交房前后物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商工作交接明細(xì)

1、交房前后物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商工作交接明細(xì)u 接管驗(yàn)收前l(fā) 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作1. 成立管理處在小區(qū)入伙前三個(gè)月，（竣工驗(yàn)收工作在入伙前一至三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行），成立管理處，管理處主任和工程技術(shù)人員到位（其他管理人員分步到崗，具體見(jiàn)“入伙前籌備工作”第1項(xiàng)內(nèi)容），落實(shí)管理用房和職工宿舍。2. 組織驗(yàn)收小組由物業(yè)管理公司牽頭，組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組；驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作： 1）提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試。了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣

2、管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。 2）主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問(wèn)題，如：商定交接注意事項(xiàng)和開(kāi) 始交接日期等。 3）與施工單位雙方制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 4）準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料：A. 房屋接管驗(yàn)收表B. 室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表C. 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表D. 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表E. 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表F. 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表3. 相關(guān)記錄及表格房屋接管驗(yàn)收表室內(nèi)竣工驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺圖問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表4. 前期備案準(zhǔn)備準(zhǔn) 備

3、內(nèi) 容辦理部門(mén)備 注物業(yè)管理公約備案工作及備案批準(zhǔn)文件/明示開(kāi)發(fā)公司衛(wèi)星電視安裝/收視手續(xù)，許可證開(kāi)發(fā)公司竣工驗(yàn)收備案工作及竣工驗(yàn)收備案表開(kāi)發(fā)公司單元面積實(shí)測(cè)工作及實(shí)測(cè)報(bào)告開(kāi)發(fā)公司園區(qū)正式通郵地址報(bào)批工作開(kāi)發(fā)公司涉及信報(bào)箱安裝停車(chē)場(chǎng)管理方案報(bào)批工作及批復(fù)文件物業(yè)公司涉及標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌安裝停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)備案工作物業(yè)公司報(bào)檢生活用水，領(lǐng)取合格證開(kāi)發(fā)公司消防報(bào)驗(yàn)工作開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)展板物業(yè)公司l 樓宇資料的接管移交1. 接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料 1）產(chǎn)權(quán)資料A 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；B 用地批準(zhǔn)文件；C 建筑執(zhí)照；D 業(yè)主姓名、聯(lián)系方式及建筑面積清單； 2）驗(yàn)收合格資料A 竣工驗(yàn)收證書(shū)；B 消

4、防驗(yàn)收合格證；C 綜合驗(yàn)收合格證書(shū)；D 用電許可證；E 供用電協(xié)議書(shū)；F 電梯使用合格證； 3）工程技術(shù)資料A. 竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；B. 地質(zhì)勘察報(bào)告；C. 工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；D. 工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；E. 圖紙會(huì)審記錄；F. 工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；G. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證；H. 沉降觀察記錄；I. 竣工驗(yàn)收證明書(shū)；J. 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；K. 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；L. 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；M. 供水、供暖的試壓報(bào)告； 4）資料的存放： 上述的全部資料存放在物業(yè)

5、管理公司保存，復(fù)印件在管理處辦公室，以便隨時(shí)查閱。u 接管驗(yàn)收過(guò)程l 接管驗(yàn)收程序1. 開(kāi)發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收；2. 物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組按樓宇接管資料的移交核對(duì)所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在七日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間；3. 物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收； 4. 對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，由驗(yàn)收小組填寫(xiě)各類(lèi)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核； 5. 對(duì)室內(nèi)物件無(wú)明顯不合符檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對(duì)仍存在缺陷的房間等整改

6、驗(yàn)收合格后再接管鑰匙。 6. 業(yè)主入伙時(shí)，由管理處房管員陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題由管理處整理后報(bào)告置業(yè)公司，由其限期施工隊(duì)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。 7. 在保修期內(nèi)，在使用過(guò)程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí)，報(bào)告開(kāi)發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。l 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法1.標(biāo)準(zhǔn)范圍參照建設(shè)部物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（建房2010165號(hào)）及達(dá)到業(yè)主的合理要求。2.標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法2.1 梁、柱、板主體：1）按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無(wú)變形、弓凸、剝落、開(kāi)裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫； 2）無(wú)鋼筋外露；2.2 頂棚：1）抹灰面平整。面層涂

