產(chǎn)權(quán)證、消防驗收合格證是否影響房屋租賃合同的效力

1、    產(chǎn)權(quán)證、消防驗收合格證是否影響房屋租賃合同的效力                                   一、案 情    原告（反訴被告）建設(shè)公司訴稱：1998年8月25日，建設(shè)

2、公司與子木公司簽訂了“房屋租賃協(xié)議書”，約定，建設(shè)公司（甲方）出租蓮花廣場西座地上第一至三層和地下一層。自1998年9月1日起至1999年3月31日止，子木公司（乙方）可以進駐現(xiàn)場進行局部改造和精裝修，進行設(shè)備調(diào)試及試營業(yè)，自1999年4月1日起計算租期，租賃期為 5年;每年租金為227萬元人民幣，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次預(yù)付金額為113.5萬元，如不能按期支付租金，拖欠期內(nèi)每日加收欠交租金萬分之五的滯納金;租賃期間, 甲、乙雙方均不能無故解除本協(xié)議。如確有必要解除合同，違約方要以當(dāng)年租金總額的兩倍作為違約金賠付守約方。    

3、協(xié)議簽訂后，建設(shè)公司全面履行了協(xié)議，如期將房屋交付子木公司，子木公司裝修后以“子木大酒樓”的名義開業(yè)，并營業(yè)至今。但子木公司僅在1998年9月8日向建設(shè)公司支付了定金50萬元，租金至今未付，己拖欠租金794.5萬元。建設(shè)公司提出以下訴訟請求:     l、判令解除建設(shè)公司與子木公司于1998年8月25日簽訂的房屋租賃協(xié)議書，子木公司將其承租并已裝修的房屋無償返還給建設(shè)公司。     2、判令子木公司給付建設(shè)公司租金人民幣794.5萬元。     3、判令子木公司給付建設(shè)公司滯

4、納金人民幣1966387元 (滯納金暫計至2002年2月1日，自逾期之日起至實際給付之日止)。     4、判令子木公司給付建設(shè)公司違約金人民幣454萬元。     5、判令子木公司承擔(dān)本案訴訟費。     被告（反訴原告）子木公司辯稱：建設(shè)公司未及時取得房屋產(chǎn)權(quán)證，同時不能及時提供消防驗收合格證，從而導(dǎo)致房屋租賃協(xié)議書無效，應(yīng)由建設(shè)公司承擔(dān)全部責(zé)任。建設(shè)公司沒有按照合同約定提供相應(yīng)的法律文件，擬將設(shè)立的“子木酒樓有限責(zé)任公司”無法獲得工商行政管理部門的核準，不能營業(yè)，試營業(yè)

5、亦無法進行。建設(shè)公司的不作為已經(jīng)構(gòu)成違約和對子木公司權(quán)利的侵犯。子木公司沒有交納租金是在建設(shè)公司違反合同約定的情況下，依照法律和雙方約定，正常維護自身合法權(quán)益的行為。同時，子木公司提出如下反訴請求：     1、請求人民法院確認建設(shè)公司與子木公司之間簽訂的房屋租賃協(xié)議書無效。     2、請求人民法院駁回建設(shè)公司的訴訟請求。                &

6、#160;      3、請求人民法院判令建設(shè)公司補償子木公司經(jīng)濟損失人民幣17 404 972.11元 (實際投入6 204 972.11元，雙倍租金454萬元,三年預(yù)期利潤666萬元)。     4、請求人民法院判令由建設(shè)公司負擔(dān)本案訴訟費。      二、判 決      一審法院認為，本案的爭議焦點在于：     1、建設(shè)公司未及時取得房屋產(chǎn)權(quán)證以及消防驗收合格證是否影

7、響租賃合同的效力；     2、不能全面、及時地履行房屋租賃合同的責(zé)任分擔(dān)問題。     一審法院認為，原告建設(shè)公司與被告子木公司所簽訂的房屋租賃協(xié)議書是雙方的真實意思表示，不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。建設(shè)公司未及時取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但是產(chǎn)權(quán)清晰，并無爭議，因此不能直接導(dǎo)致房屋租賃協(xié)議書無效，但是對于該合同的履行產(chǎn)生一定影響；建設(shè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期間內(nèi)進行設(shè)備調(diào)試和試營業(yè)，辦理相關(guān)的公司注冊手續(xù)，子木公司在此期間內(nèi)應(yīng)知曉建設(shè)公司未取得租

