物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

1、貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)商務(wù)學(xué)院物業(yè)管理實(shí)踐課程調(diào)查報(bào)告調(diào)查項(xiàng)目名稱：關(guān)于云巖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告小組成員學(xué)號(hào)姓名組長(zhǎng)200951422517王芳2200951422516唐曉勇3200951422506何璐4200951422523楊亞玲5200951251626陸宗海專 業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理班級(jí) 09級(jí)25班授課教師郭菲菲考試形式 開(kāi) 卷提交日期2012年6月11號(hào)正文：工作計(jì)劃(時(shí)間安排):5月27號(hào)設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，28號(hào)31號(hào)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，6月1號(hào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總資料，2號(hào)4號(hào)撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。物業(yè)管理實(shí)踐課程調(diào)查報(bào)告小組成員分工表成員學(xué)號(hào)姓名分工1200951422516唐曉勇對(duì)報(bào)告進(jìn)行資料的收集整理，

2、進(jìn)行實(shí)踐調(diào)查Word報(bào)告的撰寫(xiě)與排版，設(shè)計(jì)問(wèn)卷調(diào)查問(wèn)卷表，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷2200951422517王芳對(duì)也有資料加以完善和對(duì)資料的準(zhǔn)確信進(jìn)行核對(duì)！發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，幫助修改調(diào)查問(wèn)卷。3200951422506何璐統(tǒng)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)，匯總數(shù)據(jù)及核對(duì)報(bào)告，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷。4200951422523楊亞玲統(tǒng)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)，匯總數(shù)據(jù)及核對(duì)報(bào)告，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷。5200951251626陸宗海統(tǒng)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)，匯總數(shù)據(jù)及核對(duì)報(bào)告，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷。摘要：物業(yè)管理是房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度，為適應(yīng)廣大業(yè)主需求而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的有機(jī)組成部分。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善。物業(yè)管理既是

3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一部分。作為一個(gè)中等發(fā)展城市，云巖房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、發(fā)展慢，因此與此關(guān)聯(lián)密切的物業(yè)管理水平也相對(duì)比較落后。通過(guò)這次實(shí)地調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)其突出表現(xiàn)的幾個(gè)問(wèn)題，經(jīng)過(guò)分析，提出了一些針對(duì)性的意見(jiàn)。關(guān)鍵詞:云巖區(qū)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)、業(yè)主、物業(yè)管理公司、物業(yè)管理費(fèi)目 錄1、引言4 2、調(diào)查背景4 3、調(diào)查內(nèi)容分析4 3.1 云巖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀總體分析43.2 各小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)調(diào)查分析 74調(diào)查分析提案 12 4.1 目前云巖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀124.2 物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題 134.3針對(duì)問(wèn)題的建議與對(duì)策14 附錄 調(diào)查報(bào)告 16 1

4、 引言隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，物業(yè)管理在我們現(xiàn)代社會(huì)社區(qū)建設(shè)和發(fā)展中的作用越來(lái)越明顯。貴陽(yáng)市云巖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理通過(guò)幾年的不斷摸索，物業(yè)管理工作有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但與全國(guó)先進(jìn)地區(qū)相比，仍是起步晚、發(fā)展慢、不規(guī)范，存在問(wèn)題比較多。為此，本調(diào)查組由2012年5月30日至6月2日對(duì)云巖區(qū)住宅小區(qū)進(jìn)行了抽樣調(diào)查，試圖了解業(yè)主關(guān)于物管的滿意度以及物管公司對(duì)業(yè)務(wù)的態(tài)度的，從而提出針對(duì)性的建議及意見(jiàn)。2 調(diào)查背景2.1調(diào)查目的通過(guò)調(diào)查了解云巖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及其突出的問(wèn)題，提出針對(duì)性的解決方法。深刻了解物業(yè)管理理論知識(shí)內(nèi)容，理論運(yùn)用于實(shí)際；鍛煉學(xué)生觀察、分析、解決問(wèn)題的能力；提高語(yǔ)言表達(dá)、應(yīng)用寫(xiě)作能