7、料均勻，無(wú)漏刷、無(wú)脫皮；2）無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污債：2.3 墻面：1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無(wú)漏刷無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；2）塊料（如磁磚）面層：A. 粘貼牢固，無(wú)缺校掉角；B. 面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一致；C. 對(duì)維砂漿飽滿，線條順直；3）墻面：無(wú)裂紋、起砂、麻面等缺陷，無(wú)滲水現(xiàn)象；1）毛地面：平整，無(wú)裂紋；2）塊料（如磁磚）面層：A. 粘貼牢固，無(wú)缺校掉角；B. 面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一致對(duì)縫線條順直；C. 對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直；3）水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無(wú)空鼓，無(wú)裂紋，無(wú)起泡等缺陷；4）衛(wèi)生間、廚房和前后陽(yáng)臺(tái)地面：A. 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，

8、觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水；B. 第二天到樓下檢查樓面無(wú)滲漏；2.5門(mén)窗：1）開(kāi)啟自如，手輕搖晃門(mén)窗與墻面接觸牢固，無(wú)晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；2）從室內(nèi)輕搖晃門(mén)鎖與門(mén)連接牢固，開(kāi)啟靈活；3）木門(mén)油漆均勻，觀察門(mén)縫線條均勻，不掉角，無(wú)變形；4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無(wú)輕微晃動(dòng)現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無(wú)裂縫，無(wú)損傷和無(wú)刮花痕跡； 5）窗臺(tái)泛水正常，無(wú)向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：A先關(guān)緊所有的窗戶(hù)，從天面或頂層房間窗戶(hù)（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺(tái)（墻面）是否有水滲入；B查詢(xún)天氣

9、預(yù)報(bào)，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門(mén)關(guān)緊，雨后逐間檢查場(chǎng)面和窗臺(tái)泛水；2.5樓梯、扶手：1）砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無(wú)裂縫，面層無(wú)剝落，鋼筋無(wú)外露；2）鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：A 用力輕搖無(wú)晃動(dòng)，安裝牢固； B 鋼筋無(wú)銹蝕，無(wú)彎曲； C 木扶手表面無(wú)龜裂，油漆無(wú)脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手；2.6插座1）電器插座：?jiǎn)沃篙p擊檢查蓋板安裝牢固，無(wú)晃動(dòng)并緊貼墻面；蓋板無(wú)損壞，符合安全要求，滿足“左鄰右火”規(guī)定，每個(gè)都檢測(cè)，試電筆檢查每個(gè)插座電源接通是否正常； 2）公用電視天線和計(jì)算機(jī)設(shè)備插口、插座：?jiǎn)沃篙p擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無(wú)損壞 3）電話插座：只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無(wú)損壞；2.8接

10、線盒： 1）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞；2）用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；2.9開(kāi)關(guān)：1）安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞，2）全檢開(kāi)關(guān)靈活，開(kāi)啟接觸效果良好；2.10照明燈具：1）用木或硬竹片等輕碰燈具無(wú)輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無(wú)損； 2）打開(kāi)所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；3）產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室外公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。2.11供水系統(tǒng)：1）安裝牢固無(wú)能搖動(dòng)；打開(kāi)每層的供水總閥門(mén)（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥管道完好無(wú)損，無(wú)滲漏水，無(wú)銹跡；2）管道接頭無(wú)滲水；3）水龍頭（花酒）和水閥：打

