觀點(diǎn)：u一般，檔次偏中下，還是以日常傳統(tǒng)購物消費(fèi)為主，體驗(yàn)式消費(fèi)幾乎沒有u批發(fā)市場(chǎng)比較多，檔次不高，集中吃、喝、玩、樂項(xiàng)目很少u比較普通，沒有特色的商業(yè)項(xiàng)目，希望商丘以后能有以體驗(yàn)式消費(fèi)為主的特色主題商業(yè)商丘現(xiàn)有商業(yè)雖量大但質(zhì)不高，難以滿足消費(fèi)者日益增長

12、的多樣化商丘現(xiàn)有商業(yè)雖量大但質(zhì)不高，難以滿足消費(fèi)者日益增長的多樣化的消費(fèi)需求，體驗(yàn)式的特色、主題商業(yè)將應(yīng)需而生！的消費(fèi)需求，體驗(yàn)式的特色、主題商業(yè)將應(yīng)需而生！20消費(fèi)偏好解析n節(jié)假日旅游，最想去哪里旅游？節(jié)假日旅游，最想去哪里旅游？82%的受訪者最想去旅游的城市是海濱城市！中原內(nèi)陸區(qū)域的消費(fèi)者對(duì)海洋充滿了好奇和渴望，他們希望能去看海、體驗(yàn)海、感受海，這種期許從小就在內(nèi)陸消費(fèi)者的心里埋下了種子！把海洋與商業(yè)有效結(jié)合，為商丘消費(fèi)者打造一處滿足其所有海洋把海洋與商業(yè)有效結(jié)合，為商丘消費(fèi)者打造一處滿足其所有海洋愿望的主題樂園！愿望的主題樂園！21消費(fèi)偏好解析n如果商丘凱旋路附近建造一座海洋主題公園，里

13、面有海洋館、兒童游樂中心、五星如果商丘凱旋路附近建造一座海洋主題公園，里面有海洋館、兒童游樂中心、五星影院等，您會(huì)經(jīng)常去嗎？影院等，您會(huì)經(jīng)常去嗎？100%的受訪者表示，如果商丘凱旋路建造一座海洋主題公園，她/他會(huì)經(jīng)常去。消費(fèi)者對(duì)本案的認(rèn)同度很高，這將為后期項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)鋪平道路！消費(fèi)者對(duì)本案的認(rèn)同度很高，這將為后期項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)鋪平道路！2022-3-522項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位目錄目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好消費(fèi)偏好5銷售模式及運(yùn)營建議銷售模式及運(yùn)營建議6城市印象城市印象23提供商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展外部環(huán)境提供商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展外部環(huán)境結(jié)構(gòu)性供需失衡，傳統(tǒng)商業(yè)過剩，結(jié)構(gòu)性供需

14、失衡，傳統(tǒng)商業(yè)過剩，新入市項(xiàng)目需要尋求差異化！新入市項(xiàng)目需要尋求差異化！渴望海洋主題的集游覽、娛樂、購渴望海洋主題的集游覽、娛樂、購物、美食于一體的一站式購物公園物、美食于一體的一站式購物公園商業(yè)層級(jí)低，主題性商業(yè)存在空白商業(yè)層級(jí)低，主題性商業(yè)存在空白24項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位概念定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位12325定位依據(jù)商業(yè)形式單一，傳統(tǒng)商業(yè)形式占據(jù)絕對(duì)主流，難以抵御電商沖擊；專業(yè)市場(chǎng)及小商品市場(chǎng)嚴(yán)重過剩，同質(zhì)化水平嚴(yán)重，結(jié)構(gòu)性供需失衡；超過400萬平方米的商業(yè)總量，過度透支消費(fèi)者對(duì)于傳統(tǒng)零售商業(yè)的需求；消費(fèi)者希望商丘有主題性、特色性的商業(yè)，能夠滿足消費(fèi)者購物、休閑娛樂

