總部與項目事業(yè)部權(quán)責(zé)手冊

1、紅星地產(chǎn)總部與項目事業(yè)部權(quán)責(zé)手冊1、 目的為明確紅星地產(chǎn)總部與各項目事業(yè)部之間的工作界面與權(quán)限分配，保障各項工作的責(zé)任落實和順利開展，特制定本文件。2、 適用范圍本文件作為總部與各項目部的工作分工指導(dǎo)，適用于總部和各項目部明確自己應(yīng)經(jīng)辦的業(yè)務(wù)事項及應(yīng)輸出的業(yè)務(wù)成果。3、 手冊說明本權(quán)責(zé)手冊文件作為公司制度的基礎(chǔ)，是將房地產(chǎn)開發(fā)的各業(yè)務(wù)階段和各條管控線進行工作事項分解和梳理，明確每項工作是由誰（是總部還是項目部）經(jīng)辦、需輸出什么成果、這些成果最終由誰決策、應(yīng)采用哪條審批流程報批。本文不涉及成果報批的具體流程和審批權(quán)限描述，這些內(nèi)容可參見本手冊的附件：各項目事業(yè)部審批流程體系文件。本文也不涉及業(yè)務(wù)

2、過程的具體操作流程和作業(yè)指引，這些內(nèi)容請參閱相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程或作業(yè)指引文件。4、 手冊內(nèi)容4.1房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)階段和監(jiān)控線業(yè)務(wù)階段：房地產(chǎn)開發(fā)主要分為項目論證、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、項目營銷、產(chǎn)品交付等六大業(yè)務(wù)階段。管控線：在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，公司設(shè)立了六條管控線進行監(jiān)控，分別是運營管控、成本管控（含材設(shè)采購管理）、質(zhì)量與安全管控、財務(wù)管控、人事與行政管控、審計與法務(wù)管控。4.2各業(yè)務(wù)階段和各管控線的權(quán)責(zé)邊界劃分說明：表示項目事業(yè)部；表示總部；￥表示將根據(jù)金額大小，有可能是項目事業(yè)部決策、也有可能是總部決策，具體參見審批流程體系）。（此外，藍色成果是項目階段性成果，蘭色加粗加陰影的

3、是階段性成果中的關(guān)鍵成果。）項目論證階段業(yè)務(wù)細類經(jīng)辦輸出成果決策備案項目論證項目可行性研究項目可行性研究報告項目取得預(yù)案的編制項目取得預(yù)案項目投資建議書的編制項目投資建議書項目啟動資金一覽表的編制項目啟動資金一覽表項目策劃階段業(yè)務(wù)細類經(jīng)辦輸出成果決策備案項目策劃項目市場定位項目市場調(diào)研報告項目定位策劃項目定位策劃報告項目經(jīng)濟效益測算項目經(jīng)濟效益測算報告項目計劃項目里程碑計劃的編制項目里程碑計劃項目運營計劃書的編制項目運營計劃書項目關(guān)鍵節(jié)點計劃的編制項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目總體開發(fā)計劃的編制項目總體開發(fā)計劃項目各專項計劃的編制項目各專項計劃項目概念概念性設(shè)計概念性設(shè)計方案任務(wù)書概念性設(shè)計成果目標成本

4、（概念版）的編制目標成本（概念版）規(guī)劃設(shè)計階段業(yè)務(wù)細類經(jīng)辦輸出成果決策備案設(shè)計任務(wù)設(shè)計委托書項目設(shè)計委托書地質(zhì)勘探要求地質(zhì)勘探委托合同項目設(shè)計出圖計劃的編制項目設(shè)計出圖計劃規(guī)劃方案設(shè)計規(guī)劃草圖規(guī)劃草圖概念設(shè)計項目概念方案方案設(shè)計規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃方案設(shè)計合同規(guī)劃方案設(shè)計成果示范區(qū)設(shè)計示范區(qū)策劃項目示范區(qū)策劃報告示范區(qū)設(shè)計任務(wù)書設(shè)計委托示范區(qū)設(shè)計合同總體布置項目示范區(qū)總平面布置銷售中心銷售中心裝修設(shè)計方案樣板房樣板房裝修設(shè)計方案景觀園林示范區(qū)園林設(shè)計方案軟裝項目示范區(qū)軟裝方案模型項目示范區(qū)各類模型方案項目園林設(shè)計項目園林設(shè)計任務(wù)書項目園林設(shè)計合同項目園林設(shè)計方案初步設(shè)計項目初步設(shè)計任務(wù)書項目