11、開(kāi)水網(wǎng)，流水暢通，接頭無(wú)漏水；2.12排污管道（含塑料管）：1）安裝牢固，外觀完好無(wú)損，配件齊全；2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無(wú)滲水；樓上排水暢通無(wú)堵塞； 3）鑄鐵管：灌水后無(wú)滲漏水，表面無(wú)銹跡，無(wú)裂紋，面層油漆均勻；2.13地漏： 過(guò)濾鐵蓖安放穩(wěn)固，管縫密實(shí)，無(wú)滲漏水，無(wú)堵塞，排水暢通；2.14衛(wèi)生潔具：1）安裝牢固，配件齊全，完好無(wú)損，面層無(wú)污漬和刮花痕跡；2）灌水后排水口接口密實(shí)，無(wú)滲水接水軟管無(wú)銹跡；3）便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；2.15室內(nèi)配電箱：1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開(kāi)關(guān)等控制是否正常；2）開(kāi)關(guān)符合型號(hào)規(guī)定；3）導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范

12、；4）目視箱蓋無(wú)損壞，操作一次開(kāi)關(guān)靈活；2.16其它： 1）水表、電表安裝牢固，無(wú)搖晃；看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常：目視外觀完好無(wú)損，鏡面玻璃無(wú)損傷；2.17基礎(chǔ)設(shè)施：1）房屋墻體露出地面部分無(wú)傾斜、移位、裂縫、扭曲等；2.18天臺(tái)：1）屋面隔熱層、防水層：A 板端縫、伸縮縫油青緊貼；B 隔熱板、防水層表面無(wú)裂縫；2）落水口暢通，管道完好；3）扶欄無(wú)破損、變形，無(wú)明顯銹蝕；2.19屋面避雷設(shè)施；各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠；1）消防栓：A 油漆均勻，無(wú)少刷、漏刷現(xiàn)象；B 閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水；2）消防箱：A 消防管、消防帶等配套齊全；B 箱門(mén)上標(biāo)識(shí)清楚，箱門(mén)玻璃安裝個(gè)牢固、門(mén)鎖開(kāi)啟自如，C 消防

13、管無(wú)滲漏水，閥好；2.21小區(qū)燈光系統(tǒng)：1）按設(shè)計(jì)要求安裝；2）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無(wú)損傷，燈泡照明正常；3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無(wú)損傷和刮花；2.22綠化：1）按設(shè)計(jì)要求種植花草樹(shù)木，對(duì)照綠化設(shè)計(jì)圖紙，不缺株少苗，無(wú)改品種，成活率達(dá)98以上，無(wú)病蟲(chóng)發(fā)生，無(wú)綠化死角，無(wú)雜草縱生，綠地純度98%；2）綠化用水：綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)距離四周不超過(guò) l00米，布局覆蓋率100%閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，無(wú)漏水，安裝穩(wěn)固，無(wú)搖晃；2.23周邊道路：1）道路面平整，無(wú)起砂，無(wú)空鼓，無(wú)損傷；2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無(wú)損傷； 3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料無(wú)裂紋、無(wú)缺棱掉角；4）路牌標(biāo)

14、志清楚，地面線條垂直；2.24垃圾池（箱）：1）沖洗水管：A. 垃圾池通水率100，水管安裝牢固，接口處密實(shí)，無(wú)漏水；B. 水閥門(mén)關(guān)靈活無(wú)漏水：C. 水閥箱裝鎖，鎖頭開(kāi)啟靈活；2）鐵箱類(lèi)：油漆面層均勻，無(wú)損傷，無(wú)銹跡，安放地面平穩(wěn)； 3）塑料類(lèi)：桶身完好無(wú)損，桶底無(wú)裂紋，不漏水配有桶蓋且完好無(wú)損；2.25崗?fù)ぃ?）鋁材和不銹鋼類(lèi)：安裝牢固，配件齊全，型材面無(wú)損傷，玻璃無(wú)污債；2）電動(dòng)道閘：安裝牢固，配件齊全，開(kāi)啟自如，道閘欄無(wú)損傷；2.26車(chē)庫(kù)：1）露天停車(chē)場(chǎng)：路面平整，無(wú)起砂，無(wú)空鼓，無(wú)裂紋；2）地下停車(chē)場(chǎng)：A. 參照物業(yè)承接查驗(yàn)辦法的相關(guān)內(nèi)容；B. 車(chē)道標(biāo)識(shí)：入口、出口標(biāo)識(shí)清楚，油漆均勻；

