無錫產(chǎn)業(yè)園啟動區(qū)項目定位報告

1、中機系（北京）信息技術(shù)研究院 項目定位報告華夏幸?；鶚I(yè)無錫產(chǎn)業(yè)園啟動區(qū)招商策略研究報告中機系（北京）信息技術(shù)研究院2013-04目錄第一部分 精英產(chǎn)業(yè)定位21.產(chǎn)業(yè)片區(qū)理想與定位21.1產(chǎn)業(yè)片區(qū)簡介21.2產(chǎn)業(yè)片區(qū)理想41.3產(chǎn)業(yè)片區(qū)定位42.精英產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品組合52.1產(chǎn)品組合圖譜52.2重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)介紹6第二部分 項目定位61.項目分析61.1宗地分析61.2項目戰(zhàn)略分析81.3 產(chǎn)業(yè)分析：機遇與挑戰(zhàn)111.4對標分析121.4.2國外對標132.項目定位152.1項目戰(zhàn)略定位152.2企業(yè)客戶定位162.3產(chǎn)品定位173.項目開發(fā)策略183.1分期開發(fā)原則與分期數(shù)18第三部分 附件：市場調(diào)研

2、及價格建議20一、無錫市物聯(lián)網(wǎng)園區(qū)比較研究201.研究發(fā)現(xiàn)202.調(diào)研具體內(nèi)容21二、無錫物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)廠房產(chǎn)品需求研究301.研發(fā)發(fā)現(xiàn)302.調(diào)研具體內(nèi)容30三、一期產(chǎn)品銷售定價建議341.主要結(jié)論342.定價方法過程展示34無錫產(chǎn)業(yè)園項目啟動區(qū)定位報告第一部分 精英產(chǎn)業(yè)定位1. 產(chǎn)業(yè)片區(qū)理想與定位1.1 產(chǎn)業(yè)片區(qū)簡介 區(qū)位分析項目位于具有太湖明珠之稱的江蘇省無錫市，地塊位置位于無錫南長區(qū)，地處無錫城市中心與太湖新城空間發(fā)展軸上，北依吳越古都無錫老城區(qū)，南銜國家著名山水科技新城無錫太湖新城，扼守?zé)o錫城市“南大門”，具有深厚的文化底蘊和雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)?？傮w規(guī)劃面積3.52平方公里，區(qū)域內(nèi)可整理供出

3、讓的建設(shè)用地面積約2070畝，其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地1292畝。該片區(qū)已經(jīng)確立為無錫市國家傳感網(wǎng)創(chuàng)新示范核心區(qū)之一，是無錫國家傳感信息中心核心區(qū)一體兩翼格局中的一翼。 交通分析地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷。地塊南側(cè)緊鄰無錫內(nèi)環(huán)高架金城路口，南湖大道、運河西路、金石東路三條雙向6車道城市快速路環(huán)伺。距離無錫市政府約3公里，無錫蘇南碩放國際機場約23公里，直達東京、大阪、曼谷、北京以及港澳臺等國內(nèi)外三十余個目的地城市。距離無錫火車站約10公里（滬寧城鐵），無錫東站約20公里（京滬高鐵）,高鐵30分鐘直達上海和南京，5個小時到達北京。軌交便利，地鐵1號線及5號線穿越地塊并在園區(qū)內(nèi)設(shè)有站點。 產(chǎn)業(yè)片區(qū)分析l

4、現(xiàn)況企業(yè)：項目地塊位于無錫市主城區(qū)東南部南長區(qū)，原是揚名高科技園區(qū)，宗地范圍內(nèi)以傳統(tǒng)的汽車零配件及服務(wù)加工等的生產(chǎn)制造功能為主，園區(qū)、廠房林立，建筑單層廠房、多層廠房混合，土地集約利用率低。目前大部分區(qū)域仍在從事生產(chǎn)。l 生活環(huán)境：片區(qū)內(nèi)土地平整，自然環(huán)境良好。區(qū)內(nèi)以工業(yè)區(qū)從業(yè)人口以及蘆村、善念橋等原村民生產(chǎn)居住為主，居住商業(yè)配套差。l 片區(qū)四至：項目東鄰運河（運河西路），西至南湖大道，南至梁塘河，北至快速內(nèi)環(huán)路。以金石東路為界，北部是住宅及商業(yè)發(fā)展用地，南部為產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。l 道路規(guī)劃：項目地塊內(nèi)部路網(wǎng)齊整，四縱四橫網(wǎng)狀分布，4條城市級快速路交織，聯(lián)通城市內(nèi)環(huán)及各城區(qū)。目前梁東路正在修地鐵1

5、號線，需繞行，蘆中路與梁東路未貫通，后期將打通成為片區(qū)交通中心軸線。當前東西四橫依次是金石東路（雙向6車道）、揚工路（內(nèi)部路）、飛宏路（內(nèi)部路）、梁東路（雙向6車道），南北四縱依次是南湖大道（雙向6車道）、蘆中路（雙向4車道）、匯太路（內(nèi)部路）、運河西路（雙向6車道）。產(chǎn)業(yè)用地范圍內(nèi)有一條東西向河道聯(lián)通運河，河面較窄,交通影響小。l 權(quán)屬：從土地及建筑權(quán)屬上較復(fù)雜。宗地范圍土地涉及村集體用地上生產(chǎn)園區(qū)出租、企業(yè)自身買地自建自用、企業(yè)買地建園后出租、村民自建兼出租、村民宅基地等多種。拆遷成本及工作量都比較大。1.2 產(chǎn)業(yè)片區(qū)理想項目整體將以物聯(lián)網(wǎng)高端制造為基礎(chǔ)，涵蓋新一代信息技術(shù)關(guān)鍵節(jié)點，推動智

6、慧城市應(yīng)用和產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)升級，建成引領(lǐng)中國智慧城市建設(shè)、匯聚全球智慧城市核心產(chǎn)業(yè)的城市產(chǎn)業(yè)綜合體標桿。 1.3 產(chǎn)業(yè)片區(qū)定位 片區(qū)總體定位：全球智慧城市核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展分為三個階段：l 第一階段，產(chǎn)業(yè)培育期，集聚智慧產(chǎn)業(yè)高端制造業(yè)。集聚智慧產(chǎn)業(yè)高端制造產(chǎn)業(yè)，主要包括RFID、傳感器件及設(shè)備、智能儀器儀表、控制器、面向物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的智能移動終端制造。同時與智慧城市應(yīng)用和系統(tǒng)集成龍頭企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，初步形成智慧城市建設(shè)整體方案和產(chǎn)業(yè)鏈體系架構(gòu)。l 第二階段，產(chǎn)業(yè)突破期，集聚智慧城市若干細分產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)智慧城市應(yīng)用的重大突破。形成智慧城市多個細分產(chǎn)業(yè)的集聚，產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)完備

