晉江市豪富花園可行性研究報(bào)告VIP

1、晉江市豪富花園可行性研究報(bào)告晉江市豪富花園可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目建設(shè)背景晉江市豪富花園由石獅市豪富華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下稱本公司）投資開(kāi)發(fā)。本公司不論是資金實(shí)力，還是開(kāi)發(fā)水平在全省來(lái)說(shuō)可謂是首屈一指的。根據(jù)晉江市的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及青陽(yáng)街道辦事處洪宅垓村片區(qū)控制性規(guī)劃要求，為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高該地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，本公司決定將該小區(qū)開(kāi)發(fā)成高品質(zhì)的商業(yè)住宅小區(qū)。該花園小區(qū)將是青陽(yáng)洪鈉村重要的商業(yè)住宅區(qū)。經(jīng)過(guò)對(duì)晉江市全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)該項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)晉江市目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，本公司將才用“入戶花園”戶型設(shè)計(jì)為主，做到能滿足晉江市城市居民新的住房要

2、求和高品質(zhì)定位的準(zhǔn)確。完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷(xiāo)售問(wèn)題，而且該項(xiàng)目具有豐厚的利潤(rùn)。該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作也已相繼展開(kāi)。二、項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于晉江市青陽(yáng)街道辦事處洪宅垓村規(guī)劃紅線內(nèi)，在晉江市新區(qū)，東至泉安路，北至?xí)x江西環(huán)路。場(chǎng)地地勢(shì)平坦，交通便利，城市公共配套設(shè)施完善。項(xiàng)目占地10948平方米。總建筑面積為39136平方米，其中商業(yè)住宅用房32844平方米、地下建筑面積6292平方米。容積率：3.0。整個(gè)項(xiàng)目共建四座十一至十四層的小高層商住樓房，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占8%。1號(hào)樓一層架空，為小汽車(chē)泊車(chē)車(chē)庫(kù)及小區(qū)配套公建設(shè)施，二至十層為單元式住宅，十一、十

3、二層為復(fù)式住宅，建筑主體高度為36.30米；2號(hào)樓一層為沿街店面，二至九層為單元式住宅，十、十一層為復(fù)式住宅，建筑主體高度34.20米；3號(hào)樓為弧形單元式住宅，共四梯，其中兩梯為十一層住宅、兩梯為十四層住宅，十一層與十四層間隔布置，底層為沿街店面，上部均為單元式住宅，頂部?jī)蓪訛閺?fù)式住宅，十一層建筑主體高度34.20米，十四層建筑主體高度43.20米；4號(hào)樓為單層小汽車(chē)泊車(chē)停車(chē)場(chǎng)，建筑主體高度3.60米。1、2、3號(hào)樓設(shè)聯(lián)體地下室，1號(hào)樓地下層4.60米、2號(hào)樓地下層4.10米、3號(hào)樓地下層3.30米，平時(shí)作為地下小汽車(chē)泊車(chē)停車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房，戰(zhàn)時(shí)設(shè)三個(gè)六級(jí)人防單元。工程總體采用鋼筋混凝土框架剪力

4、墻結(jié)構(gòu)。1、2、3號(hào)樓消防按高規(guī)二類(lèi)設(shè)計(jì)，單層車(chē)庫(kù)消防按低規(guī)設(shè)計(jì)。具有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，能給公司帶來(lái)良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。三、晉江市總體介紹晉江市是福建省的一個(gè)縣級(jí)市，它地處我國(guó)東南沿海，東臨臺(tái)灣海峽，南與金門(mén)隔海相望，歷史上一直是軍事經(jīng)濟(jì)上的著名重鎮(zhèn)，曾經(jīng)為“海上絲綢”之路的起點(diǎn)。1992年3月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，晉江市正式成立。全市總面積6994平方公里，但陸地面積僅649平方公里，海域面積6345平方公里。晉江是臺(tái)灣同胞的主要祖籍地，是我國(guó)著名的僑鄉(xiāng)之一。2004年，晉江市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在泉州市位居第一，列全國(guó)第六。人均GDPg過(guò)52600