15、、親子、餐飲等于一體的潛在需求；消費(fèi)者對(duì)海洋世界的渴望為本案提供了定位方向；項(xiàng)目地處市中心商圈，必須走差異化路線，打造集體驗(yàn)型、時(shí)間型、家庭型消費(fèi)于一體的新型主題商業(yè)，成就商丘城市客廳！那么，本案從圓夢(mèng)海洋開始吧！26總體概念定位總體概念定位中原首席海洋體驗(yàn)全生活中心中原首席海洋體驗(yàn)全生活中心以以“海洋海洋”文化為核心，集海洋世界觀賞、海洋主文化為核心，集海洋世界觀賞、海洋主題百貨、星級(jí)影院、主題餐飲、休閑娛樂等于一體題百貨、星級(jí)影院、主題餐飲、休閑娛樂等于一體的一站式全生活中心的一站式全生活中心2728定位詮釋定位詮釋海洋世界觀賞海底世界海洋水族生物館、極地館、熱帶雨林館、海洋標(biāo)本博物館館、

16、互動(dòng)觸摸體驗(yàn)館、海洋歡樂表演劇場(chǎng)，海洋主題兒童4D電影放映廳等主力游覽體驗(yàn)設(shè)施。29定位詮釋定位詮釋海洋主題百貨把海洋元素融入百貨商場(chǎng)，如在商場(chǎng)公共空間擺放海洋生物的雕塑、藝術(shù)飾品；兒童購物區(qū)域設(shè)置沙灘池、海洋球等30Dimension 1環(huán)境主題環(huán)境主題Key Word以以“海洋海洋”為主題，打造一個(gè)室內(nèi)的海洋購物館為主題，打造一個(gè)室內(nèi)的海洋購物館生態(tài)生態(tài)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)海洋海洋打造以“海洋”為主題的shoppingmall，重點(diǎn)用水系的流淌搭建出海洋的場(chǎng)景，甚至在部分區(qū)域有人造沙灘，人們?cè)谶@里不但看到海洋的景色，聽到大海的聲音，甚至呼吸到海洋的味道定位詮釋定位詮釋海洋主題百貨31Dimension

17、 2氛圍構(gòu)建氛圍構(gòu)建Key Word布置的氛圍化店招的氛圍化活動(dòng)的氛圍化歡樂歡樂夢(mèng)幻夢(mèng)幻藝術(shù)感藝術(shù)感海洋主題百貨定位詮釋定位詮釋32定位詮釋定位詮釋休閑娛樂引入星級(jí)影院、KTV、電玩、足浴按摩、美容美發(fā)等，讓這里成為商丘朋友聚會(huì)、商務(wù)休閑、家庭小聚的首選之地，成為越夜越美麗地方！33功能定位功能定位海洋體驗(yàn)主題購物餐飲娛樂家庭消費(fèi)34本案建筑體簡(jiǎn)潔，沒有過多的建筑語言，卻像我們對(duì)魔方的直觀印象，外形簡(jiǎn)單，變化無窮。本案定位為海洋體驗(yàn)生活中心，產(chǎn)品可以包羅萬象，種類繁多，如動(dòng)漫、玩具、食品、服裝、書籍、影院項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目案名建議: 海洋魔方海洋魔方35集游賞、消費(fèi)、生活、娛樂于一體的全業(yè)態(tài)集游

18、賞、消費(fèi)、生活、娛樂于一體的全業(yè)態(tài)“購物公園購物公園”36悅動(dòng)的文化氣息悅動(dòng)的文化氣息歡欣的社交氛圍歡欣的社交氛圍新潮的體驗(yàn)環(huán)境新潮的體驗(yàn)環(huán)境讓所有人都樂在其中歡享時(shí)光讓所有人都樂在其中歡享時(shí)光37項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位概念定位概念定位產(chǎn)品規(guī)劃定位產(chǎn)品規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位12338德盈虹悅城德盈虹悅城南京德盈虹悅城地處應(yīng)天大街619號(hào)，距離新街口市中心僅4.5公里，緊臨地鐵一號(hào)線中華門站，地處主城、奧體新城與南部新城交匯的核心地帶。項(xiàng)目總建筑面積約35萬平米，其中近11萬平米的綜合商業(yè)中心虹悅城，集國際大型超市、時(shí)尚百貨、餐飲美食、五星級(jí)影城、旱冰溜冰場(chǎng)、兒童主題商業(yè)等多種業(yè)態(tài)組合于一體，打造南