7、、每個環(huán)節(jié)上集聚多家龍頭企業(yè)。 在智慧城市應(yīng)用和商業(yè)模式方面實現(xiàn)重大突破，形成可復(fù)制推廣的若干商業(yè)模式，成為國內(nèi)智慧城市應(yīng)用的典范。l 第三階段，產(chǎn)業(yè)成熟期，實現(xiàn)智慧城市應(yīng)用建設(shè)與核心產(chǎn)業(yè)集聚的良性互動發(fā)展。成就一批智慧城市綜合運營商，建成功能完善并能可持續(xù)發(fā)展的智慧城市運營體系，推動智慧城市應(yīng)用建設(shè)的持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)智慧城市應(yīng)用和核心產(chǎn)業(yè)集聚的良性互動。（主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇和平臺建設(shè)）2. 精英產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品組合2.1 產(chǎn)品組合圖譜項目規(guī)劃三集群一中心的整體產(chǎn)業(yè)空間格局 ,緊扣生產(chǎn)-研發(fā)-應(yīng)用-辦公的產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展路徑，發(fā)展標準產(chǎn)業(yè)樓-中試生產(chǎn)一體化樓-研發(fā)樓-總部辦公樓系列性產(chǎn)品線，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展與園區(qū)開發(fā)

8、良性互動。2.2 重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)介紹 智慧終端制造園：占地45畝，項目將建設(shè)約4.5萬平方米的研產(chǎn)辦一體化樓宇，園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，以樓宇招商為主導(dǎo)。著重發(fā)展傳感器、射頻識別設(shè)備、智能儀表儀器、智能移動終端等物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備高端制造。（詳細說明見第二部分） 西門子智能控制產(chǎn)業(yè)園：占地138畝，擬引入西門子中壓開關(guān)設(shè)備制造，打造西門子中國區(qū)中壓開關(guān)生產(chǎn)基地及亞太研發(fā)中心。第二部分 項目定位揚名創(chuàng)智園二期地塊將規(guī)劃為無錫產(chǎn)業(yè)園啟動區(qū)，啟動區(qū)著重發(fā)展傳感器、射頻識別設(shè)備、智能儀表儀器產(chǎn)業(yè)。園區(qū)以研產(chǎn)辦一體化樓宇為主力產(chǎn)品，以感知設(shè)備高端制造集聚為先導(dǎo)，快速形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群。打造“智慧終端制造園”1. 項目分析1.

9、1宗地分析1.1.1區(qū)位分析 整體地塊地處城市發(fā)展軸，便利潛力兼具。 啟動期地塊緊鄰南湖大道，昭示性強。凈地，啟動快。（城市發(fā)展）從整體城市發(fā)展規(guī)劃看，地塊地處新老城區(qū)發(fā)展帶上，位于中心城區(qū)和太湖新城的中間，扼守金城路高架，20分鐘即可到達城市主要行政商業(yè)版塊，共享中心城區(qū)便利交通及完善配套。同時，無錫整體城市發(fā)展呈現(xiàn)南移趨勢，城市化的南部推進為片區(qū)帶來巨大發(fā)展機會，推動片區(qū)配套的改善和土地價值的快速提升。（片區(qū)內(nèi)部）從啟動區(qū)在整個片區(qū)的位置看，啟動區(qū)地塊的展示性佳，易于打造成為整個產(chǎn)業(yè)片區(qū)的示范區(qū)。創(chuàng)智園二期地塊位于產(chǎn)業(yè)用地范圍西北端頭，緊鄰南湖大道，交通便利，5分鐘可上內(nèi)環(huán)高架。且周邊創(chuàng)智

10、園一期及傳感器制造基地已經(jīng)集聚了一批物聯(lián)網(wǎng)生產(chǎn)研發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍良好。目前地塊的拆遷已經(jīng)完成，具有快速啟動的條件。 （無錫市區(qū)空間規(guī)劃） （宗地位置和交通） 1.1.2項目本體分析 鄰近市區(qū)，交通便利，地段價值高。 地處傳統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，制造基礎(chǔ)好，且已有一定的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集聚氛圍。 地塊方正，便于規(guī)劃，部分區(qū)域開樁，需后期處理。啟動區(qū)地塊位于南湖大道揚工路交界，目前是國有商辦用地，后期調(diào)整為科研用地?？傉嫉孛娣e45畝，地塊方正，交通便利。地塊西側(cè)緊鄰南湖大道，北側(cè)為揚名創(chuàng)智園一期地塊，規(guī)劃8棟4-6層研發(fā)辦公樓宇，南側(cè)為傳感器高端制造基地和方順科技園，分別規(guī)劃4棟5層標準廠房和2棟標準廠房。西側(cè)

11、目前是待拆遷廠房，未來規(guī)劃為景觀公園。地塊周邊制造基礎(chǔ)深厚，已經(jīng)引進了一批物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)企業(yè)，初步具有了物聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)積聚氛圍。租賃狀況良好。地塊內(nèi)部目前為空置地塊，約有3000平米做了地下開挖，后期需做填埋處理。 （宗地實景照）（創(chuàng)智園I期） （傳感器高端制造基地）1.2項目戰(zhàn)略分析1.2.1 項目背景過去、現(xiàn)在、未來 啟動區(qū)地塊原來為整個揚名創(chuàng)智園的二期，原規(guī)劃為4棟6層的研發(fā)生產(chǎn)一體樓和3棟1520層的辦公樓。并有部分已做地下開挖。 啟動區(qū)地塊的規(guī)劃已根據(jù)整體片區(qū)發(fā)展方向調(diào)整。未來，該區(qū)將作為無錫產(chǎn)業(yè)園項目的啟動區(qū)，以研產(chǎn)辦一體化為主導(dǎo)產(chǎn)品，重點引進智慧終端設(shè)備高端制造企業(yè)。

12、1.2.2 項目使命財務(wù)目標、非財務(wù)目標啟動期地塊開發(fā)，不僅重視經(jīng)濟效益，更是整個園區(qū)的示范區(qū)，也是公司從土地招商向樓宇招商模式轉(zhuǎn)型的重大探索試驗田。 經(jīng)濟目標：項目建成后，將帶來約2.1億元產(chǎn)品銷售收入。在未來的15年，園區(qū)每年預(yù)計為社會創(chuàng)造3.5億元的產(chǎn)值和3500萬的稅收。15年內(nèi)企業(yè)稅收返還所得收入預(yù)計總值7100萬元（按照總稅收15.2%計提，平臺提供比例）。 展示價值：啟動區(qū)地塊將以高標準的產(chǎn)品規(guī)劃、完善的產(chǎn)業(yè)配套、生態(tài)高科園區(qū)的理念，塑造景觀優(yōu)美、產(chǎn)品領(lǐng)先、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)完善的園中園，形成智慧城市核心產(chǎn)業(yè)制造的集群，成為無錫產(chǎn)業(yè)園整體未來發(fā)展藍圖的展示館、體驗館、示范區(qū)。 模式創(chuàng)新：

