祝橋廠房項目可行性分析

1、.祝橋鎮(zhèn)鹽朝公路廠房項目可行性報告第一章項目概況一、地塊位置本項目位于祝橋鎮(zhèn)鹽朝公路1365 弄 62 號，地塊呈長方形狀， 為工業(yè)廠房。四至范圍：東至，南至，西至，北至二、經(jīng)濟技術(shù)指標地塊總面積： 54917 平方米土地用途：工業(yè)用地出讓年限： 50 年規(guī)劃容積率： 0.42規(guī)劃建筑密度：不大于30%轉(zhuǎn)讓價格：萬元.頁腳 .第二章祝橋鎮(zhèn)簡介一、總體情況祝橋鎮(zhèn)地處上海市浦東新區(qū)東部， 距離上海市中心城區(qū) 30 公里，緊臨浦東國際機場和中國商飛總裝基地， 雄踞上海外高橋港、 浦東空港、洋山深水港航運物流產(chǎn)業(yè)帶的核心區(qū)域， 是上海國際航運中心建設的前沿和中心腹地，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。浦東鐵路、 A

2、30、A15高速公路、兩港大道、新川南奉公路貫穿其中，成為連通上海市區(qū)、空港和海港的交通大動脈。祝橋鎮(zhèn)現(xiàn)有區(qū)域面積 86 平方公里，下轄 20 個行政村、 11 個居委。鎮(zhèn)域人口 12 萬，其中常住人口 7.5 萬，來滬人員 4.5 萬。常住人口中，農(nóng)業(yè)人口 26676 人，居民 48735 人，農(nóng)居民比例接近 1：2。二、發(fā)展概要2000 年 3 月，上海祝橋空港工業(yè)區(qū)經(jīng)原南匯縣人民政府批準成立； 2006 年 8 月，經(jīng)國家發(fā)改委批準，上海祝橋空港工業(yè)區(qū)與周邊三個產(chǎn)業(yè)區(qū)合并為上海浦東空港工業(yè)園區(qū)，成為上海市級工業(yè)區(qū)。2007 年 7 月，原南匯區(qū)委批準設立臨空經(jīng)濟功能區(qū)管理委員會，負責統(tǒng)籌

3、協(xié)調(diào)臨空地區(qū)的開發(fā)建設工作。目前，祝橋全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃面積10 平方公里，分為祝橋空港工業(yè)區(qū)、國家級空港綜合保稅區(qū)、祝橋空港倉儲物流園區(qū)等三個板塊，其中祝橋空港工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積為5.1.頁腳 .平方公里，空港綜合保稅區(qū)為0.54 平方公里，祝橋空港倉儲物流園區(qū)為 4.31 平方公里。2010 年上半年，祝橋鎮(zhèn)完成社會總產(chǎn)出65.93 億元，同比增長15.8%；完成地區(qū)增加值42.80 億元，同比增長15%；完成工業(yè)總產(chǎn)值 49.85 億元，同比增長 11.3%;其中，規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值完成 38.85 億元，同比增長 11.7%；完成合同外資 3341 萬美元，同比負增長 60%；實際到位外資 1624

4、萬美元，同比負增長 31%；完成固定資產(chǎn)投入 12.03億元，同比增長4.4% ；其中工業(yè)固定資產(chǎn)投入5.78 億元，同比增長 8.8%；完成稅收入庫4.06 億元，同比增長30.8%；完成財政收入1.15 億元，同比增長1.7%。三、城市功能日益完善隨著浦東國際機場開發(fā)建設規(guī)模的不斷擴大和中國商飛總裝基地的落戶，祝橋鎮(zhèn)積極提升“空港新城”的城市品位，全力推進以千匯路為主軸，以公共服務中心、商業(yè)商務中心、居民安置區(qū)、航空聚星城和商飛配套基地為中心的“一條主軸、四個中心”的空港新城區(qū)建設。中心之一的公共服務中心 ，集行政、教育、社會保障等公共設施為一體，主要包括行政辦公綜合樓及派出所、 交警大隊

5、等區(qū)派單位辦公樓建設；祝禾幼兒園、千匯小學等一所中學、二所小學和三所幼托.頁腳 .學校建設，以及祝橋海天湖公園、文化中心、敬老院等居民生活服務配套。中心之二的商業(yè)商務中心 ，位于空港新城區(qū)的核心地帶， 著力利用空港交通的便利優(yōu)勢， 發(fā)展總部經(jīng)濟和樓宇經(jīng)濟。 在建的百熙路商業(yè)街是空港新城的主要商業(yè)步行街， 將打造成具有中國獨特文化歷史內(nèi)涵的商業(yè)街華夏貢品城。 投資興建的多家星級賓館和空港商務中心，將成為空港新城的地標性建筑， 有力增強空港地區(qū)服務國際機場的總體能力。中心之三的居民安置區(qū) 主要為浦東國際機場建設、 臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)和空港新城建設的動遷安置基地。 目前，全鎮(zhèn)已建成安置房近 100 萬平方米