5、初步設(shè)計合同項目初步設(shè)計成果方案設(shè)計（報建）項目擴大初步設(shè)計方案各類效果圖、總平面圖、指標報建用各類文本、圖紙施工圖設(shè)計項目施工圖設(shè)計任務(wù)書項目施工圖設(shè)計合同項目施工圖設(shè)計成果精裝修設(shè)計Or項目精裝修設(shè)計任務(wù)書項目精裝修設(shè)計合同項目精裝修設(shè)計方案配套設(shè)計配套要求項目配套設(shè)計任務(wù)書項目配套設(shè)計合同￥項目配套設(shè)計成果人防設(shè)計項目人防設(shè)計成果抗震設(shè)計項目抗震設(shè)計成果電梯設(shè)備及機房項目電梯方案及配套資料空調(diào)設(shè)備及機房項目空調(diào)方案及配套資料各類設(shè)備及用房各類設(shè)備及用房方案室外總體設(shè)計項目室外總體設(shè)計成果給水配套設(shè)計項目市政給水方案強電配套設(shè)計項目供電方案燃氣配套設(shè)計項目燃氣方案供暖配套設(shè)計項目供暖方案弱

6、電綜合設(shè)計各類弱電設(shè)計方案智能化設(shè)計各類智能化設(shè)計成果其他零星設(shè)計各類零星設(shè)計成果二次深化設(shè)計深化設(shè)計清單部品檔次標準確認書戶型圖項目銷售戶型圖設(shè)計確認外立面外立面深化方案門窗門窗大樣圖欄桿各類欄桿大樣圖其他各類深化大樣圖設(shè)計變更設(shè)計變更的可行性研究設(shè)計變更可行性研究報告設(shè)計變更圖紙的制定設(shè)計變更圖紙設(shè)計變更交底與成本核定設(shè)計變更預(yù)算單成本目標成本（實施版）的編制目標成本（實施版）項目精裝修造價測算項目精裝修造價測算報告工程建設(shè)階段業(yè)務(wù)細類經(jīng)辦輸出成果決策備案工程策劃工程實施條件(土地、環(huán)境特征)分析工程實施條件分析報告施工組織設(shè)計施工組織方案組織重大技術(shù)難題的專家論證重大技術(shù)難題論證報告基坑

7、支護及基礎(chǔ)施工方案的編制基坑支護及基礎(chǔ)施工方案工程管理策劃報告的編制工程管理策劃報告項目動態(tài)成本的編制項目動態(tài)成本表施工場地總平面布置圖的繪制施工場地總平面布置圖樓棟施工計劃的編制樓棟施工計劃銷售展示期施工配合策劃案的編制銷售展示期施工配合策劃案采購招投標總承包工程的招標組織招標計劃標底清單和招標文件投標人資格預(yù)審考察報告中標通知書總承包工程的合同簽訂與執(zhí)行工程總包合同分包工程的招標組織招標計劃標底清單和招標文件￥投標人資格預(yù)審考察報告中標通知書￥分包工程的合同簽訂與執(zhí)行工程分包合同￥戰(zhàn)略采購的招投標組織（注：哪些屬于戰(zhàn)略采購詳見紅星地產(chǎn)采購類型一覽表）招標計劃標底清單和招標文件投標人資格預(yù)審

8、考察報告中標通知書戰(zhàn)略采購協(xié)議戰(zhàn)略采購的合同簽訂與執(zhí)行采購合同￥項目采購的招投標組織（注：哪些屬于項目采購詳見紅星地產(chǎn)采購類型一覽表）招標計劃標底清單和招標文件￥投標人資格預(yù)審考察報告中標通知書￥項目采購的合同簽訂與執(zhí)行采購合同￥零星采購的組織零星采購比價報告零星采購合同￥現(xiàn)場簽證施工簽證施工簽證單￥預(yù)決算簽證預(yù)算簽證預(yù)算單設(shè)計變更的交底與成本審定設(shè)計變更單￥工程進度審核工程進度審批單工程結(jié)算結(jié)算單/結(jié)算書4.2.5項目營銷階段業(yè)務(wù)細類經(jīng)辦輸出成果決策備案營銷策劃項目長期代理（戰(zhàn)略）合作協(xié)議的洽談代理(戰(zhàn)略)協(xié)議項目營銷總體方案的編制項目營銷策劃總體方案項目案名、logo等的設(shè)計項目VI系統(tǒng)設(shè)

