物業(yè)管理拓展工作流程

1、物業(yè)管理拓展工作流程 一、獲取信息: 1、定期做市場調查; 2、客戶主動聯(lián)系; 3、經人推介。 二、甄選信息,確定目標客戶: 1、面積少于20000平方米項目不接; 2、項目投入使用時間超過兩年的不接; 3、業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接(限于成熟小區(qū)); 4、修理基金不足或不到位的項目不接(限于成熟小區(qū)); 5、物業(yè)管理配套設施不全,后續(xù)管理需要投入大量資金的項目不接;(以上各條主要針對全委項目而言) 6、檔次過低的項目不接; 7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負面爆光、在業(yè)內造成不良影響的開發(fā)商的項目不接; 8、開發(fā)商或大產權主超過二家的項目不接; 9、公司資源配置

2、達不到客戶滿足要求的項目不接; 三、談判要素 1、先人后事,與對方相關聯(lián)系人的關系極為重要,否則很有可能為他人作嫁衣; 2、要從多方面盡可能把握對方信息,了解對方實力和主要目的,這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎; 3、知己知彼,盡量了解競爭對手的強項弱勢,取長補短; 4、要以內部了解和外部公關的方式,以方案的制作質量為基礎,小事多作讓步,大事讓情不讓理,以退為進; 5、簽定顧問合同時應同時正確引導對方,明確顧問內容及條款(尤其是我方的義務、費用標準); 6、如對方提出的顧問項目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ蚨荒芙邮軙r,應直接提出,以免日后發(fā)生爭議,不能委曲求全,使自己陷入被動; 7、

3、在開發(fā)商不能確定應采用哪種管理模式時,應正確分析、引導并向其解釋采取某種模式的原因,盡量注意實效。 四、依據開發(fā)商的主要需求確定公司所供應的方式,包括:全委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓。報價標準主要依據項目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的價格策略。 五、詳細步聚(全委和顧問管理,專項培訓暫略) 1、明確意向性目標后,由公司總經理或部門經理組織相關人員考察物業(yè)現(xiàn)場,為管理方案的構想奠定基礎。 2、財務人員依據擬承接的項目管理服務范圍、類型、檔次、標準進行初步的成本核算,與拓展人員及其他相關人員對項目的可行性和發(fā)展性進行分析并報批總經理,確定承接方式和報價金額。

4、 3、制定方案。方案內容包括: (1)本企業(yè)狀況:位置、規(guī)模、資質等級、現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積、績效、成果等; (2)擬承接的項目簡介:周邊狀況、配套設施、建筑形式、居民結構等; (3)依據開發(fā)商的需求擬定服務方式和管理目標; (4)擬定管理服務內容,包括: 開發(fā)建設期間將供應的管理服務內容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務內容、住戶入住及裝修期間的管理服務內容、實質運作期間的管理服務內容。重點是實質運作的管理服務內容,大體分為為房屋管理、保安、清結、修理、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務。 (5)物質裝備計劃; 本著合理配置、保障利用的原則,列出員工住房、管理辦公用房、營業(yè)用房的多少、面積大小以

5、及所需的各類物品清單。 (6)管理人員配備; 依據物業(yè)實際需求設置人員,力求精簡、一專多能并能崗位互換。對各崗位人員制訂出相應的崗位職責和入職條件。 (7)管理規(guī)章制度;包括: 結合實際制定員工內部制度和約束各方的公共契約,應具有合法性、實用性、可操作性和約束性。 (8)經費收支預算; 依據開發(fā)商供應的資料、實地考察以及財務初步做出的成本核算得到的數(shù)據進行大致測算,制定收支預算表。 (9)相關費用; (10)提出經營、管理、服務的新思路 為提高管理水平,可在創(chuàng)建安全文明單位、實施科學化、規(guī)范化管理、開綻開源節(jié)流、服務承諾等方面提出既務實又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路,以確保管理目標的實現(xiàn)。 (以上僅是方案的基本內容,至于詳略取舍可依據實情而定。) 4、與開發(fā)商作進一步溝通,細化方案內容;全面核算管理成本并在確保公司利潤的前