6、。中心之四的航空聚星城和商飛配套基地 ，為各大航空公司、 機場集團以及國家商用飛機總裝基地的配套項目。 項目于 2012 年建成后，將成為集商業(yè)、商務、酒店、娛樂和白領居住等全方位功能為一體的高端住宅區(qū)。第三章區(qū)域規(guī)劃一、“商飛”總裝基地規(guī)劃.頁腳 .2009 年底，中國商飛總裝制造中心浦東基地在新區(qū)祝橋鎮(zhèn)奠基，這是國內(nèi)最大、 最先進的民用飛機總裝制造基地， 標志著中國商飛總裝制造能力建設和大型客機研制保障條件建設邁出重要一步。根據(jù)規(guī)劃，浦東祝橋基地總體規(guī)劃占地 267 萬平方米，約合 4000 畝，建筑面積近 115.4 萬平方米，主要建設項目按照裝配、測試線以產(chǎn)品分線，其他按照工藝專業(yè)分線

7、劃分，共分為零部件生產(chǎn)區(qū)、總裝區(qū)、試飛交付區(qū)、發(fā)展預留區(qū)等八個部分。浦東基地項目建成后，將滿足 ARJ21支線系列飛機、 150 座級大型客機和雙通道大型客機的總裝和試飛、 交付任務的要求， 同時具備相應的民機新技術(shù)、新工藝研究和新產(chǎn)品研制的能力和飛機維修功能。計劃到 2013 年，浦東基地將形成 C919大型客機研制保障能力。到 2016 年，形成 C919大型客機年產(chǎn) 20 架及 ARJ21系列飛機年產(chǎn) 50 架批產(chǎn)能力。目前已開始啟動的是 大飛機研保一期項目， 是總裝制造基地的一項核心功能項目， 位于祝橋鎮(zhèn)鹽朝路東側(cè)灘涂， 分工裝設計與制造中心、物流中心兩部分，總占地面積 2 萬多平方米

8、。工裝設計與制造中心將承擔 C919大客飛機的中機身（含中央翼）、水平尾翼、翼梢小翼、應急艙門、RAT艙門等部件的零組件制造與裝配、 各部件的部裝、全機總裝與試飛任務。 物流中心主要為大型客機研制提供保障， 承擔生產(chǎn)原材料、零組件等接收、存儲運輸、配送及廠際間轉(zhuǎn)運任務。該項目總投資將超過 14 億元。.頁腳 .二、“空港新城”規(guī)劃隨著 2009 年國家商用大飛機項目正式落戶祝橋，南有大飛機，北靠空港綜合保稅區(qū)，東臨浦東國際機場，西接迪士尼樂園，面對得天獨厚的臨空優(yōu)勢，祝橋鎮(zhèn)一面做好大項目的服務保障，一面推進 “四輪”驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，精心描繪“空港新城 ”的美好藍圖。祝橋鎮(zhèn)將在中心城區(qū)辟地 60

9、0 余畝，規(guī)劃建設 60 萬平方米、 1.5 萬人口的大飛機生活配套區(qū)。目前，鎮(zhèn)里正全力推動 2 個村 11 個組的動拆遷，以確保項目年內(nèi)開工。 作為空港綜合保稅區(qū)開發(fā)建設主體之一，祝橋鎮(zhèn)還積極做好項目立項、開工手續(xù)申報，配合保稅區(qū)海關大樓和配套設施建設。在做好保障的前提下，祝橋借“機”勾畫產(chǎn)業(yè)藍圖。針對 “飛機場”浦東國際機場，以及空港綜合保稅區(qū)的封關運作，著力推進空港工業(yè)區(qū)的發(fā)展，吸引世界級航空物流企業(yè)入駐；針對“大飛機 ”總裝項目的落地，以及西側(cè)迪士尼項目的輻射， 規(guī)劃建設產(chǎn)業(yè)配套區(qū)、生活配套區(qū)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)。“大項目是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的導向 ”，借 “機”發(fā)展，正逢其時。目前，

10、祝橋空港工業(yè)區(qū)內(nèi)4.31 平方公里的倉儲物流區(qū)，已完成了項目控制性詳細規(guī)劃編制、勞動力安置、土地征用等各項工作，累計投入 20 余億元。園區(qū)還成功引進和儲備了匯通能源、UPS、DHL、.頁腳 .波音航空物流等多個大型項目， 協(xié)議總投資達 33.6 億元人民幣和 1.9億美元。大飛機項目生活配套區(qū)建設，正抓緊落實 600 余畝土地的征地動遷、勞動力安置等工作，商務中心、商業(yè)廣場等一批商業(yè)配套設施以及連接浦東機場和商飛總裝基地的城市道路也正在實施之中，名為“世和空港中心 ”的五星級酒店建設。四、浦東鐵路二期工程( 滬通線 ) 規(guī)劃1、建設規(guī)劃2005 年 l2 月 4 日浦東鐵路一期正式開通試運營