15、3）露天（夾層）車(chē)棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 4) 單車(chē)架： 焊接牢固平直，油漆面均勻，無(wú)銹跡； 5）照明設(shè)施：配套齊全，燈具完好無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，照明正常；6）排水系統(tǒng)：設(shè)有專(zhuān)門(mén)的排水溝。參照明暗溝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，排水泵參照相關(guān)機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；2.27窨井、檢查井和化糞池：1）池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池避無(wú)裂痕；2）檢查井和化糞池進(jìn)出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；2.28明暗溝： 1）溝底無(wú)斷裂，無(wú)積水，溝壁和底抹灰平整； 2）溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通；2.29水池、水箱： 1）按設(shè)計(jì)要求和有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收；2）無(wú)滲漏水現(xiàn)象；2.30信箱：信箱門(mén)鎖開(kāi)啟靈活，房號(hào)標(biāo)志清

16、楚，有序；2.31景觀、雕塑和文化娛樂(lè)設(shè)施：按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和所要求達(dá)到的效果驗(yàn)收。u 接管驗(yàn)收后l 工程完善和工程遺留問(wèn)題處理規(guī)定1. 工程完善指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善：1）室外改造、完善工程，如下所示：A 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等室外娛樂(lè)設(shè)施；B 綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施；2）室內(nèi)改造、完善工程，如下所示：A樓道燈改造等2. 工程遺留問(wèn)題指在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容；3. 處理規(guī)定1）管理處對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專(zhuān)人作好協(xié)調(diào)工作；2）對(duì)發(fā)現(xiàn)的

17、遺留問(wèn)題，及時(shí)向公司匯報(bào)，并協(xié)助物業(yè)管理公司作好與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作；4. 管理工作規(guī)定1）在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進(jìn)行的完善和工程遺留問(wèn)題改造時(shí)： A 管理處對(duì)已接管的房屋和設(shè)施實(shí)施保管； B 分清責(zé)任范圍，管理處指定專(zhuān)人與施工隊(duì)保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決須交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好； C 配合施工隊(duì)的用水用電，要求（必要時(shí)，鑒定協(xié)議）施工隊(duì)進(jìn)出場(chǎng)有序；D 按設(shè)計(jì)要求限制施工隊(duì)活動(dòng)范圍；2）在業(yè)主（住戶(hù)）開(kāi)始辦理人住手續(xù)之后進(jìn)行的完善和工程遺留問(wèn)題改造時(shí)，除按第1條的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強(qiáng)管理：A. 限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)主的工作不受影響；B. 給進(jìn)場(chǎng)施工

18、隊(duì)人員（保修人員）辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，給已入伙的業(yè)主帶來(lái)安全隱患； C 管理處增強(qiáng)保安力量監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理；D 施工隊(duì)離場(chǎng)前，必須到管理處申請(qǐng)“放行條”，在經(jīng)管理處房管員以上人員核查無(wú)誤后（核查有無(wú)違反管理規(guī)定，收回出入證，督促水電結(jié)算等），并經(jīng)房管員以上人員簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)。u 交房前l(fā) 業(yè)主入伙前籌備工作竣工驗(yàn)收時(shí)間：在樓宇入伙前一至三個(gè)月進(jìn)行；入伙時(shí)間：住戶(hù)入伙時(shí)間。1. 健全管理處竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司任命管理處主任，管理員、工程技術(shù)人員等到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的方法。管理處各類(lèi)人員可按以下程序和時(shí)間到位。A 入