19、京最具魅力商業(yè)休閑體驗(yàn)之都。 日均客流量最多的時(shí)候高達(dá)日均客流量最多的時(shí)候高達(dá)7.5萬，平常的客流量也萬，平常的客流量也在在3萬左右，根據(jù)對(duì)聯(lián)營百貨的監(jiān)測(cè)，每天的營業(yè)額萬左右，根據(jù)對(duì)聯(lián)營百貨的監(jiān)測(cè)，每天的營業(yè)額可達(dá)兩三百萬。可達(dá)兩三百萬。成功案例借鑒成功案例借鑒德盈虹悅城德盈虹悅城39成功案例借鑒成功案例借鑒40關(guān)于天梯的規(guī)劃設(shè)計(jì)通過人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，并靈活應(yīng)用香港又一城使用的橫跨5個(gè)樓面的天梯，使之成為一個(gè)景觀，也可以更快的將人流導(dǎo)入到更高樓層。這樣操作，也可以將每一層的租金平均化，使之達(dá)到相對(duì)平衡。成功案例借鑒成功案例借鑒德盈虹悅城德盈虹悅城41通過設(shè)計(jì)室內(nèi)噴泉和中心舞臺(tái)，與大中庭結(jié)合，吸引人

20、氣、延長消費(fèi)者駐留時(shí)間，增加消費(fèi)。關(guān)于室內(nèi)噴泉水景的應(yīng)用成功案例借鑒成功案例借鑒德盈虹悅城德盈虹悅城42建議：借鑒南京虹悅城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的成功經(jīng)驗(yàn)，在本案中設(shè)置直達(dá)建議：借鑒南京虹悅城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的成功經(jīng)驗(yàn)，在本案中設(shè)置直達(dá)首層電梯、噴泉、中心舞臺(tái)等，增加聚客能力，同時(shí)均勻各層客流，首層電梯、噴泉、中心舞臺(tái)等，增加聚客能力，同時(shí)均勻各層客流，提高高層商業(yè)價(jià)值。提高高層商業(yè)價(jià)值。成功案例借鑒成功案例借鑒德盈虹悅城德盈虹悅城43產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位原則產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位原則1在商業(yè)定位實(shí)現(xiàn)、可經(jīng)營的基礎(chǔ)上，盡可能最大化商業(yè)未來增值空間2商業(yè)作為項(xiàng)目對(duì)外形象的重要組成部分，需體現(xiàn)出良好的產(chǎn)品品質(zhì)與完善

21、的配套服務(wù)3滿足不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于建筑及設(shè)施配套的不同需求，提高消費(fèi)便利性，提升整體商業(yè)經(jīng)營價(jià)值4注重靈活性、通用性。注意到合理的人流動(dòng)線可以促使商業(yè)價(jià)值最大化5原地返還商業(yè)集中在商業(yè)價(jià)值最大的一層，必須通過商業(yè)街來平衡資金44產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位安置住宅商業(yè)外街商業(yè)裙樓住宅辦公酒店式公寓空中連廊A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)D區(qū)區(qū)商業(yè)內(nèi)街45總建筑面積總建筑面積38.1萬平方米，其中地上建筑面積萬平方米，其中地上建筑面積33.6萬平方米，地下建萬平方米，地下建筑面積為筑面積為4.47萬平方米萬平方米n地上部分：地上部分：商業(yè)：商業(yè)：10.08萬平方米（商業(yè)裙樓萬平方米（商業(yè)裙樓6萬平方米，

22、商業(yè)街萬平方米，商業(yè)街2.44萬平方米，萬平方米，辦公辦公1.64萬平方米）萬平方米）酒店式公寓：酒店式公寓：10萬平方米萬平方米電梯洋房：電梯洋房：4.38萬平方米萬平方米安置住宅：安置住宅：9.2萬平方米萬平方米n地下部分：地下部分：商業(yè)部分按照商業(yè)部分按照0.8配比立體車位，住宅及公寓部分按照配比立體車位，住宅及公寓部分按照0.5配置立體車配置立體車位，同時(shí)預(yù)留位，同時(shí)預(yù)留5000平方米超市，總建筑面積為平方米超市，總建筑面積為44708平方米。平方米。產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位46產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）商業(yè)地上商業(yè)商業(yè)裙樓60000商業(yè)