5、力；并培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作、溝通的意識(shí)。2.2調(diào)查內(nèi)容本次調(diào)查內(nèi)容主要包括：各小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、各小區(qū)物業(yè)管理公司的相關(guān)情況。2.3調(diào)查地點(diǎn)云巖住宅小區(qū)：中天花園、百花小區(qū)、宅吉小區(qū)、楓林小區(qū)、萬(wàn)江小區(qū)、興隆花園、平安小區(qū)、新聯(lián)小區(qū)、友誼花園。2.4調(diào)查方式本次調(diào)查采用問(wèn)卷調(diào)查及訪談形式，由7名調(diào)研員，一對(duì)一的問(wèn)卷調(diào)查方式進(jìn)行調(diào)查。共發(fā)放問(wèn)卷100份，收回問(wèn)卷100份，其中有效問(wèn)卷為98份，無(wú)效問(wèn)卷2份（由于問(wèn)題未回答完全）。3 調(diào)查內(nèi)容分析3.1云巖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀總體分析類別分項(xiàng)比例類別分項(xiàng)比例小區(qū)類型高檔商品房10.20%業(yè)主欠費(fèi)原因業(yè)主自身原因3.06%普通商品住房87.76%物業(yè)管理因

6、素61.22%經(jīng)濟(jì)適用房2.04%其他35.71%使用情況公示公示29.59%業(yè)主對(duì)員工服務(wù)態(tài)度滿意11.22%不公示41.84%較為滿意65.31%不了解28.57%不滿意1.55%收費(fèi)情況公示公示30.61%物業(yè)糾紛現(xiàn)象有20.41%不公示41.84%沒(méi)有44.90%不了解27.55%不清楚34.69%亂收費(fèi)現(xiàn)象有6.12%小區(qū)收費(fèi)水平與服務(wù)水平相符9.18%沒(méi)有58.16%基本相符64.29%不了解35.71%不相符26.53%統(tǒng)計(jì)分析：1.本次調(diào)查的小區(qū)主要類型為普通商品住房，占總比例的87.76%，而高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房分別占10.20%和2.04%。2.從表中可以看出，物業(yè)管理公

7、司對(duì)小區(qū)公用部位、設(shè)施、場(chǎng)地的（經(jīng)營(yíng)）使用情況基本上不公示，占總比例的41.86%，公示的情況只占29.59%，其中并不了解的占28.57%。由此可見(jiàn)，該區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍不能夠按照規(guī)章辦事，這也從側(cè)面暗示了物業(yè)糾紛的必然存在，而從我們調(diào)查結(jié)果中看，正是因?yàn)槿绱耍瑯I(yè)主對(duì)物管公司的滿意度也是頗為一般。3.從表中我們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)也基本上不公示，占總比例的41.84%，而公示和不了解的情況分別占30.61%和27.55%。究其問(wèn)題及結(jié)果如同上一項(xiàng)分析。4.據(jù)調(diào)查及數(shù)據(jù)顯示，僅有6.12%的業(yè)主認(rèn)為有亂收費(fèi)現(xiàn)象，認(rèn)為沒(méi)有的占58.16%，不了解的占35.71%.這只能

8、說(shuō)明亂收費(fèi)現(xiàn)象情況較好，同時(shí)也反映了業(yè)主維權(quán)意識(shí)的單薄，有相當(dāng)一部分人不關(guān)注收費(fèi)情況是否公示，而只是道聽(tīng)途說(shuō)。5.從受訪者中的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有61.22%的業(yè)主認(rèn)為導(dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)的原因是物業(yè)管理因素，僅有3.06%的業(yè)主認(rèn)為是業(yè)主自身因素，其他情況的為35.71%。由此可以看出，即使有的業(yè)主是為自身辯護(hù)，但是高達(dá)61.22%的比例還是說(shuō)明物業(yè)管理公司沒(méi)有盡到應(yīng)盡職責(zé)，讓業(yè)主普遍不滿意。6據(jù)數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司員工的服務(wù)態(tài)度總體評(píng)價(jià)良好。有65.31%的業(yè)主較為滿意，有11.22%的業(yè)主滿意，僅有1.55%的業(yè)主不滿意。7.從表中可看出，物業(yè)糾紛現(xiàn)象為少數(shù)，有21.41%的業(yè)主選擇此項(xiàng)，有

9、44.90%的業(yè)主選擇沒(méi)有，而不清楚的則有34.69%。這也側(cè)面反映了物管公司服務(wù)的不到位。8.數(shù)據(jù)顯示，有64.29%的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)收費(fèi)水平與服務(wù)水平基本符合，情況良好，同時(shí)也有26.53%的業(yè)主認(rèn)為不相符，而認(rèn)為相符的僅有9.18%。這正與亂收費(fèi)現(xiàn)象基本情況符合。3.2 各個(gè)小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)調(diào)查分析3.2.1收費(fèi)票據(jù)形式多為收據(jù)統(tǒng)計(jì)：以上數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)票據(jù)的形式，其中以發(fā)票形式的占13%，以收據(jù)形式的占85%，白條形式的為0。分析：大多數(shù)受訪者確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)票據(jù)的形式是收據(jù)，其占有絕大部分的比例，達(dá)85%，而發(fā)票形式僅僅為13%，打白條的幾乎為0。從數(shù)據(jù)上分