13、啟動區(qū)將以標準化的中高密度產(chǎn)業(yè)樓（研產(chǎn)辦一體化樓）為主導(dǎo)產(chǎn)品入市，也是公司推進樓宇經(jīng)濟招商模式的首次嘗試。 啟動區(qū)財務(wù)測算：l 主要財務(wù)指標說明：u 啟動區(qū)總開發(fā)成本估算為2.9個億，其中拆遷成本預(yù)估需7501萬元，建設(shè)成本約1.8億元。u 以1年銷售周期設(shè)定，項目總銷售額2.1個億，另持有一棟2400平方米的綜合配套樓。開發(fā)完成后，啟動區(qū)整體資金缺口約9200萬元。u總現(xiàn)金流入（萬元） 26142.32014 IRR-33.52%總現(xiàn)金流出（萬元）34066.662014NPV -9221.77累計現(xiàn)金流（萬元）-7924.35總開發(fā)成本（萬元）:28954.35投資收益率 -23.26%建

14、設(shè)成本（萬元）:18226.8注：另配套樓2400只計成本，暫不計收入，持有物業(yè)。u 附：測算詳細過程說明：l 財務(wù)假定 ：項目初步計劃2013年10月開工，2014年11月竣工驗收，并于2014年底完成啟動區(qū)銷售簽約。土地出讓成本按地價22%計算，為980.1萬元。土地成本價格設(shè)定科研用地100萬元/畝產(chǎn)業(yè)樓4500元/土地拆遷成本7501萬元（初估）研發(fā)樓6000元/產(chǎn)業(yè)樓/中試生產(chǎn)樓3500元/銷售稅費8.55%科研樓/配套樓4200元/自有資金比例40.00%營銷費用3%管理費用5%財務(wù)費用8%l 現(xiàn)金流分析 單位：萬元2013年2014年總現(xiàn)金流出28749.865316.79土地成

15、本8520.50 #科研教育土地出讓成本額980.10 #土地契稅39.20 #土地拆遷成本額7501.20 建安成本16758.00#研發(fā)樓5460 .00#生產(chǎn)樓10290 .00#配套樓1008 .00銷售稅費1798.07營銷費用630.90財務(wù)費用204.49204.49管理費用837.90銀行貸款5112.30總現(xiàn)金流入5112.3021030.00銷售收入21030.00銀行貸款5112.30凈現(xiàn)金流量-23637.5615713.21l 現(xiàn)金流表(單位：萬元)1.3 產(chǎn)業(yè)分析：機遇與挑戰(zhàn) 優(yōu)勢與機遇l 產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、，優(yōu)勢互補，錯位經(jīng)營，共建無錫國家傳感信息產(chǎn)業(yè)高地

16、。項目所處無錫南長區(qū)，從無錫城市產(chǎn)業(yè)布局來看，南長的優(yōu)勢需圍繞感知設(shè)備制造和感知技術(shù)應(yīng)用兩大方面，發(fā)揮優(yōu)勢，錯位互補，重點打造感知設(shè)備、物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，發(fā)揮優(yōu)勢，聚集關(guān)鍵環(huán)節(jié)，錯位互補，與濱湖、太湖形成差異化發(fā)展。l 地段發(fā)展機遇土地稀缺性強，地段價值高，溢價空間高啟動區(qū)地塊位鄰近內(nèi)環(huán)高架，交通便利，地段發(fā)展?jié)摿Ω?，區(qū)域稀缺性更優(yōu)于新區(qū)和濱湖區(qū)。從無錫三大傳感信息片區(qū)的交通位置看，南長區(qū)鄰近中心城區(qū)，商業(yè)、生活配套近，人口導(dǎo)入的抗性低，城市化進程快，在內(nèi)環(huán)周邊區(qū)域，成片開發(fā)土地已經(jīng)非常少，無錫產(chǎn)業(yè)園整體的土地稀缺性備受市場關(guān)注，也成為本案重要的發(fā)展契機。l 產(chǎn)品發(fā)展機遇以生產(chǎn)制造為主導(dǎo)，差異化產(chǎn)品

17、入市。濱湖與太科園側(cè)重物聯(lián)網(wǎng)科技研發(fā)環(huán)節(jié)，缺乏生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)的切入，南長區(qū)可重點打造傳感設(shè)備研發(fā)制造、物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用領(lǐng)域，差異化入市。從目前創(chuàng)智園I期及傳感制造基地的租賃情況看，空置率低，轉(zhuǎn)手快，廠房需求量大。（詳見后無錫市場分析） 不足與挑戰(zhàn)l 發(fā)展規(guī)劃角度基礎(chǔ)薄弱、規(guī)模小。南長區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，開發(fā)成熟度不高，與濱湖、太科園相比處于弱勢，伴隨園區(qū)進一步開發(fā)，本項目需加快平臺建設(shè)，孕育產(chǎn)業(yè)大環(huán)境，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展蓄勢。l 招商條件角度門檻低，標準不清晰，產(chǎn)業(yè)集聚度和能級不高。南長區(qū)入駐門檻較低，且目前產(chǎn)業(yè)限制相對不嚴格，相對確立導(dǎo)入企業(yè)為物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，本項目需樹立區(qū)域產(chǎn)業(yè)形象聚焦屬性，同時對稅收、產(chǎn)值等

18、合作條件作細化，支持不同規(guī)模潛力企業(yè)。 項目發(fā)展策略立足區(qū)位優(yōu)勢、制定清晰產(chǎn)業(yè)發(fā)展標準體系，發(fā)掘本地市場產(chǎn)品需求，實現(xiàn)快速去化。l 鮮明的產(chǎn)業(yè)功能定位發(fā)展策略，優(yōu)先引進和推動感知設(shè)備高端制造企業(yè)入駐；l 制定明確的入駐政策，搭建園區(qū)專業(yè)技術(shù)平臺和產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，構(gòu)筑感知設(shè)備制造企業(yè)集群，形成產(chǎn)業(yè)鏈良性互動；l 差異化的產(chǎn)品策略：以高標準多層產(chǎn)業(yè)樓為主力產(chǎn)品，合理控制單層面積和層數(shù)，實現(xiàn)快速去化。1.4對標分析1.4.1 國內(nèi)對標借鑒點：l 鮮明的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，有利于形成產(chǎn)業(yè)集群。l 研產(chǎn)辦互動一體發(fā)展，同時突出生產(chǎn)制造，生產(chǎn)樓是主力產(chǎn)品。l 集約化土地利用，4-6層多層廠房，合理的單層面積控制。