8、賃物的產(chǎn)權(quán)證，但是在兩年的訴訟期間內(nèi)未主張權(quán)利，視為放棄相應(yīng)的勝訴權(quán)。     其次，由于雙方簽訂租賃合同是在中華人民共和國消防法實施之前，因此建設(shè)公司未及時取得消防驗收合格證也不導(dǎo)致房屋租賃協(xié)議書當(dāng)然無效。 原被告雙方對房屋租賃協(xié)議書的履行行為，都存在不同程度的瑕疵，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。     依照消防管理的相關(guān)規(guī)定，消防驗收可以進行整體驗收，也可以進行局部驗收。子木公司接收租賃的房屋后，對租賃物進行了局部改造和精裝修，依據(jù)相應(yīng)的規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)進行消防申報并經(jīng)消防驗收合格才能進行正式營業(yè)。但子木公

9、司沒有提供其已經(jīng)履行此義務(wù)的證據(jù)材料。     因此，子木公司認為建設(shè)公司不能及時提供消防驗收合格證，從而導(dǎo)致房屋租賃協(xié)議書無效，并由建設(shè)公司承擔(dān)全部責(zé)任的理由不能成立。子木公司作為準備從事餐飲業(yè)的承租方，應(yīng)當(dāng)比出租方盡更多的義務(wù)了解從事餐飲業(yè)的特殊要求和特別程序，本案的事實說明，關(guān)于租賃物的消防驗收問題，子木公司的過錯是主要的，但建設(shè)公司作為出租方，也要承擔(dān)一定的責(zé)任。     此外，子木公司作為租賃物的承租方，其知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃物的產(chǎn)權(quán)證或者消防安全驗收合格證不能及時取得，建設(shè)公司有違約行為而給其造成損失時

10、，子木公司應(yīng)當(dāng)及時采取適當(dāng)措施防止損失的擴大。子木公司在辦理公司登記的過程中，就應(yīng)當(dāng)知曉上述事實，但是子木公司沒有提供證據(jù)證明其采取了相應(yīng)的補救措施。     依照民法通則第一百三十六條第三款的規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年，建設(shè)公司于2002年3月向子木公司主張自1999年4月1日起的房屋租金，但是沒有提供其自2000年4月1日起就向子木公司主張租金的證據(jù)材料，因此，本院只支持建設(shè)公司向本院起訴之日起前一年至今的租金及相應(yīng)的滯納金。     對于子木公司對租賃物進行的裝飾裝修，經(jīng)評估，裝飾裝修工程的價

11、格在2002年4月15日的市場價格為351.28萬元。房屋租賃協(xié)議書約定，租賃期滿或其他原因終止本協(xié)議時，除乙方購置的家具、電器以外其他設(shè)施及設(shè)備應(yīng)完整、無償移交給甲方。根據(jù)本案的事實及雙方的過錯責(zé)任程度，就子木公司對租賃物的裝飾裝修工程，酌定為建設(shè)公司應(yīng)當(dāng)給付子木公司100萬元補償。     一審法院判決：     1、解除建設(shè)公司與子木公司簽訂的房屋租賃協(xié)議書；     2、子木公司將其承租并已經(jīng)裝修的房屋于本判決生效后三十日內(nèi)騰空并移交給建設(shè)公司;  

12、;   3、子木公司于本判決生效后十日內(nèi)給付建設(shè)公司房屋租金三百五十九萬四千一百六十六元六角七分（其中五十萬元已經(jīng)執(zhí)行）及滯納金（以拖欠租金為基數(shù),按照拖欠日期每日萬分之五分別計算至實際給付之日）;                     4、建設(shè)公司于本判決生效后十日內(nèi)給付子木公司房屋裝修補償一百萬元；     5、駁回建設(shè)公司的其他訴訟請求。&