23、街商業(yè)外街10000商業(yè)內(nèi)街14400辦公16400地下商業(yè)超市5000酒店式公寓100000電梯洋房43800安置住宅92000地下停車39708商業(yè)裙樓中用于凱旋路和宜興路商鋪返還總面積為8900平方米，其中一層返還面積為7750平方米，二層用于返還的面積為1150平方米；東側(cè)沿宜興路上商業(yè)街用于原地返還商鋪面積為3600平方米，合計(jì)返還商業(yè)面積為12500平方米。47A地塊：地塊：商業(yè)裙樓：建筑面積24000平方米（一層用于原地返還凱旋路商鋪面積為3250平方米）層數(shù)：4層層高：5米單層建筑面積：6000平方米裙樓總高度：20米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積60

24、000平方米（銷售）層數(shù)：20層層高：3米棟數(shù)：2棟單棟單層建筑面積：1500平方米酒店式公寓總高度：60米48B地塊：地塊：商業(yè)裙樓：建筑面積36000平方米（一層用于返還凱旋路商鋪面積1350平方米，二層用于返還的面積為1150平方米；一層用于返還宜興路商鋪面積3150平方米）層數(shù)：主體4層，局部5層層高：主體每層層高5米，局部5層層高8-10米單層建筑面積：8000平方米裙樓總高度：20-26米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位酒店式公寓：建筑面積40000平方米層數(shù)：20層層高：3米棟數(shù)：1棟單棟單層建筑面積：2000平方米酒店式公寓總高度：60米49B地塊：地塊：辦公：建筑面積16

25、400平方米（銷售）層數(shù)：15層層高：4米單層建筑面積：1093平方米辦公塔樓總高度：60米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位50C地塊：地塊：安置住宅：建筑面積92000平方米（安置）層數(shù)：26層層高：3米棟數(shù)：7棟單層建筑面積：3538平方米住宅總高度：78米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)外街：建筑面積10000平方米（銷售）層數(shù)：2層層高：3.6米單層建筑面積：5000平方米51D地塊：地塊：住宅：建筑面積43800平方米層數(shù)：24層層高：3米棟數(shù)：4棟單棟單層建筑面積：456平方米住宅總高度：72米產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位商業(yè)內(nèi)街：建筑面積14400平方米，其中

26、，沿宜興路上商業(yè)街用于原地返還，建筑面積為3600平方米層數(shù)：2層層高：3.6米單層建筑面積：7200平方米52n商業(yè)外街鋪位劃分建議：商業(yè)外街鋪位劃分建議：商業(yè)街鋪位劃分建議商業(yè)街鋪位劃分建議一層沿街部分，商業(yè)價(jià)值最高，單價(jià)也較高，因此在鋪位劃分時(shí)，應(yīng)盡量增加開間，縮小進(jìn)深，增大展示面，縮小單鋪面積，以便控制總價(jià)；二層單價(jià)大幅降低，可適當(dāng)增大面積區(qū)間，參照經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的商業(yè)街規(guī)劃模式及商丘目前市場(chǎng)上已有的商業(yè)街產(chǎn)品，金泊地建議：C地塊一層鋪位面積以地塊一層鋪位面積以30-50為主；二層鋪位面積區(qū)間以為主；二層鋪位面積區(qū)間以60-100為主。為主。n商業(yè)內(nèi)街鋪位劃分建議：商業(yè)內(nèi)街鋪位劃分建議：