19、l 產(chǎn)權(quán)式銷售，利于滾動開發(fā)。 無錫光電新材料科技園園區(qū)概況： 無錫光電新材料科技園是由北塘區(qū)政府和協(xié)信集團斥資250億打造的無錫市唯一的光電產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集生產(chǎn)、研發(fā)、科技、辦公、商業(yè)、住宅一體化。 園區(qū)優(yōu)勢:1、地理優(yōu)勢：距離市中心最近的園區(qū)，無錫市北塘區(qū)江海西路888號（原金山北科 技園） 2、產(chǎn)品優(yōu)勢：12008000獨棟多層廠房，兩證齊全。 3、廠房功能：集“研發(fā)、生產(chǎn)、辦公、倉儲、物流”等功能于一體，針對中小型企業(yè)的經(jīng)營需求量身定做。彰顯企業(yè)形象 4、產(chǎn)業(yè)定位：光電、環(huán)保、裝備、新材料等零部件制造企業(yè)，工貿(mào)型企業(yè)等。 5、基礎(chǔ)設(shè)施：“九通一平”，水、電、氣、熱、污水處理等設(shè)施齊全。 6

20、、園區(qū)服務(wù)：“一站式”的保姆式服務(wù)，如：人力資源、法律咨詢、投融資服務(wù)、財務(wù)服務(wù)、專利申報等。 漕河涇松江高科技園 項目概況： 園區(qū)位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)，臨近徐家匯商圈和虹橋商圈，總占地837畝，是漕河涇國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)功能的輻射和延伸，是上海西南地區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚的新基地?？傮w規(guī)劃建設(shè)約100萬平方米的產(chǎn)業(yè)樓，分為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、研發(fā)區(qū)和廠房區(qū)三大區(qū)域。2008年8月,園區(qū)一期9萬平方米竣工（包括辦公樓、研發(fā)樓和廠房） 。一期項目占地220畝，總建筑面積為24萬平方米，分為一期（1）和一期（2）兩個區(qū)域。一期項目可提供科產(chǎn)樓、研發(fā)樓、辦公樓三種業(yè)態(tài)的建筑，并且配有兩棟配

21、套服務(wù)樓，為企業(yè)提供一體化解決方案，已完工。 1.4.2國外對標借鑒點：l 參考國際中高密度產(chǎn)業(yè)樓建筑設(shè)計發(fā)展趨勢l 搭建專業(yè)技術(shù)平臺，服務(wù)入駐企業(yè)。l 完善的園區(qū)服務(wù)體系，重視技術(shù)商業(yè)化轉(zhuǎn)化。l 注重科技小企業(yè)孵化，設(shè)立孵化器。 騰飛的科技坊二期（新加坡）項目概況：騰飛的科技坊二期為代建項目，項目位于宏茂橋大道5號宏茂橋工業(yè)區(qū)二期，毗鄰宏茂橋新城，由5棟5層高的廠房大樓組成，主要為電子、信息科技和制造行業(yè)企業(yè)入駐，目前已有精技、NEC、憂力精密工程、Venture Corporation、American Fine Wire等企業(yè)。指標 科技坊二期 底層面積 約3,400平方米 層數(shù) 5 層

22、高 約3.8米到4.2米 樓板承重 其中4棟 ： 第1層 : 非懸吊式 第2層 : 1250kg/平方米 第3層到第5層 : 750kg/平方米 另外一棟 第1層 : 1500kg/平方米 第2層/第3層 : 1250kg/平方米 第4層/第5層 : 1000kg/平方米 停車場和坡道 : 2500kg/平方米 電梯 客梯 ：其中4棟每棟1臺 ；另一棟棟2臺 貨梯 ：其中4棟每棟2臺 ；另一棟4臺電力 每平方米空間0.32安培到0.52安培 韓國大德科技谷 韓國大德科技谷順應(yīng)城市發(fā)展，定位為集技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、休閑、優(yōu)美環(huán)境為一體，均一發(fā)展的城市產(chǎn)業(yè)綜合體。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，注重企業(yè)支持服務(wù)

23、平臺的搭建，吸引企業(yè)競相入駐。此外通過技術(shù)商務(wù)中心對科學(xué)技術(shù)商用化提供全方位服務(wù)，并保持與園區(qū)其他企業(yè)高效溝通。以共享平臺，整合周邊資源： 入駐企業(yè)可以享用平臺上的先進科技設(shè)備，豐富的人才資源，以及進行先進的高新技術(shù)理念的交流設(shè)置后孵化器，鼓勵中小企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新能力：建立BI（企業(yè)孵化器）的目的是為鼓勵DTV中小企業(yè)的積極發(fā)展綜合創(chuàng)新能力。完成企業(yè)創(chuàng)新成長過程需要三個階段：企業(yè)組建孵化器中心后孵化中心科技谷研發(fā)區(qū)。2. 項目定位2.1項目戰(zhàn)略定位2.1.1發(fā)展定位 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：啟動區(qū)主要打智慧終端設(shè)備高端制造業(yè)集群，著重發(fā)展傳感器、射頻識別設(shè)備、智能儀表儀器、智能移動終端等物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備高端制造。

24、 園區(qū)發(fā)展定位：以感知設(shè)備高端制造集聚為先導(dǎo)，快速形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群，打造“智慧終端制造園” 揚名創(chuàng)智園2期地塊功能定位 樓宇型制造 用地屬性科研用地（目前商辦，在轉(zhuǎn)性）選址區(qū)域 揚工路華榮路（創(chuàng)智園1期南面） 項目配置標準 占地規(guī)模（畝） 建筑面積（萬平米） 建筑內(nèi)容 44.6 4.46 研產(chǎn)辦一體化樓宇 2.1.2功能定位 物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)成果轉(zhuǎn)化 （中試生產(chǎn)）基地 產(chǎn)業(yè)方向：物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)中試及技術(shù)攻堅等中試生產(chǎn)基地 智慧終端設(shè)備高端制造基地產(chǎn)業(yè)方向：著重發(fā)展傳感器、射頻識別設(shè)備、智能儀表儀器、智能移動終端等物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備高端制造 。2.2企業(yè)客戶定位2.2.1企業(yè)客戶組合：客戶定位：傳感器高端制造、射

25、頻識別設(shè)備制造等領(lǐng)域的全國性企業(yè)和長三角范圍中大型企業(yè)。l 核心招商對象：年產(chǎn)值億元以上的物聯(lián)網(wǎng)及相關(guān)企業(yè)，形成標桿引領(lǐng)；l 主力招商對象：年產(chǎn)值3000萬元以上的物聯(lián)網(wǎng)及相關(guān)企業(yè)； l 行業(yè)及區(qū)域：2.2.2企業(yè)客戶入駐需求特征 產(chǎn)品需求偏好（詳見后客戶產(chǎn)品需求分析）：l 產(chǎn)品面積需求：生產(chǎn)性廠房單層面積需求一般在2000-2500，部分可放大至3000；l 產(chǎn)品層數(shù)需求：不超過5層，適當考慮頂樓半層辦公的使用，便于一些規(guī)模企業(yè)廠辦分離；l 產(chǎn)品硬件參數(shù)：在承重、層高、貨梯載重上具備一定的共性特征，平面柱網(wǎng)69m，首層層高不低于5.5m，首層樓板荷載不低于1300kg/m2，配置客貨電梯，特