5、元人民幣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。據(jù)了解，晉江市2004年上半年，已累計(jì)完成房地產(chǎn)投資16346萬(wàn)元，新開(kāi)工的房屋建筑面積27.66萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)48.6%和90.2%。業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)商之所以敢在晉江如此大規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)投資并開(kāi)工建房，關(guān)鍵一點(diǎn)是晉江經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展，房地產(chǎn)商對(duì)于晉江的房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，對(duì)于晉江的房產(chǎn)市場(chǎng)走出低迷呈樂(lè)觀態(tài)度。到目前為止，晉江房地產(chǎn)竣工面積24.16萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)131.78%,銷(xiāo)售面積4.93萬(wàn)平方米,預(yù)售面積達(dá)5.12萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)714.47%。這些數(shù)據(jù)表明，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持高速，越來(lái)越多的本市人口和外地人口傾向在晉江買(mǎi)房安家落

6、戶，預(yù)售面積呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。顯示出其強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。正在啟動(dòng)二期開(kāi)發(fā)。四、晉江市住宅市場(chǎng)分析1、2004年以前晉江市住宅市場(chǎng)分析在這之前，晉江市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)1500元/m：古城區(qū)2600元/m2,而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2300元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒(méi)能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。整個(gè)晉江市的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又

7、覺(jué)得不合算。居民居住觀念沒(méi)有改變。大多數(shù)晉江市人認(rèn)為，晉江市新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，洪宅垓村一直以來(lái)治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)晉江市的房?jī)r(jià)。許多晉江市居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢(qián)去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。這段時(shí)間里，雖然有出現(xiàn)過(guò)許多有利于住宅發(fā)展的政策，但一直沒(méi)能使晉江市房地產(chǎn)更上一個(gè)臺(tái)階。2、2004年以來(lái)晉江市住宅市場(chǎng)分析2004年是晉江市房?jī)r(jià)飛漲的一年。2003年10月份，晉江市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于晉江市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開(kāi)發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土

8、地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。晉江市強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行,2004年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走上規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開(kāi)發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。3、晉江市新區(qū)住宅市場(chǎng)具體分析2003年拍賣(mài)的土

9、地中還沒(méi)有一塊形成樓盤(pán)，而許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤(pán)價(jià)格。據(jù)晉江市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：晉江市今年房?jī)r(jià)總體將上漲了14.8%綜上所述，新區(qū)的住宅公寓房?jī)r(jià)均在2500元/m2，小高層在2800元/m2,復(fù)式樓中樓在3100元/m2o4、本項(xiàng)目的發(fā)展前景本項(xiàng)目位于晉江市青陽(yáng)街道辦事處洪宅垓村，項(xiàng)目總投資額為7668萬(wàn)元。同時(shí)，隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。所以，根據(jù)現(xiàn)有關(guān)市場(chǎng)價(jià)（未考慮房?jī)r(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在280g3000元/m2五、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)在舁廳P項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積平方米109482建筑基底卸積平方米36243總建筑面積平方米391363.1地上建

10、筑面積平方米328443.2地下建筑面積平方米62924容積率3.05建筑密度33%6綠地率30%7總戶數(shù)（戶）1988總停車(chē)數(shù)（輛）2019物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理用房平方米12010可售住宅面積平方米31644六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及投資安排計(jì)劃4本項(xiàng)目計(jì)劃自2005年元月開(kāi)工，至月竣工，總工期 年,為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，交付使用一片，據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出的商業(yè)住宅房有可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力和公司開(kāi)發(fā)能力及資金籌措的可能性，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā).平均銷(xiāo)售單價(jià)=銷(xiāo)售收入/開(kāi)發(fā)工程量二/=（元婚）平均變動(dòng)成本二變動(dòng)成本/開(kāi)發(fā)工程最/二（元4'）故可求出盈虧平衡點(diǎn)00:00

11、=固定成本/平均銷(xiāo)售單加單位變動(dòng)成本=*/<-）=<ms）即本項(xiàng)目不至虧損的最少商業(yè)住宅房開(kāi)發(fā)面積為七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銀行貸款的利弊采用銀行貸款的方式進(jìn)行融翁一直是我國(guó)房地產(chǎn)公司主要的融資渠道，大約70%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)巳成為與銀行業(yè)高度依存的一個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)信貸門(mén)檻的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本提高上目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行借貸及銀行以外的融資渠道，以解決開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金問(wèn)題。自2003年以來(lái)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，有的城市一個(gè)星期一個(gè)價(jià)，上升幅度達(dá)50%“當(dāng)前影響房?jī)r(jià)上升因素從供求關(guān)系來(lái)說(shuō)，歸納起來(lái)不外以下四個(gè)方面：（一），經(jīng)濟(jì)發(fā)展的常規(guī)因素影響房?jī)r(jià)上升1 .經(jīng)濟(jì)