27、由于商業(yè)內(nèi)街既有沿街展示面，也有內(nèi)街部分的展示面，同時(shí)在其內(nèi)部可以形成完整的人流動(dòng)線，因此，對(duì)于商業(yè)內(nèi)街，進(jìn)深的深淺對(duì)其影響相對(duì)較小，同時(shí)其單價(jià)也稍低一些，因此金泊地建議：D地塊一層鋪位面積以35-60為主；二層鋪位面積區(qū)間以70-100為主。53541通過人性化設(shè)計(jì)，各個(gè)物業(yè)之間通過空中連廊或者地下連接為一體，使游客和消費(fèi)者能自由穿梭于居所、辦公、購物與娛樂享受的空間產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位人性化設(shè)計(jì)建議人性化設(shè)計(jì)建議552借鑒南京虹悅城成功經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置大的中庭直達(dá)頂層電梯，保證每一層的人流量，并提高高層商業(yè)的租金水平。產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位人性化設(shè)計(jì)建議人性化設(shè)計(jì)建

28、議563產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位產(chǎn)品規(guī)劃及布局定位人性化設(shè)計(jì)建議人性化設(shè)計(jì)建議商業(yè)街區(qū)內(nèi)設(shè)置一些小品、雕塑、長椅等，增加商業(yè)街趣味，豐富其動(dòng)線，同時(shí)延長停留時(shí)間。57項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位概念定位概念定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品規(guī)劃定位產(chǎn)品規(guī)劃定位12358項(xiàng)目人群分析區(qū)域內(nèi)人群結(jié)構(gòu)人群區(qū)域內(nèi)人群消費(fèi)習(xí)性區(qū)域內(nèi)人群消費(fèi)需求商業(yè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成區(qū)域內(nèi)商業(yè)層級(jí)商業(yè)市場(chǎng)一般規(guī)律哪些消費(fèi)需求已得到滿足，哪些消費(fèi)需求尚存在市場(chǎng)空缺？商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位定位依據(jù)定位依據(jù)59共性需求影院美食廣場(chǎng)海洋館中式正餐廳美發(fā)兒童游樂中心大型量販超市特色餐館精品生活配套品牌服裝店個(gè)性需求KTV足療按摩桌球異國料理網(wǎng)吧/電玩兒童教培健

29、身商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位定位依據(jù)定位依據(jù)60商業(yè)街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)商業(yè)裙樓主力店布局商業(yè)裙樓主力店布局兩端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游，兩端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游，保證整體商業(yè)所有鋪位不留死角，人流聚集不流失！保證整體商業(yè)所有鋪位不留死角，人流聚集不流失！主力店主力店海洋館海洋館主力店主力店影院影院主力店主力店超市超市61商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位以主力店和品牌店為主的LIVING MALL海洋館餐飲兒童購物、教育培訓(xùn)兒童娛樂海洋館創(chuàng)意工坊時(shí)尚服飾、創(chuàng)意家居美食廣場(chǎng)1234-1名品名店名品名店時(shí)尚先鋒時(shí)尚先鋒兒童樂園兒童樂園休閑天地休閑天地娛樂

30、前線娛樂前線海洋館休閑餐飲異國料理品牌餐飲KTV電玩5海洋館品牌專賣（品牌服飾、珠寶、化妝品、IT）蛋糕西點(diǎn)個(gè)人護(hù)理時(shí)尚快餐金融機(jī)構(gòu)超市停車星級(jí)影院生活驛站生活驛站62商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 面積（平方米）面積（平方米） 所占比例所占比例 海底世界 1000015%星級(jí)影院 40006%超市 50008%餐飲 1200018%名品購物 1600025%休閑娛樂 50008%兒童購物、教培、娛樂等 700011%IT、金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人護(hù)理 60009%合計(jì)合計(jì)65000100%63商業(yè)街業(yè)態(tài)定位商業(yè)街業(yè)態(tài)定位水晶街區(qū)水晶街區(qū)+ +嗨淘街區(qū)嗨淘街區(qū)商業(yè)外街嗨淘街區(qū)：商業(yè)外街嗨淘街區(qū)

