機電專業(yè)管控流程及管控要點培訓(xùn)課件

1、銷售物業(yè)設(shè)計管控銷售物業(yè)設(shè)計管控機電專業(yè)機電專業(yè)2 2、項目機電專業(yè)設(shè)計項目機電專業(yè)設(shè)計管控要點及模板管控要點及模板1 1、設(shè)計管控職責(zé)界面、設(shè)計管控職責(zé)界面3 3、設(shè)計管控措施、設(shè)計管控措施4 4、技術(shù)案例分析、技術(shù)案例分析4 4、技術(shù)案例分析、技術(shù)案例分析1 1、設(shè)計管控職責(zé)界面、設(shè)計管控職責(zé)界面3 3、設(shè)計管控措施、設(shè)計管控措施2 2、項目機電專業(yè)設(shè)計管控要點及模板、項目機電專業(yè)設(shè)計管控要點及模板設(shè)計管控措施設(shè)計管控措施圖紙質(zhì)量管控措施現(xiàn)場品質(zhì)管控措施設(shè)計管控措施一、圖紙質(zhì)量管控措施1. 售樓處二次機電設(shè)計 建筑施工圖設(shè)計單位負(fù)責(zé)機電專業(yè)二次設(shè)計（應(yīng)在設(shè)計合同中應(yīng)明確此部分內(nèi)容） 精裝施

2、工圖設(shè)計單位負(fù)責(zé)提供機電專業(yè)末端點位要求 圖紙由精裝設(shè)計單位、建筑設(shè)計單位、甲方進(jìn)行三方會審2.圖紙報審 項目公司上報圖紙前，應(yīng)先自審?fù)戤?，審查表由專業(yè)工程師、規(guī)劃副總簽確后，方可報中心設(shè)計部審批 項目公司的圖紙自審意見將作為技術(shù)考核依據(jù)之一設(shè)計管控措施二、現(xiàn)場品質(zhì)管控措施1.消防安全 是否按圖施工。 如實反映現(xiàn)場工程進(jìn)度情況。 如實反映現(xiàn)場施工中消防安全隱患問題。例如住宅一層大堂、售樓處的實際照明負(fù)荷超過設(shè)計負(fù)荷等。 重點檢查、及時處理、如實反映現(xiàn)場樣板段施工中的主要安全問題：消火栓位置是否正確、合理消防指示的位置是否正確、合理各類管井內(nèi)的管線布置是否合、無安全隱患 各階段驗收過程中，重點檢

3、查涉及消防安全隱患的內(nèi)容。設(shè)計管控措施二、現(xiàn)場品質(zhì)管控措施2.使用功能 是否按圖施工。 如實反映現(xiàn)場工程進(jìn)度情況。 重點檢查、及時處理、如實反映現(xiàn)場樣板段施工中的主要功能問題：各類開關(guān)、插座、箱體的位置是否合理。各類吊頂內(nèi)的管線標(biāo)高、位置是否合理。 配合建筑、室內(nèi)專業(yè)檢查預(yù)留的空調(diào)室外機安裝位置是否合理、方便。 及時處理由于圖紙錯誤或表達(dá)不準(zhǔn)確造成的現(xiàn)場施工中機電專業(yè)問題：機電專業(yè)管線矛盾交叉的問題。機電與建筑、結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝專業(yè)矛盾交叉的問題。 按照集團(tuán)制度對設(shè)備材料封樣進(jìn)行管控。1 1、設(shè)計管控職責(zé)界面、設(shè)計管控職責(zé)界面2 2、項目全程設(shè)計管控要點及模板、項目全程設(shè)計管控要點及模板4 4、技術(shù)