26、別是充足貨梯，且貨梯載重不低于2噸。少量定制化客戶對于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施有特殊需求，需合理安排供水供電、排水、排氣等方式；l 配套需求：加大租金、稅收減免力度，提供專業(yè)人才培訓(xùn)渠道；設(shè)置員工宿舍、食堂、餐廳、超市、便利店等，滿足園區(qū)員工生產(chǎn)生活所需 ；l 租售模式：租售皆可，較大企業(yè)傾向購買。 典型企業(yè)需求描述：l 高端制造型代表客戶：無錫同舟電子實業(yè)有限公司 企業(yè)資質(zhì)： 有14個專利產(chǎn)品，是無錫的高新技術(shù)企業(yè) 主導(dǎo)產(chǎn)品： 智能電子控制器 年產(chǎn)值： 5000萬元以上 廠房現(xiàn)狀 ： 5層，約2500m2 廠房需求 8000-9000m2 遷址動力： 現(xiàn)有廠房的貨梯承重、寬、高都不能滿足，每次搬運重型設(shè)

27、備，都需砸墻運設(shè)備。 其他關(guān)注： 員工宿舍和食堂。企業(yè)150人，多為外地打工者. 無錫春輝科技有限公司 企業(yè)資質(zhì)： 國內(nèi)第一家建立了完整的電力電子芯片生產(chǎn)線的民營高科技企業(yè) 主導(dǎo)產(chǎn)品： 電力電子芯片生產(chǎn)，傳感器和電子節(jié)能燈芯片 年產(chǎn)值： 5000萬元以上 廠房現(xiàn)狀 ： 4-5層，約4000m2 廠房需求 遷址動力： 廠房的貨梯存在較大的問題，貨梯2.3米的長度不夠，樓板載重也不夠。 其他關(guān)注： 最好有食堂宿舍。需潔凈廠房 l 研發(fā)辦公型代表客戶美國AnyDATA公司企業(yè)資質(zhì)：全球提供移動無線通信技術(shù)廣泛技術(shù)與產(chǎn)品的領(lǐng)先供應(yīng)商。主導(dǎo)產(chǎn)品： 通信模塊研發(fā)及服務(wù)年產(chǎn)值： 通信模塊年產(chǎn)300萬片 廠房

28、現(xiàn)狀 ：5層，約2500m2 廠房需求 8000-9000m2 遷址動力： 注冊全資中資公司，銷售落稅無錫。其他關(guān)注： 退稅政策2.3產(chǎn)品定位2.3.1園區(qū)產(chǎn)品配比經(jīng)濟技術(shù)指標名稱總面積（平米）建面比標準層面積（平米）層數(shù)用地面積29837總建筑面積44800100%其中綜合配套樓約5%約5%約80034研發(fā)樓約29%約29%1400180045廠房約66%約66%1800250045建筑密度3540容積率約1.5綠化率2030機動車停車位機動車停車位按 1個車位/ 500m2廠房配置貨車停車位貨車停車位按 1個車位/ 3000m2配置2.3.2園區(qū)配套與布局 園區(qū)配套主要設(shè)置園區(qū)運營服務(wù)所必

29、需的餐飲、生產(chǎn)性服務(wù)、園區(qū)管理等配套。具體配套設(shè)置如下：l 食堂：設(shè)計一個食堂，面積約800平方米，滿足園區(qū)工作人員用餐的需要。l 超市：設(shè)置便利店1個，方便園區(qū)工作人員購買一般的商品。l 銀行ATM機設(shè)置點： ATM機點23個。l 物業(yè)及市政用房：按總建面0.30.4設(shè)置。l 園區(qū)以圍合式設(shè)計排布，注重園區(qū)中央景觀與城市景觀的融合。在建筑排布上，考量普通通勤轎車出入口與貨車出入的相互影響，營造生態(tài)景觀優(yōu)美、交通有序、管理現(xiàn)代的的高科技園區(qū)。（規(guī)劃示意）2.3.3業(yè)態(tài)定位表：園區(qū)項目產(chǎn)品分類的指標參數(shù)項目名稱占地面積（畝）建筑面積（平方米）建筑類型功能設(shè)置研發(fā)樓/1300045層研發(fā)辦公生產(chǎn)樓

30、/2940045層生產(chǎn)制造配套樓/240034層服務(wù)配套合計4544800 3. 項目開發(fā)策略3.1分期開發(fā)原則與分期數(shù) 開發(fā)原則： 產(chǎn)業(yè)/市場需求為主導(dǎo)的開發(fā)原則 滿足土地平整進度要求原則 “由易到難”的土地開發(fā)原則 便于施工管理為原則 產(chǎn)品展示最大化、提高品牌形象為原則 靈活 “滾動開發(fā)”的原則 經(jīng)濟效益最大化原則 分期：園區(qū)整體規(guī)劃為一期，計劃2013年8月開工，2014年12月完成全部銷售。整體開發(fā)關(guān)鍵時間節(jié)點計劃如下圖：（報告正文結(jié)束）第三部分 附件：市場調(diào)研及價格建議一、 無錫市物聯(lián)網(wǎng)園區(qū)比較研究二、 物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)產(chǎn)品需求研究三、 一期產(chǎn)品銷售定價建議無錫三大傳感信息園區(qū)分布示意圖一

31、、 無錫市物聯(lián)網(wǎng)園區(qū)比較研究1. 研究發(fā)現(xiàn)1.1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展伴隨無錫物聯(lián)網(wǎng)實力的強大和產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展，未來集技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)化和市場應(yīng)用于一體的高端制造與應(yīng)用將成為行業(yè)主流發(fā)展趨勢； 1.2 產(chǎn)品形態(tài)未來，中高密度產(chǎn)業(yè)樓將是物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要建筑產(chǎn)品形態(tài)之一，尤其是小量生產(chǎn)、測試檢測、研發(fā)辦公于一體成為相關(guān)企業(yè)客戶反映的需求； 1.3 企業(yè)情況從數(shù)量上看，目前各園區(qū)入駐企業(yè)以中小規(guī)模居多，大中型企多整層、整棟租賃或購買，使用面積集中在4000以上； 1.4 租金梯度南長傳感信息中心的廠房租金水平多在10元/月，辦公45元/月，物業(yè)費3.5-4.7元/月不等；濱湖傳感信息中心的辦公租金水平為30元