10、析大部分物業(yè)管理公司還是依照程序做事，實(shí)事求是為業(yè)主服務(wù)，盡管也存在一些其他問(wèn)題，這也表現(xiàn)了物業(yè)管理機(jī)制逐漸規(guī)范化、成熟化、法制化。3.2.2 業(yè)主對(duì)物管的滿意度欠佳統(tǒng)計(jì)：以上數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主對(duì)物管的滿意度中持滿意的所占比例為11%，持較為滿意的所占比例為69%，持不滿意的為18%。分析：整體來(lái)看，云巖區(qū)各小區(qū)業(yè)主對(duì)其所在的物業(yè)管理公司的服務(wù)基本上還是比較滿意的，為69%。其中，一部分物業(yè)管理公司比較規(guī)范，自身做的比較好，和業(yè)主委員會(huì)關(guān)系也比較融洽，業(yè)主對(duì)他們的服務(wù)十分滿意，占總比例的11%。相反的，一部分物業(yè)管理公司自身管理比較混亂，與業(yè)主委員會(huì)關(guān)系較差，也不能及時(shí)為業(yè)主服務(wù)，導(dǎo)致物管公司和業(yè)

11、主關(guān)系也很差，自然業(yè)主對(duì)他們的服務(wù)不會(huì)滿意，這種情況占總比例的18%。3.2.3 房屋及公共設(shè)備、設(shè)施維修不及時(shí)成為最突出問(wèn)題統(tǒng)計(jì)：本題為多選，調(diào)查對(duì)象為100人。其中，有3人選擇管理人員態(tài)度蠻橫；有48人選擇房屋及公用設(shè)施、設(shè)備維修不及時(shí)；有3人選擇亂搭亂建改變房地和公用設(shè)施用途；有21人選擇管理制度不健全、管理混亂；有5人選擇擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；其他因素有33人選擇。分析：從數(shù)據(jù)分析看，物業(yè)管理中存在的問(wèn)題多而復(fù)雜，其中最突出的問(wèn)題是房屋及公用設(shè)施、設(shè)備維修不及時(shí)，有48人選擇此項(xiàng)。這反映了物業(yè)管理公司管理的不完善，員工責(zé)任意識(shí)不高。據(jù)我們調(diào)查，這其中也涉及第三人，即開(kāi)發(fā)商，這

12、導(dǎo)致問(wèn)題更為復(fù)雜。其次，有21人認(rèn)為是管理制度不健全，管理混亂造成的。歸根結(jié)底就是目前小區(qū)中的物管公司普遍不規(guī)范，從而衍生出一堆問(wèn)題。3.2.4 業(yè)主更傾向于自己解決問(wèn)題統(tǒng)計(jì)：本題為多選，調(diào)查對(duì)象為100人。圖表顯示，在與物管人員發(fā)生糾紛的解決方式中，有63人愿意自己找物管公司解決；29人愿意向媒體曝光；僅有10人愿意選擇打官司；還有21人愿意聯(lián)合其他業(yè)主炒掉物業(yè)管理公司；18人選擇向業(yè)主委員會(huì)投訴；選擇其他方式的有8人。分析：整體來(lái)看，業(yè)主與物管人員發(fā)生糾紛的時(shí)候，自己找物管公司解決的人占絕大多數(shù)，有67人選擇此項(xiàng)，這說(shuō)明業(yè)主對(duì)物管公司還是比較信任的。另外，也有相當(dāng)一部分的業(yè)主選擇向媒體曝光

13、，這表明他們希望通過(guò)輿論的力量伸張正義，這在當(dāng)今社會(huì)也不失為一種明智的選擇。其次，選擇打官司的業(yè)主相對(duì)比較少，這說(shuō)明業(yè)主和物管公司都希望并能夠和平解決問(wèn)題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主在遇到問(wèn)題時(shí)向業(yè)主委員會(huì)求助的比較少，而業(yè)主委員會(huì)成立本應(yīng)該就是為業(yè)主服務(wù)，如此看來(lái)，一方面反映了業(yè)主委員會(huì)不負(fù)責(zé)，沒(méi)有盡到應(yīng)盡的責(zé)任，另一方面也反映了業(yè)主的維權(quán)意識(shí)淡薄。3.2.5 房屋設(shè)備維修最不到位統(tǒng)計(jì)：由上圖顯示，在目前的物業(yè)管理過(guò)程中，對(duì)于服務(wù)最不到位的項(xiàng)目，有18%的業(yè)主選擇交通管理，12%選擇環(huán)境衛(wèi)生，18%選擇綠化，而選擇安全保衛(wèi)的則有20%，房屋設(shè)備維修是選擇人數(shù)最多的，為30%。分析：這一情況說(shuō)明房屋維