4、案例分析、技術(shù)案例分析3 3、設(shè)計管控措施、設(shè)計管控措施技術(shù)案例分析4.1 4.1 消防安全類案例消防安全類案例分析分析案例分析機電部分售樓處情況：水晶燈18.56kW,分4個回路供電，每個回路敷設(shè)4mm2線纜，斷路器使用32A。問題：1.斷路器大了兩級，保護(hù)不了電纜。2.電纜型號小了。3.每個照明回4.64kW，遠(yuǎn)大于集團(tuán)要求每個照明回路不超2kW的規(guī)定。檢查時設(shè)備剛運行，電纜就已發(fā)燙。如果長時間運行，容易發(fā)生火災(zāi)。水晶燈斷路器與其它斷路器不是一個品牌l水晶燈廠家說明書l配電箱內(nèi)部違反集團(tuán)安全規(guī)定，造成嚴(yán)重錯誤，存在安全隱患隨意修改原有系統(tǒng)，造成多處錯誤，存在安全隱患應(yīng)為鎧裝電纜應(yīng)改為300

5、mA40A斷路器與5x6 出線不匹配預(yù)留16A應(yīng)改為20A照明回路4p出線改為3p,5x10穿KBG32 穿不下N線與相線不一致消防強切功能未表示未考慮預(yù)留售樓處二次機電施工圖案例分析機電部分案例分析機電部分1、在商鋪外設(shè)手動報警按鈕，商鋪內(nèi)距手報步行距離超過了30m，不滿足規(guī)范要去，應(yīng)設(shè)在商鋪內(nèi)。2、應(yīng)設(shè)聲光報警，不應(yīng)設(shè)消防電話。原設(shè)計見下圖。問題類別問題表現(xiàn)底商消防問題底商無手報及消防廣播；底商手報及消防廣播設(shè)在室外，設(shè)備防水怎么解決,影響建筑, 另外底商與室外是不同的防火分區(qū),底商內(nèi)仍無廣播及手報。案例分析機電部分案例分析機電部分圖一（導(dǎo)線和斷路器不匹配）：1、原設(shè)計空調(diào)回路：開關(guān)為25

6、A。導(dǎo)線卻為2.5平方毫米（應(yīng)該是16A開關(guān)）。2、原設(shè)計插座回路：開關(guān)為20A。導(dǎo)線卻為2.5平方毫米（應(yīng)該是16A開關(guān)） 。圖二：大堂普通照明、插座、風(fēng)機盤管電源（共14個回路）屬于非消防負(fù)荷，且接至消防應(yīng)急照明雙電源配電箱。違反規(guī)范要求l非消防負(fù)荷圖一圖二l原有消防應(yīng)急照明雙電源配電箱配電系統(tǒng)不符合規(guī)范，存在安全隱患缺室內(nèi)探測器 消火栓位置錯誤缺水流指示器電井與設(shè)備井弄反了 電井缺探測器電井缺探測器隨意修改原有消防設(shè)計，造成多處安全隱患原有SOHO建筑施工圖二次機電施工圖案例分析機電部分案例分析機電部分住宅、SOHO塑料排水管線安裝塑料排水立管未安裝阻火圈及設(shè)置伸縮節(jié)。技術(shù)案例分析4.2

7、 4.2 使用功能類案例使用功能類案例分析分析案例分析機電部分商鋪應(yīng)急照明設(shè)計不合理：1、商鋪內(nèi)設(shè)集中應(yīng)急照明，電源由公共電源引來，沒法分戶計量，也無法控制管理偷電情況。2、每個商鋪照明應(yīng)由商鋪內(nèi)配電箱單獨供電。案例分析機電部分SOHO戶配電箱位置：圖一：配電箱設(shè)在分戶隔墻上，且二個配電箱在同一個水平位置及同一高度，容易產(chǎn)生隔音問題。圖二：設(shè)在入口衛(wèi)生間的墻上，且為門后，即不影響精裝效果，也避免了隔音問題，應(yīng)盡量采用圖二方案。圖一圖二現(xiàn)場效果案例分析機電部分住宅戶內(nèi)強弱電箱位置不合理：1、原設(shè)計的位置在電視墻上或客廳沙發(fā)上方，嚴(yán)重影響建筑的美觀和業(yè)主的裝修。詳見右圖中白色云線所示2、應(yīng)設(shè)在相對