32、/月，物業(yè)費5元/月；太湖科技園的辦公租金水平為30-40元/月，物業(yè)費6.5-7.5元/月不等；整體租金范圍在辦公物業(yè)1.0-1.5元/天，廠房0.330.5元/天，物業(yè)費辦公為3.57元/月，廠房象征性收取1.01.5元/月； 1.5 配套建設(shè)目前各園區(qū)配套建設(shè)多不齊全，且以少量室內(nèi)休閑為主，需增加生活服務(wù)設(shè)施及部分商務(wù)配套。（三大物聯(lián)網(wǎng)園區(qū)分布）中機系（北京）信息技術(shù)研究院CMMA2. 調(diào)研具體內(nèi)容2.1 三大園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對比無錫產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)編號基地名稱主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)南長國家傳感信息中心1 揚名創(chuàng)智園以新一代信息技術(shù)應(yīng)用為主要特征的智力密集型企業(yè)或文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主2 傳感器高端研發(fā)制造基地打造

33、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、精密制造業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點的產(chǎn)業(yè)集群3 揚名科技創(chuàng)業(yè)中心物聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)、機械制造、電力、地產(chǎn)傳媒等企業(yè)紛紛入駐濱湖國家傳感信息中心1 無錫（濱湖）國家傳感信息中心 傳感網(wǎng)信息技術(shù)、新能源新材料、高技術(shù)服務(wù)業(yè)等太湖科技園1 天安智慧城匯聚物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)中研發(fā)、信息處理、集成應(yīng)用等創(chuàng)新企業(yè)，打造科技之城、商務(wù)之城2 傳感網(wǎng)創(chuàng)新園 引進各類計算機機構(gòu)、研發(fā)中心，打造傳感網(wǎng)公共技術(shù)服務(wù)平臺3 傳感網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園（一、二期）引進傳感網(wǎng)硬件制造、節(jié)點及配件配套商、傳感網(wǎng)系統(tǒng)工程公司4 傳感網(wǎng)信息服務(wù)園 匯聚傳感網(wǎng)專業(yè)運營商、信息服務(wù)商、應(yīng)用服務(wù)商和中介機構(gòu)5國家軟件園 (感知中國博覽園)重點發(fā)展軟件

34、、傳感信息相關(guān)行業(yè)6 傳感網(wǎng)大學(xué)科技園重點發(fā)展集成電路、軟件、汽車電子、生物科學(xué)等高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)7 中關(guān)村軟件園 太湖分園 以軟件開發(fā)、軟件服務(wù)外包和物聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2.2 三大園區(qū)基本指標及開發(fā)總量對比基本指標南長濱湖太科園總規(guī)模規(guī)劃面積5.36平方公里規(guī)劃面積約5.2平方公里總面積23平方公里 目前開發(fā)總量已建成30萬方，正在啟動的“三創(chuàng)載體”近50萬方啟動區(qū)一期建面32萬方，已交付使用；啟動區(qū)二期建面38萬方，預(yù)計2013年部分竣工，2014年全部建成已開發(fā)3000畝，約200萬方剩余5000畝開發(fā)成熟度原服務(wù)外包和科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型而來，處于轉(zhuǎn)型發(fā)展期，載體先行，具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)u

35、 一期已全部建成交付使用，園區(qū)初具規(guī)模 u 二期2013年部分竣工，2014年交付使用正在建設(shè)進程中，尚有大批空地待出讓，已建成區(qū)域企業(yè)入駐較高，基本成熟優(yōu)惠政策享受國家和區(qū)域關(guān)于人才引進、稅收返還、租金減免、產(chǎn)業(yè)扶持和資金扶持等優(yōu)惠政策，如530企業(yè)、東方硅谷計劃等享受國家和區(qū)域關(guān)于高新技術(shù)企業(yè)和530項目在人才補貼、稅收返還、租金減免、產(chǎn)業(yè)扶持和資金扶持等優(yōu)惠政策享受國家和區(qū)域關(guān)于人才引進、稅收返還、租金減免、產(chǎn)業(yè)扶持和資金扶持等優(yōu)惠政策；園區(qū)內(nèi)部通過打分，企業(yè)可獲得相應(yīng)租金減免等優(yōu)惠合作及平臺合作資源：南京航空航天大學(xué)、東南大學(xué)等重要平臺：微納流控芯片、傳感器件測試、無線射頻識別等中國軟

36、件評測中心(無錫分中心)、無錫物聯(lián)網(wǎng)人才金港、無錫市基礎(chǔ)信息安全測評認證合作資源：江南大學(xué)、北京大學(xué)等重要平臺：無錫超級計算中心、IBM中國云計算中心、Intel并行計算中心、SUN開源技術(shù)中心合作資源：五網(wǎng)（移動、電信、聯(lián)通、廣電、國家電網(wǎng)），八院校（中科院、清華大學(xué)等）重要平臺：中國物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心，中科院物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和無錫物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院、國家物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用展示中心、中國物聯(lián)網(wǎng)云計算中心產(chǎn)值規(guī)模2011年20億元，企業(yè)140家2012年上半年物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)值17.8億，同比增長14.8，稅收約1.4億元2011年50億元，企業(yè)220家 2011年80億元，企業(yè)230家2.3 各園子園區(qū)基本

37、指標對比基本指標南長揚名創(chuàng)智園（一期）南長傳感器高端研發(fā)制造基地南長揚名科技創(chuàng)業(yè)中心濱湖國家傳感信息中心 一期太湖天安智慧城太湖傳感網(wǎng)創(chuàng)新園太湖傳感網(wǎng)信息服務(wù)園太湖傳感網(wǎng)大學(xué)科技園占地面積3.42萬方4萬方2.4萬方8萬方約30萬方44萬方172萬方50萬方建筑面積4.5萬方5.2萬方7.2萬方32萬方約54萬方約50萬方180萬方50萬方容積率1.321.33.0141.81.251.051.0入住率95%85-95%50%（實際約20%）除啟航大廈入住率較高，其余8棟樓15%5%一期90%，二期40%80%530創(chuàng)業(yè)大廈入住率86%租金36元/.月10元/.月45元/.月30元/.月毛坯2

38、5元/月精裝35元/月辦公：裝修35元/月， 毛坯27元/月獨棟辦公：50元/月辦公裝修35元/月； 毛坯27元/月辦公：裝修35-40元/月；毛坯27元/月物業(yè)費3.5元/.月-4.65元/月5元/月6.5元/月7元/月（含空調(diào)費2元/月)7.5元/月7.5元/月2.4 子園區(qū)入駐企業(yè)分析南長國家傳感信息中心 園區(qū)名稱園區(qū)圖片企業(yè)規(guī)模目前租賃面積行業(yè)分布揚名創(chuàng)智園 整層租賃800-1000 自由分割300-800傳感器高端研發(fā)制造基地 整層租賃2000-2400 自由分割800-1200揚名科技創(chuàng)業(yè)中心規(guī)模大小不等，均為研發(fā)辦公，且享有稅收減免政策的較多，入駐企業(yè)繳納稅收相對較少從不足100