9、計成果項目階段性推廣策劃方案的制定項目階段性推廣策劃方案項目銷售計劃的制定項目銷售計劃價格策略的制定項目銷售價格策略開盤策劃開盤策劃報告銷售合同范本的制定銷售合同范本交房標準的制定交房標準房屋價格表的制定房屋價格表平面設(shè)計樓書、戶型圖、DM(單張)、宣傳折頁、海報的設(shè)計宣傳品設(shè)計合同￥宣傳品設(shè)計稿售樓處包裝、商業(yè)包裝、示范單位包裝、示范區(qū)包裝、銷售通道包裝、工地圍板包裝現(xiàn)場包裝合同￥現(xiàn)場包裝方案道旗廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、禮品、節(jié)假日氣氛包裝、報紙廣告、雜志廣告、車身廣告廣告/禮品設(shè)計合同￥廣告/禮品設(shè)計稿營銷推廣項目營銷推廣(包括用于項目推廣的媒介廣告、廣告物品制作、推廣活動、銷售宣傳資料、禮品制作

10、、銷售環(huán)境改造售樓處、示范單位、銷售通道包裝等) 各類項目推廣合同￥公司品牌宣傳(包括用于公司品牌宣傳的媒介廣告、廣告物品制作、推廣活動、銷售宣傳資料、禮品制作等)各類品牌宣傳合同銷售管理非公開促銷折扣比例2的個案申請客戶個案折扣申請非公開促銷折扣比例>2的個案申請客戶個案折扣申請?zhí)厥庹劭?員工折扣申請?zhí)厥庹劭?員工折扣申請關(guān)系客戶留房申請客戶留房申請內(nèi)部員工留房申請員工留房申請簽訂預(yù)售（銷售）合同之前的客戶更名、換房、退定申請更名、換房或退定申請簽訂預(yù)售（銷售）合同之后的更名、換房、退房申請更名、換房或退房申請產(chǎn)品交付階段業(yè)務(wù)細類經(jīng)辦輸出成果決策備案項目交付項目資產(chǎn)經(jīng)營方案的編制項目資

11、產(chǎn)經(jīng)營方案項目后評估報告的編制項目后評估報告交房管理辦法的制定交房管理辦法4.2.7運營管控線業(yè)務(wù)細類經(jīng)辦輸出成果決策備案目標管理公司經(jīng)營和管理目標、以及各項目的運營目標的組織編制。公司年度經(jīng)營和管理目標各部門管理目標責(zé)任書各項目運營目標責(zé)任書制度流程管理公司各項管理制度、流程指引等文件的組織編制。各類管理制度和流程指引等文件計劃管理項目計劃詳見項目策劃階段之 “項目計劃” 子項工作計劃項目部月度工作計劃的編制項目部月度工作計劃總部月度工作計劃的編制部門月度工作計劃項目部周工作計劃的編制周工作計劃總部周工作計劃的編制周工作計劃項目運營會議管理各類項目運營決策會的組織按運營會議管理制度規(guī)定,輸出

12、相應(yīng)成果。項目月度運營會的組織項目月度運營會紀要總部聯(lián)席周例會的組織總部聯(lián)席周例會紀要項目事業(yè)部周例會的組織項目事業(yè)部周例會紀要運營信息管理各個階段性成果模版編制各成果模版各個階段性成果的編制項目的各階段性成果各項目階段性成果的收集、整理各項目的階段性成果清單-企業(yè)知識管理企業(yè)知識庫與知識利用記錄-運營數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析各種數(shù)據(jù)統(tǒng)計圖表IT規(guī)劃的編制IT規(guī)劃IT實施與推廣IT項目建設(shè)合同實施方案、計劃、報告等IT應(yīng)用管理IT系統(tǒng)功能、權(quán)限、電子流程、數(shù)據(jù)的管理與監(jiān)控記錄。-IT技術(shù)服務(wù)項目部發(fā)起的各IT類合同￥IT技術(shù)服務(wù)記錄等。-4.2.8成本管控線（含材設(shè)采購管理）業(yè)務(wù)細類經(jīng)辦輸出成果決策備案

13、成本管理項目目標成本（概念版）的編制詳見項目策劃階段之 “項目概念” 子項項目目標成本（實施版）的編制詳見4.2.3項目設(shè)計階段之 “成本” 子項按目標成本進行合約的規(guī)劃項目合約規(guī)劃方案項目月度支付計劃的編制項目月度支付計劃項目合同的實付款登記項目合同實付款臺帳項目動態(tài)成本的登記項目動態(tài)成本臺帳工程結(jié)算后的成本分析工程結(jié)算成本分析報告模版管理各類招標文件模版的編制各類招標文件模版各類合同模版的編制各類合同模版采招管理詳見4.2.4工程建設(shè)階段之 “采購招投標” 子項供方管理戰(zhàn)略供應(yīng)商庫的建立戰(zhàn)略供應(yīng)商申請供應(yīng)商考核管理體系的建立供應(yīng)商考核管理制度供方履約評價供方履約評價報告預(yù)決算詳見4.2.4