8、隱蔽處，盡量較少對建筑精裝的影響。理想位置如右圖紅色云線所示。原設(shè)計位原設(shè)計位置影響精置影響精裝美觀裝美觀較為理想較為理想的位置的位置修改后平面原平面n原圖中管井的位置遮擋了端頭鋪的側(cè)面開窗，影響商鋪布局原圖中管井的位置遮擋了端頭鋪的側(cè)面開窗，影響商鋪布局。n經(jīng)過經(jīng)過修正后擴大了開窗面，同時使室內(nèi)的布局修正后擴大了開窗面，同時使室內(nèi)的布局規(guī)整。規(guī)整。案例分析機電部分結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換梁影響排水管道結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換梁影響排水管道給排水設(shè)計時沒給排水設(shè)計時沒考慮塔樓處的結(jié)考慮塔樓處的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換梁截面變構(gòu)轉(zhuǎn)換梁截面變寬問題，導(dǎo)致排寬問題，導(dǎo)致排水落管遇阻，還水落管遇阻，還影響馬桶的安裝影響馬桶的安裝等問題等問題案例分析

9、機電部分淋浴房與窗立面淋浴房與窗立面沖突，沖突，應(yīng)要求建應(yīng)要求建筑專業(yè)調(diào)整。筑專業(yè)調(diào)整。案例分析機電部分1、洗衣機龍頭、洗盆龍頭與窗的高度關(guān)系；2、如為開敞陽臺，地漏應(yīng)靠外側(cè)案例分析機電部分案例分析機電部分住宅小區(qū)變電所設(shè)計不合理：1、將小區(qū)所有住宅樓用電集中設(shè)計一個變電所，低壓供電半徑過長。2、10臺變壓器分散布置，距高壓柜和低壓柜距離較遠(yuǎn)，母線距離很長。技術(shù)案例分析4.3 4.3 供電報批案例供電報批案例分析分析戶型面積在戶型面積在200左右左右,按此標(biāo)準(zhǔn)按此標(biāo)準(zhǔn)取取20KW1. 項目所在地區(qū)地方標(biāo)準(zhǔn)DB45/T562-2008技術(shù)案例分析2. 項目所在地區(qū)物價局文件以當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)以當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn),

10、每戶都增加每戶都增加10KW, 項目的配套費要項目的配套費要增加增加100%,為為316元元/m2；以集團(tuán)功率密度最低標(biāo)準(zhǔn)以集團(tuán)功率密度最低標(biāo)準(zhǔn)80W/m2,也要增加也要增加60%,為為253元/m2.收費基數(shù)收費基數(shù)技術(shù)案例分析3. 費用說明：該項目住宅面積27萬平米 以當(dāng)?shù)厥召M基數(shù)158元/平米計算,供電配套費27x158=4266(萬) 以當(dāng)?shù)毓β拭芏纫?收費標(biāo)準(zhǔn)增加100%,其供電配套費為27x316=8532(萬) 集團(tuán)功率密度標(biāo)準(zhǔn)值為80100W/m2 以集團(tuán)最低功率密度80W/m2,供電配套費27x253=6831(萬) 比收費基數(shù)要增加60100%的配套費，約25654266

11、萬元4. 解決方法 項目公司應(yīng)在報供電方案之前，核實供電配套費用情況。 咨詢當(dāng)?shù)赝愴椖孔龇?，作為借鑒。 收費標(biāo)準(zhǔn)改變不了情況下，在容量上作文章，做到滿足使用功能前提下不增或少增配套費用技術(shù)案例分析地點地點價格價格(元元/m2)取費基數(shù)取費基數(shù)附加說明附加說明備注備注項目城市158810KW/戶(151m2以上)1.每提高1KW供電容量按收費標(biāo)準(zhǔn)加收10%2.高層住宅按收費標(biāo)準(zhǔn)加收10%天津110按平米無附加條件宜興230按平米無附加條件北京-開發(fā)公司自建,住宅變電室移交供電局，商業(yè)自管，無配套費用(價格在100元/m2左右)5. 高層供電配套費各地對比 經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),變配電建造成本越低技術(shù)案例