19、伙前三個(gè)月，任命管理處主任，工程負(fù)責(zé)人等投入入伙前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；B 竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，小區(qū)消防中心值班人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，與機(jī)電安裝維修工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；C 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工，給排水，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè) 施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問(wèn)題的整改上作 ； D 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部份保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；E 入伙前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；F 入往前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開(kāi)餐；G 入往前半個(gè)月，衛(wèi)生人員到位，開(kāi)始對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間

20、進(jìn)行清潔工作。 H 入伙前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗；I 入伙前半個(gè)月，維修班、運(yùn)行班組成立，人員配齊到位；2. 入伙工作方案管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理公司編寫(xiě)的物業(yè)管理方案，編寫(xiě)管 理處入伙工作方案，入伙工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：A 核實(shí)物業(yè)管理方案中擬定的管理處人員配備情況；B 根據(jù)實(shí)際情況和物業(yè)管理方案中的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定入伙后 在加強(qiáng)治安、車(chē)輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或整改措施，如下所示： * 治安方面：增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)； * 車(chē)輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；增設(shè)自行車(chē)棚； * 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運(yùn)站等； * 樓道燈： 改成節(jié)能燈（如：溫感

21、、聲控或觸摸式等）C 擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；D 根據(jù)物業(yè)管理方案的開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃，擬定分步購(gòu)置計(jì)劃；E 制定入伙流程；F 其他；3. 準(zhǔn)備入伙資料（開(kāi)發(fā)商）1）根據(jù)物業(yè)公司原有的格式和實(shí)際情況編寫(xiě)和印刷業(yè)主手冊(cè)、臨時(shí)管理規(guī)約等。 2）印刷“辦理入伙手續(xù)須知”，內(nèi)容要求寫(xiě)明管理處辦公地，業(yè)主應(yīng)帶的證件，并附簡(jiǎn)明扼要的入伙程序流程說(shuō)明圖等。 3）印刷其他規(guī)定等。4）印刷入伙表格；4. 協(xié)調(diào)工作（開(kāi)發(fā)商）1）與供電局、自來(lái)水公司、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證入伙后水、電等的供應(yīng)。 5. 通知入伙（開(kāi)發(fā)商）通過(guò)登報(bào)或寄發(fā)通知書(shū)的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入伙通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料

22、： 1）入伙通知書(shū)2）辦理入伙手續(xù)須知3）收費(fèi)項(xiàng)目一覽表6. 入伙時(shí)的環(huán)境布置（開(kāi)發(fā)商）1）樓內(nèi)環(huán)境：A. 入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您公司*小區(qū)”等，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛。B. 插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標(biāo)明“*小區(qū)物業(yè)管理處”字樣。 C. 入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。2）管理處辦公環(huán)境：A 擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。B 張貼醒目的“辦理入伙手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，標(biāo)識(shí)清楚，一目了然。 C 管理人員著裝整潔，精神飽滿。D 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。u 交房過(guò)程l 業(yè)主入伙程序提前確認(rèn)和預(yù)約每日辦理交房手續(xù)的名單。1. 入伙流程圖驗(yàn)

23、證資料發(fā)放交費(fèi)鑰匙發(fā)放驗(yàn)房2. 驗(yàn)證1）入伙通知單原件、和購(gòu)房合同復(fù)印件一份3. 資料發(fā)放與保管1）發(fā)給業(yè)主保存的資料：A. 業(yè)主手冊(cè)B. 臨時(shí)管理規(guī)約C. 收費(fèi)項(xiàng)目一覽表2）發(fā)給業(yè)主填寫(xiě)并需返回管理處的資料：A. 臨時(shí)管理規(guī)約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份； B. 業(yè)主公司情況登記表：即日填寫(xiě)返回管理處；C. 裝修申請(qǐng)表：住戶(hù)申請(qǐng)裝修時(shí)填寫(xiě)，并返原件給管理處存檔；3）管理處按業(yè)主房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容：A. 業(yè)主入伙通知單B. 入伙驗(yàn)房表C. 業(yè)主公司情況登記表D. 裝修申請(qǐng)表4. 交費(fèi)1）管理服務(wù)費(fèi)：以寫(xiě)字樓入伙通知單上發(fā)出的日期為準(zhǔn)，次月開(kāi)始計(jì)收全月管