39、到1500。以100左右需求最多，300-500算大需求 多為物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和研發(fā)型企業(yè)，以純辦公為主 其中，研發(fā)型企業(yè)占80%-90%2.5 子園區(qū)產(chǎn)品分析南長國家傳感信息中心 園區(qū)名稱產(chǎn)品形態(tài)棟數(shù)、單層/棟面積綠化、道路、停車位立面、內(nèi)部風(fēng)格配套設(shè)施硬件配套揚名創(chuàng)智園 8棟辦公樓， 5000-6000平米/棟 ， 4-6 層，單層1000-1500 基本為道路綠化，道路人車混用，地下和地上停車兼具 現(xiàn)代風(fēng)格，立面有竹材、面磚，內(nèi)部涂料粉刷、毛坯交付 網(wǎng)球場、餐廳、咖啡、簡餐、其它空間如保險、電信、移動 電梯（荷載800KG、10人，品牌ODNO）；中央空調(diào)（品牌三菱、功率5匹以上） 無重型機械

40、設(shè)備，園區(qū)物流動線采取即裝即卸模式，直接從公司門口裝卸； 辦公樓承重1F在1噸左右，2F以上在500kg左右傳感器高端研發(fā)制造基地4棟廠辦混合樓， 1.3萬平米/棟， 5層，單層2400 園區(qū)綠化、道路綠化，道路人車混用，地下和地上停車兼具 現(xiàn)代廠辦混合樓，立面有涂料和面磚，內(nèi)部涂料粉刷，有大堂、瓷磚地面、凈層高3米籃球場 客梯荷載800KG、10人，貨梯2噸；品牌歐迪諾），中央空調(diào)（品牌三菱、功率5匹以上） 物流動線直接設(shè)置于每棟廠辦混合樓樓下門口 1F承重在1-2噸，2F以上承重在500kg以上。揚名科技創(chuàng)業(yè)中心28層主樓，單層1450，12層輔樓，單層約1100，4層裙樓，單層約3000

41、 道路人車共用，多為道路綠化現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃幕墻，內(nèi)部帶裝修無 2.6 子園區(qū)入駐企業(yè)分析濱湖無錫（濱湖）國家傳感信息中心園區(qū)名稱園區(qū)圖片企業(yè)規(guī)模目前租賃面積行業(yè)分布無錫（濱湖）國家傳感信息中心啟航大廈及科創(chuàng)中心入駐企業(yè)以中小型研發(fā)辦公為主，8棟新樓入駐企業(yè)較少 整層租賃約3000 啟航大廈分割租賃200-300左右； 8棟新樓分割面積在200-500左右； 整租較少，多分割租賃2.7 子園區(qū)產(chǎn)品分析無錫（濱湖）國家傳感信息中心園區(qū)名稱產(chǎn)品形態(tài)棟數(shù)、單層/棟面積綠化、道路、停車位立面、內(nèi)部風(fēng)格配套設(shè)施硬件配套無錫（濱湖）國家傳感信息中心8棟辦公，建面9000-18000， A1,B1,C1,D1

42、為12層A2,B2,C2,D2為6層。 單層3000基本為道路綠化，道路人車混用，有地下停車現(xiàn)代風(fēng)格，有大堂、水泥地面、層高5-6米員工食堂，對內(nèi)開放 電梯（1050kg 14人、內(nèi)精裝、三菱） 空調(diào)（三菱、功率5匹）2.8 子園區(qū)入駐企業(yè)分析無錫(太湖)國際科技園/無錫國家傳感信息中心園區(qū)名稱園區(qū)圖片企業(yè)規(guī)模目前租賃面積行業(yè)分布天安智慧城企業(yè)規(guī)模較小，無大型知名企業(yè)入駐需求面積約300-500左右。目前入駐企業(yè)與物聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的約占60% 傳感網(wǎng)創(chuàng)新園園區(qū)60%為中小企業(yè)，B、E輔樓為孵化器，中小企業(yè)較多，所以500以下面積較多大型企業(yè)較少，如夏普、華元半導(dǎo)體、中科院物聯(lián)網(wǎng)研究發(fā)展中心均整棟租，

43、面積在4000-10000平方米之間。中小型企業(yè)居多，需求面積約150-500。 傳感網(wǎng)信息服務(wù)園國內(nèi)物聯(lián)網(wǎng)、電子行業(yè)相關(guān)知名企業(yè)如聯(lián)想服務(wù)、博彥科技、國家電網(wǎng)、曙光信息等紛紛入駐園區(qū)。整棟租賃的體量約為4500-11000左右入駐企業(yè)以軟件和傳感信息為主。 傳感網(wǎng)大學(xué)科技園 入駐立業(yè)樓企業(yè)多為辦公和研發(fā)類企業(yè)，需求面積在800-2000左右。 2.9 子園區(qū)產(chǎn)品分析無錫(太湖)國際科技園/無錫國家傳感信息中心園區(qū)名稱產(chǎn)品形態(tài)棟數(shù)、單層/棟面積綠化、道路、停車位立面、內(nèi)部風(fēng)格配套設(shè)施硬件配套天安智慧城7棟寫字樓（3棟已建成），5棟獨棟（1棟已建成）。寫字樓36000 /棟，（ 3000/標準層

44、）；獨棟2500-3000/棟， 12層水系+綠植，人車分流，有地下停車玻璃幕墻，公共部分精裝修、內(nèi)部裝修可選，毛坯層高3.8m 辦公樓一二層有商業(yè)空間，辦公樓內(nèi)設(shè)置體育休閑場所 電梯（KONE，載重1150公斤，15人） 6部客梯，2部貨梯傳感網(wǎng)創(chuàng)新園一期：ABC辦公 總面積2萬，標準層 1400（7-11層）二期：D高端制造區(qū) E辦公 F獨棟辦公三期：G1.4辦公 G2.3.5輕型產(chǎn)業(yè)樓 G6.7準產(chǎn)業(yè)樓 G8.9產(chǎn)業(yè)樓道路綠化+中心景觀，道路人車混用，地上停車+地下停車玻璃幕墻，石材，真石漆，層高1F 5.4m 2層以上3.5m 精裝修，標準500元/-有餐飲和室內(nèi)體育休閑空間，缺乏室外