12、快速增長(zhǎng)，職工可支配收入增加，加大了對(duì)住房的要求,2003年我國(guó)GDP增長(zhǎng)9.1%,創(chuàng)近年來(lái)新高,居民可支配收入增加.2 .房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律帶來(lái)住房需求的增長(zhǎng)。從整體來(lái)說(shuō)，我國(guó)住房需求巳進(jìn)入了改善需求增加的階段，從而帶動(dòng)整個(gè)住房需求增加.3 .城市建設(shè)和舊城改造加快，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)和住宅的需求舊城改造和危陋房拆遷各地一直在進(jìn)行，但自提出城市經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)城市的理念和措施以后，各地城市建設(shè)和舊城改造普遍加速，必然增加住房需求.4 .城市化進(jìn)程加快，農(nóng)民進(jìn)城住房需求增加這一方面城市建設(shè)加快，吸引農(nóng)民進(jìn)城；一方面是中央提出解決“三農(nóng)w問(wèn)題和改變城鄉(xiāng)二元社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)政策取向，促使農(nóng)民進(jìn)城，這些都是增加城

13、市住房需求的因素。民房地產(chǎn)金融的發(fā)展，尤其是住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展，直接拉動(dòng)了住房需求.6 .國(guó)際經(jīng)濟(jì)往來(lái)的發(fā)展也增加了住房的需求，特別是我國(guó)加入WTO以來(lái)，這種趨勢(shì)更明顯。7 .近些年來(lái)我國(guó)社會(huì)資本相對(duì)寬松，很多其他行業(yè)的資金注入房地產(chǎn)，這一方面推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也有拉動(dòng)建材價(jià)格上漲，推動(dòng)住房成本上升的因素.8 .房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)展，也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的原因。近年來(lái)旅游房地產(chǎn)的建設(shè)，分時(shí)渡假制度的興起，相應(yīng)房屋建筑增加，拉動(dòng)了建材價(jià)格和房?jī)r(jià)的攀升。9 .行業(yè)的互動(dòng)效應(yīng)。如私家汽車(chē)消費(fèi)的增加，帶動(dòng)了住房消費(fèi)改善需求的增加，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)；反過(guò)來(lái)又刺激了私車(chē)消費(fèi)的增加，形成互動(dòng)循環(huán)。10 .成本增加

14、直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。這一方面包括住房綜合質(zhì)量（不只是安全質(zhì)量）的提高，新材料的應(yīng)用，合理成本的增加；另一方面也包括其他建材如鋼材、電等價(jià)格上升；此外還有土地價(jià)格上升的因素。（二）、政策預(yù)期因素國(guó)家為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展曾采取了很多政策措施，而這些措施一般是為了促進(jìn)居民對(duì)住房的消費(fèi)，這勢(shì)必增加需求總量，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。例如：1 .為了刺激住房需求所采取的金融政策，如降低利率，開(kāi)展住房消費(fèi)信貸，推行住房公積金制度等，這些政策都有效地增加了住房的有效需求。2 .減免稅費(fèi)政策。為了促銷(xiāo)，有關(guān)部門(mén)幾次降低了住房銷(xiāo)售中的稅費(fèi)。3 .為了有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府適當(dāng)控制了土地供應(yīng)量，2003年比2002年土地購(gòu)買(mǎi)

15、下降了18.9%相應(yīng)要影響到住房的供應(yīng)量，勢(shì)必要影響房?jī)r(jià)。4 .產(chǎn)業(yè)政策。為了使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，為了把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家均采取了很多優(yōu)惠政策。這既有鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極投資開(kāi)發(fā)建設(shè)增加住房供給方面的政策，也有鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)方面的政策，而更多的是后者。5 .舊城改造和城市建設(shè)方面的政策。尤其是危陋房拆遷改造方面的政策，支持居民購(gòu)房，這是支持和鼓勵(lì)居民購(gòu)房力度最大、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的政策措施。此外為實(shí)現(xiàn)居民小康住宅水平，政府也采取了相應(yīng)的政策措施。以上這些政策目標(biāo)基本都實(shí)現(xiàn)了，增加了居民住房需求，改善居民的住房條件，相應(yīng)拉動(dòng)了住房?jī)r(jià)格上揚(yáng)。（三）、心理預(yù)期因素跟往常價(jià)格波動(dòng)一