12、分析案例分析供配電方案外電源情況地下室電氣主機房布置南京、寧波、合肥空調(diào)機位案例分析南京、寧波、合肥空調(diào)機位案例分析SOHO公寓空調(diào)機位案例分析寧波鄞州48克拉項目SOHO空調(diào)機位案例分析合同附圖現(xiàn)場照片雖然合同附圖中明確標(biāo)明了空調(diào)機位的存在，銷售合同對廣告雖然合同附圖中明確標(biāo)明了空調(diào)機位的存在，銷售合同對廣告效果也做了排他性約定，客戶在交房過程中，仍以此做為原因效果也做了排他性約定，客戶在交房過程中，仍以此做為原因之一提出退房要求，提起法律訴訟。之一提出退房要求，提起法律訴訟。SOHO公寓空調(diào)機位案例分析合肥天鵝湖項目SOHO空調(diào)機位案例分析樣板間照片SOHO公寓空調(diào)機位案例分析在樣板房階段

13、發(fā)現(xiàn)問題，通過及時調(diào)整平面和立面，未對后續(xù)工作造成重大影響。原平面圖修改后平面圖空調(diào)機位位于窗下 ，擠占室內(nèi)空間和開窗面積空調(diào)機位兩戶合用，上下貫通SOHO公寓空調(diào)機位案例分析南京G77地塊SOHO空調(diào)機位案例分析20092009年年1212月通過項目管理中心審批的平面月通過項目管理中心審批的平面20112011年因調(diào)整立面后修改的平面年因調(diào)整立面后修改的平面空調(diào)機位兩戶合用，上下貫通空調(diào)機位位于窗下 ，擠占室內(nèi)空間和開窗面積SOHO公寓空調(diào)機位案例分析南京G77地塊SOHO空調(diào)機位案例分析修改后立面修改后立面SOHO公寓空調(diào)機位案例分析南京G77地塊SOHO空調(diào)機位案例分析現(xiàn)場照片現(xiàn)場照片S

14、OHO公寓空調(diào)機位案例分析南京G77地塊SOHO空調(diào)機位案例分析現(xiàn)場照片現(xiàn)場照片突出的管線突出的管線SOHO公寓空調(diào)機位案例分析南京G77地塊SOHO空調(diào)機位案例分析原圖紙原圖紙突出的管線突出的管線變更后圖紙變更后圖紙管線被隱藏管線被隱藏1、施工圖設(shè)計評審中工程設(shè)計針對圖紙細(xì)節(jié)必須落實到位。2、施工單位管線綜合圖需設(shè)計院審查廈門消火栓案例分析廈門消火栓案例分析廈門商鋪消火栓案例分析廈門商鋪消火栓案例分析 集團(tuán)管理制度集團(tuán)管理制度萬達(dá)廣場室外步行街業(yè)務(wù)指導(dǎo)手冊萬達(dá)廣場室外步行街業(yè)務(wù)指導(dǎo)手冊規(guī)定，消火栓靠柱嵌入暗裝，不宜規(guī)定，消火栓靠柱嵌入暗裝，不宜影響商鋪布局。根據(jù)廈門的當(dāng)?shù)匾?guī)定消火栓須置于室外，設(shè)計如圖所示，現(xiàn)場商鋪面寬較窄，影響商鋪布局。根據(jù)廈門的當(dāng)?shù)匾?guī)定消火栓須置于室外，設(shè)計如圖所示，現(xiàn)場商鋪面寬較窄，由于消火栓的位置處于臨街面，占用了店鋪沿街立面位置。由于消火栓的位置處于臨街面，占用了店鋪沿街立面位置。占用櫥窗面占用櫥窗面寬，對商鋪寬，對商鋪展示面造成展示面造成影響影響現(xiàn)場照片現(xiàn)場照片廈門商鋪消火栓案例分析福州消火栓處理方式現(xiàn)場照片現(xiàn)場照片施工圖表述施工圖表述消火栓位于分戶墻中間位置，靠柱子安裝，對沿街立面影響很小廈門商鋪消火栓案例分析廈門商鋪消火栓案例 商鋪外立面調(diào)整，消火栓位置發(fā)生變化。設(shè)計變更后又商鋪外立面調(diào)整，消火栓位置發(fā)生變化。設(shè)計變更