31、：“嗨淘”諧音“海濤”呼應(yīng)海洋主題定位，同時(shí)寓意在這里可以找到你想要的精致商品，業(yè)態(tài)定位為社區(qū)配套商業(yè)。商業(yè)內(nèi)街水晶街區(qū)：商業(yè)內(nèi)街水晶街區(qū)：“水晶”海洋中的精品，寓意閃光、通透、高檔，業(yè)態(tài)定位為精品街區(qū)。嗨淘街區(qū)嗨淘街區(qū)水晶街區(qū)水晶街區(qū)64商業(yè)街業(yè)態(tài)定位商業(yè)街業(yè)態(tài)定位嗨淘街區(qū)嗨淘街區(qū)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 面積（平方米）面積（平方米） 時(shí)尚服飾3000時(shí)尚餐飲1000美容美發(fā)500西點(diǎn)、咖啡500茶社、棋牌1000健身會(huì)館100024小時(shí)便利店200金融機(jī)構(gòu)1000日常配套1800合計(jì)合計(jì)1000065商業(yè)街業(yè)態(tài)定位商業(yè)街業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 面積（平方米）面積（平方米） 精品服飾10000主題餐飲2000品牌

32、餐飲1400花藝30024小時(shí)便利店200特色小吃500合計(jì)合計(jì)14400水晶街區(qū)水晶街區(qū)66商業(yè)外街商業(yè)裙樓空中連廊A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)人流動(dòng)線人流動(dòng)線兩端配置主力店兩端配置主力店以提高中心部位以提高中心部位和水平方向的回和水平方向的回游，保證整體商游，保證整體商業(yè)所有鋪位不留業(yè)所有鋪位不留死角，人流聚集死角，人流聚集不流失！不流失！商業(yè)內(nèi)街67商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）臺(tái)州中泰旅游發(fā)展有限公司是一家以海洋主題旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營為主導(dǎo)，融合房地產(chǎn)、景區(qū)、酒店、旅行社及旅游商業(yè)百貨為一體的綜合性、多元化、跨地區(qū)的民營企業(yè)。自2005年臺(tái)

33、州海洋世界海洋世界首創(chuàng)以來，目前海洋世界連鎖品牌已經(jīng)發(fā)展到全國義烏海洋世界、南通海底世界、長春海洋世界等九個(gè)城市。計(jì)劃2015年創(chuàng)建2家4A旗艦海洋館，2016年具備海洋主題旅游股份公司上市規(guī)模 68商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介樂購是全球三大零售企業(yè)之一英國TESCO集團(tuán)在中國運(yùn)營的大賣場(chǎng)的名稱。自2004年進(jìn)入中國市場(chǎng)以來，TESCO在中國已擁有115家樂購大賣場(chǎng)、1家樂購天地超級(jí)大賣場(chǎng)、8家樂都匯購物中心以及14家試驗(yàn)階段的便捷店，會(huì)員總數(shù)超過七百萬。2011、2012年，樂購連續(xù)兩年榮登由第一財(cái)經(jīng)聯(lián)合藝康集團(tuán)與中國食品科學(xué)技術(shù)學(xué)會(huì)舉辦的“中國食品健康七星獎(jiǎng)信賴100品牌榜單”

34、。（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）69商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介好又多超市（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）好又多百貨商業(yè)廣場(chǎng)有限公司自97年8月開設(shè)首家店廣州天河店以來，近三年又陸續(xù)在全國各地開設(shè)二十幾家新店，至今在成都、廣州、番禹、深圳、昆明、綿陽、西安、武漢、福州、廈門、寧波、溫州、杭州、上海等城市均已開設(shè)分店，并以成倍的數(shù)量在增長，預(yù)計(jì)至今年底將達(dá)30多家分店。已開張的店總營業(yè)面積達(dá)十萬多平方米，現(xiàn)有職工總?cè)藬?shù)約12000余人，經(jīng)營品項(xiàng)有1萬5千余種。旗下經(jīng)營的大型連鎖店（含加盟）達(dá)100多家，總營業(yè)面積四十多萬平方米，員工總數(shù)3

35、0000余人，經(jīng)營品項(xiàng)近2萬種。70商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介盧米埃影業(yè)是一家國際影院投資管理公司，創(chuàng)始人均為前國際著名電影公司的高級(jí)行政管理人員，擁有豐富的國際化影院經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。盧米埃影業(yè)致力于建設(shè)高品質(zhì)國際影院，并為客戶提供優(yōu)質(zhì)獨(dú)特的服務(wù)。盧米埃國際影城（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）71商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介幸福藍(lán)海影城幸福藍(lán)海國際影城隸屬于江蘇廣電全資子集團(tuán)，幸福藍(lán)海影視文化集團(tuán)旗下的江蘇幸福藍(lán)海影院發(fā)展有限責(zé)任公司擁有涵蓋電影制作、電影院線、電影發(fā)行、電影放映、影視拍攝基地業(yè)務(wù)在內(nèi)的多家全資、控股及參股公司，并設(shè)立電影產(chǎn)業(yè)部，統(tǒng)