14、修更貼近業(yè)主日常生活，與業(yè)主自身利益密切相關(guān)。安全保衛(wèi)也是關(guān)系到業(yè)主財(cái)產(chǎn)人身安全的一大方面。因此，做好物管工作應(yīng)該把這兩項(xiàng)作為重中之重，同時(shí)還要搞好其他方面的工作。房屋設(shè)備的維修，這是困擾各個(gè)物業(yè)企業(yè)的比較難辦、棘手的問(wèn)題，因?yàn)樗€涉及到開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，因此對(duì)于物業(yè)企業(yè)來(lái)講，應(yīng)該做好自身工作的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)多與開(kāi)發(fā)商溝通，全面協(xié)調(diào)這類問(wèn)題。3.2.6 客觀原因占主導(dǎo)地位統(tǒng)計(jì)：對(duì)于物業(yè)公司不能履行物業(yè)管理合同中的承諾的原因，相當(dāng)一部分(76%)業(yè)主選擇外部客觀環(huán)境發(fā)生變化使得以前的承諾無(wú)法兌現(xiàn)，只有4%的業(yè)主認(rèn)為是業(yè)主自身要求太高物管公司無(wú)法滿足,而認(rèn)為物業(yè)人員素質(zhì)低、使承諾不能很好履行的占20%。

15、分析：這一現(xiàn)象從側(cè)面說(shuō)明大部分業(yè)主能理解物管的工作及其未能滿足業(yè)主需求的難處，同時(shí)也反映了部分物管工作未能落到實(shí)處。因此，只有業(yè)主理解與配合物管，同時(shí)物管公司履行其應(yīng)盡義務(wù)滿足業(yè)主的要求，才能使業(yè)主滿意，真正將工作落實(shí)到實(shí)處。另外，外部客觀環(huán)境包含多方面因素，如物管公司財(cái)務(wù)狀況、人員安排，業(yè)主要求臨時(shí)變更等，因此物管公司要協(xié)調(diào)好各方面工作，充分考慮客觀條件，做好本職工作。3.2.7 業(yè)主更相信市場(chǎng)的力量 統(tǒng)計(jì)：本題為多選，調(diào)查對(duì)象為100人。數(shù)據(jù)顯示，在物管提高服務(wù)質(zhì)量的途徑上，超過(guò)一半(63人)的業(yè)主認(rèn)為通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制淘汰一些素質(zhì)低、服務(wù)質(zhì)量差的物管公司；有51名業(yè)主認(rèn)為需要物管公司自身提高專

16、業(yè)素質(zhì)和嚴(yán)于律己；接近一半(40人)的業(yè)主認(rèn)為政府應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范；只有15名業(yè)主選擇自身積極維權(quán)；少數(shù)人(9人)則希望通過(guò)媒體輿論提高服務(wù)質(zhì)量。分析：由此看出，業(yè)主自身維權(quán)意識(shí)極為淡薄，沒(méi)有積極主動(dòng)地為自己的合法權(quán)益做出爭(zhēng)取，主要希望依靠市場(chǎng)、政府與媒體，同時(shí)還希望物管自身自覺(jué)自律。對(duì)于這一現(xiàn)象我們認(rèn)為業(yè)主應(yīng)主動(dòng)上門(mén)爭(zhēng)取自身合法利益，不怕麻煩，這樣才能對(duì)物管的工作起到監(jiān)督、促進(jìn)的作用，同時(shí)還應(yīng)善于合理利用媒體、政府的幫助，達(dá)到維權(quán)的目的。3.2.8 物業(yè)糾紛主要原因在于開(kāi)發(fā)商統(tǒng)計(jì)：物業(yè)糾紛是不可避免的，而造成物業(yè)糾紛的原因不外乎物管問(wèn)題、業(yè)主關(guān)系問(wèn)題及開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。在調(diào)查中，有