45、配套 電梯品牌Schindler 載重1150kg 柱距8m 一層層高5.4m 二層以上3.5m 高端制造區(qū)一層承重1000kg 二-六層承重500kg傳感網(wǎng)信息服務(wù)園12棟6層辦公樓 ，1500平層 -道路綠化+圍合景觀，地上停車立面石材+玻璃幕墻有地上+地下餐飲、底商 傳感網(wǎng)大學(xué)科技園立業(yè)樓：5棟樓相連；530創(chuàng)業(yè)大廈（17396）；桃園：5棟樓；東大傳感中心（2.6萬），單層2000-6000道路綠化+景觀軸，地上停車玻璃幕墻、石材，瓷磚地面籃球場、體育器械，酒店、便利店、銀行，餐飲空間電梯品牌：Schindler、品牌Volkslift載重1000kg 13人二、 無錫物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)廠房產(chǎn)

46、品需求研究1. 研發(fā)發(fā)現(xiàn)目標客戶招商對象及產(chǎn)品定位建議1.客戶對象 3000萬產(chǎn)值表現(xiàn)出企業(yè)發(fā)展規(guī)模的分水嶺； 主要招商對象：年產(chǎn)值3000萬元以上的物聯(lián)網(wǎng)及相關(guān)企業(yè)； 重點招商對象：年產(chǎn)值億元以上的物聯(lián)網(wǎng)及相關(guān)企業(yè)；2.租售模式 建議園區(qū)產(chǎn)品租售結(jié)合，保留一定地塊由企業(yè)自建或定制廠房。 3.產(chǎn)品建議 面積：建議單層面積以2000平米作為下限，2000-2500，部分可放大至3000； 層數(shù)：不超過5層，適當考慮頂樓半層辦公的使用，便于一些規(guī)模企業(yè)廠辦分離。 層高要求：不同行業(yè)企業(yè)對層高要求略有不同，1F為5.2米-6.2米,2F及以上集中于3.2米-4.2米；國盛精密模具企業(yè)為自建廠房，1F

47、為7-8米，2F以上的層高為5.2-6.2米，因此對于特殊定制型企業(yè)特殊對待。 承重要求： 1F要求較高，在1t以上/，如智能環(huán)保應(yīng)用系統(tǒng)行業(yè)、精密設(shè)備制造、感知設(shè)備制造行業(yè)都有此需求， 2F承重需求多集中于500-800kg/，如RFID射頻設(shè)備制造行業(yè) 3F及以上在300-500kg/即可，適合金屬材料加工行業(yè)。 柱距要求：多數(shù)企業(yè)需求集中于6-9m，如精密設(shè)備制造、感知設(shè)備制造等企業(yè)，部分定制型企業(yè)需求較大，在12-15m 少量定制化客戶對于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施有特殊需求，需合理安排供水供電、排水、排氣等方式。2. 調(diào)研具體內(nèi)容2.1 調(diào)研目的及方法通過對受訪企業(yè)資料整理，鎖定本案目標客群，預(yù)估

48、目標客戶可能給本園區(qū)帶來的利潤。從企業(yè)角度研究對目前入駐園區(qū)滿意度，了解物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)相關(guān)企業(yè)對廠房的技術(shù)要求，為本園區(qū)建設(shè)及招商提供可行性參考建議。 l 調(diào)研目標 招商目標企業(yè)未來投資布局和發(fā)展方向 企業(yè)與現(xiàn)園區(qū)的合作條件 企業(yè)利潤和稅收收入 企業(yè)對現(xiàn)園區(qū)的滿意度和遷址需求 企業(yè)未來的合作方式（租賃/購買/買地自建） 企業(yè)對廠房的使用情況和需求情況（空間配置、層高、承重、柱網(wǎng)類型、生產(chǎn)倉儲功能設(shè)置、客貨梯數(shù)量與載重等） l 工作方法：訪談及問卷l 調(diào)查地點：無錫 l 企業(yè)數(shù)量：訪談企業(yè)64家，其中有效問卷19份。 2.2 調(diào)研企業(yè)背景研究 l 所屬行業(yè)：19家企業(yè)涉及物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)中智能環(huán)保應(yīng)用系統(tǒng)

49、、精密設(shè)備制造、 金屬材料加工、感知設(shè)備制造、RFID射頻設(shè)備制造 l 規(guī)模及功能：3000萬產(chǎn)值構(gòu)成規(guī)模企業(yè)的門檻值，在企業(yè)發(fā)展地位和預(yù)期表現(xiàn)出分水嶺。 年產(chǎn)值1億元以上企業(yè)均具有較強的研發(fā)孵化功能及專業(yè)技術(shù)團隊及場地 年產(chǎn)值3000萬以上企業(yè)有生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，部分企業(yè)開始重視技術(shù)創(chuàng)新及研發(fā) 年產(chǎn)值3000萬元以下企業(yè)僅有基本辦公及生產(chǎn)空間，無研發(fā)功能及技術(shù)團隊l 企業(yè)地位：產(chǎn)值億元以上企業(yè)在行業(yè)中處于龍頭地位，是本案重點關(guān)注對象 產(chǎn)值3000萬以上企業(yè)為快速成長期，對生產(chǎn)環(huán)節(jié)需求大，本案主要招商對象 產(chǎn)值3000萬以下企業(yè)處于孵化期，不作為重點關(guān)注對象2.3 主要調(diào)研內(nèi)容：【企業(yè)對廠房形態(tài)需

50、求】 除個別有重型制造設(shè)備的企業(yè)只選擇一樓外，年產(chǎn)值3000萬元以上的多數(shù)企業(yè)對樓層無特殊要求，可接受多層廠房，更多傾向于辦公空間和生產(chǎn)空間分離的混合式平面。 【企業(yè)對廠房單層面積需求】 調(diào)研對象年產(chǎn)值3000萬元以上企業(yè)未來擴張需求面積為單層2000-2500平米左右的產(chǎn)品 【企業(yè)對廠房層高的需求】l 樣本內(nèi)智能環(huán)保應(yīng)用系統(tǒng)和RFID射頻設(shè)備制造行業(yè)因設(shè)備和生產(chǎn)條件對層高要求不高，4m左右已能滿足需求； l 樣本內(nèi)精密設(shè)備制造因為設(shè)備較大及有行車需求，因此層高要求較高，1F需達到7-8m，2F（含）以上5-6m;l 金屬材料加工和感知設(shè)備制造1F層高普遍在5-6m左右；2F（含）以上3-4m即可。 行業(yè)分類層高智能環(huán)保應(yīng)用系統(tǒng) 凈層高3.5m以上精密設(shè)備制造 1F 7-8 m 2F（含）以上 5.2-6.2 m 金屬材料加工 1F 5.2-6.2 m 2F（含）以上3.2-4.2 m 感知設(shè)備制造 1F 5.2-6.2 m 2F（含）以上 3.2-4.2 m RFID射頻設(shè)備制造 3.2-4.2 m 【企業(yè)對廠房承重的需求】l 樣本內(nèi)智能環(huán)