24、理服務(wù)費(fèi)；2）裝修押金：A. 時(shí)間：辦理人住手續(xù)時(shí)交納；B. 標(biāo)準(zhǔn)：每百平方米 元；C. 退款：住戶(hù)裝修完畢，憑房管員簽字的裝修押金的收據(jù)可辦理退款手續(xù)； 3）樓道維護(hù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：A 時(shí)間：辦理入伙時(shí)交納；B 標(biāo)準(zhǔn)：每戶(hù)平方米 元；4）工本費(fèi)： 5）其他：開(kāi)發(fā)商未配套，需由住戶(hù)付款，由管理處統(tǒng)一組織施工；5. 鑰匙發(fā)放1）憑管理服務(wù)費(fèi)發(fā)票到鑰匙房簽名領(lǐng)取房間鑰匙或門(mén)禁卡（一卡通）；6. 驗(yàn)房按國(guó)家有關(guān)的規(guī)定執(zhí)行。u 交房后l 小區(qū)保修工作程序1. 保修工作流程驗(yàn)房申報(bào)施工驗(yàn)收 2. 驗(yàn)房 業(yè)主領(lǐng)取鑰匙后，在房管員的陪同下，對(duì)室內(nèi)項(xiàng)目逐一進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，雙方簽定“業(yè)主入伙驗(yàn)房表”；1

25、）驗(yàn)收合格：住戶(hù)須在三日之內(nèi)交此表回管理存檔；2）驗(yàn)收不合格：A 業(yè)主必須三日之內(nèi)將此表交回管理處，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系或安排維修事宜； B 超過(guò)三日且在房屋的保修期限內(nèi)時(shí)，業(yè)主未申請(qǐng)裝修的情況下，若外墻和樓板滲水等質(zhì)量問(wèn)題仍屬保修，房間內(nèi)易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主負(fù)責(zé)；3. 申報(bào)保修1）住戶(hù)從領(lǐng)取鑰匙之日起三天之內(nèi)憑“業(yè)主入伙驗(yàn)房表” 到管理處，由主管房管員在“保修登記表”上登記； 2）“保修登記表”上須明確預(yù)約時(shí)間、聯(lián)系電話等；3）房管員在預(yù)約的時(shí)間內(nèi)及時(shí)填寫(xiě)“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單位進(jìn)行維修；4. 維修1）維修形式：A. 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托管理處負(fù)責(zé)維修。B. 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位

26、設(shè)專(zhuān)人配合管理處進(jìn)行維修工作。2）注意事項(xiàng)在一年的保修期內(nèi),業(yè)主陸續(xù)入伙，有些保修是在房屋使用過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)如樓面和外墻滲水等，凡需進(jìn)入室維修時(shí)，維修人員必須注意： A 業(yè)主在場(chǎng)：維修人員必須在預(yù)的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，若臨時(shí)有其他任務(wù)需取消維修預(yù)約時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知住戶(hù)并另約其他時(shí)間； B 業(yè)主留有鑰匙：維修人員應(yīng)對(duì)室內(nèi)的設(shè)施負(fù)責(zé),不得隨意將鑰匙交給非維修人員，完成任務(wù)及時(shí)返還鑰匙；5. 驗(yàn)收業(yè)主、房管員和維修人員（或維修單位代表）三方到場(chǎng)驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可。 l 未出售房屋所有權(quán)開(kāi)發(fā)商作為未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主享有同樣的權(quán)利，在業(yè)主大會(huì)上也同樣享有投票權(quán)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)建造了建筑物整體，對(duì)整個(gè)建筑物具有所有權(quán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商將房屋售出后，房屋的所有權(quán)就轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)買(mǎi)者，而未出售的房屋不論用來(lái)干什么，只要這部分房屋的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所有權(quán)人就仍然是開(kāi)發(fā)商。根