17、超過(guò)一半（57%）的業(yè)主認(rèn)為造成糾紛的主要原因是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，40%的業(yè)主認(rèn)為是物管問(wèn)題，只有3%認(rèn)為是業(yè)主關(guān)系問(wèn)題。分析：由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是最突出的。為此，我們認(rèn)為，首先，物管公司首先要與開(kāi)發(fā)商做好溝通，將問(wèn)題難度降低。其次，物管公司也應(yīng)盡相應(yīng)義務(wù)積極維護(hù)業(yè)主的利益，和業(yè)主委員會(huì)建立融洽的合作關(guān)系，同時(shí)還要注意協(xié)調(diào)業(yè)主之間關(guān)系的問(wèn)題。而作為業(yè)主，也不能一意孤行，將責(zé)任全部推給物管公司，應(yīng)當(dāng)理性處理出現(xiàn)的問(wèn)題，同時(shí)，業(yè)主之間也應(yīng)友好相處，減少矛盾的出現(xiàn)。4 調(diào)查分析提案4.1目前云巖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀據(jù)調(diào)查問(wèn)卷及調(diào)查訪談顯示，云巖區(qū)的住宅小區(qū)物業(yè)管理情況總體情況不是很好，僅有一家

18、物業(yè)管理公司比較正規(guī)，其余的大多不規(guī)范，甚至有的小區(qū)的物管僅有幾個(gè)保安。從獲得方式上看，大多物管公司都是通過(guò)招投標(biāo)的方式獲得業(yè)務(wù)。從企業(yè)資質(zhì)來(lái)看，大多數(shù)物管公司為三級(jí)資質(zhì)，公司的類型基本上都是有限責(zé)任公司?；旧厦總€(gè)小區(qū)都成立了業(yè)主委員會(huì)，與物管公司的關(guān)系多為融洽。根據(jù)訪談，物管公司認(rèn)為物管費(fèi)收繳率低是進(jìn)行物管時(shí)最突出的問(wèn)題，同時(shí)他們也認(rèn)為開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是造成物業(yè)糾紛的主要原因。通過(guò)對(duì)業(yè)主的調(diào)查及對(duì)物管公司的訪談，我們認(rèn)為：1、新小區(qū)的物管情況普遍比舊小區(qū)的情況好。我們認(rèn)為跟人的素質(zhì)有關(guān)，一般情況下，住在舊小區(qū)里的人多為年齡比較大的或者是農(nóng)村進(jìn)城打工的，而新小區(qū)里的人多為青年，收入比較高，相對(duì)

19、來(lái)說(shuō)，知識(shí)文化水平也比較高，因此，他們之間的素質(zhì)差距導(dǎo)致了物管差異的出現(xiàn)。2、越是規(guī)范的物管公司物管情況越好。這顧名思義是正確的，因此我們認(rèn)為解決目前物管問(wèn)題的首要措施是使物業(yè)管理公司逐步法制化、規(guī)范化。除了提高企業(yè)資質(zhì)，還應(yīng)該提升企業(yè)員工的素質(zhì)。4.2 物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題，既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：1. 業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增

20、強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為：一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。2. 企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正

21、當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。3. 開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車(chē)庫(kù)、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。4.3 建議與對(duì)策 結(jié)合以上列

22、出的種種問(wèn)題，我們經(jīng)過(guò)討論提出以下幾點(diǎn)建議與對(duì)策：1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的物業(yè)管理?xiàng)l例基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)力和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)

23、主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資

24、力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。 附：云巖區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查問(wèn)卷您好！我們是貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)商務(wù)學(xué)院的學(xué)生，我們正進(jìn)行一項(xiàng)“住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀”的調(diào)研，非常希望得到您的支持。本次問(wèn)卷調(diào)查以不記名方式進(jìn)行，所有個(gè)人資料均以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)形式出現(xiàn)，您的回答對(duì)我們的研究結(jié)果有重要的影響，請(qǐng)您能如實(shí)作答，您的答案是嚴(yán)格保密的，請(qǐng)放心作答！謝謝您的支持與配合！您居住小區(qū)的名稱： 物管費(fèi)： 元月1您居住小區(qū)是何種類型高檔商品房住宅小區(qū)10 普通商品房住宅小區(qū) 86 經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)22物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場(chǎng)地的（經(jīng)營(yíng)）使用情況是否公示公示 29 不公示 41 不了解283物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)是否公示公示 30 不公示 41 不了解274您對(duì)小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平感到相符 9 基本相符 63 不相符265物業(yè)管理收費(fèi)票據(jù)的形式 發(fā)票 13 收據(jù) 85 白條06您所