容積率與物業(yè)類別 房產(chǎn)論壇

1、、容積率與物業(yè)類別充分了解容積率對項目品質(zhì)的影響,對我們的項目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此說一說各類建筑分別對應的容積率數(shù)值。注:按高層民用建筑設計防火規(guī)范(GB 50045-95:在我國凡10層及10層以上,或者建筑高度大于24米的建筑都屬于高層建筑。為與目前住宅建筑設計上的慣例一致,故細分定義“小高層”、“中高層”、“高層”三個樓層分段。四、容積率與物業(yè)類別的綜合運用1.各類物業(yè)面積計算與容積率:通過各類物業(yè)容積率范圍建立不等式方程求解即可計算出每類物業(yè)的最大或最小面積。2.參考地段位置,結(jié)合開發(fā)商特點與市場情況選擇物業(yè)配置。五、最佳容積率的相關(guān)理論模型1、理論基礎(chǔ)在其它住宅屬性不變的前

2、提下,隨著容積率的提高,消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定時,容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,隨房屋層數(shù)的增多,開始時由于基礎(chǔ)工程費及地基處理費的分攤,單方造價降低,當層數(shù)達到一定值時,就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強抗震等,單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升,因此,兩者之間存在一個利潤最大化的理論值。一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下,項目的利潤取決于產(chǎn)品的單價和產(chǎn)品的總量,也就是總面積容積率決定了總面積,也決定了單價,而隨著項目容積率的上升,售價并非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了,因而總利潤額隨容積率

3、的上升而上升,當容積率高出最適容積率的數(shù)值的時候,產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降,售價下降,利潤下降。在最適容積率點上同,銷售額與總成本的差值最大,也就是利潤最大。2、土地增值模型在房地產(chǎn)評估中,通常運用以下兩種模型對方案進行評價,以確定項目的最佳容積率。一般而言,房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值,因此,當某種物業(yè)類型的土地增值達到最大化時,即是該項目適合的開發(fā)物業(yè)類型,而此時的容積率也是項目的最佳容積率。在進行模型計算時,需要用到以下經(jīng)驗數(shù)據(jù),對各方案進行模擬評估。物業(yè)類型參考容積率獨幢0.4-0.5聯(lián)排0.7-0.8多層 1.2-1.5小高層(12層 2.5-3高層(13層以上 3.5-5模型假設條件:

4、設每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri,各種產(chǎn)品的用地比例為Xi,城市規(guī)劃容積率為J,土地面積為D,某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi,則:每平米土地增值(Zi=售價×(1-營業(yè)稅及附加-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-不可預見費-利息費用×參考容積率-每平米土地費用利潤最大值Ymax=(Zi*XiD其中:0Xi1Xi1Xi*RiJ示例:假設一項目的土地面積為2萬平米,最高容積率為1.2,土地費用為5000萬元;多層售價5500元/平米,參考容積率1.5;別墅售價8500元/平米,參考容積率0.5。那么多層住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-22

5、0-302*1.5-2500=3228元別墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468*0.5-2500=543元別墅與多層住宅費用簡表項目名稱別墅多層住宅參數(shù)建安成本1200 850 元/平米專業(yè)費用250 200 元/平米管理費用36 25 建安成本的3%不可預見費60 42 建安成本的5%利息60 42 建安成本的5%銷售費用340 220 收入的4%營業(yè)稅及附加468 302 收入的5.5%通過計算機可以算出容積為1.2,別墅與多層用地比例為0.3:0.7時,即多層住宅面積21000平米,別墅面積3000平米,土地增值達到最大值4845萬元。某種

6、物業(yè)類型的土地增值最大,即可視為開發(fā)此種物業(yè)類型地塊能夠獲得最大利潤。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制,使得最佳容積率與實際容積率是有差距的,但我們能夠通過模型計算,找到項目開發(fā)的最佳物業(yè)類型及其容積率,以減少理論與實際之間的差距。3、求解步驟首先,通過前期的市場調(diào)查,了解市場上各物業(yè)形態(tài)的售價及銷售情況,給產(chǎn)品定位提供必要信息;同時,結(jié)合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標,對各種物業(yè)形態(tài)的可行性進行初步分析。第二步,通過模型計算,求出各物業(yè)類型的土地增值大小,并對其進行由高到低的排序,找出適合項目開發(fā)的物業(yè)組合,以減少不必要的計算過程。第三步,確定合理的容積率。最后,結(jié)合總平規(guī)劃對項目具體數(shù)據(jù)進行

7、調(diào)整,以適應實際需求。4、相關(guān)運用提高容積率可以有效地分擔地價成本,因此,很多項目都以做足容積率為前提,但是改變一下物業(yè)類型或降低容積率,同樣能夠起到增值的目的。A、不改變?nèi)莘e率,但改變物業(yè)類型在建筑密度不變時,容積率的提高,表現(xiàn)為層數(shù)的增加;而當容積率不變時,層數(shù)的增加,表現(xiàn)為建筑密度的降低。有些項目就利用容積率與建筑密度的換算關(guān)系,把低容積率高密度的多層產(chǎn)品做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品,創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此手法主要運用于江景、湖景、海景等觀景項目,由于層數(shù)的增加,使建筑密度得到有效降低,既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積,同時有有利于景觀價值的挖掘,從而提高物業(yè)開發(fā)價值。如杭州的南都逸天廣場,用小高層、多層的容積率來設計高層,其容積率1.73,建筑密度僅13.8%,使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿(mào)集團開發(fā)的江景豪宅也都采用此手法。B、降低容積率由于容積率的降低,居住品質(zhì)得到有效提升,從而提高項目售價,實現(xiàn)利潤最大化。此種做法常見于別墅或豪宅項目的開發(fā),針對的多為高端客群,其對售價不敏感,但注重居住品質(zhì)及良好的生態(tài)環(huán)境。如北京CLASS建于果嶺的上層建筑,其在板樓、塔樓林立的望京地區(qū)建設以低密度高品質(zhì)住宅一度