16、樣，這次房?jī)r(jià)上揚(yáng)也有人們的心理預(yù)期。首先是居民對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好。新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體，堅(jiān)持求真務(wù)實(shí)的作風(fēng)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作穩(wěn)步前進(jìn)，形勢(shì)喜人，人們對(duì)住房投資預(yù)期看好，樂(lè)意將錢(qián)用于住房消費(fèi)，紛紛買(mǎi)房，改善住房條件。其次是居民對(duì)住宅降價(jià)預(yù)期開(kāi)始消除，不再持幣觀望，紛紛買(mǎi)房。關(guān)于這一點(diǎn)與我們住房的導(dǎo)向有關(guān)。長(zhǎng)期以來(lái)，我們一直宣傳我國(guó)房?jī)r(jià)與家庭收入比高，總是說(shuō)國(guó)外房?jī)r(jià)收入比是1:3-6,即一套標(biāo)準(zhǔn)房的價(jià)格為家庭年收入的3-6倍，而我國(guó)是7倍以上，有的甚至說(shuō)成是1:20,就是說(shuō)我國(guó)的房?jī)r(jià)太高，要降價(jià)，很多居民就持幣待購(gòu)，等待降價(jià)。其實(shí)我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比并不是有些人所說(shuō)的那么高。對(duì)止匕，我們?cè)凇爸袊?guó)住房市

17、場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析"（"中國(guó)房地產(chǎn)信息”2001年7-8期，”中國(guó)房地產(chǎn)研究”2001年第一期）一文說(shuō)過(guò)。這里只指出兩點(diǎn)：一是根據(jù)我國(guó)人均GDP后年為800美元/人）的水平計(jì)算套房面積的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)是60m2而是40m2®適合，實(shí)際我們的取值（60m2）比應(yīng)達(dá)到白水平高出30%二是國(guó)外計(jì)算套房的價(jià)格是新舊房（二手房）綜合平均價(jià)，而我國(guó)是新房?jī)r(jià)，高出近20%所以，我們?nèi)绻瓷鲜稣{(diào)整的兩項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算，我國(guó)房?jī)r(jià)比接近國(guó)際水平,其實(shí)當(dāng)前購(gòu)房這么火"，并且96媼個(gè)人買(mǎi)房，也說(shuō)明了這一點(diǎn)。第三是區(qū)域攀比心理。房地產(chǎn)雖然是區(qū)域性市場(chǎng)，但是區(qū)域差別過(guò)大，也會(huì)給人一種心理預(yù)期。全國(guó)各大

18、城市房?jī)r(jià)差別很大，有的相差2-3倍。處于低價(jià)位城市的開(kāi)發(fā)商和居民都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)向高價(jià)位城市靠近，房?jī)r(jià)要漲，所以居民紛紛購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)出高價(jià)，兩個(gè)高價(jià)預(yù)期相遇，”高價(jià)成交0（四）、投資和投機(jī)因素近年來(lái)投資購(gòu)房越來(lái)越多，無(wú)疑增加了住房的需求，拉動(dòng)了價(jià)格上漲。此外，大家比較關(guān)心的還有溫州購(gòu)房團(tuán)現(xiàn)象，以及類(lèi)似群體的出現(xiàn)，這些帶有炒作”性質(zhì)的因素，無(wú)疑也是房?jī)r(jià)走高的因銀行借貸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。首先，銀行借貸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道；其次，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化操作。銀行借貸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。再次，可以

19、優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。銀行借貸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。同時(shí)，在銀行的支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。第四、銀行借貸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。投資者需要在投資組合中加入房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對(duì)象，互為替代品；當(dāng)股市價(jià)格下跌時(shí)，以及物價(jià)持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時(shí)，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要

20、追求對(duì)象。當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程勢(shì)不可擋，住房商品化日益深入，人民群眾在全面建設(shè)小康社會(huì)階段的首選消費(fèi)新熱點(diǎn)正是商品住房。在人均收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重必將持續(xù)提高，城市其它房地產(chǎn)的需求也將不斷增長(zhǎng)，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益應(yīng)該比較高。八、項(xiàng)目投資估算及盈利分析1、編制依據(jù)建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù);各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。2、投資估算投資估算表在舁廳P項(xiàng)目單位單價(jià)數(shù)量金額（萬(wàn)元）1土地費(fèi)用平方米2前期費(fèi)用平方米2.1勘測(cè)設(shè)抽平方米2.2各類(lèi)規(guī)費(fèi)平方米3工程費(fèi)用平方米3.1建安工程費(fèi)平方米3.2室外工程平方米3.3機(jī)電工程平方米4銷(xiāo)售費(fèi)