11、。作為上海洋山深水港配套項目， 是疏港鐵路， 主要承擔蘆潮港鐵路中心站到發(fā)集裝箱的運輸任務。并于 2006 年 6 月 1 日漕涇站開通運營為上?；瘜W工業(yè)區(qū)服務的上海化學工業(yè)物流有限公司專用鐵路。 6 月 8 日海灣站綜合貨場開站，實現(xiàn)了浦東鐵路一期的全面運營。在二期規(guī)劃中，浦東鐵路二期工程將并入上海至南通鐵路工程，連接蘇北、上海浦西、浦東地區(qū)。北起新長鐵路的南通站，途經(jīng)江蘇省南通市及其所轄的海門市， 蘇州所轄的常熟、 太倉兩市以及上海市嘉定區(qū)和寶山區(qū)， 跨越黃浦江途經(jīng)上海市浦東新區(qū)、 南匯區(qū)接軌于浦東鐵路一期工程四團站，形成樞紐環(huán)線。沿線設邵廠、浦東、祝橋、川沙、曹路、高東、外高橋、羅店、曹

12、王、太倉、婁塘、葛隆等站，.頁腳 .太倉至四團 ( 含) 段線路長度 110.84KM，該工程建設及運營納入浦東鐵路公司管理。2、浦東鐵路經(jīng)營戰(zhàn)略一是在市場培育中發(fā)揮自身鐵路優(yōu)勢，以優(yōu)勢互補加強路地聯(lián)合，開展多式聯(lián)運，從聯(lián)合中尋求經(jīng)濟增長點，圍繞浦東鐵路組建環(huán)線物流。依托上?；^(qū)， 打造危險品集運中心； 以海灣貨場為基點，組建鐵路南上海地區(qū)現(xiàn)代物流中心； 重裝備特種物流鐵路專用線； 籌備組建空港物流公司；打造第一條零換裝“海鐵聯(lián)運”專用線；建糧食專用線；組建汽車物流；從浦東鐵路四團站引入空中客車專用線；組建鋼鐵物流；組建水鐵物流，解決水路和鐵路之間的聯(lián)運，滿足不同層次的客戶。二是以浦東客站為

13、客運樞紐，發(fā)揮城際、長途客運作用。浦東鐵路是沿海鐵路的重要組成部分，是長三角城際鐵路網(wǎng)的重要組成部分，在旅客運輸中，以城際客運為主，兼顧長途、市郊客運。浦東鐵路二期 ( 滬通鐵路 ) 的建設，將形成上海向蘇北、 山東東部地區(qū)輻射的便捷通道，可以在長三角城際客運系統(tǒng)中發(fā)揮重要的作用。上海將建成以浦東國際機場為主、 虹橋國際機場為輔的組合型國際航空港，成為亞太地區(qū)的樞紐空港。浦東客站緊靠浦東機場，作為上海重點發(fā)展的四大客運樞紐之一，大大的縮短了城市間的時間距離，改善目前城際間出行不暢的局面，促進人員交流。.頁腳 .第四章項目開發(fā)商介紹.頁腳 .已開發(fā)項目：第五章本項目可行性分析一、項目現(xiàn)狀1、項目

14、位置本項目位于祝橋新鎮(zhèn)，處于交通主干道鹽朝公路邊上，往南 10 公里左右為惠南鎮(zhèn)， 往北 2 公里為祝橋老鎮(zhèn)， 往東北方向 2 到 3 公里為動遷房基地。2、公共交通地塊距離主干道南祝公路上的公交站100 米，有 3 個交通線路：川南線：南匯到川沙南南線：南匯到火車南站龍濱線：南匯到龍陽路3、周邊廠房租賃情況.頁腳 .12345.位于浦東新區(qū)南匯祝橋鎮(zhèn)浦紅西路181.5 元 /m2/ 天8000M2號，近川南奉公路廠房位于浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)南祝公路5819號，近川南奉公路，北靠祝橋鎮(zhèn)，南靠1.6 元 /m2/ 天4320M2惠南鎮(zhèn)，交通便捷，地廠房位于浦東新區(qū)南匯祝橋空港工業(yè)園1.3元 /m2/區(qū)

15、金聞路 39 號，緊靠遠東大道， 川南奉2300M2天公路，交通浦東機場南大門南匯祝橋東海鎮(zhèn)，獨院占地 11.5 畝，廠房 7000 平方，其中單 1.4 元 /m2/ 天7000M2層廠房 1 棟約 5000 平方南匯祝橋浦紅西路399號 5000 平新建標準廠房招租 ( 祝橋 ) 廠房面積：磚混結(jié)構(gòu)1.5元5000M2一棟，2500 平米，樓層：3 層，層高 4.8 /m2/ 天米，鋼結(jié)構(gòu)一棟： 660 平米，樓層： 1 層二、項目成本測算.頁腳 .本項目為拍賣，成交價萬元（樓板價元/ 平方米），以此測算，本項目出讓面積54917 平方米，容積率0.42 ，總建筑面23293 平方米，項目總投資萬元，單位成本元/ 平方米。項目投資測算表單位成本計量單位金額序號項目名稱備 注（ 元 /M 2 ）（萬元）（萬元）1 土地成本2契稅按土地費用3 計勘查、方案設3前期費90計、臨時