13、#160;    6、駁回子木公司的其他反訴請求。     子木公司不服一審判決提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。      三、分析      本案的審理，在處理房屋產(chǎn)權(quán)證、消防驗收合格證是否影響房屋租賃合同的案例方面，具有借鑒意義。     （一）、出租方?jīng)]有房屋產(chǎn)權(quán)證，是否影響房屋租賃合同的效力。     按照城市房地產(chǎn)管理法第五十二條的

14、規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第五條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。     在很多案例中，房屋出租方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證，具體的原因很多，相當(dāng)一部分是土地出讓金已經(jīng)交納，由于政府職能部門的原因，房屋產(chǎn)權(quán)證不能及時下發(fā)，但是房屋的產(chǎn)權(quán)清晰，沒有爭議。合同法對于合同無效規(guī)定的比較嚴格，結(jié)合合同法倡導(dǎo)的精神和市場經(jīng)濟的要求，對于房屋出租方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同，不宜認定為無效合同。但是對于違章建筑的出租等情況，

15、應(yīng)當(dāng)另論。     （二）、消防驗收合格證對房屋租賃合同效力的影響。     經(jīng)營性商業(yè)用房的消防設(shè)施是否完善，是否有重大火災(zāi)隱患等，涉及到公共安全和社會利益，消防驗收問題與出租房屋能否正式投入使用直接相關(guān)，因此，經(jīng)營性商業(yè)用房的消防涉及房屋租賃合同的效力和履行問題。     中華人民共和國消防法于1998年9月1日正式實施。該法第十規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。第十二

16、條規(guī)定，歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿(mào)市場等公眾聚集的場所，在使用或者開業(yè)前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓蚕罊C構(gòu)申報，經(jīng)消防安全檢查合格后，方可使用或者開業(yè)。     上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是法律的強制性規(guī)定。如果房屋租賃合同的內(nèi)容違反了上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定合同的相應(yīng)內(nèi)容為無效。     聯(lián)體建筑或者整棟大樓一般情況下是全部竣工后進行整體驗收，如果上述整體建筑的竣工時間較長或其他原因，而只對其中部分房屋進行出租時，可以進行局部驗收。依照消防管理的相關(guān)規(guī)定，消防驗收可以進行整體驗收，也可以進行局部驗收，但局部驗收必須具備相應(yīng)的附加

17、條件。（如整幢建筑物的消防水泵、管道等基礎(chǔ)消防設(shè)施已經(jīng)具備等）。     另外，如果對租賃物進行了局部改造和精裝修，依據(jù)相應(yīng)的規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)進行消防申報并經(jīng)消防驗收合格才能進行正式營業(yè)使用。因此，租賃物的消防驗收，有時是租賃雙方的共同義務(wù)。在“消防法”實施之后，對租賃合同內(nèi)容的效力問題，應(yīng)當(dāng)考慮租賃房屋的消防驗收問題。      四、本案中需要說明的問題      （一）有效的房屋租賃合同處于非法履行狀態(tài)時雙方責(zé)任的承擔(dān)問題。  

18、0;  由于本案中房屋租賃合同在先，消防法實施在后，因此一審法院認定房屋租賃合同有效，但是因為消防驗收問題，承租方所開辦酒樓的營業(yè)執(zhí)照無法辦理，并因擅自營業(yè)被處罰，租賃合同處于非法履行狀態(tài)。     本案中出租房屋所在的整棟建筑物需要竣工后進行整體驗收，但是已經(jīng)具備了進行局部驗收的附加條件，承租方承租的房屋又進行了局部改造和裝修，所以一審法院認為需要進行局部驗收，同時也具備了局部驗收的條件，所以承租方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)沒有取得營業(yè)執(zhí)照的主要責(zé)任。所以，對于雙方的損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方在履行合同過程中的過錯責(zé)任程度確定各自應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的份額。對于實際損失，應(yīng)當(dāng)注意確定損失的范圍。依據(jù)合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人有義務(wù)采取措施防止損失的擴大。沒有采取補救措施，放任損失擴大的部分不應(yīng)支持。     （二）本案中子木公司是否享有不交付房屋租金的抗辯權(quán)的問題。     子木公司認為，建設(shè)公司未及時取得房屋產(chǎn)權(quán)證、消防驗收合格證，擬將設(shè)立的“子木