14、工程建設(shè)階段之 “預(yù)決算” 子項質(zhì)量與安全監(jiān)管線業(yè)務(wù)細類經(jīng)辦輸出成果決策備案質(zhì)量管理工程質(zhì)量標準的制定工程質(zhì)量標準項目質(zhì)量目標的制定項目質(zhì)量目標分階段質(zhì)量關(guān)鍵點的控制方案的制定質(zhì)量關(guān)鍵點的控制方案四新技術(shù)的收集推廣與應(yīng)用關(guān)于XX技術(shù)推廣的通知工程質(zhì)量考核評估體系的制定工程質(zhì)量考核評估辦法工程質(zhì)量大檢查的組織工程質(zhì)量檢查報告安全文明施工安全文明施工標準的制定安全文明施工標準項目安全文明施工保障措施的制定安全文明施工保障措施安全文明施工考核評估體系的制定安全文明施工考核評估辦法安全文明施工檢查的組織安全文明施工檢查報告4.2.10財務(wù)管控線業(yè)務(wù)細類經(jīng)辦輸出成果決策備案財務(wù)會計管理財務(wù)管理制度體系的

15、編制財務(wù)制度、資金管理流程、付款管理流程、預(yù)算管理流程等建立健全會計核算規(guī)范體系成本收入核算指引售樓處財務(wù)工作指引等定期和不定期對項目事業(yè)部會計核算、財務(wù)管理進行檢查財務(wù)檢查報告各種財務(wù)分析報告的編制，和對資產(chǎn)負債等情況進行詳細分析房地產(chǎn)條線財務(wù)分析月報按照會計準則、集團和總部相關(guān)規(guī)定進行憑證編制、報表編制。財務(wù)報表財務(wù)培訓(xùn)培訓(xùn)記錄稅務(wù)管理房地產(chǎn)條線稅務(wù)籌劃稅務(wù)籌劃方案房地產(chǎn)稅收政策解讀財稅簡報專項稅收檢查財稅檢查報告日常稅收申報稅收申報表當(dāng)?shù)囟愂照呤占?dāng)?shù)囟愂照邊R編當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門關(guān)系維護關(guān)系維護過程中的各種請示報告安全文明施工檢查的組織安全文明施工檢查報告資金預(yù)算與計劃項目資金預(yù)算的編

16、制項目年度資金預(yù)算資金計劃的編制項目滾動資金計劃預(yù)算執(zhí)行情況分析月度預(yù)算執(zhí)行情況分析資金計劃執(zhí)行情況分析資金計劃執(zhí)行情況分析預(yù)算與資金計劃執(zhí)行情況考核考核報告資金管理項目開發(fā)貸款的洽談和融資方案制定與執(zhí)行可研報告、融資方案借款合同還款申請銀行按揭管理的洽談、確定與項目按揭銀行的協(xié)議按總部確定的按揭銀行做好銷售按揭工作。銀行按揭統(tǒng)計表1人事與行政管控線詳見附件2：項目事業(yè)部人事管理權(quán)責(zé)劃分規(guī)定2審計與法務(wù)管控線待定，略。5、 相關(guān)文件附件1：各項目事業(yè)部審批流程體系（見本文下頁）上海紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司二零一零年五月九日附件1：紅星地產(chǎn)各項目事業(yè)部審批流程體系一、 目的與適用范圍本流程體系是對紅星地產(chǎn)總部與項目事業(yè)部權(quán)責(zé)劃分手冊（以下簡稱權(quán)責(zé)手冊）中描述的業(yè)務(wù)審批與決策過程的細化和流程化，是確定各項業(yè)務(wù)決策是否合法化的依據(jù)之一。適用于各項目事業(yè)部的各項審批業(yè)務(wù)的辦理。二、 審批授權(quán)原則按照權(quán)責(zé)手冊的相關(guān)規(guī)定和各項目部的實際情況，本流程體系將按照以下審批授權(quán)原則，為各項目部設(shè)定具體的各項審批流程：2.1天津項目事業(yè)部：原則上授予200萬的合同及合同付款審批權(quán)。2.2昆明項目事業(yè)部：原則上授予200萬的合同簽訂及合同付款審批權(quán)。2.3鄭州項目事業(yè)部：原則上授予10萬的合同