36、一協(xié)調(diào)電影產(chǎn)業(yè)資源、推動(dòng)電影業(yè)務(wù)發(fā)展。（備注：以上品牌僅做示意，具體品牌由實(shí)際招商成果確定）72商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介服飾類品牌列舉服飾類品牌列舉73商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介餐飲類品牌列舉餐飲類品牌列舉74商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位品牌推介品牌推介兒童類品牌列舉兒童類品牌列舉2022-3-575項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位目錄目錄1234商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)偏好消費(fèi)偏好5銷售模式及運(yùn)營建議銷售模式及運(yùn)營建議6城市印象城市印象76價(jià)格定位一層商業(yè)價(jià)格（元/平方米）住宅價(jià)格（元/平方米）白云嘉悅廣場(chǎng)8000-20000-白云世貿(mào)商城7000-100004

37、500項(xiàng)目周邊區(qū)域沿街商鋪凱旋路：9000-110004500宜興路：4500-55004000項(xiàng)目一層商業(yè)裙樓均價(jià)定位為：項(xiàng)目一層商業(yè)裙樓均價(jià)定位為：13000元元/平方米，平方米，商業(yè)外街一層均價(jià)定位為：商業(yè)外街一層均價(jià)定位為：16000元元/平方米平方米商業(yè)內(nèi)街一層定價(jià)為商業(yè)內(nèi)街一層定價(jià)為14000元元/平方米平方米公寓、辦公價(jià)格參照住宅價(jià)格定位為：公寓、辦公價(jià)格參照住宅價(jià)格定位為：5500-600077銷售收益測(cè)算商業(yè)裙樓總建筑面積為6萬平方米，持有1.9萬平方米，返還8900平方米產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積（）可售面積（）可售均價(jià)(元/）銷售總額（萬元）商業(yè)裙樓60000一層375013000

38、4875二層1035090009315三層1150060006900四層1150050005750合計(jì)37100-26840酒店式公寓1000001000005,500 55000辦公164001640060009840商業(yè)街2440020800外街一層16000，二層10000；內(nèi)街一層14000，二層900025600電梯洋房4380043800550024090 合計(jì)244600218100-141370銷售總收益為：銷售總收益為：14.13億元億元78租金收益測(cè)算商業(yè)持有面積1.9萬平方米，根據(jù)區(qū)域租金水平預(yù)估本案第一年租金水平約為1元/平方米/天十年租金收益第一年第二年第三年第四年第

39、五年第六年第七年第八年第九年第十年合計(jì)租金上浮比例0%0%5%0%5%0%8%0%10%0%28%租金收益（萬元）693.5 693.5 728.2 728.2 764.584764.584825.75825.75908.325 908.325 7840.7 十年租金總收益約為十年租金總收益約為7840萬元萬元79投資成本測(cè)算 項(xiàng)目 分?jǐn)偝杀?（元/平方米）建筑面積（平方米）總投資額 （萬元） 一、土地費(fèi)用 920.0 33600030912.0 二、前期費(fèi)用（含政府規(guī)費(fèi)等） 200.0 3360006720.0 三、建安工程費(fèi) 72200.4 3.1商業(yè)裙樓2500.0 6000015000.0 3.2酒店式公寓1800.0 10000018000.0 3.3辦公1800.0 164002952.0 3.4商業(yè)街1600.0 244001152.0 3.5電梯洋房1800.0 438007884.0 3.6安置住宅1500.0 9200013800.0 3.7地下立體停車（一層）3000.0 4470813412.4 四、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 100.0 3360003360.0 五、其他成本及不可預(yù)見成本 03395.8 六、開發(fā)成本小計(jì)（一-五相加） 0116588.2 七